Une résidence secondaire inoccupée reste soumise à la taxe d’habitation dès lors qu’elle est meublée au 1er janvier de l’année d’imposition, même si personne n’y dort pendant douze mois. C’est la règle posée par l’article 1407 du Code général des impôts (CGI), et elle surprend chaque année des milliers de propriétaires qui pensent, à tort, qu’une absence prolongée suffit à échapper à l’impôt.

Vous possédez un appartement au bord de mer, un pied-à-terre familial ou une maison de campagne dont vous ne franchissez le seuil qu’à Noël ? Le fisc, lui, ne raisonne pas en temps de présence, mais en capacité d’occupation du logement. Et depuis 2023, la disparition de la taxe d’habitation sur la résidence principale a placé les résidences secondaires sous une lumière fiscale bien plus intense.

Nous détaillons ci-après les règles réelles en vigueur en 2026, la distinction entre THRS et taxe sur les logements vacants, les cas d’exonération reconnus, et les démarches concrètes pour contester une imposition qui ne correspondrait pas à votre situation.

Résidence secondaire inoccupée : la taxe d’habitation est-elle vraiment due ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) s’impose dès que le logement est meublé et à disposition du propriétaire au 1er janvier. L’article 1407 du CGI le confirme, tout comme le BOFiP. Ce qui compte vraiment, c’est la capacité d’habitation, pas l’usage réel. Un appartement meublé, avec eau et électricité, prêt à accueillir son propriétaire à tout moment, répond à ces critères qu’on l’occupe 300 jours ou 3 jours. L’absence prolongée, seule, ne justifie jamais une exonération.

Le critère du 1er janvier : la date qui détermine tout

La situation du logement au 1er janvier fige l’imposition pour l’année entière. Si vous vendez votre résidence secondaire le 15 janvier 2026, vous restez redevable de la totalité de la THRS 2026. À l’inverse, un logement acquis le 5 janvier échappe à l’imposition annuelle. Cette règle, souvent oubliée, structure toute la fiscalité locale française.

La conséquence pratique est directe : vider entièrement un logement de son mobilier avant le 1er janvier peut suffire à sortir du champ de la THRS, à condition que l’opération soit sincère et non fictive. L’administration vérifie, notamment via les consommations d’eau et d’électricité, la réalité de la vacance.

Meublé ou vide : une distinction qui change tout à votre imposition

Un logement meublé non habité relève de la THRS. Un logement vide et inoccupé bascule potentiellement dans le régime de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), selon la commune. Le mobilier suffisant pour habiter correspond, selon la jurisprudence, à un lit, une table, des chaises, des rangements et des équipements de cuisine minimum.

Comment est calculée la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La THRS se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par les taux votés par la commune et l’intercommunalité, plus une éventuelle majoration en zone tendue. Cette valeur locative représente le loyer annuel théorique du bien en conditions normales. L’administration la fixe et l’actualise chaque année. Souvent datée et décalée du marché réel, elle constitue le socle de toute la fiscalité locale. Deux points à retenir : d’abord, comment ce montant a été établi, ensuite, si une majoration pouvant atteindre 60 % joue dans votre commune. Notre panorama fiscal des résidences secondaires montre l’écart de taxation selon les territoires.

La valeur locative cadastrale : base de calcul imposée

La valeur locative cadastrale figure sur votre avis de taxe foncière. Elle résulte d’un calcul administratif prenant en compte la surface pondérée du logement, sa catégorie de confort et sa localisation. Cette valeur est ensuite affectée des taux d’imposition votés par la commune et l’établissement public de coopération intercommunale.

En 2026, les taux communaux moyens de THRS oscillent entre 15 % et 30 %, avec de fortes disparités. Les communes touristiques ou en zone tendue affichent souvent des taux supérieurs à la moyenne nationale.

La majoration en zone tendue : jusqu’à 60 % de plus sur votre facture

L’article 1407 ter du CGI autorise les communes situées en zone tendue à appliquer une majoration de la THRS comprise entre 5 % et 60 %. Depuis le décret d’août 2023, plus de 3 700 communes sont éligibles, contre environ 1 100 auparavant. Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, Biarritz, La Rochelle, mais aussi de nombreuses communes littorales ou de montagne appliquent aujourd’hui cette majoration.

