Catégorie : ACHETER UN CHÂTEAU

Auto-diagnostic des besoins et des ressources

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Auto-diagnostic des besoins et des ressources. Hephata vous propose d’analyser vos situation, contexte, objectifs. Une méthode clé-en-main avant d’acheter un château.

L’important à retenir dans cet article :

 – Une méthode pour analyser votre situation actuelle et votre contexte
– Les différents types d’objectifs à établir en fonction de votre contexte
– Un outil pour suivre vos objectifs de manière organisée

Introduction


L’établissement d’un auto-diagnostic est l’étape la plus importante pour les propriétaires. Elle est en effet fondamentale pour la réalisation efficace de vos projets futurs (réhabilitations, exploitation, entretien, gestion de l’occupation familiale, répartition des tâches, gestion de la trésorerie…).

En effet, comme un gestionnaire d’entreprise, le propriétaire doit avoir une parfaite connaissance de son état actuel, une vision d’ensemble sur les orientations à venir, et les actions précises à mener. Pour cela, il faut définir des objectifs réalistes, clairs et précis.Une fois que vos projets seront détaillés, il sera plus simple de trouver les bonnes solutions afin de les atteindre justement.

Une démarche simple d’analyse de votre situation, la méthode QOOC, proposée par l’école IESA (Institut d’Etudes Supérieures des Arts – Paris) permet de faire un état des lieux rapide, seul ou à plusieurs, concernant les orientations à prendre :
1. Qui êtes vous ?
2. Où en êtes-vous par rapport à votre patrimoine d’exception ?
3. Où souhaitez-vous aller : quels sont vos objectifs concernant votre patrimoine d’exception ?
4. Comment atteindre vos objectifs rationnellement ?

En analysant votre situation, vos forces et faiblesses, ainsi que celle de votre patrimoine, il devient aisé de lancer des projets et de comprendre s’ils sont réalisables facilement ou s’ils nécessitent de l’aide extérieure.

Etape 1 : Qui êtes-vous ?


Le plus important dans cette étape de pré-lancement est d’apprendre à connaître et à comprendre vos intentions, vos besoins, votre organisation personnelle et/ou familiale. Mais il s’agit aussi d’intégrer les enjeux auxquels vous êtes confrontés aujourd’hui ou serez confrontés à court terme.

Aussi, pour saisir votre propre condition, c’est à dire vos données personnelles par rapport au bien, il convient de se confronter à sa propre réalité. Voici donc une liste de critères sur lesquels réfléchir.

Le choix

Avez vous hérité du bien ? L’avez vous acheté ? Avez-vous eu le choix ? Vous posez vous aujourd’hui la question du choix de la reprise ?

LA PLACE

Quelle est votre place dans la famille ? Avez vous un entourage (conjoint, enfants, professionnels) pour vous accompagner ? Avez-vous un rôle tacite depuis longtemps auprès de ce patrimoine ? Quelle organisation a été choisie auparavant autour du patrimoine (structuration juridique, partages…) ?

l’environnement

Etes vous seul, peu nombreux, nombreux ? L’environnement familial ou de proches est-il porteur ou bloquant ? Pouvez vous identifier clairement qui sont les moteurs et les freins ? Quels sont les freins et les moteurs à l’action commune ? 

les attributs et l’expérience

Etes vous public ou privé ? Professionnel ou associatif ? Possédez-vous des diplômes particuliers qui pourraient vous servir dans la gestion d’un tel bien ? Avez-vous de l’expérience dans la gestion d’un monument, une formation spécifique ? Nommez chaque chose. Possédez-vous des diplômes particuliers qui pourraient vous servir dans la gestion d’un tel bien ?

Étape 2 : Où en êtes-vous par rapport à votre patrimoine d’exception ?

Puis il s’agit d’analyser votre position actuelle face à votre bien, c’est à dire la posture générale que vous entretenez avec la demeure.

situation professionnelle

Quelle est votre situation professionnelle (emploi en rapport avec votre bien patrimonial, emploi extérieur…) ? Financière (revenus mensuels importants, moyens, héritage…) ? Fiscale ?

situation patrimoniale

Avez vous de l’immobilier patrimonial par ailleurs ? Souhaitez vous en obtenir ?

situation spatio-temporelle

Avez vous du temps à consacrer pour la gestion de votre bien ? Des moyens ? Un budget ? Des aides ? Nommez, chiffrez, qualifiez chaque chose.

Étape 3 : Où souhaitez-vous aller : quels sont vos objectifs concernant votre patrimoine d’exception ?


Ensuite, une fois que votre situation est clarifiée, analysez les objectifs – au sens très large – qui retiennent votre attention. Il y en a divers types selon votre situation (cette proposition n’est pas exhaustive, prenez soin d’approfondir vos objectifs personnels).

