La doctrine fiscale applicable aux plus-values immobilières est centralisée dans la série BOI-RFPI-PVI du BOFiP (bulletin officiel des finances publiques, bofip.impots.gouv.fr), qui décline l’article 150 U du Code général des impôts. Concrètement, vous êtes imposé à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % sur la plus-value nette, avec des abattements progressifs après la cinquième année de détention et une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).

Vous vendez un bien locatif ou une résidence secondaire et vous voulez comprendre ce que dit vraiment le BOFiP avant de signer le compromis. Les références BOI-RFPI-PVI-10, 20, 30, 40 peuvent paraître hermétiques. Cet ancrage est pourtant utile : la doctrine est opposable à l’administration fiscale, et la maîtriser vous évite des erreurs coûteuses.

Qu’est-ce que le BOFiP et comment s’applique-t-il aux plus-values immobilières ?

Le BOFiP (bulletin officiel des finances publiques-impôts, accessible sur BOI) est depuis 2012 la source unique de la doctrine fiscale française. Pour les plus-values immobilières des particuliers, c’est la série BOI-RFPI-PVI (revenus fonciers, plus-values immobilières) qui s’applique. Cette doctrine jouit d’une force particulière : en vertu de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales, elle est opposable à l’administration. Si vous suivez une position publiée au BOFiP, le fisc ne peut pas vous redresser sur ce fondement, même s’il change d’orientation par la suite.

Le BOFiP, doctrine officielle opposable à l’administration fiscale

Le BOFiP n’est pas un texte de loi. C’est l’interprétation officielle des textes (CGI, Code civil, jurisprudence) par la Direction générale des finances publiques. En pratique, c’est ce que votre centre des impôts applique. Lorsqu’un notaire calcule votre plus-value, il s’appuie sur les paragraphes du BOFiP, pas directement sur l’article 150 U du CGI, parce que la doctrine précise les modalités concrètes.

Les principales références BOI-RFPI-PVI à connaître

Cinq divisions structurent la doctrine plus-values immobilières :

• BOI-RFPI-PVI-10 : champ d’application
• BOI-RFPI-PVI-20 : détermination de la plus-value (10 = prix de cession, 20 = prix d’acquisition, 40 = abattement durée de détention)
• BOI-RFPI-PVI-30 : liquidation et paiement
• BOI-RFPI-PVI-10-40 : exonérations (mis à jour le 08/08/2023)
• BOI-RFPI-TPVIE : taxe additionnelle sur les plus-values élevées

Champ d’application : qui est concerné par le régime des plus-values privées ?

Le régime s’applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France qui cèdent un bien immobilier dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Sont exclus les marchands de biens, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et les loueurs en meublé professionnels. Vous pouvez approfondir le sujet de la fiscalité des résidences secondaires qui mobilise pleinement ce régime.

Champ d’application des plus-values immobilières selon le BOFiP

Le BOI-RFPI-PVI-10 définit clairement le périmètre des opérations taxables. On y trouve les cessions à titre onéreux d’immeubles bâtis (appartements, maisons), d’immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles non exploitées), de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes) et de parts de sociétés à prépondérance immobilière non soumises à l’IS. Une cession ne se limite pas à la vente simple, elle englobe aussi l’échange, l’apport en société ou la dation en paiement. En revanche, les donations et successions n’engendrent pas de plus-value imposable, bien qu’elles fixent une nouvelle valeur d’entrée pour le bénéficiaire.

Biens et droits concernés : immeubles bâtis et non bâtis

Tous les biens immobiliers détenus en pleine propriété entrent dans le champ : résidence principale (exonérée), résidence secondaire, immeuble locatif, terrain, parking, cave isolée. Le BOFiP précise également que les parts de SCI (société civile immobilière) familiales relèvent du régime des plus-values immobilières privées dès lors que la SCI est translucide fiscalement.

Personnes imposables : personnes physiques en gestion privée

Le contribuable type est un propriétaire particulier. Si vous détenez le bien via une SCI à l’IR, c’est la SCI qui calcule la plus-value mais l’impôt remonte au niveau des associés au prorata de leurs parts. Les non-résidents sont également imposables, avec un taux d’IR inchangé à 19 % depuis 2015 (BOI-RFPI-PVINR).