Concrètement, un propriétaire dont la THRS de base atteint 1 200 € voit sa facture passer à 1 920 € avec une majoration de 60 %. Cette hausse vise à libérer du logement pour les résidents permanents dans les zones où l’offre est insuffisante.

(Source : CGI art. 1407, 232, 1407 ter, 2026)

Résidence secondaire inoccupée vs logement vacant : quelles différences fiscales ?

Une erreur revient sans cesse : confondre résidence secondaire inoccupée et logement vacant. Sur Hephata, média patrimonial indépendant, ce mélange complique de nombreux dossiers. La limite est claire : la première est meublée, non habitée de façon permanente. La seconde est vide depuis plus d’un an. Deux régimes fiscaux distincts s’appliquent. Une résidence secondaire inoccupée reste soumise à la THRS, peu importe les jours d’occupation. Un logement vacant relève de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) selon la commune. Savoir quel régime concerne votre bien détermine votre impôt et les possibilités de réduction.

La taxe sur les logements vacants (TLV) : conditions d’application

La TLV, prévue par l’article 232 du CGI, s’applique uniquement dans les communes classées zone tendue, aux logements vides depuis au moins un an au 1er janvier. Le taux atteint 17 % de la valeur locative la première année d’imposition, puis 34 % à partir de la deuxième année. Un logement meublé, même inoccupé, échappe totalement à ce régime.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : le régime des petites communes

Hors zone tendue, les communes peuvent instaurer sur délibération une THLV applicable aux logements vides depuis plus de 2 ans. Le taux correspond à celui de l’ancienne taxe d’habitation communale. Environ 4 000 communes françaises l’ont adoptée en 2026.

Peut-on être soumis aux deux taxes en même temps ?

Non. Un logement ne peut être soumis simultanément à la THRS et à la TLV/THLV. La qualification dépend de l’état du logement au 1er janvier : meublé et à disposition, c’est la THRS ; vide depuis plus d’un an (zone tendue) ou 2 ans (hors zone tendue), c’est la TLV ou la THLV.

Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Trois types de propriétaires peuvent demander une exonération de THRS : ceux hébergés durablement en établissement de soins ou EHPAD, ceux obligés par leur profession de vivre ailleurs, et ceux dont le bien est rendu inhabitable ou en travaux importants. Ces cas sont énumérés à titre limité dans le guide officiel de la taxe d’habitation et le BOFiP. Les revenus faibles, l’éloignement ou l’usage familial passager ne sont jamais des motifs acceptés. La demande s’adresse par écrit au centre des finances publiques du logement, avec justificatifs.

Départ en maison de retraite ou EHPAD

Une personne hébergée durablement en EHPAD ou en établissement de soins de longue durée peut demander l’exonération de la THRS sur son ancien logement principal devenu résidence secondaire, à condition d’en conserver la jouissance et de ne pas le louer. L’exonération est identique à celle dont elle bénéficiait pour la taxe d’habitation avant son départ.

Raisons professionnelles obligeant à résider ailleurs

Un salarié muté ou contraint de résider près de son lieu de travail dans un logement de fonction peut solliciter une exonération pour l’ancienne résidence principale, sous réserve que le logement reste à sa disposition personnelle et ne soit pas loué.

Logement rendu inhabitable ou en travaux lourds

Un logement impropre à l’habitation (absence de raccordement à l’eau, à l’électricité, toiture effondrée, travaux structurels majeurs) peut être exclu du champ de la THRS. Un dossier photographique et un devis d’entreprise sont généralement exigés à l’appui.

Comment ne pas payer la taxe d’habitation de votre résidence secondaire : les démarches

Pour contester ou obtenir une exonération de THRS, déposez une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des particuliers (SIP) avant le 31 décembre de l’année suivant l’imposition. C’est gratuit et accessible sur votre espace impots.gouv.fr. L’administration a 6 mois pour répondre. Si elle ne dit rien, le refus devient implicite et vous pouvez saisir le tribunal administratif. En pratique, les dossiers traités avec succès concernent des logements en travaux lourds, des successions non liquidées, ou des changements d’affectation oubliés par le fisc.

Déposer une réclamation auprès du centre des finances publiques

La réclamation s’effectue depuis votre espace personnel impots.gouv.fr, rubrique « Nous contacter » puis « Ma demande concerne la taxe d’habitation ». Vous pouvez aussi adresser un courrier recommandé au SIP. La demande doit préciser la nature de la contestation, l’année d’imposition, et joindre les pièces justificatives.

