LA FISCALITE DES MONUMENTS HISTORIQUES – Travaux, charges, impôts et successions, comment s’y retrouver ?

Publié par Marie-Laetitia de Feydeau, le 20/04/2020
Sous-catégorie : Vision d expert.

L'important à retenir dans cet article :

Entretenir un monument historique est une charge colossale. Les travaux se suivent et l’entretien courant demande des finances sans fin. Dès le début du XXème siècle, un dispositif fiscal dérogatoire a été mis en place en faveur des monuments historiques pour encourager leurs propriétaires à réaliser des travaux d’envergure. Aussi, une prime fiscale exceptionnelle a été mise en place pour aider les héritiers et investisseurs à restaurer des biens immobiliers exceptionnels : les propriétaires peuvent déduire les dépenses engagées sur leur monument de leur revenu global. Une opportunité incroyable pour les contribuables fortement imposés !

Cet article permettra de :
• Connaître les conditions pour obtenir un avantage fiscal
• Comprendre le mécanisme d’imputation des charges liées au monument sur le total des revenus imposables et sur les revenus fonciers
• Découvrir les conditions pour être exonéré des droits de succession ou de donation
• Découvrir les conditions pour être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
• Distinguer Loi Malraux et Loi Monuments Historiques de 2020

Introduction :

Posséder un monument historique donne droit, en France, à certains avantages fiscaux (déduction de charges, exonération) notamment par rapport à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur la fortune immobilière (ex-ISF). Ils offrent aux propriétaires de réels allègements financiers dans divers domaines comme la mise en place de travaux, le règlement des taxes ou encore les frais liés à l’ouverture du site au public. Ces avantages répondent à des conditions très précises.

La majorité de ces avantages sont notifiés dans la loi Monuments Historiques 2020 qui apporte une solution de défiscalisation permettant de déduire de ses impôts les travaux réalisés sur un monument historique.

1- Les conditions pour obtenir un avantage fiscal

Les propriétaires de monuments historiques peuvent prétendre à un régime fiscal particulier à condition de respecter des conditions très strictes relatives au propriétaire et à la typologie de l’immeuble concerné.

a) Les propriétaires concernés : des contribuables français ayant un projet de restauration défini pour un bien immobilier classé, inscrit ou agréé

Sont concernés par la défiscalisation en Monuments Historiques 2020 :

• Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B du Code Général des Impôts,
• Qui sont propriétaires d'un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles,
• Et qui réalisent des travaux de restauration.

L'investissement Monuments Historiques s'adresse en particulier aux investisseurs situés dans les tranches d'imposition hautes. L'impact fiscal est optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41% et 45%.

En outre, pour bénéficier du régime fiscal dédié, le propriétaire d’un monument historique doit respecter trois conditions cumulatives :
1- L’engagement de conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans, à compter de sa date d’acquisition ;
2- La détention directe de l’immeuble, à l’exception des sociétés civiles immobilières (SCI) agréées par le ministère du Budget et des SCI familiales ;
3- L’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf copropriété agréée par le ministère du Budget que l’immeuble soit classé ou inscrit.

Pour les demandes d’agrément de SCI et de copropriétés déposées depuis le 1er janvier 2015, l’immeuble concerné doit être affecté à l’habitation pour au moins 75% de sa surface habitable. En d’autres termes, l’espace affecté à un usage autre que le logement ne doit pas excéder 25% de sa surface habitable.

b) Les immeubles éligibles : quatre catégories distinctes

Les avantages fiscaux qui leur sont destinés sont soumis à des conditions précises. Pour en bénéficier, il faut être propriétaire :
• D'un immeuble classé monument historique : bâtiment qui présente un intérêt historique et/ou artistique d’envergure nationale, classé par le ministère de la Culture sur avis de la Commission supérieure des monuments historiques (CSMH) ;
• D’un immeuble inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH): immeuble qui présente un intérêt régional, inscrit par arrêté du préfet de région après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS) ;
• D’un immeuble qui a reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine en raison de son caractère historique ou artistique particulier et qui ne répond pas nécessairement à la définition d’un monument historique ;
• D’un immeuble qui a fait l’objet d’un agrément accordé par le ministère en charge du budget avant le 1er janvier 2014 comme faisant partie du patrimoine national au titre de leur caractère historique ou artistique particulier, et qui est ouvert au public.

