De plus en plus d’individus, notamment des familles, souhaitent investir dans des sites patrimoniaux pour y développer une activité. Pour accompagner une famille dans l’acquisition d’un site historique, il est nécessaire de prendre en compte les enjeux liés à ce type de biens.

En effet, l’acquisition d’un site historique est un sujet particulier, qui sort du cadre du simple investissement immobilier. Ils sont chargés d’une histoire, d’une âme et porteurs d’un héritage patrimonial. Ainsi, les sites historiques bénéficient parfois d’une protection particulière. De plus, ils doivent faire l’objet d’un entretien régulier et assidu pour éviter qu’ils ne se dégradent. Parfois, il est nécessaire de mettre en place des travaux de restauration et de réhabilitation avant de pouvoir s’y installer ou envisager un développement d’activités.

Hephata a accompagné une famille dans son souhait d’acquérir un site historique.

Contexte

Voici quelques éléments de contexte afin de comprendre le périmètre de cette mission menée par Hephata.

Date de l’intervention : Septembre – Décembre 2021 ;

Propriétaire : Privé ;

Porteur de projet : Privé ;

Département : Non concerné ;

Projet : acquérir et développer un site patrimonial.

Objectif

L’objectif principal de cette mission était d’accompagner la famille afin qu’elle puisse acquérir un site historique, afin d’y installer des activités et en faire une résidence secondaire familiale.

Enjeux

Comme énoncé précédemment, la famille cherchait à acquérir un site patrimonial. L’achat d’un site patrimonial n’est pas un achat immobilier classique. Dans ce cas, deux enjeux ont été mis en avant : 

Concevoir un projet de développement d’activités, autour d’un site patrimonial à identifier  ;

Associer un modèle de financement servant l’acquisition et le développement. 

Ces enjeux sont fondamentaux pour bien accompagner une famille dans l’acquisition d’un site historique.

Résultats obtenus

Les résultats obtenus à l’issu de la mission d’accompagnement sont les suivants :

● Rédaction d’une fiche projet ;

● Définition d’un cahier des charges ;

● Définition d’un programme de recherche.

Après avoir accompagné les propriétaires du Prieuré Saint-Gabriel dans la définition d’un projet viable afin d’éviter de vendre le domaine, Hephata a été missionné pour accompagner la mise en oeuvre de celui-ci.

Dans le cadre de cet accompagnement à la mise en oeuvre, Hephata a également joué le rôle d’intermédiaire et de recruteur afin de trouver le gestionnaire de site idéal.

Contexte

Voici quelques éléments contextuels afin de comprendre le périmètre de la mission, indépendamment de la mission menée précédemment auprès des propriétaires :

Date de l’intervention : Avril 2021 – Septembre 2021 ;

Propriétaire : Privé ;

Porteur de projet : SCI familiale ;

Département : Calvados ;

Projet : Recruter un gestionnaire de site compétent en matière de développement de projet et de gestion de site historique.

Objectif

L’objectif principal était d’inscrire le site dans la continuité de sa vocation pédagogique initiale.

Enjeux

À la suite d’un diagnostic stratégique mené par Hephata, les porteurs de projets ont décidé de lancer les activités. Par conséquent, il fallait recruter un gestionnaire de site capable de mettre en place le projet. C’est ainsi que trois enjeux sont ressortis de la mission :

● La définition d’une offre ;

● La diffusion de cette offre ;

● La gestion des candidatures.

Tous ces enjeux sont primordiaux pour comprendre comment accompagner la mise en oeuvre d’un projet, notamment lorsqu’il s’agit de mettre en place un recrutement. En effet, il est essentiel d’avoir une définition claire de l’offre. Il est également indispensable d’avoir une bonne diffusion de celle-ci, pour capter l’attention des candidats les plus adaptés.

Résultats

Les résultats obtenus grâce aux actions menées sont les suivants :

● Des porteurs de projet rassurés et confortés dans le portage de leur projet ;

● Ainsi qu’un gestionnaire de site compétent et expérimenté recruté localement.

