Le Borloo ancien était un dispositif fiscal permettant à un propriétaire bailleur de déduire 30 %, 45 % ou 70 % de ses revenus fonciers bruts, en échange d’une convention signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) fixant un loyer plafonné et des ressources maximales pour le locataire. Créé par la loi ENL du 13 juillet 2006, il a cessé d’accepter toute nouvelle convention ou prorogation au 31 décembre 2023.

Si vous détenez un bien locatif ancien et que vous cherchez à comprendre ce que devient votre convention, ou si vous hésitez à basculer vers Loc’Avantages, son successeur, ce guide détaille les taux, les plafonds 2026, le sort des contrats en cours et la comparaison des deux régimes.

Qu’est-ce que le dispositif Borloo ancien ?

Le Borloo ancien, aussi appelé conventionnement Anah, est un régime fiscal qui accordait aux propriétaires bailleurs une déduction spécifique sur leurs revenus fonciers en contrepartie d’un engagement de location à loyer modéré. Il concernait uniquement les logements déjà existants, loués nus, en résidence principale. Instauré par la loi ENL (loi portant Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, il est entré en application par décret le 1er octobre 2006. Son objectif : mobiliser le parc privé pour loger les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, sans construire de logements neufs. Le dispositif a été remplacé par le Cosse ancien en 2017 (aussi nommé « Louer abordable »), puis par Loc’Avantages en 2022. Toutes les nouvelles conventions ont pris fin au 31 décembre 2023.

Origine et cadre légal : la loi ENL de 2006

Le Borloo ancien a été créé par les articles 39 et 40 de la loi ENL du 13 juillet 2006, codifiés à l’article 31 du Code général des impôts. Il succède au dispositif Besson ancien, avec un principe renforcé : plus le loyer consenti est bas et plus les locataires visés sont modestes, plus la déduction fiscale est élevée. Le dispositif reposait entièrement sur la convention signée avec l’Anah, valable 6 ou 9 ans selon les cas, avec possibilité de reconduction par périodes de 3 ans.

Borloo ancien vs Borloo neuf : ne pas confondre les deux dispositifs

Le Borloo neuf (dit aussi Borloo populaire) s’appliquait aux logements neufs ou en VEFA acquis entre 2006 et 2009, avec un mécanisme d’amortissement du prix d’achat. Il a été abrogé. Le Borloo ancien, lui, ne concernait que les logements déjà construits et ne reposait pas sur l’amortissement mais sur une déduction des loyers. Pour une revue détaillée du régime neuf, consultez notre analyse de l’abrogation du Borloo populaire.

Qui était concerné par ce dispositif ?

Le Borloo ancien s’adressait aux propriétaires bailleurs de logements anciens loués nus, en résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans. Le bien devait respecter des critères de décence (surface, équipements, performance énergétique minimale). Aucun plafond de revenu n’était imposé au bailleur, contrairement à certains dispositifs. Le propriétaire s’engageait sur un loyer plafonné et un locataire sous plafond de ressources, en échange de la déduction fiscale spécifique.

Comment fonctionnait le Borloo ancien : conditions et avantages fiscaux

Le mécanisme reposait sur trois niveaux de conventionnement, chacun associé à un taux de déduction croissant : 30 % pour l’intermédiaire, 45 % pour le social, 70 % pour le très social (avec intermédiation locative). Plus le loyer était bas et les locataires modestes, plus l’avantage fiscal montait. La déduction s’appliquait sur les revenus fonciers bruts avant calcul du revenu net imposable, ce qui permettait souvent de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette déduction se cumulait avec les charges classiques (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière). L’engagement portait sur 6 ans minimum, ou 9 ans en cas de travaux financés par l’Anah, avec des plafonds de loyer et de ressources revus chaque année par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C).

Les trois niveaux de convention et leurs taux de déduction

Chaque convention correspondait à un niveau de tension du marché locatif ciblé. Le tableau suivant récapitule les taux applicables selon le zonage et l’existence d’une intermédiation locative :

(Source : BOFiP, bulletin officiel des finances publiques, 2024)

Plafonds de loyers et de ressources du locataire

Les plafonds étaient définis en euros par mètre carré et par mois, révisés chaque année. Ils variaient selon la zone géographique (5 zones du A bis au C) et selon le niveau de convention. Le locataire devait justifier de ressources inférieures à un plafond calculé selon la composition du foyer. Ces montants sont détaillés dans la fiche technique Borloo ancien maintenue par l’Anil.

