La déclaration d’engagement de location est le document par lequel un propriétaire s’engage formellement à louer son bien nu pendant une durée minimale, en contrepartie du nouveau statut fiscal du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 (dite loi Jeanbrun). Concrètement, elle prend la forme du formulaire 2044-EB (Cerfa n°11639*23), à joindre à la déclaration de revenus fonciers l’année de la première mise en location.
Si vous venez d’acheter un logement destiné à la location nue, cette formalité conditionne l’accès à l’amortissement déductible des revenus fonciers, un mécanisme qui peut effacer plusieurs milliers d’euros d’impôt chaque année. Voici comment remplir le formulaire, quelles durées d’engagement choisir, et surtout ce qui se passe si vous rompez cet engagement en cours de route.
🔑 Points clés
- ✓Le formulaire 2044-EB (Cerfa n°11639*23) officialise l’engagement de location auprès de l’administration fiscale.
- ✓Trois durées possibles : 6, 9 ou 12 ans, avec un amortissement croissant selon la durée retenue.
- ✓Une déclaration annuelle complémentaire 2041 PB doit être déposée chaque année pendant toute la durée.
- ✓La rupture d’engagement entraîne le rappel intégral des amortissements déduits, sauf cas de force majeure.
Qu’est-ce que la déclaration d’engagement de location du bailleur privé ?
La déclaration d’engagement de location est un acte fiscal unilatéral par lequel un propriétaire particulier s’engage à donner son logement en location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Instaurée par la loi de finances pour 2026 (loi Jeanbrun), elle est la porte d’entrée du statut fiscal du bailleur privé, qui permet de déduire un amortissement annuel du bien de vos revenus fonciers. Sans cette déclaration, aucun amortissement n’est possible : le régime de droit commun s’applique, avec les seules charges classiques déductibles. La déclaration est donc à la fois un engagement juridique et la condition de l’avantage fiscal.
Le statut du bailleur privé : un nouveau cadre fiscal créé en 2026
Créé par l’article 5 de la loi de finances pour 2026, le statut fiscal du bailleur privé vise à relancer l’investissement locatif nu après la fin du dispositif Pinel. Il s’inspire du régime du loueur en meublé non professionnel en autorisant, pour la première fois en location nue, la déduction d’un amortissement du bâti.
Ce statut est réservé aux particuliers non professionnels louant un logement à usage de résidence principale du locataire, dans le respect d’un plafond de loyer et de ressources fixé par décret. Il se cumule avec le régime réel des revenus fonciers, ce que détaille notre analyse de ce nouveau régime d’investissement locatif.
Pourquoi cette déclaration est-elle obligatoire ?
L’administration fiscale doit connaître la date de départ de l’engagement, la durée retenue et le bien concerné pour contrôler la bonne application du régime. La déclaration 2044-EB matérialise ces éléments et fige les règles applicables au propriétaire pour toute la période. En son absence, l’administration considère que le bailleur relève du régime foncier de droit commun, même s’il coche par erreur les cases d’amortissement dans sa déclaration annuelle.
Cas concret : Sophie, 43 ans, cadre à Nantes, achète un T2 de 165 000 € en février 2026. Elle oublie de déposer le 2044-EB lors de sa première déclaration de revenus. Résultat : l’administration refuse l’amortissement, elle perd 3 200 € de déduction pour la première année et doit régulariser sa situation par voie de réclamation.
Le formulaire 2044-EB : document clé de votre engagement
Le formulaire n° 2044-EB, référencé Cerfa n°11639*23, est le document officiel de déclaration d’engagement de location pour le statut du bailleur privé. Il se distingue du 2044 classique (déclaration des revenus fonciers) car il ne se dépose qu’une seule fois, au titre de l’année de première mise en location. Son contenu couvre l’identification du propriétaire, la description précise du bien, sa valeur d’acquisition, la date d’entrée du premier locataire et la durée d’engagement retenue. Une fois signé et transmis, il verrouille les paramètres du régime : durée, taux d’amortissement, plafonds applicables. Toute erreur détectée après coup impose une réclamation contentieuse dans les délais légaux.
Que contient le formulaire n° 2044-EB ?
Le formulaire est structuré en quatre parties :
- Identité du bailleur (nom, adresse, numéro fiscal)
- Description du logement (adresse, surface, date d’acquisition, prix payé, quote-part terrain)
- Éléments du bail (date d’entrée du locataire, montant du loyer mensuel hors charges)
- Engagement de location : durée choisie (6, 9 ou 12 ans) et signature datée
La quote-part du terrain, non amortissable, doit être isolée avec soin : elle représente en général 10 à 20 % du prix d’achat en zone urbaine. Une surestimation minore l’amortissement futur, une sous-estimation expose à un redressement.
