La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est due par le propriétaire, mais elle figure sur la liste des charges récupérables auprès du locataire depuis le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Concrètement, votre bailleur peut vous en réclamer le remboursement intégral lors de la régularisation annuelle des charges, à condition de vous transmettre l’avis de taxe foncière comme justificatif.

Vous venez de recevoir un décompte de charges avec une ligne « TEOM » de 180 € ou 250 € et vous vous demandez si c’est légal, comment ce montant a été calculé, et si vous pouvez le contester. La règle générale existe, mais elle comporte des exceptions importantes, notamment pour les logements soumis à la redevance (REOM) ou en cas de dépassement du délai de prescription.

Vous allez comprendre le mécanisme exact, calculer votre montant théorique, identifier les cas où le propriétaire ne peut rien vous réclamer et rédiger une contestation efficace si nécessaire.

Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La TEOM est un impôt local qui s’ajoute à la taxe foncière. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien et est votée par chaque commune ou intercommunalité. Son objectif : financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. L’article 1521 du CGI en fixe le cadre légal. Le propriétaire en est le redevable légal auprès de l’administration fiscale, mais la loi lui permet de la refacturer entièrement au locataire au titre des charges récupérables. Cette distinction entre redevable légal et payeur réel est à l’origine de nombreuses confusions. En 2026, le montant moyen national avoisine 230 € par an pour un logement standard, avec des écarts importants d’une commune à l’autre.

TEOM ou REOM : quelle différence pour le locataire ?

La TEOM et la REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères) financent le même service, mais suivent des logiques différentes. La TEOM est une taxe assise sur la valeur cadastrale, indépendante de la quantité réelle de déchets produits. La REOM, à l’inverse, est un tarif facturé en fonction du service rendu (nombre de personnes au foyer, volume du bac, nombre de levées). Environ 5 000 communes françaises ont opté pour la REOM, majoritairement en zone rurale.

Pour le locataire, la conséquence pratique est majeure : la REOM est facturée directement par la collectivité au foyer occupant le logement. Le propriétaire n’a donc rien à refacturer, sauf clause contractuelle spécifique dans un logement meublé.

Sur quelle base la TEOM est-elle calculée ?

La TEOM est calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’applique le taux voté par la commune. La valeur locative cadastrale est une estimation administrative du loyer annuel théorique du bien, révisée chaque année selon un coefficient national. Les taux communaux varient fortement, de 4 % dans certaines petites communes rurales à plus de 15 % dans certaines grandes villes. Paris applique un taux inférieur à 6 %, tandis que des communes de banlieue peuvent dépasser 13 %. Cette base explique pourquoi deux locataires de logements comparables paient des montants très différents selon la ville.

Qui paie la taxe ordures ménagères : propriétaire ou locataire ?

Le propriétaire est responsable du paiement légal de la TEOM auprès de l’administration fiscale, mais le locataire en supporte le coût pendant sa période d’occupation, selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte énumère limitativement les charges récupérables, et la TEOM y est incluse. En pratique, le propriétaire paie la taxe en octobre-novembre avec sa taxe foncière, puis la récupère lors de la régularisation annuelle des charges, normalement en fin d’année civile. Le montant refacturé doit correspondre exactement à la période d’occupation et ne peut être gonflé. L’administration fiscale confirme officiellement cette règle.

Le cadre juridique : décret de 1987 et loi du 6 juillet 1989

Deux textes structurent la refacturation. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe général : les charges récupérables sont exclusivement celles listées par décret. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère précisément ces charges, dont la TEOM au chapitre des impôts et taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Trois conditions cumulatives doivent être remplies pour que la refacturation soit valide : le logement doit être loué nu ou meublé à titre de résidence principale, la commune doit appliquer la TEOM et non la REOM, et le propriétaire doit transmettre un justificatif sur simple demande.

Cas où la TEOM n’est pas récupérable sur le locataire

Plusieurs situations empêchent totalement ou partiellement la refacturation. Le propriétaire ne peut rien vous réclamer dans ces cas :

• Commune en REOM : la redevance est facturée directement au foyer occupant, pas au propriétaire
• Bail commercial ou professionnel : le régime des charges suit le contrat, pas le décret de 1987
• Délai de prescription dépassé : passé 3 ans après la régularisation, la créance est éteinte
• Absence de justificatif : sans copie de l’avis de taxe foncière, la demande est légalement contestable
• Frais de gestion ajoutés : le propriétaire ne peut refacturer que le montant brut de la TEOM, jamais majoré

Ce dernier point est fréquemment ignoré. Certains bailleurs ajoutent des « frais administratifs » ou arrondissent le montant à la hausse. Ces pratiques sont illégales : la refacturation doit correspondre à l’euro près à la TEOM figurant sur l’avis fiscal.

Logements sous REOM : règles différentes

Dans les communes ayant opté pour la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la facture est adressée directement au foyer occupant le logement. Le locataire la paie donc en direct auprès de la collectivité, sans passer par le propriétaire. Le décret de 1987 n’a pas vocation à s’appliquer dans ce cas, puisqu’il n’y a rien à refacturer.

