L’article 244 bis A du Code général des impôts impose un prélèvement de 19 % (ou 25 % pour les sociétés soumises à l’IS) sur les plus-values réalisées par les non-résidents fiscaux lors de la cession d’immeubles situés en France ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Ce prélèvement est retenu à la source par le notaire au moment de l’acte, après désignation, lorsqu’elle est exigée, d’un représentant fiscal accrédité.

Beaucoup de cédants non-résidents découvrent ce mécanisme la semaine de la signature, lorsque le notaire réclame une déclaration 2048-IMM et les coordonnées d’un représentant fiscal. L’enjeu est de comprendre à l’avance qui est concerné, quel taux s’applique, et comment une convention fiscale bilatérale peut modifier la donne. Ce guide détaille le champ exact du dispositif, le calcul de la plus-value, les exonérations, et illustre le mécanisme avec un cas concret de cession de parts de SCI par un résident belge en 2026.

Qu’est-ce que le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI ?

L’article 244 bis A du Code général des impôts crée un prélèvement spécifique sur les plus-values immobilières réalisées en France par des personnes physiques ou morales non fiscalement domiciliées dans l’Hexagone. Le taux de droit commun atteint 19 % pour les particuliers, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui représente une charge fiscale totale de 36,2 % dans la majorité des cas. Le notaire opère ce prélèvement à la source le jour de l’acte et le reverse au Trésor public. Il s’applique aux ventes d’immeubles situés en France, mais aussi aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière françaises, SCI incluses. Ce dispositif assure que l’administration perçoit l’impôt avant que les fonds ne quittent le territoire.

Origine et objectif du prélèvement

Le prélèvement a été créé pour sécuriser le recouvrement de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées par des contribuables que l’administration française ne peut pas directement contrôler. Avant sa généralisation, le risque de non-recouvrement était structurel : une fois le prix de cession versé à un vendeur résidant à l’étranger, toute action ultérieure devenait coûteuse et incertaine. Le mécanisme de la retenue à la source inverse la logique en faisant intervenir le notaire comme collecteur. Le texte s’inscrit dans une série de dispositifs ciblant les non-résidents fiscaux, à côté des articles 244 bis B (plus-values sur titres) et 244 bis C (bénéfices de certaines activités en France).

Champ d’application : immobilier direct et parts à prépondérance immobilière

Le champ matériel du 244 bis A est strictement immobilier. Il couvre trois catégories : les immeubles bâtis ou non bâtis situés en France, les droits réels portant sur ces immeubles (usufruit, nue-propriété, droits indivis), et les parts ou actions de sociétés dont l’actif est principalement composé d’immeubles français. La notion de prépondérance immobilière s’apprécie à la clôture des trois derniers exercices : plus de 50 % de l’actif brut doit être constitué d’immeubles français non affectés à l’exploitation. Une SCI classique de gestion patrimoniale entre systématiquement dans ce champ, c’est pourquoi la cession de parts de SCI par un non-résident déclenche le prélèvement au même titre qu’une vente directe d’appartement.

Distinction avec les articles 244 bis B et 244 bis C

La confusion la plus fréquente concerne la frontière entre le 244 bis A et le 244 bis B. L’article 244 bis B vise les cessions de participations substantielles (plus de 25 % des droits sociaux détenus dans les cinq années précédentes) dans des sociétés françaises non immobilières. L’article 244 bis C, lui, concerne certains bénéfices commerciaux ou non commerciaux réalisés en France par des non-résidents, hors plus-values. En pratique, un cédant qui vend des parts d’une SAS française opérationnelle relève du 244 bis B ; s’il cède des parts d’une SCI, il relève du 244 bis A. La requalification éventuelle d’une holding en société à prépondérance immobilière est un point de vigilance récurrent dans les dossiers de cession.

Qui est soumis au prélèvement de l’article 244 bis A ?

Tous les cédants non domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI sont concernés, qu’ils soient des personnes physiques ou morales, dès lors qu’ils réalisent une plus-value sur un bien immobilier français ou des parts d’une société à prépondérance immobilière. Deux facteurs déclenchent l’assujettissement : la localisation du bien en France et la résidence du cédant en dehors de France, indépendamment de sa nationalité. Un Français expatrié à Dubaï subit le prélèvement exactement comme un ressortissant américain propriétaire d’un bien parisien. Le taux s’ajuste ensuite selon la nature du cédant et son pays de résidence, et peut être modifié par une convention fiscale bilatérale.

