Hephata · Paris 16e · Fondé en 2017
J'ai passé près de quinze ans à résoudre des équations que la plupart des cabinets refusent de toucher : comment financer la restauration d'un château classé, comment transmettre un manoir sans fracasser la famille, comment faire d'un hôtel particulier un actif rentable plutôt qu'un gouffre. C'est de cette expérience qu'Hephata est né.
Voir la page auteur de Julien Morel →Notre positionnement
La plupart des conseillers patrimoniaux traitent l'immobilier comme une ligne parmi d'autres dans un portefeuille. Chez Hephata, l'immobilier patrimonial complexe est le cœur du réacteur, pas un produit d'appel. Cette différence change tout, notamment quand votre bien est classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques.
Le régime fiscal des Monuments Historiques permet de déduire 100 % des charges de restauration du revenu global, sans plafonnement, à condition de respecter des règles de détention précises (Direction Générale des Finances Publiques, 2024). Ce levier est sous-exploité parce qu'il est méconnu. Nous l'avons mis au centre de notre pratique depuis le premier jour.
Là où la plupart des cabinets traitent un monument historique comme un risque à minimiser, nous le considérons comme un vecteur d'optimisation à part entière : fiscal, patrimonial, et parfois touristique. Cette inversion de regard change les diagnostics et les solutions proposées.
Parcours
Mon parcours s'est construit à l'intersection du droit patrimonial, de la finance immobilière et de la gestion d'actifs complexes. Pas un cursus académique linéaire, mais une accumulation de mandats sur des dossiers que les cabinets généralistes transmettaient, et que j'ai appris à aimer.
Formation initiale
Formation en droit privé complétée par un cursus en gestion de patrimoine et ingénierie financière. Premiers stages dans des études notariales parisiennes spécialisées en transmission d'actifs immobiliers.
2008 - 2013
Cinq ans au sein de structures de conseil intervenant pour des family offices et des fonds patrimoniaux. Premiers dossiers impliquant des bâtiments protégés, montages en SCI, structuration de holding patrimoniale.
2013 - 2017
Quatre années à accompagner des propriétaires privés dans la valorisation de sites classés et inscrits. Collaboration avec des architectes du patrimoine, des services DRAC, et des monteurs en financement participatif culturel. Gestion de mandats sur des châteaux, abbayes reconverties, et hôtels particuliers en IDF et province.
2017 - aujourd'hui
Création du cabinet Hephata, rue La Pérouse, pour concentrer l'expertise sur trois axes : optimisation fiscale du patrimoine immobilier, financement et montage juridique, transmission et stratégie successorale.
Nos expertises
Trois pôles d'intervention, toujours traités ensemble, car une optimisation fiscale qui crée un problème de transmission ne vaut rien.
Structuration en SCI à l'IS ou à l'IR, régime Monuments Historiques, dispositifs Malraux, démembrement de propriété. Nous cartographions l'ensemble des leviers disponibles selon votre tranche d'imposition, la nature du bien et vos objectifs de détention.
Guide fiscalité immobilière →Accès aux financements spécialisés restauration (Fondation du Patrimoine, DRAC, emprunt patrimonial, crowdfunding culturel), structuration du montage juridique et financier, coordination des partenaires bancaires et institutionnels.
Financement restauration →Pacte Dutreil immobilier, donation-partage avec soulte, démembrement anticipé, SCI familiale multigénérationnelle. Nous scénarisons la transmission de votre patrimoine bâti pour préserver les liens familiaux autant que la valeur économique des actifs.
Transmission & succession →Références
Chaque dossier présenté ci-dessous a impliqué au moins deux années d'accompagnement. La complexité de ce type de patrimoine tient rarement à un seul problème.
Accompagnement sur la structuration économique et le montage de financement d'un site classé Monuments Historiques. Mission incluant l'analyse des leviers fiscaux, la coordination avec les services patrimoniaux, et le conseil sur la valorisation touristique.
Famille propriétaire depuis trois générations d'un hôtel particulier estimé à 9 M€. Mise en place d'une SCI familiale avec démembrement progressif sur dix ans, donation-partage coordonnée entre quatre héritiers. Réduction estimée de 40 % des droits de succession.
Propriétaire unique face à 1,2 M€ de travaux. Montage combinant subvention DRAC (15 %), prêt patrimonial, et déduction MH sur revenu global. Mise en location saisonnière culturelle pour couvrir le service de la dette. Dossier bouclé en 18 mois.
Questions fréquentes
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) traite l'ensemble des actifs : assurance-vie, valeurs mobilières, immobilier. Un consultant patrimoine immobilier spécialisé, comme Hephata, se concentre exclusivement sur les actifs bâtis complexes. Pour un bien ordinaire, un CGP suffit. Pour un château classé ou un hôtel particulier en indivision, la spécialisation change l'issue du dossier.
Nos honoraires sont définis au cas par cas, après un premier échange de cadrage sans engagement. Selon la nature de la mission, nous intervenons en honoraires fixes (audit, structuration) ou en honoraires de suivi pour les accompagnements longs. Les coûts sont toujours transparents et formalisés par écrit avant tout démarrage.
Nos clients appartiennent à trois catégories : propriétaires privés de sites historiques (châteaux, manoirs, abbayes), familles gérant un patrimoine immobilier multigénérationnel, et investisseurs en immobilier de prestige. La valeur minimale des actifs concernés est généralement supérieure à 1,5 M€.
Le régime Monuments Historiques (art. 156 bis du CGI) permet de déduire 100 % des charges de restauration du revenu global sans plafonnement, sous condition de conservation du bien 15 ans minimum. Le dispositif Malraux offre une réduction d'impôt de 22 à 30 %, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans. Les deux régimes ne sont pas cumulables sur un même bien.
Le premier échange de 45 à 60 minutes est sans engagement et sans facturation. Il se tient en présentiel à Paris 16e ou en visioconférence. L'objectif est de comprendre votre situation patrimoniale et de vous donner une première lecture honnête des leviers disponibles. Une lettre de mission est proposée si la collaboration est pertinente.
Premier échange sans engagement, en présentiel Paris 16e ou en visioconférence. Résultats concrets, recommandations écrites.
Pour toute question, collaboration ou demande de partenariat, vous pouvez nous contacter via la page dédiée.