Cessions exclues du régime

Sont hors champ : les cessions réalisées par une société à l’IS (régime des plus-values professionnelles), par un marchand de biens (BIC), par un loueur meublé professionnel (LMP), ou les opérations spéculatives requalifiées par l’administration. Le BOFiP rappelle aussi que les biens inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle suivent le régime professionnel.

Comment calculer la plus-value brute : prix de cession et prix d’acquisition

La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’acquisition corrigé (article 150 VB du CGI) du prix de cession (article 150 VA du CGI). Le détail complet figure dans la doctrine sur la détermination de la plus-value au BOFiP. Le prix de cession correspond au montant de l’acte authentique, moins les frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque). Le prix d’acquisition peut être augmenté des frais d’entrée (forfait de 7,5 % ou justificatifs) et des travaux (forfait de 15 % au-delà de 5 ans ou montant réel avec factures d’entreprises).

Le prix de cession : ce qui entre dans la base (art. 150 VA CGI)

Le prix de cession retenu est celui stipulé dans l’acte, augmenté des charges et indemnités au profit du vendeur. On en déduit les frais supportés par le vendeur lors de la vente : diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb), frais de mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si elle est explicitement à sa charge dans le compromis.

Le prix d’acquisition corrigé : frais d’acquisition et travaux (art. 150 VB CGI)

Le prix d’acquisition de référence est celui payé lors de l’achat initial. Vous pouvez le majorer de deux types de dépenses :

• Frais d’acquisition : forfait de 7,5 % du prix d’achat, OU montant réel justifié (frais de notaire, droits d’enregistrement)
• Travaux : montant réel justifié par factures d’entreprises, OU forfait de 15 % après 5 ans de détention

Forfait travaux de 15 % : conditions d’application selon le BOFiP

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20) est clair : le forfait de 15 % s’applique automatiquement, sans avoir à justifier de travaux effectivement réalisés, à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti. Vous avez le choix entre forfait et frais réels : prenez le plus avantageux. Si vous avez réalisé des travaux pour plus de 15 % du prix d’achat (extension, rénovation lourde), conservez vos factures.

Cas particulier : bien acquis par donation ou succession

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte (déclaration de succession ou acte de donation), majorée des droits de mutation à titre gratuit effectivement payés. Cette règle est précieuse en cas de transmission familiale : pour optimiser, lisez aussi notre guide pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier.

Abattements pour durée de détention : le tableau officiel BOFiP

Le BOI-RFPI-PVI-20-20 (mis à jour le 24/08/2018) établit deux barèmes séparés d’abattement selon la durée de détention : l’un pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %). Ces deux barèmes ne fonctionnent pas ensemble. L’exonération IR intervient après 22 ans, l’exonération sociale après 30 ans. De la sixième à la vingt-deuxième année, l’abattement IR recule de 6 % par an. Pour les prélèvements sociaux, la baisse est plus lente entre la sixième et la vingt-et-unième année (1,65 % par an), puis 1,60 % la 22e année, avant d’accélérer à 9 % par an jusqu’à la trentième. Voilà pourquoi un bien détenu 25 ans peut échapper à l’IR tout en restant soumis aux prélèvements sociaux.

Tableau récapitulatif des abattements (BOI-RFPI-PVI-20-20)

(Source : BOI-RFPI-PVI-20-20, mise à jour 24/08/2018)

Date d’acquisition : comment le BOFiP la détermine-t-il ?

La date pivot est celle de l’acte authentique d’acquisition, pas la promesse de vente. Pour un bien acquis par succession, c’est la date du décès. Pour une construction, c’est la date d’achèvement (déclaration H1). Le décompte des années court de date à date : un bien acheté le 15 mars 2010 et vendu le 14 mars 2024 ne compte que 13 années révolues, pas 14.