Attention toutefois : dans certains logements meublés en résidence de tourisme ou en location courte durée, le contrat peut prévoir une clause spécifique sur les déchets. Vérifiez systématiquement le bail avant de payer une somme intitulée « ordures » ou « déchets » dont l’origine légale n’est pas claire.

Comment calculer la taxe ordures ménagères pour un locataire ?

Le calcul de la TEOM suit une formule simple : valeur locative cadastrale × 50 % × taux communal = TEOM annuelle. Ce montant s’ajuste ensuite au prorata de la durée d’occupation si vous avez emménagé ou quitté le logement en cours d’année. Comme dans tout guide sur les démarches de location, vérifier ce calcul dès le premier décompte est une bonne habitude à prendre. Pour retrouver la valeur locative cadastrale, demandez au propriétaire l’avis de taxe foncière : elle y apparaît clairement, ainsi que le taux appliqué par votre commune.

La formule de calcul étape par étape

Le calcul suit une logique simple mais nécessite trois données précises : la valeur locative cadastrale brute, le taux TEOM communal et la période d’occupation dans l’année civile.

Exemples chiffrés : studio à Paris et maison en province

Pour rendre concret ce que représente réellement la TEOM, comparons deux profils. Un studio de 25 m² à Paris avec une valeur locative cadastrale de 3 200 € et un taux de 6,10 % génère une TEOM de 97,60 €/an (soit 8,13 €/mois). Une maison de 110 m² dans une commune de Haute-Garonne avec une valeur locative de 6 500 € et un taux communal de 11,80 % génère 383,50 €/an (soit 32 €/mois).

L’écart est significatif : à surface équivalente, la TEOM peut varier de 1 à 4 selon la localisation. Ce constat justifie de toujours vérifier le taux communal appliqué avant d’accepter une régularisation.

Taux TEOM par type de commune : fourchettes 2026

(Sources : données consolidées BOFiP et collectivités locales, 2026)

Comment le propriétaire réclame-t-il la TEOM au locataire ?

Le propriétaire réclame la TEOM lors de la régularisation annuelle des charges, en général entre novembre et janvier, une fois qu’il a reçu son avis de taxe foncière (octobre). Il vous envoie un document détaillant les charges qui indique le montant de la TEOM récupérable, la période considérée et, sur demande, une copie de l’avis fiscal comme preuve. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 exige que ce décompte vous soit remis un mois avant pour que vous puissiez le vérifier. Si vous versez des provisions mensuelles, la TEOM en fait partie et s’ajuste lors de la régularisation : si les provisions suffisent, vous n’aurez rien à rajouter. Sinon, un solde vous sera demandé. Comme l’explique notre étude sur la répartition des taxes entre différents payeurs, les documents justificatifs sont indispensables.

La régularisation annuelle des charges locatives

La régularisation compare les provisions versées par le locataire (généralement 50 à 150 €/mois) avec le total réel des charges supportées par le propriétaire pour l’année écoulée. La TEOM figure parmi ces charges au même titre que l’entretien des parties communes, l’ascenseur ou l’eau froide (dans certaines copropriétés).

Si le total réel dépasse les provisions, le locataire doit payer le complément. À l’inverse, en cas de trop-perçu, le propriétaire doit rembourser ou déduire du loyer suivant. Cette régularisation doit intervenir au moins une fois par an.

Justificatifs que le propriétaire doit fournir

Le propriétaire est tenu de mettre à disposition, pendant 6 mois après la régularisation, les pièces justificatives permettant au locataire de vérifier chaque poste. Pour la TEOM, il s’agit de la copie de l’avis de taxe foncière mentionnant clairement la ligne TEOM, son montant et le taux communal. Sans ce document, le locataire est en droit de refuser le paiement.

La demande doit être formulée par écrit, idéalement par email ou lettre simple. Le refus de communication ouvre la voie à une contestation légitime, y compris devant la commission départementale de conciliation.

Délai maximal pour réclamer la TEOM

Le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer des charges non régularisées, en application de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai court à compter de la date à laquelle la charge est devenue exigible. Passé ce délai, la prescription est acquise et le locataire peut refuser tout paiement, même si la TEOM correspondait bien à sa période d’occupation.

Cette prescription joue aussi dans l’autre sens : si le locataire a payé une TEOM indue, il peut en réclamer le remboursement pendant 3 ans.

Comment un locataire peut-il régulariser ou contester la TEOM ?

Pour contester une TEOM refacturée, commencez par demander la copie de l’avis de taxe foncière au propriétaire et vérifiez que le montant correspond exactement à la ligne TEOM, sans majoration. Puis envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception détaillant les écarts constatés et demandant remboursement ou rectification. Vous disposez de 3 ans à compter de la régularisation pour agir. L’expérience de Julien Morel, consultant en stratégie patrimoniale et fondateur d’Hephata, révèle que dans environ un dossier sur trois, le montant réclamé au locataire dépasse le vrai montant de la TEOM, à cause de frais de gestion indûment ajoutés ou d’une confusion entre TEOM et taxe foncière globale. Un contrôle systématique s’impose. La fiche officielle sur l’enlèvement des ordures détaille la démarche.