Lorsqu’un domaine accueillant une activité depuis plus de cinquante ans se retrouve soudainement déserté, il faut trouver un nouveau projet pour lui assurer un nouvel avenir. C’est la situation à laquelle ont dû faire face les propriétaires du Prieuré Saint-Gabriel. Hephata les a accompagné dans leur démarche afin de définir un projet viable pour éviter la vente du domaine.

Contexte

Date de l’intervention : Décembre 2020 – Mars 2021 ;

Propriétaire : Particulier ;

Porteur de projet : SCI familiale ;

Département : Calvados ;

Projet : À la suite du départ d’une école horticole installée dans les bâtiments depuis plus de cinquante ans, définir un nouveau projet pour éviter la vente du site.

Objectifs

Les objectifs visés :

Définir des axes de développements économiques pour satisfaire à l’entretien du site ainsi qu’à sa valorisation à long terme ;

Tout en proposant un projet économique qui maintienne la vocation pédagogique du site.

Enjeux

Autour du Prieuré Saint-Gabriel, deux enjeux majeurs ont émergés :

La détermination d’activités économiques à développer en fonction du site, ainsi que du territoire et des porteurs de projets, en identifiant les modalités de développement et les potentiels exploitants ;

● Ainsi que l’harmonisation des intentions des propriétaires concernant l’usage, le développement et le rayonnement du site.

Les enjeux et objectifs évoqués précédemment ont guidé Hephata afin de définir un projet viable pour éviter la vente du domaine.

Résultats

Les résultats obtenus :

Le découpage du site en quatre espaces distincts : le prieuré, le jardin, les infrastructures et l’internat. En effet, ce découpage favorise le développement d’activités en parallèle ;

Validation d’un concept de site de formation et de séjours, articulé autour de la notion de tiers-lieu ainsi que deux activités. Ces deux activités sont la formation et l’agriculture ;

Des propriétaires rassurés par l’écoute de leurs attentes respectives.

Hephata a accompagné Princip, un cabinet de conseil en immobilier, afin de rechercher des financements publics pour restaurer un hôtel particulier. La restauration de cet édifice doit notamment contribuer à sa mise aux normes d’accessibilité afin de transformer le en un tiers-lieu.

Contexte

Date de l’intervention : Juin – Octobre 2021 ;

Propriétaire : Union de syndicats ;

Porteur de projet : Union de syndicats, via un cabinet de conseil en immobilier (Princip) ;

Département : Paris (75) ;

Projet : Mise aux normes et restauration d’un hôtel particulier dans Paris labellisé PVP (Protection de la Ville de Paris) ;

Montant total du projet : 15m€.

Objectif

Princip a fait appel à Hephata dans le cadre d’un projet de mises aux normes et de restauration d’un hôtel particulier. Ce dernier est détenu par une Union de Syndicats. Princip a missionné Hephata afin de rechercher d’éventuels financements publics pour restaurer le patrimoine, en l’occurrence un hôtel particulier.

Enjeux et spécificités

La recherche de financement devait répondre aux enjeux et contraintes suivants :

Optimiser la trésorerie du propriétaire, afin de limiter le recours aux fonds propres dans le cadre des travaux ;

Identifier des sources de subventions dans le cadre d’un projet à visée économique et non d’intérêt général ;

● Ainsi qu’identifier des sources de subventions pour un lieu dont l’intérêt patrimonial et historique est limité. En effet, ce dernier a fait le fruit de nombreux travaux de rénovations successifs.

Résultats

Les résultats obtenus :

3 thématiques retenues par le projet : Environnement, Accessibilité PMR, mise aux normes ERP ;

15 enveloppes identifiées répondant aux orientations du projet, sur 3 échelons d’aides publiques (Etat, Région, Ville de Paris) ;

Stratégie de financement élargie à des financements alternatifs.