Où télécharger le formulaire et comment le transmettre ?
Le PDF officiel est disponible sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Recherche de formulaires ». La notice associée précise ligne par ligne les mentions attendues, et le PDF du formulaire 2044-EB au format 2026 peut être rempli directement à l’écran. La transmission se fait en pièce jointe à la déclaration de revenus en ligne, ou par envoi papier au centre des impôts dont dépend le bien.
Durées d’engagement et avantages fiscaux associés
Le statut du bailleur privé propose trois durées d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. Chaque durée correspond à un taux annuel d’amortissement déductible différent : plus l’engagement est long, plus la fraction du bien amortissable chaque année est élevée. Le choix est définitif : impossible de basculer d’une durée à une autre en cours de route sans rompre l’engagement initial. Cette architecture ressemble à celle du dispositif Pinel abandonné, mais avec un mécanisme d’amortissement plus favorable pour les patrimoines de moyenne valeur. Pour une acquisition de 200 000 €, l’économie fiscale cumulée sur la durée peut dépasser 40 000 € pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %.
Engagement de 6, 9 ou 12 ans : quelles différences ?
| Durée | Taux d’amortissement annuel | Amortissement cumulé |
|---|---|---|
| 6 ans | 2,5 % | 15 % |
| 9 ans | 3 % | 27 % |
| 12 ans | 3,5 % | 42 % |
(Source : loi de finances pour 2026, art. 5 et décret d’application, taux indicatifs sur base bâti hors terrain)
L’amortissement déductible : combien pouvez-vous économiser ?
Exemple concret : Marc, 47 ans, propriétaire d’un appartement acquis 180 000 € en janvier 2026. Quote-part terrain estimée à 15 %.
Base amortissable :
- 180 000 € (prix d’achat)
- − 27 000 € (quote-part terrain)
- = 153 000 €
Amortissement annuel (engagement 9 ans, taux 3 %) :
- 153 000 € × 3 %
- = 4 590 € par an
Économie fiscale annuelle (TMI 30 % + 17,2 % PS) :
- 4 590 € × 47,2 %
- = 2 166 € par an, soit ≈ 19 500 € sur 9 ans
Cette économie s’ajoute à la déduction des charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux). Pour une analyse plus fine des interactions avec les autres postes déductibles, consultez notre guide complet des revenus fonciers.
Comment remplir et déposer votre déclaration d’engagement de location ?
La déclaration 2044-EB doit être déposée au plus tard le 31 mai de l’année suivant la première mise en location du bien, en même temps que la déclaration annuelle des revenus. Concrètement : un logement loué pour la première fois en septembre 2026 impose un dépôt du 2044-EB au printemps 2027, avec la déclaration des revenus 2026. Le formulaire s’accompagne du bail signé et de l’acte d’acquisition. Toute déclaration tardive fait perdre l’amortissement pour l’année écoulée, sans possibilité de rattrapage rétroactif hors procédure contentieuse. Une fois le régime activé, une déclaration complémentaire 2041 PB est due chaque année.
Quand déposer la déclaration : avant ou après la mise en location ?
La déclaration se dépose après la mise en location effective, jamais avant. L’administration exige une date certaine d’entrée du locataire et un bail signé. En pratique, l’ordre chronologique est le suivant :
- Signature du bail et remise des clés
- Perception du premier loyer (preuve de la mise en location effective)
- Remplissage du 2044-EB au moment de la déclaration annuelle N+1
- Transmission via impots.gouv.fr ou par courrier au SIE compétent
La déclaration annuelle 2041 PB : obligation récurrente du bailleur privé
Chaque année, pendant toute la durée de l’engagement, le bailleur dépose une déclaration 2041 PB qui récapitule l’amortissement pratiqué, le loyer encaissé et le respect des plafonds. Cette déclaration s’ajoute au 2044 classique et permet à l’administration de vérifier que le régime reste applicable. L’oubli d’un seul 2041 PB ne rompt pas automatiquement l’engagement, mais expose à une demande de justificatifs et, en cas de récidive, à un contrôle fiscal ciblé, comme le rappelle la doctrine du bulletin officiel des finances publiques.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’engagement ?