Personnes physiques non-résidentes fiscales en France

Pour une personne physique, le critère unique est la non-résidence fiscale française. L’administration se réfère à l’article 4 B du CGI : foyer, lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Dès lors que le cédant n’est pas résident français au moment de la cession, le prélèvement s’applique. Le taux de droit commun pour les particuliers est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les ressortissants de l’Espace économique européen affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre bénéficient d’un taux réduit de prélèvement de solidarité à 7,5 %, ce qui ramène la fiscalité totale à 26,5 %.

Personnes morales et organismes étrangers

Les sociétés étrangères sont également concernées, avec un régime différencié selon leur forme et leur régime fiscal. Une société étrangère équivalente à une société soumise à l’IS en France subit le prélèvement au taux d’IS (25 % en 2026). Une société établie dans un État non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI se voit appliquer un taux majoré de 75 %. Les organismes sans but lucratif étrangers peuvent bénéficier d’exonérations spécifiques s’ils remplissent les conditions des articles 206-5 et suivants. L’analyse de dossiers patrimoniaux montre que la qualification exacte de la société étrangère, par assimilation à une forme française, est souvent sous-estimée et conditionne pourtant tout le calcul.

Impact des conventions fiscales bilatérales

Une convention fiscale entre la France et l’État de résidence du cédant peut modifier les règles, mais rarement supprimer le prélèvement. La quasi-totalité des conventions signées par la France attribue le droit d’imposer la plus-value immobilière à l’État de situation de l’immeuble, conformément au modèle OCDE. Pour une cession d’immeuble français par un résident belge, allemand ou américain, la France conserve donc son droit d’imposer. La convention joue en revanche sur l’élimination de la double imposition dans l’État de résidence, par crédit d’impôt ou exonération. Dans les dossiers traités, la convention franco-belge de 2021 illustre bien ce principe : le prélèvement est dû en France, et le résident belge déduit l’impôt français de son imposition belge.

Taux applicables selon la situation du cédant

Le taux du prélèvement dépend de la résidence du cédant et de sa nature juridique. Les personnes physiques résidant dans l’Union européenne, l’EEE ou la Suisse supportent un taux de 19 %. Celles qui résident hors UE/EEE subissent également 19 % depuis l’alignement de 2015, qui a remplacé le taux antérieur de 33,1/3 %. Les sociétés assimilées à l’IS sont soumises au taux IS de 25 %. Les entités domiciliées dans un ETNC (État ou territoire non coopératif) supportent un taux dissuasif de 75 %. À ces taux s’ajoutent, dans la plupart des cas, les prélèvements sociaux de 17,2 %, sauf pour les affiliés EEE/Suisse qui bénéficient d’un taux réduit de 7,5 %.

Le tableau ci-dessous synthétise les taux applicables en 2026 :

(Source : CGI art. 244 bis A, doctrine BOFiP à jour 2026)

Taux de 19 % pour les résidents UE, EEE et certains États conventionnés

Le taux de 19 % constitue le régime de base pour les personnes physiques, qu’elles soient résidentes de l’UE, de l’EEE ou de tout autre pays. Historiquement, les résidents hors UE subissaient un taux majoré de 33,1/3 %, supprimé après une série d’arrêts de la Cour de justice de l’Union européenne jugés discriminatoires. Un surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) s’applique en sus par tranches, de 2 % à 6 %, dès que la plus-value nette dépasse 50 000 €. Pour comprendre la mécanique d’ensemble du prélèvement, la lecture complète de la doctrine fiscale éclaire les subtilités d’application.

Taux de 33,1/3 % pour les résidents hors UE sans convention

Ce taux ne s’applique plus aux personnes physiques depuis 2015, mais persiste dans certains cas résiduels pour des entités juridiques spécifiques non assimilables à des sociétés soumises à l’IS. Les praticiens doivent vérifier systématiquement, lors d’une cession par une structure étrangère atypique (trust, fondation, partnership non transparent), si l’administration retient une qualification particulière. Dans ces cas rares, la négociation en amont avec le service des impôts des non-résidents (SIPNR) évite un prélèvement par défaut au taux majoré.