Conditions d’application et exceptions prévues par le BOFiP

Les abattements s’appliquent uniformément aux résidences secondaires, biens locatifs, terrains à bâtir et parts de SCI. Pour approfondir le cas spécifique des résidences secondaires, consultez notre dossier sur la plus-value en résidence secondaire. À noter : depuis 2015, l’abattement spécial de 30 % pour terrains à bâtir a été supprimé, mais un abattement exceptionnel temporaire peut être réintroduit ponctuellement par loi de finances.

Exonérations de plus-value immobilière prévues par le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40)

Le BOI-RFPI-PVI-10-40, mis à jour le 08/08/2023, recense tous les cas d’exonération issus de l’article 150 U du CGI. La plus importante concerne la résidence principale à la date de vente : exonération totale, sans limite de montant ni durée minimale de détention. S’ajoutent les cessions inférieures à 15 000 €, la première vente d’un logement par un non-propriétaire de sa résidence principale, les ventes par des personnes âgées ou invalides aux revenus modestes, les expropriations sous condition de remploi, et les cessions au profit d’organismes de logement social. Chacune de ces exonérations répond à des critères précis que le BOFiP détaille progressivement.

Exonération de la résidence principale : définition stricte du BOFiP

La résidence principale est définie comme le logement où le contribuable réside habituellement et effectivement au jour de la cession (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Une occupation de quelques mois ne suffit pas si le centre des intérêts familiaux et professionnels est ailleurs. En pratique, un délai de 12 mois maximum est toléré entre la mise en vente et la signature, à condition que le logement reste inoccupé. Pour les détails, voir notre guide sur la plus-value sur la résidence principale.

Cession inférieure à 15 000 € : seuil et modalités

Si le prix de cession (et non la plus-value) est inférieur ou égal à 15 000 €, l’exonération est totale. Ce seuil s’apprécie par bien et par cédant. En indivision, chaque indivisaire dispose de son propre seuil de 15 000 € : un garage vendu 28 000 € entre deux indivisaires à parts égales est ainsi totalement exonéré (chaque quote-part de 14 000 € passe sous le seuil).

Première cession d’un logement (non-propriétaires de résidence principale)

Un contribuable qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes peut bénéficier d’une exonération de la plus-value sur la première cession d’un logement, à condition de réemployer le prix dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois.

Autres cas d’exonération : personnes âgées, invalidité, expropriation

Les retraités et invalides aux revenus modestes (RFR sous plafond) bénéficient d’une exonération sous conditions. L’expropriation donne droit à exonération si l’indemnité est intégralement remployée dans un délai de 12 mois. Les cessions à des organismes HLM sont exonérées jusqu’au 31 décembre 2025 (à reconduire par loi de finances).

Taxe sur les plus-values immobilières élevées : au-delà de 50 000 €

S’ajoute à la fiscalité classique la taxe additionnelle de l’article 1609 nonies G du CGI (BOI-RFPI-TPVIE-20), qui s’applique aux plus-values nettes imposables (après abattements) dépassant 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 %, avec un système de lissage pour atténuer les effets de seuil. Cette taxe ne s’ajoute pas pour les terrains à bâtir, la résidence principale (totalement exonérée), ni les biens détenus depuis plus de 22 ans (où la plus-value IR s’annule). Elle frappe essentiellement les ventes de résidences secondaires haut de gamme ou de biens locatifs acquis il y a 10 à 15 ans dans les zones sous tension.

Seuil de déclenchement et barème de la taxe

Exemple de calcul pour une plus-value de 80 000 €

Cas particulier : la plus-value sur un bien détenu en indivision

L’indivision est fréquente après une succession ou un divorce, et le BOFiP en traite explicitement au BOI-RFPI-PVI-30-10. Chaque indivisaire est imposé personnellement sur la quote-part de plus-value correspondant à ses droits dans l’indivision. C’est un point essentiel : les abattements pour durée de détention, le seuil de 15 000 € et la taxe sur les plus-values élevées s’apprécient au niveau de chaque indivisaire, pas au niveau du bien global.