Vérifier le montant réclamé grâce à l’avis de taxe foncière

Première étape : demander la copie intégrale de l’avis de taxe foncière. Vous devez y trouver une ligne distincte « TEOM » avec le montant précis. Comparez ce chiffre au montant refacturé sur votre décompte de charges. Si les deux chiffres diffèrent, notez l’écart précis. Vérifiez aussi que le montant a été proratisé si votre entrée ou sortie a eu lieu en cours d’année.

Erreurs fréquentes détectées en pratique : refacturation de la taxe foncière entière au lieu de la seule TEOM, oubli du prorata temporis, application d’un taux erroné ou ajout de frais administratifs.

Rédiger une contestation écrite : modèle et délais

La contestation doit être écrite, motivée et envoyée en recommandé avec accusé de réception. Voici la structure recommandée :

La lettre recommandée avec AR constitue la preuve juridique en cas de litige ultérieur. Conservez toutes les copies.

Recours possibles en cas de litige persistant

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse la régularisation, deux voies existent. La première est la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, dont la saisine se fait par simple courrier auprès de la préfecture. Elle réunit propriétaire et locataire dans un délai de 2 mois pour tenter un accord amiable.

En cas d’échec, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement pour une action au fond. Les frais sont modérés et l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour les demandes inférieures à 10 000 €. Les délais moyens sont de 6 à 12 mois.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour un litige complexe ou un montant élevé, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou une association de défense des locataires (ADIL, CLCV).

Questions fréquentes

Comment un locataire peut-il régulariser la taxe d’ordures ménagères ?

La régularisation intervient une fois par an, généralement entre novembre et janvier, dans le cadre du décompte global des charges locatives. Le propriétaire compare le montant TEOM figurant sur son avis de taxe foncière avec les provisions déjà versées par le locataire. Si les provisions couvrent la TEOM, aucune régularisation n’est due. Sinon, un complément est demandé, et vous devez le payer sous un mois. Le locataire peut demander à consulter le justificatif fiscal pendant 6 mois après la régularisation. En cas de trop-perçu, le remboursement se fait par virement ou par déduction du loyer suivant. Vérifiez systématiquement le prorata temporis si vous êtes entré ou sorti en cours d’année : la TEOM ne peut être réclamée que pour la durée effective d’occupation.

Qui est obligé de payer la taxe d’ordures ménagères ?

Sur le plan fiscal, le propriétaire est le redevable légal de la TEOM : c’est lui qui reçoit l’avis d’imposition et la paie à l’administration en octobre-novembre. Mais sur le plan économique final, la charge revient au locataire pour la période d’occupation, en application du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire refacture donc la TEOM au locataire lors de la régularisation annuelle des charges. Cette règle vaut pour les logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale. En cas de logement vacant, le propriétaire assume seul la charge. Dans les communes ayant opté pour la REOM, la facturation est directe au foyer occupant, sans intermédiation du bailleur.

Comment un locataire peut-il contester le montant de la taxe d’ordures ménagères ?

Trois étapes structurent la contestation. D’abord, demander la copie de l’avis de taxe foncière au propriétaire pour vérifier le montant réel de la TEOM et le taux communal appliqué. Ensuite, identifier les écarts : montant majoré, absence de prorata temporis, refacturation de la taxe foncière complète au lieu de la seule TEOM, ajout de frais administratifs. Enfin, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, motivée juridiquement (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) et demandant remboursement ou annulation dans un délai de 30 jours. En l’absence de réponse ou en cas de refus, saisir la commission départementale de conciliation, puis éventuellement le tribunal judiciaire. Le délai de contestation est de 3 ans.

Quel est le prix moyen de la taxe ordures ménagères pour un locataire ?

Le montant moyen national se situe autour de 230 €/an en 2026, mais avec de fortes variations. Un studio à Paris paiera environ 100 € à 200 €/an, un T2 en métropole régionale entre 200 € et 300 €, une maison de 100 m² en ville moyenne peut atteindre 350 € à 450 €. Deux facteurs déterminent le montant : la valeur locative cadastrale du logement (fonction de la surface, du confort et de la localisation) et le taux voté par la commune, qui varie de 4 % à plus de 15 %. Pour connaître le taux exact de votre commune, consultez impots.gouv.fr ou l’avis de taxe foncière transmis par votre propriétaire. Une simulation rapide : (valeur locative cadastrale × 50 %) × taux communal.

Le réflexe à adopter dès réception de votre régularisation

Dès réception de votre régularisation annuelle des charges, demandez tout de suite au propriétaire une copie de l’avis de taxe foncière pour vérifier le montant TEOM réel. Croisez l’information avec le BOFiP ou impots.gouv.fr pour vérifier le taux appliqué par la commune. Si le montant ne colle pas, si des frais ont été ajoutés ou si le prorata a été oublié, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 3 ans après la régularisation. Ce délai ne se négocie pas : une fois qu’il expire, votre droit à contestation disparaît. Pour mieux maîtriser l’ensemble de la fiscalité locative, lisez notre synthèse sur les taxes applicables à un bien immobilier.