Cas des personnes morales : taux IS et particularités

Une société étrangère assimilable à une structure IS subit le prélèvement au taux d’IS français de 25 %. L’assimilation se fait par comparaison avec les formes françaises (SA, SAS, SARL). Une LLC américaine, par exemple, sera souvent assimilée à une société de personnes transparente ou à une société IS selon ses options fiscales. Les sociétés européennes bénéficient parfois de régimes particuliers (exonération partielle pour les sociétés de capital-risque). Le prélèvement constitue alors un acompte sur l’IS dû en France, imputable sur la liquidation annuelle si la société dépose une déclaration en France.

Calcul de la plus-value soumise au prélèvement

La plus-value imposable se calcule selon les mêmes règles que pour les résidents fiscaux français : prix de cession diminué du prix d’acquisition, après intégration des frais et abattements. Les abattements pour durée de détention jouent intégralement pour les non-résidents, avec exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Le prix d’acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5 % au titre des frais d’acquisition et de 15 % au titre des travaux (après 5 ans de détention, sans justificatif). La plus-value nette obtenue sert d’assiette au prélèvement de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Détermination du prix d’acquisition et du prix de cession

Le prix de cession est celui mentionné dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur (commissions, diagnostics obligatoires). Le prix d’acquisition est celui payé lors de l’achat, majoré des frais réels (droits de mutation, honoraires de notaire) ou du forfait de 7,5 %. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration viennent augmenter le prix d’acquisition s’ils sont justifiés par factures d’entreprises. Après 5 ans de détention, le cédant peut opter pour le forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition, sans justificatif ni réalité des travaux. Dans la pratique, ce forfait est systématiquement plus avantageux pour les biens anciens peu rénovés.

Abattements pour durée de détention applicables aux non-résidents

Les abattements pour durée de détention diffèrent selon qu’il s’agit de l’impôt ou des prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4 % la 22ème année, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème, puis 9 % par an de la 23ème à la 30ème, exonération totale à 30 ans. Ces abattements s’appliquent sans distinction aux résidents comme aux non-résidents, principe confirmé par la jurisprudence. Pour une analyse détaillée des abattements applicables aux cessions, voir notre guide dédié.

Exemple chiffré : cession de parts de SCI par un résident belge

Sophie supporte au total environ 12 538 € de prélèvements au titre du 244 bis A et des contributions sociales, retenus directement par le notaire au jour de l’acte. Elle devra par ailleurs désigner un représentant fiscal accrédité et pourra imputer cet impôt français sur son imposition belge en vertu de la convention bilatérale.

Obligations déclaratives et rôle du représentant fiscal accrédité

Toute cession par un non-résident crée des obligations déclaratives précises. Le notaire établit la déclaration 2048-IMM (ou 2048-M pour les cessions de parts), que le cédant ou son représentant signe et dépose avec le paiement du prélèvement au bureau de l’enregistrement dans le mois suivant l’acte. Lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le cédant réside hors UE/EEE, la désignation d’un représentant fiscal accrédité devient obligatoire (article 244 bis A, IV du CGI). Ce représentant est solidairement responsable du paiement et vérifie le calcul. Pour approfondir cette question, consultez notre guide dédié au rôle du représentant fiscal accrédité.

Quand la désignation d’un représentant fiscal est-elle obligatoire ?

La désignation d’un représentant fiscal est obligatoire dès que trois conditions sont réunies : le cédant est non-résident fiscal français, il réside hors UE, EEE ou Islande/Norvège/Liechtenstein, et le prix de cession est supérieur à 150 000 €. Les cédants résidents de l’UE et de l’EEE sont dispensés depuis 2015. Pour un bien détenu en indivision, le seuil s’apprécie par quote-part de chaque indivisaire. Les cessions inférieures à ce seuil échappent à l’obligation formelle, mais le prélèvement reste dû. En pratique, la désignation doit intervenir avant la signature de l’acte authentique : sans représentant accrédité, le notaire refusera de régulariser la vente.