Durée d’engagement et obligations du propriétaire bailleur

L’engagement minimum était de 6 ans sans travaux ou 9 ans avec travaux Anah. Pendant toute la durée, le propriétaire ne pouvait pas relouer au-dessus du plafond ni louer à un membre de son foyer fiscal. Toute rupture entraînait la reprise de l’avantage fiscal, sauf motifs prévus (mutation, perte d’emploi, décès). La déclaration se fait via le formulaire 2044 ou 2044 spéciale, en cochant la case « déduction spécifique Borloo ancien ». Pour approfondir, notre guide sur la déclaration des revenus fonciers détaille les cases exactes à remplir.

Fin du dispositif Borloo ancien : ce qui a changé depuis 2024

La loi de finances pour 2024 a définitivement mis fin au Borloo ancien et à son successeur Cosse ancien : aucune nouvelle convention avec l’Anah ne peut être signée depuis le 31 décembre 2023, et aucune prorogation de convention existante n’est possible au-delà de son terme initial. Cette décision s’inscrit dans la logique de bascule vers Loc’Avantages, en vigueur depuis 2022 sous forme de réduction d’impôt et non plus de déduction. Les propriétaires ayant signé leur convention avant fin 2023 conservent intégralement leur avantage fiscal jusqu’à l’échéance du contrat, sans changement des taux ni des plafonds initialement fixés. Sur les dossiers analysés par Hephata depuis début 2024, plus de la moitié des propriétaires concernés ignoraient cette fin de dispositif et ont continué à cocher la case Borloo par habitude en pensant pouvoir renouveler.

La loi de finances pour 2024 et la fin des nouvelles conventions

L’article 71 de la loi de finances pour 2024 acte la non-prorogation du dispositif Cosse ancien, dernière itération du Borloo ancien. Cette suppression était annoncée depuis 2022 mais a été confirmée sans période de rattrapage. Toute demande de conventionnement déposée après le 31 décembre 2023 est irrecevable.

Que se passe-t-il pour les conventions Borloo en cours après le 31 décembre 2023 ?

Les conventions signées avant cette date continuent de produire leurs effets fiscaux jusqu’à leur échéance normale. Un propriétaire ayant signé en 2022 une convention Borloo social de 6 ans bénéficie de la déduction de 45 % jusqu’en 2028. En revanche, à l’échéance, aucun renouvellement Borloo n’est possible : il faudra soit sortir du dispositif, soit basculer sur Loc’Avantages via une nouvelle convention Anah.

Les conventions Cosse ancien : même sort que le Borloo ancien

Le Cosse ancien, en vigueur de 2017 à 2022, suit exactement le même régime : les conventions signées avant fin 2023 restent valables, aucune nouvelle signature n’est possible. Le principe économique était identique à celui du Borloo, avec des taux ajustés selon la zone.

Borloo ancien vs Loc’Avantages : comprendre la transition

Loc’Avantages est le successeur direct du Borloo ancien, entré en vigueur le 1er avril 2022. Différence structurelle majeure : il fonctionne par réduction d’impôt (imputée directement sur l’impôt dû) et non plus par déduction (retranchée des revenus fonciers). Les taux vont de 15 % à 65 % de la réduction d’impôt selon le niveau (Loc 1, Loc 2, Loc 3) et l’existence d’une intermédiation locative. Pour un propriétaire fortement imposé, le nouveau régime peut être plus intéressant ; pour un contribuable à faible TMI, le mécanisme de déduction du Borloo pouvait s’avérer supérieur, notamment via la création de déficit foncier. L’analyse de la bascule dépend donc du taux marginal d’imposition, du montant des loyers et de l’existence de travaux importants. Consultez notre analyse détaillée du statut du bailleur privé pour arbitrer selon votre situation.

Loc’Avantages : le successeur direct du Borloo ancien

Loc’Avantages repose sur le même principe de convention Anah avec plafonds de loyers et de ressources. Trois niveaux : Loc 1 (loyer modéré), Loc 2 (loyer intermédiaire), Loc 3 (loyer très social). La convention dure 6 ans, renouvelable une fois. L’intermédiation locative via une agence sociale majore la réduction de 5 à 20 points selon les cas.

Tableau comparatif : Borloo ancien vs Loc’Avantages

Comment signer une convention Loc’Avantages avec l’Anah ?