En cas de classement ou d'inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l'ensemble immobilier (un escalier ou certains salons par exemple) les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2020 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

NB : L’ouverture à la visite

Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins : 
• 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d'avril à septembre inclus
• ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre

Il est possible de réduire cette durée minimale d'ouverture au public à condition que :
• La réduction n’excède pas 10 jours par année civile
• La réduction corresponde au nombre de jours au cours desquels l'immeuble fait l'objet de visites de groupes d'enfants (primaire), d'élèves (secondaire) ou d'étudiants
• Les visites accueillent 20 participants minimum
• Les visites aient lieu entre le 1er septembre et le 31 août de l’année suivante
• Les visites s’effectuent dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d'enseignement ou des structures d'accueil collectif à caractère éducatif

2- Les avantages fiscaux : imputation des charges sur les revenus et exonérations

La loi Monuments Historiques 2020 permet à la fois au propriétaire d’un monument historique d’imputer certaines charges liées à son bien sur ses revenus fonciers et sur son revenu global. Il peut également être exonéré sur ses droits de succession et sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Il s’agit des charges concernant :
• Les travaux et frais d’entretien :
o Sont éligibles :
- Les travaux permettant au bien d’être habitable
- Les travaux de démolition
- Les travaux des murs extérieurs
- Les travaux de rénovation de la toiture
o Sont exclus :
- Les travaux d’agrandissement
- Les travaux de construction
- Les travaux de reconstruction

• Les frais de gestion : rémunération de gardes, concierges, dépenses d’acquisition de matériel informatique pour la billetterie, charges résultant du droit de visite etc.
• Les frais de publicité
• Les assurances
• La taxe foncière

a) L’Imputation des charges sur les revenus

- L’Imputation des charges sur les revenus fonciers -

Lorsque le monument est classé ou inscrit, des déductions sont envisageables uniquement si le monument génère des recettes :
• Sont déductibles à 100% :
o Les travaux
o Les charges liées à la location
o Les charges liées au droit de visite

• Un abattement forfaitaire s’applique sur les recettes de visites :
o 2 290 € si le parc est ouvert au public
o 1 525 € si le parc n’est pas ouvert au public

Lorsque le monument bénéficie du label (agrément) de la Fondation du Patrimoine, des déductions sont envisageables uniquement si le monument génère des recettes : les charges liées à la location ou au droit de visite sont déductibles à 100% (uniquement pour la partie louée ou ouverte au public).

Quels documents remplir ? Depuis janvier 2019, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source.
Pour déclarer les revenus fonciers, en tant que propriétaire d’immeuble classé monument historique, il faut souscrire la déclaration n° 2044 spéciale (cerfa 10334*24).

Pour en savoir plus : Notice 2044-SPE NOT : Notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers
RFPI - Revenus fonciers - Régimes spéciaux - Régime des monuments historiques

- L’imputation des charges sur le revenu global -

Lorsque le monument est classé ou inscrit, des déductions sont envisageables que le monument génère ou non des recettes :
• S’il ne génère aucune recette :
o Sont déductibles à 100% :
- Les travaux
- Les charges si le château est ouvert gratuitement au public
o Les charges sont déductibles à 50% si le château n’est pas ouvert au public

• S’il génère des recettes :
o 25% des autres charges liées à la partie habitée par le propriétaire sont déductibles du revenu global
o Le déficit foncier est imputable sans limitation sur le revenu global

Lorsque le monument bénéficie du label (agrément) de la Fondation du Patrimoine :
• S’il ne génère aucune recette, les travaux et dépenses d’entretien sont déductibles du revenu global à hauteur de 50%
• S’il génère des recettes, le déficit foncier est imputable sans limitation sur le revenu global

Quels documents remplir ? Pour déclarer les revenus perçus par les membres du foyer fiscal, il convient de remplir la déclaration de revenus 2042 (cerfa n°10330*22).