Rôle et responsabilité du représentant fiscal accrédité

Le représentant fiscal est agréé par l’administration (Annexe II au CGI, articles 171 bis à 171 quater). Il peut être une société spécialisée, une banque, un établissement financier ou toute personne physique ou morale agréée ayant son domicile fiscal en France. Son rôle : vérifier la sincérité du calcul de la plus-value, garantir le paiement du prélèvement, répondre à l’administration en cas de contrôle. Il est solidairement responsable du paiement pendant toute la durée du délai de reprise (jusqu’à 3 ans après la cession). Ses honoraires varient entre 0,5 % et 1 % du prix de cession, soit 1 600 € à 3 200 € pour un bien à 320 000 €. Ce coût doit être budgété en amont.

Délais de déclaration et modalités de paiement du prélèvement

La déclaration 2048-IMM et le paiement du prélèvement doivent intervenir dans le mois suivant l’acte notarié. Le notaire assure généralement le dépôt et le virement au service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) ou au service de la publicité foncière compétent. Le prélèvement est imputable sur l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques résidentes d’États conventionnés, à condition de déposer la déclaration 2042 C l’année suivante. Pour les non-résidents de longue durée sans autre revenu français, cette formalité est souvent négligée et prive le cédant de la possibilité d’imputer la surtaxe éventuelle sur les plus-values élevées.

Exonérations et cas particuliers prévus par l’article 244 bis A

Des exonérations atténuent l’impact du prélèvement, mais leurs conditions restent strictes. La plus connue concerne la cession de l’ancienne résidence principale française par un non-résident, limitée à une seule opération et 150 000 € de plus-value nette imposable. Les cessions dont le prix n’excède pas 15 000 € échappent au prélèvement (article 150 U II 6° du CGI). Les organismes à but non lucratif, les États étrangers et certaines organisations internationales disposent d’exonérations particulières. La détention très longue enfin, avec ses seuils de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, ouvre une voie progressive vers l’exonération totale.

Exonération liée à l’ancienne résidence principale

Depuis la loi de finances pour 2019, un non-résident peut bénéficier d’une exonération partielle lors de la cession de son ancienne résidence principale française. Trois conditions cumulatives : la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant le transfert du domicile hors de France, le bien n’a pas été mis à disposition d’un tiers entre-temps, et le cédant était bien résident fiscal français lors de son occupation. L’exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette par cédant. Au-delà, la fraction excédentaire reste soumise au prélèvement. Cette exonération est cumulable avec les abattements pour durée de détention.

Seuil de minimis et autres exonérations de faible montant

Les cessions dont le prix n’excède pas 15 000 € par cédant sont totalement exonérées, seuil applicable par opération et par titulaire de droits. Pour une cession en indivision à 30 000 € entre deux indivisaires à parts égales, chacun reste sous le seuil et bénéficie de l’exonération. Les cessions d’immeubles sinistrés faisant l’objet d’une indemnité d’assurance bénéficient également de régimes spécifiques. Les expropriations ouvrent droit à exonération sous condition de remploi dans les douze mois, condition rarement remplie par les non-résidents qui n’investissent plus en France.

Articulation avec l’article 244 bis C et les exonérations conventionnelles

L’article 244 bis C vise des bénéfices et profits réalisés en France (BIC, BNC, BA) par des non-résidents, hors plus-values immobilières. Il n’y a pas de recouvrement entre les deux régimes : une même opération ne peut être taxée au titre des deux articles. Les conventions fiscales peuvent par ailleurs supprimer le prélèvement dans des cas exceptionnels, notamment lorsque le bien cédé est affecté à un établissement stable du cédant dans son État de résidence et que la convention le prévoit expressément. En pratique, cette exonération conventionnelle est rare et nécessite une analyse au cas par cas de la rédaction exacte du traité applicable.

Questions fréquentes sur le prélèvement 244 bis A

Qui est concerné par le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI ?

Sont concernées toutes les personnes non-résidentes fiscales françaises, qu’elles soient physiques ou morales, qui cèdent un immeuble situé en France ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière françaises. La nationalité n’entre pas en ligne de compte : un Français expatrié ou un ressortissant étranger sont soumis à la même règle. Le critère unique est la domiciliation fiscale hors de France au moment de la cession, appréciée selon l’article 4 B du CGI. Les sociétés étrangères, les trusts, fondations et organismes sans personnalité juridique propre peuvent également être soumis au prélèvement selon leur qualification en droit français.

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