De plus en plus de propriétaires-gestionnaires ont à coeur d’avoir une démarche responsable de sauvegarde du patrimoine, qu’il soit naturel ou bâti. Toutefois, il est essentiel pour de nombreux sites historiques d’avoir un projet économique viable afin de satisfaire leur entretien. Ainsi, comment valoriser l’engagement responsable d’une villa à travers ses activités, tout en assurant un projet économique durable et stable ?

Dans cet objectif, Hephata a accompagné les propriétaires-gestionnaires d’une villa située sur la Côte d’Azur. Au coeur de jardins de rocailles luxuriants, la villa offre une vue spectaculaire sur la mer. Ainsi, ce patrimoine naturel et bâti remarquable nourrit l’engagement des propriétaires.

Contexte

Date de l’intervention : Juillet 2021 – Octobre 2021 ;

Propriétaire : Particulier ;

Porteur de projet : Famille ;

Département : Bouches-du-Rhône ;

Projet : Dans le cadre d’un projet de reprise, définir un projet autonome à terme, qui valorise l’engagement responsable des propriétaires en matière de sauvegarde du patrimoine bâti et environnemental.

Objectif

Les objectifs de la mission étaient les suivants :

Définir des axes de développements économiques pour satisfaire à l’entretien de la villa ;

Proposer un projet économique qui aligne les intérêts des parties prenantes de la villa. Ce projet doit également en faciliter la gestion.

Enjeux

La famille propriétaire est confrontée à trois grands enjeux :

● Trouver un modèle économique pérenne pour faciliter la gestion en famille afin d’éviter une vente ;

● Prévoir une répartition des tâches très encadrée et ainsi permettre une occupation familiale équitable ;

● Ainsi que promouvoir un lieu historique emblématique.

Résultats

Les résultats obtenus sont les suivants :

Découpage du domaine en trois espaces distincts : la villa, les jardins et les annexes. En effet, ce découpage favorise le développement du site par étapes ainsi que le développement d’activités en parallèle ;

Validation d’un concept de site inédit autour de la préservation du patrimoine bâti et environnemental, sur un modèle de propriété éco-responsable ;

Conception d’une programmation annuelle à destination du grand public.

Transformer un château à l’abandon pour y abriter un tiers-lieu : quel beau projet ! Toutefois, les chantiers de réhabilitation engagent des coûts importants. Il est donc essentiel de trouver comment financer la réhabilitation d’un château.

Dans cet objectif, Hephata a accompagné l’association porteuse du projet afin de leur permettre de financer la réhabilitation du château.

Contexte

Voici quelques éléments de contexte afin de comprendre la portée de la mission :

Date de l’intervention : Juin – Octobre 2021 ;

Propriétaire : Association d’intérêt général ;

Porteur de projet : Association d’intérêt général et fondation reconnue d’utilité publique ;

Département : Aisne (02) ;

Projet : Restauration du château pour y installer une école et y développer des projets culturels et évènementiel ;

Montant total du projet : 10m€, dont 7m€ à lever en fonds privés.

Objectif

L’association a choisi Hephata pour définir une stratégie permettant d’augmenter les montants levés et d’accélérer la levée de fonds. L’objectif était également de simplifier l’organisation de la recherche de financements.

Enjeux et spécificités

La stratégie de financement devait répondre aux enjeux et contraintes suivantes :

Rassurer sur la pertinence du projet patrimonial ;

Assurer que le projet patrimonial serve le projet éducatif : valoriser le choix du monument en lien avec le projet éducatif ;

Ainsi que construire un programme de financement d’un seul tenant en valorisant les partenaires, en s’appuyant sur les réseaux existants. L’enjeu était également de fédérer de nouveaux acteurs avec une équipe réduite.