La démarche se fait en ligne sur le portail de l’Anah. Le propriétaire dépose son dossier avant la mise en location ou avant le renouvellement du bail, choisit son niveau (Loc 1, 2 ou 3), et signe une convention de 6 ans. La réduction d’impôt s’applique à partir de la date de signature. Un locataire doit être en place dans les 3 mois suivant la signature pour valider l’avantage. Comparez également avec le Pinel dans l’ancien si votre bien vient de faire l’objet de travaux lourds.

Questions fréquentes sur le Borloo ancien

Qu’est-ce que la loi de Borloo ancien ?

Le Borloo ancien désigne un dispositif fiscal créé par la loi ENL du 13 juillet 2006, permettant à un propriétaire bailleur de déduire de 30 à 70 % de ses revenus fonciers en échange d’une convention avec l’Anah imposant un loyer plafonné et un locataire sous plafond de ressources. Le dispositif s’appliquait aux logements anciens loués nus en résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Il s’est éteint au 31 décembre 2023 : plus aucune nouvelle convention n’est signable depuis, mais les contrats en cours restent valables jusqu’à leur terme.

Quelle est la loi Borloo de 2003 concernant la rénovation urbaine ?

La loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite loi Borloo, a créé l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et lancé un plan massif de démolition-reconstruction dans les quartiers prioritaires. Elle n’a aucun lien direct avec le dispositif fiscal Borloo ancien de 2006, qui vise le parc locatif privé. Cette confusion fréquente entre deux textes portant le nom du même ministre du Logement explique pourquoi la recherche « loi Borloo » renvoie à des sujets très différents.

Quelle est la loi Borloo de 2005 ?

La loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, également portée par Jean-Louis Borloo, traite de l’emploi, du logement et de l’égalité des chances. Elle contient un volet logement social distinct des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif privé. Le Borloo ancien fiscal, lui, découle spécifiquement de la loi ENL de 2006, un an plus tard, avec un mécanisme de déduction sur les revenus fonciers codifié à l’article 31 du CGI.

Quelle est la différence entre Borloo ancien et Loc’Avantages ?

La différence majeure porte sur le mécanisme fiscal. Le Borloo ancien accordait une déduction de 30 à 70 % sur les revenus fonciers bruts, permettant de générer du déficit foncier. Loc’Avantages accorde une réduction d’impôt directe de 15 à 65 %, appliquée sur l’impôt à payer et non sur l’assiette. Pour un contribuable à forte TMI, Loc’Avantages peut être plus rentable ; pour un propriétaire ayant beaucoup de travaux, le Borloo générait un déficit imputable sur le revenu global.

Peut-on encore signer une convention Borloo ancien en 2026 ?

Non. Depuis le 31 décembre 2023, plus aucune nouvelle convention Borloo ancien ni Cosse ancien ne peut être signée avec l’Anah. La loi de finances pour 2024 a définitivement fermé le dispositif. Les propriétaires souhaitant bénéficier d’un avantage fiscal en échange d’un loyer modéré doivent se tourner vers Loc’Avantages, qui reste ouvert aux nouvelles conventions en 2026 et applique une réduction d’impôt de 15 à 65 % selon le niveau choisi.

Que devient ma convention Borloo si elle arrive à échéance après 2023 ?

Votre convention continue de produire ses effets fiscaux jusqu’à son terme initial. Vous bénéficiez de la déduction de 30, 45 ou 70 % jusqu’à la fin des 6 ou 9 ans prévus au contrat. En revanche, aucune prorogation n’est possible au-delà : à l’échéance, vous sortez automatiquement du dispositif. Deux options s’offrent alors à vous : reprendre une location libre au prix du marché, ou signer une nouvelle convention Loc’Avantages avec l’Anah pour continuer à bénéficier d’un avantage fiscal.

Ce qu’il faut faire avant votre prochaine déclaration

Si vous détenez actuellement une convention Borloo ancien, vérifiez sa date d’échéance exacte sur le contrat signé avec l’Anah et anticipez le basculement 6 mois avant. Comparez ensuite le rendement fiscal net entre le maintien en location libre et une nouvelle convention Loc’Avantages à taux équivalent, en tenant compte de votre TMI et du montant des loyers. Un conseiller fiscal ou l’antenne locale de l’Anah peut simuler gratuitement les deux scénarios avant la déclaration de vos revenus fonciers.