Conséquence pratique : pour un bien vendu 240 000 € entre trois frères en indivision à parts égales, chacun déclare une quote-part de cession de 80 000 €. Les abattements s’appliquent en fonction de la date d’entrée dans l’indivision de chacun. Si l’un des frères avait racheté la part d’un autre 5 ans avant la vente, son décompte de détention pour cette portion repart à zéro à la date du rachat. Cette mécanique appelle systématiquement un calcul individualisé chez le notaire.

Comment lire et utiliser le BOFiP pour les plus-values immobilières ?

Le BOFiP s’organise en codification hiérarchique. Pour les plus-values immobilières, la racine est BOI-RFPI-PVI : BOI (bulletin officiel des impôts), RFPI (revenus fonciers, plus-values immobilières), PVI (plus-values immobilières des particuliers). Les chiffres qui suivent indiquent la division et la sous-division. BOI-RFPI-PVI-20-10-20 signifie : série PVI, division 20 (détermination), sous-division 10 (prix de cession et acquisition), sous-sous-division 20 (prix d’acquisition corrigé). Chaque page indique sa date de dernière mise à jour, élément clé pour vérifier l’actualité de la doctrine.

Structure de la codification BOI-RFPI-PVI expliquée

Naviguez par l’arborescence sur bofip.impots.gouv.fr. La recherche par identifiant (ex : BOI-RFPI-PVI-10-40) est plus rapide que la recherche par mots-clés. Chaque paragraphe est numéroté (§ 1, § 10, § 20…), ce qui permet de citer précisément la doctrine dans un courrier au fisc ou un mémoire contentieux.

Comment invoquer le BOFiP face à l’administration fiscale

L’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales permet d’opposer une position publiée au BOFiP à l’administration, même si elle est ultérieurement modifiée, à condition que la doctrine ait été en vigueur au moment où vous avez appliqué la position. Dans une réclamation, citez l’identifiant complet et le numéro de paragraphe : « BOI-RFPI-PVI-10-40, § 20, mise à jour du 08/08/2023 ». L’analyse des dossiers de litiges plus-values traités montre que cette précision change radicalement la qualité de la réponse de l’administration.

Rescrit fiscal : demander une position officielle avant la cession

Pour une situation ambiguë (résidence principale contestée, exonération conditionnelle), le rescrit fiscal permet de demander à l’administration une prise de position formelle préalable. La réponse engage le fisc pendant la durée de validité du rescrit. Cette démarche, conseillée par Notaires de France, est gratuite et particulièrement utile pour les opérations à fort enjeu.

Questions fréquentes sur les plus-values immobilières BOFiP

Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value sur la résidence secondaire ?

Aucune loi récente n’a modifié le régime de droit commun de la plus-value sur résidence secondaire en 2024-2025. Le régime reste celui de l’article 150 U du CGI : imposition à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) avec abattements pour durée de détention, exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La loi de finances pour 2024 a maintenu en l’état le BOI-RFPI-PVI-20-20. Les évolutions ponctuelles concernent surtout les abattements exceptionnels temporaires pour cession à des bailleurs sociaux ou en zones tendues, à vérifier au cas par cas dans la dernière loi de finances en vigueur.

Quel est le tableau de calcul de la plus-value immobilière ?

Le calcul suit cinq étapes : (1) prix de cession net (acte − frais à la charge du vendeur) ; (2) prix d’acquisition corrigé (acte + 7,5 % de frais forfaitaires ou réels + 15 % de travaux forfaitaires après 5 ans ou réels) ; (3) plus-value brute = (1) − (2) ; (4) application du barème d’abattement pour durée de détention selon BOI-RFPI-PVI-20-20 (deux décomptes distincts pour IR et PS) ; (5) plus-value nette imposable × 19 % (IR) + plus-value nette imposable PS × 17,2 % + éventuelle taxe sur plus-value élevée si > 50 000 €. Le notaire effectue ce calcul et prélève l’impôt sur le prix de vente.

Comment est calculée la plus-value sur la cession de biens immobiliers ?

La plus-value est la différence entre le prix de cession (article 150 VA du CGI) et le prix d’acquisition corrigé (article 150 VB du CGI). Le prix d’acquisition peut être majoré du forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et du forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention. C