Résultats

Les résultats obtenus à l’issue de la mission :

Proposition d’une stratégie large et mixte : mécénat, dette, copropriété (avec ouverture du capital) ;

Suggestion d’une gouvernance collective afin d’associer et impliquer les acteurs locaux ;

Réintégration du site dans son histoire, notamment en utilisant les personnages qui y sont associés (Dumas, Henri IV, Napoléon, Anne d’Autriche). Ainsi, à travers leur valorisation, le but est de toucher de nouvelles cibles de mécènes ;

Adhésion des acteurs locaux au projet ;

Rédaction d’un pitch projet ainsi que réalisation d’une brochure de présentation du projet.

Déterminer les axes de développements économiques d’un château est une étape essentielle pour tout propriétaire-gestionnaire. En effet, il est primordial de trouver un projet économique qui respecte le lieu tout en contribuant à financer son entretien.

Dans cet objectif, Hephata a accompagné des propriétaires-gestionnaires de château afin de déterminer les axes de développements économiques adéquats.

Contexte

Voici quelques éléments de contexte pour comprendre le périmètre de la mission :

Date de l’intervention : Octobre 2020 – Mars 2021 ;

Propriétaire : Particulier ;

Porteur de projet : Famille propriétaire ;

Département : Indre-et-Loire (37) ;

Projet : dans le cadre de la transmission de la propriété, définir un projet autonome à terme et les modalités de transmission.

Objectifs

Les deux objectifs principaux étaient les suivants :

Définir des axes de développements économiques pour satisfaire à l’entretien du château et à sa valorisation à long terme ;

Proposer un projet économique qui aligne les intérêts des parties prenantes. Ainsi, cela favorise également la prise de décision autour d’un projet commun de transmission.

Enjeux

Les recommandations émises devaient ainsi permettre de :

● Rassembler la famille autour d’une vision commune ;

● Valider les opportunités de développement et leurs modalités en vue d’un équilibre financier ;

● Enfin, préserver et également valoriser la biodiversité du site.

Résultats

Les résultats obtenus sont les suivants :

● Découpage du domaine en trois espaces distincts : le parc, le village et le château. En effet, la distinction de ces espaces permet le développement d’activités en parallèle ;

● Validation d’un concept de site agrotouristique fédérateur autour de l’agriculture et de l’innovation. Ainsi, le concept se décline au travers de trois activités : l’agriculture, l’hébergement et le loisir ;

● Conception d’un parcours agrotouristique dans le parc du domaine ;

● Ainsi que la préservation de la biodiversité du site.

Définir le positionnement culturel d’un château est une étape indispensable dans la stratégie de valorisation et de développement du lieu. En effet, grâce à ce positionnement, le château peut ensuite mettre en place des activités et produits cohérents avec son identité. C’est également une étape importante pour le positionnement marketing du lieu.

Ainsi, Hephata a accompagné des propriétaires-gestionnaire dans la définition du positionnement culturel de leur château.

Contexte

Date de l’intervention : Juin – Décembre 2021 ;

Propriétaire : Commune (propriétaire public) ;

Porteur de projet : Atout FranceProgramme Réinventer le patrimoine ;

Département : Sarthe (72) ;

Projet : élargir les typologies d’activités actuelles en vue d’atteindre l’équilibre financier.

Objectifs

Les objectifs de la mission étaient les suivants :

Définir le positionnement culturel du château ;

Puis décliner ce positionnement en une offre d’activités et de produits cohérente.

Enjeux

Autour du château de Courtanvaux, trois grands enjeux sont apparus :

Répartir les tâches de manière très encadrée, afin de permettre la mise en place d’une équipe de gestion solide ;

Promouvoir un lieu historique, fierté de la commune ;

● Et rassembler les parties prenantes autour d’un projet commun.

Résultats

Les résultats obtenus sont les suivants :

Validation d’un concept d’écrin au service de l’excellence, articulé autour de deux axes. D’une part, le luxe et l’artisanat. D’autre part, la littérature et le récit. Le concept se décline à travers trois activités : la privatisation, l’hébergement et la programmation culturelle ;

Prise de conscience de la mairie de l’intérêt de limiter certains accès au grand public, notamment pour favoriser les privatisations ;

● Ainsi que la prise de conscience de la possibilité de cadencer le développement d’activités.