Rompre l’engagement de location avant son terme entraîne la remise en cause rétroactive de l’ensemble des amortissements déduits depuis la première année. L’administration recalcule les revenus fonciers de chaque année concernée en excluant l’amortissement, émet un avis de mise en recouvrement pour l’impôt éludé, majoré de 10 % d’intérêts de retard et, en cas de mauvaise foi, de pénalités pouvant atteindre 40 %. Le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour régulariser après notification. Cette conséquence, souvent sous-estimée, transforme un avantage fiscal cumulé en dette fiscale immédiate. Certains cas de force majeure exonèrent toutefois le bailleur.
Rupture d’engagement : quels risques fiscaux ?
Exemple concret : Marc revend son bien au bout de 5 ans (engagement de 9 ans). Il avait déduit 4 590 € par an d’amortissement.
Amortissement total à rembourser :
- 4 590 € × 5 ans
- = 22 950 € réintégrés aux revenus fonciers
Impôt supplémentaire dû (TMI 30 % + PS 17,2 %) :
- 22 950 € × 47,2 %
- + 10 % intérêts de retard
- ≈ 11 900 € à régler
Les cas de force majeure exonérant le bailleur
Trois situations autorisent une sortie anticipée sans rappel fiscal :
- Décès du bailleur ou de son conjoint soumis à imposition commune
- Invalidité reconnue de 2e ou 3e catégorie (art. L341-4 du Code de la sécurité sociale)
- Licenciement du bailleur ou de son conjoint
Dans les cas observés par le cabinet Julien Morel sur les dispositifs équivalents (Pinel, Duflot), la vente pour « raisons personnelles » non listées ne suffit jamais à échapper au rappel. Un divorce, un déménagement professionnel ou une baisse de revenus ne sont pas des motifs valables. La preuve incombe au bailleur, avec pièces justificatives (certificat médical, lettre de licenciement, acte de décès).
⚠️ Information importante : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil professionnel. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision.
Questions fréquentes sur la déclaration d’engagement de location
Qu’est-ce que la déclaration d’engagement de location statut du bailleur privé ?
Il s’agit d’un formulaire fiscal (2044-EB, Cerfa n°11639*23) par lequel un propriétaire particulier s’engage à louer son logement nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, en contrepartie du droit de pratiquer un amortissement déductible des revenus fonciers. Cette déclaration officialise l’entrée dans le statut fiscal du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Elle se dépose une seule fois, l’année suivant la première mise en location, avec la déclaration annuelle des revenus. Sans elle, aucun amortissement n’est admis.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé (loi Jeanbrun) ?
Le statut du bailleur privé, dit « loi Jeanbrun », est un régime fiscal instauré par la loi de finances pour 2026 pour relancer la location nue de longue durée. Il permet aux propriétaires particuliers de déduire un amortissement annuel du bâti (2,5 à 3,5 % selon la durée d’engagement) de leurs revenus fonciers, à condition de louer à titre de résidence principale et de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. C’est le premier dispositif à autoriser l’amortissement en location nue, jusqu’ici réservé au meublé.
Qu’est-ce que le formulaire 2044-EB (Cerfa n°11639*23) ?
Le formulaire 2044-EB est le document officiel de déclaration d’engagement de location associé au statut du bailleur privé. Il porte le numéro Cerfa 11639*23 dans sa version 2026. Il recense l’identité du propriétaire, la description du bien, la quote-part terrain, la date d’entrée du locataire, le loyer et la durée d’engagement retenue (6, 9 ou 12 ans). Il se télécharge gratuitement sur impots.gouv.fr et se joint à la déclaration de revenus fonciers 2044 lors de la première année de location.
Qu’est-ce que la déclaration d’engagement de location statut du bailleur privé n° 2044-EB ?
C’est la combinaison du document et de son support : la déclaration d’engagement (l’acte juridique par lequel vous vous liez) et le formulaire 2044-EB (le support administratif qui la matérialise). L’un ne va pas sans l’autre : l’engagement n’a de valeur fiscale que s’il est formalisé par le dépôt du 2044-EB dans les délais, et le formulaire 2044-EB n’a de sens que s’il porte un engagement conforme aux durées légales de 6, 9 ou 12 ans avec signature datée du propriétaire.
Sécuriser dès maintenant votre statut de bailleur privé
Téléchargez le formulaire 2044-EB sur impots.gouv.fr, remplissez-le avant la déclaration de revenus qui suit votre première mise en location, et conservez une copie signée avec le bail et l’acte d’acquisition. Vérifiez la quote-part terrain, choisissez la durée d’engagement adaptée à votre horizon patrimonial (9 ans reste le meilleur compromis rendement/souplesse pour la plupart des dossiers), et planifiez le dépôt annuel du 2041 PB. C’est cette rigueur administrative, plus que le choix du bien, qui détermine la solidité de votre économie fiscale sur la durée.
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