Délais à respecter et documents à fournir

Le délai de réclamation expire le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. Pour la THRS 2026 émise à l’automne 2026, vous avez donc jusqu’au 31 décembre 2027. Pièces attendues selon le motif : attestation d’hébergement en EHPAD, bail de logement de fonction, arrêté d’insalubrité, devis et photos de travaux.

Comment les impôts vérifient-ils la situation réelle du logement ?

L’administration croise plusieurs sources : consommations d’eau et d’électricité transmises par les gestionnaires de réseau, données des fournisseurs internet, déclarations d’occupation obligatoires depuis 2023 sur impots.gouv.fr, et signalements des communes. Une consommation nulle prolongée constitue un fort indice de vacance ; une consommation résiduelle stable révèle au contraire un logement meublé maintenu opérationnel.

Questions fréquentes

Comment ne pas payer la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?

La seule voie légale consiste soit à vider entièrement le logement de son mobilier avant le 1er janvier (le bien sort alors du champ de la THRS mais peut basculer en TLV/THLV s’il reste vacant), soit à demander une exonération dans l’un des trois cas reconnus par le CGI : hébergement en EHPAD, contrainte professionnelle avec logement de fonction, ou logement rendu inhabitable. Toute autre stratégie relevant du travestissement de la situation réelle expose à un redressement fiscal avec majorations. La location meublée saisonnière ne supprime pas la THRS mais permet de générer des revenus qui l’amortissent.

Qui est exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?

Sont exonérés sur demande motivée : les personnes durablement hébergées en EHPAD ou établissement de soins de longue durée conservant leur ancien logement, les personnes contraintes par leur activité professionnelle de résider dans un logement de fonction ou de service, et les propriétaires d’un logement impropre à l’habitation (absence de raccordement, travaux structurels majeurs, arrêté d’insalubrité). L’exonération n’est jamais automatique : elle doit être demandée par écrit au centre des finances publiques avec pièces justificatives. Les faibles revenus, l’usage occasionnel ou l’éloignement ne constituent pas des motifs recevables.

Comment les impôts savent qu’un logement est vacant ?

L’administration fiscale dispose depuis 2023 d’une déclaration d’occupation obligatoire que chaque propriétaire doit remplir sur impots.gouv.fr. Elle croise cette information avec les données de consommation d’eau et d’électricité transmises par les gestionnaires (Enedis, régies municipales), les fichiers des fournisseurs internet, et les signalements des communes qui recensent activement les logements vacants pour percevoir les taxes correspondantes. Une consommation nulle sur plusieurs mois, l’absence d’abonnement électrique actif ou une déclaration d’occupation manquante déclenchent des vérifications ciblées et peuvent aboutir à un reclassement du bien.

Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires ?

Depuis la loi de finances pour 2023 et le décret du 25 août 2023, le nombre de communes autorisées à appliquer la majoration de THRS en zone tendue est passé d’environ 1 100 à plus de 3 700. Sont désormais concernées de nombreuses communes littorales, montagnardes et touristiques hors des seules grandes métropoles. Parallèlement, la déclaration d’occupation obligatoire annuelle permet à l’administration d’identifier précisément le statut de chaque logement. En 2026, aucun nouveau relèvement du taux plafond (60 %) n’est prévu, mais des extensions ponctuelles du périmètre zone tendue restent possibles par arrêté préfectoral.

Ce qu’il faut vérifier avant votre prochain avis d’imposition

Vérifiez trois points avant l’automne 2026. D’abord, l’état du logement au 1er janvier : meublé ou vide, cela change tout. Ensuite, cherchez sur votre avis une majoration zone tendue (ligne « majoration THRS ») et le taux appliqué par votre commune. Enfin, si vous avez droit à une exonération (EHPAD, mutation professionnelle, logement inhabitable), faites une réclamation en ligne sur impots.gouv.fr avant le 31 décembre de l’année suivant l’imposition. Un dossier complet (attestations, devis, photos) a de vraies chances de succès. Payer sans vérifier, c’est financer chaque année une imposition que vous auriez pu éviter sur un bien que vous occupez quelques semaines.