Le château de Gaillon, l’un des premiers joyaux français de la Renaissance, doit faire l’objet de travaux de réhabilitation. En effet, ce sublime édifice à l’architecture remarquable est un diamant méconnu. Ainsi, Hephata a accompagné la collectivité propriétaire du château pour définir la stratégie de financement du château de Gaillon.

Contexte

Afin de comprendre le périmètre de la mission menée par Hephata, voici quelques éléments contextuels :

Date de l’intervention : Mai – Décembre 2021 ;

Propriétaire : État ;

Porteur de projet : Collectivité (Agglomération) ;

Département : Eure ;

Projet : Réhabilitation du château de Gaillon selon 3 axes: culturel, touristique, économique ;

Montant total du projet : 50 m€ HT.

Objectif

L’Agglomération Seine-Eure a choisi Hephata pour définir une stratégie de financement, afin de lever 5 millions d’euros en fonds privés sur 5 ans. Cette somme correspond à 10% du montant total du projet.

Enjeux

Définie très en amont du projet, la stratégie de levée de fonds devait permettre de répondre aux enjeux suivants :

Rassembler une communauté autour du château de Gaillon ;

Apporter un supplément d’âme et d’esthétique au projet, notamment en recueillant des fonds permettant d’améliorer la qualité des restaurations et aménagements effectués ;

Développer l’exemplarité du projet, en matière de développement durable, qualité de la restauration, pragmatisme et durabilité. L’idée est également de contribuer à la pérennisation de savoir-faire d’excellence.

Résultats

Plusieurs actions spécifiques ont été mises en place par Hephata afin de définir la stratégie de financement du château de Gaillon. Ainsi, ces actions ont permis d’obtenir les résultats suivants :

● Stratégie validée autour de 10 profils de financeurs ;

● Plan d’actions en cours de mise en œuvre par l’Agglomération (Janvier 2022).

À la suite du rachat d’un site patrimonial, en l’occurence un château, il est essentiel d’envisager un développement d’activité. En effet, avant de se lancer, modéliser les projections financières d’un château est une étape indispensable pour ne pas faire fausse route.

Ainsi, Hephata a accompagné des nouveaux propriétaires-gestionnaires de château dans leur démarche de revalorisation économique.

Contexte

Dans un premier temps, voici quelques éléments de contexte pour comprendre le périmètre de la mission menée par Hephata :

Date de l’intervention : Octobre 2019 – Décembre 2019

Propriétaire : Privé

Porteur de projet : couple propriétaire

Département : Essonne (91)

Projet : Suite au rachat du domaine à l’abandon, les propriétaires recherchent un projet de revalorisation économique permettant la reconversion et assurant l’équilibre financier du site

Objectif

L’objectif principal était le suivant : modéliser les projections financières associées aux activités et produits recommandés dans le cadre d’une mission de stratégie de développement d’activités.

Enjeux

Dans le cadre de cette mission, les enjeux du domaine sont essentiellement :

● Absorber des coûts d’investissement élevés liés à la transformation d’un site à l’abandon (ancien orphelinat) ;

● Conforter la faisabilité de dégager un équilibre financier permettant la rémunération des porteurs de projet ;

● Ainsi que le choix d’un modèle de gestion parmi les différentes options possibles.

Résultats

En prenant en compte les éléments de contexte, les différents objectifs et enjeux, plusieurs actions ont été menées. Ainsi, les résultats obtenus à l’issue de ces actions sont les suivants :

● Porteurs de projets confortés dans la faisabilité du modèle d’activité, notamment dans les choix d’activités et de produits visés ;

● Sélection d’un modèle de gestion (internalisé) ;

● Espérance de gain pour les porteurs de projets validées à 3 ans ;

● Ainsi qu’un business plan utilisé pour lever des fonds.