Pour en savoir plus : Notice 2041-NOT : Notice complète accompagnant les déclarations n°2042, 2042-RICI, 2042-C et 2042-C-PRO

b) Les exonérations

- L’exonération des droits de succession ou de donation -

Les immeubles classés ou inscrits sont exonérés de droits de succession ou de donation. Plusieurs conditions doivent être respectées :
• Le classement doit concerner l’immeuble dans son ensemble. Son inclus :
o Les parcs et jardins entourant l'immeuble s’ils sont aménagés pour la visite
o Les meubles s’ils en constituent le prolongement historique ou artistique
• Les bénéficiaires de la succession (héritiers, donataires, légataires) doivent signer une convention avec les ministères de la Culture et du Budget
• Les bénéficiaires doivent conserver les éléments du décor figurant dans la convention et respecter les modalités d'entretien des biens concernés
• Les bénéficiaires doivent ouvrir les lieux au public au moins cent jours par an (dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus) dont quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre.
En cas de non-respect de ces conditions, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession, sur la base de la valeur des biens, au jour de la rupture de la convention.

La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de l’exonération donne à son tour l'immeuble, celle-ci est remise en cause sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors d'une seconde exonération.

En cas de décès du bénéficiaire de l’exonération, celle-ci n'est pas remise en cause, même si ses héritiers n'adhèrent pas à la convention.

Quels documents remplir ? La succession d'une personne s'ouvre à son décès. En acceptant la succession, le dépôt d'une déclaration est obligatoire. Il s’agit du formulaire n°2705-SD. Une dispense de dépôt est prévue dans certains cas (voir aussi les formulaires n°2705-A, 2705-S).

Pour en savoir plus : Notice 2705-NOT-SD : Notice explicative relative à la notice succession
ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Champ d'application des droits de mutation par décès - Exonérations en raison de la nature des biens transmis - Monuments historiques ouverts au public détenus par une personne physique
Impôts 2020 – Évènements de vie

- L’exonération sur la fortune immobilière (IFI) -

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Il concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros.

Sous certaines conditions, les propriétaires de monuments historiques peuvent ne pas être redevables de l’IFI au regard de l’amendement adopté le 15 décembre 2017, qui inclut ce type de biens dans la liste des éléments exonérés, en partie voire en totalité, de l’impôt sur la fortune immobilière. Dans ce cas l’exonération équivaut aux ¾ de la valeur imposable du monument historique.

Les conditions pour obtenir cette exonération sont les suivantes :
• Le bien doit être classé ou inscrit
• Le propriétaire doit conserver le bien au moins 15 ans ( article 156 bis du code général des impôts relatif au régime des monuments historiques)
• Le monument doit être affecté à usage commercial ou professionnel ou accueillir des visites payantes. Cette affectation peut être partielle ou totale.

IFI et loi Monuments historiques

Quels documents remplir ? Si le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier est supérieur à 1 300 000 euros, le formulaire 2042-IFI est à souscrire. En cas de non disposition de revenus taxables à l'impôt sur le revenu, il convient de remplir la déclaration 2042-IFI-COV en plus de la déclaration 2042-IFI.

En savoir plus : Notice 2042-IFI-NOT : Notice – Impôt sur la fortune immobilière 2020

3- Loi Malraux et Loi Monuments Historiques de 2020

Loi Malraux et loi Monuments Historiques de 2020, pas facile de s’y retrouver…. Quelle est la différence ?
La loi Monuments Historiques permet de déduire de ses impôts les travaux réalisés sur un monument historique. Elle offre une défiscalisation de 100% de ces travaux, sans limite.

La loi Malraux offre 22 à 30% des travaux plafonnés à 400 000€ (cf. schéma comparatif ci-dessous).

Conclusion :

La fiscalité des monuments historiques est complexe mais très avantageuse ! L’objectif de l’État est de transférer sur les investisseurs privés la sauvegarde du patrimoine national. Les dispositifs en faveur de la restauration et de l’entretien des sites sont donc à saisir…

A vous de jouer ! Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous écrire : contact@hephata.fr

Pour aller plus loin :

• UNE AIDE FISCALE POUR LE PATRIMOINE NON PROTEGE – Le label de la Fondation du Patrimoine
• CLASSER UNE MAISON AU TITRE DES MH OU ISMH - Méthode, avantages et contraintes
• Tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un château
• Tout savoir sur la loi Monuments Historiques