Vous pouvez souhaiter :

– Créer et/ou valoriser votre patrimoine immobilier pour vous même ou vos enfants. Aujourd’hui, l’immobilier représente un bon investissement, sécurisé et obtenant des avantages fiscaux par l’Etat.
– Préparer la transmission de votre patrimoine en évitant les risques de conflit et la perte financière liée à la transmission. Afin de protéger l’intérêt de vos proches, il sera peut-être préférable de transmettre le bien de votre vivant (donation) plutôt qu’à votre décès (succession). De même, il est possible d’optimiser fiscalement les droits de succession…
– Se prémunir d’une vente non anticipée, suite à un événement personnel grave. Il s’agirait d’anticiper les risques pouvant advenir (chômage, maladie, incapacité de travail, handicap, décès…) et qui viendrait déstabiliser la bonne gestion de votre bien. Sans avoir à vendre votre bien immobilier, vous pouvez anticiper le plan d’action qui serait à mettre en œuvre.
– Profiter des avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un Monument Historique : la possibilité de réduire divers impôts grâce à la détention d’un patrimoine.

– Préparer votre retraite et faire de votre patrimoine, votre nouveau lieu de vie…
– Générer des revenus pour rendre les lieux auto-suffisants…
– Faire de votre patrimoine, un projet de vie…
– Faire connaître votre patrimoine et son histoire…
– Valoriser votre environnement local…
– Alléger le poids financier et temporel qu’un tel patrimoine suppose…

Nous vous invitons donc à :

– Fixer vos objectifs à court (1 à 3 ans), moyen (5 à 10 ans) et long terme (10 à 50 ans).
– Imaginer les conséquences sur votre vie privée que pourraient bien avoir la réalisation de vos objectifs. Y êtes-vous prêts ?
– Partager vos objectifs avec les autres personnes impliquées de près ou de loin dans un tel type de reprise (famille, amis, associations, éventuellement collègues…)

Étape 4 : Comment atteindre vos objectifs rationnellement ?


Personne ne peut atteindre un objectif pour l’année prochaine ou pour dans vingt ans, si des moyens clairement identifiés pour l’atteindre n’ont pas été identifiés. Soyez donc réalistes ! Ne vous mettez pas une barre trop importante mais atteignable, et n’hésitez pas à partager avec vos proches.

Vos objectifs étant fixés, nous vous conseillons donc de rationaliser l’approche en construisant un tableau qui contient :
– la liste de vos objectifs
– les dates limites pour atteindre vos grands objectifs
– les actions prioritaires
– les dates limites pour réaliser les actions
– les moyens personnels à mettre en œuvre
– les personnes / proches pouvant vous accompagner
– les compétences externes dont vous avez éventuellement besoin
– le budget éventuel à prévoir
– quand est-ce que vous aurez le budget disponible

Lors de la rédaction, il s’agit bien d’organiser les objectifs selon vos priorités, et de se laisser le temps de la réalisation et des évènements extérieurs qui viendraient vous ralentir.

Si les moyens d’atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés vous semblent ardus, il est possible de faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine. En attendant, voilà le tableau que nous proposons :

Conclusion

Ainsi, en répondant à des questions simples sur votre situation professionnelle et privée, ce que vous souhaitez entreprendre et ce que vous avez déjà, vous réussirez à établir des objectifs précis. Il vous sera donc aisé de trouver de bonnes solutions et de vous lancer dans l’aventure !

Le Château de Taillis, acheté par la famille Navarro en 1998 pour être une demeure familiale. En effet, pour le sauver de la vente, il est repris et développé par le fils, Nicolas Navarro, et est aujourd’hui un domaine riche en activités.

Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine. Ce dernier saura s’entourer d’un expert comptable, d’un avocat fiscaliste, et d’un notaire. Il doit être agréé par le gouvernement et les organismes professionnels, et ses tarifs peuvent varier selon les villes. En moyenne, vous pouvez compter : 150€ pour les honoraires conseil, 300€ pour une consultation (établissement d’un bilan patrimonial par exemple). Si la situation est complexe, cela peut atteindre entre 800€ et 1500€.

Voici d’ailleurs quelques entreprises qualifiées : Gestion et Transaction de France, AltaRocca, BCL&Associés, Grisbee…

Pour aller plus loin

Monter un bon dossier de financement

Réaliser une bonne analyse territoriale

Comment faciliter l’accès d’un monument éloigné ?

Comment améliorer la visibilité d’un monument ?

Association pour la sauvegarde d’un château

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Association pour la sauvegarde d’un château : ce qu’il faut savoir

L’important à retenir dans cet article :

La création d’une association loi 1901 est une « astuce » très répandue dans le secteur du patrimoine culturel. Sa mise en place n’est pas très contraignante. Elle peut être utile pour gérer des activités, organiser des chantiers, accueillir des visites. Enfin, elle peut simplement permettre de s’entourer de soutien ou de financer ses projets de restauration. Mais au-delà de ces avantages, la création d’une association est aussi une occasion de partager une passion avec d’autres personnes ! 

L’association se décline selon plusieurs modèles. Vous trouverez dans cet article les avantages associés aux associations, les nuances de fonctionnements et quelques conseils pratiques pour bien choisir son statut.

Pour en savoir plus : 
– La définition et les différentes variantes d’associations, leur rôle respectif, accompagné d’exemples représentatifs 
– Les démarches à suivre pour créer sa propre association
– Les alternatives aux associations (à venir)

Conditions de création et de statut des associations

Caractéristiques générales à savoir pour toutes les associations :
Les dirigeants doivent exercer leur activité à titre bénévole (sauf au bout de 3 ans d’exercice avec des fonds propres excédant 200 000 euros, l’association a le droit d’avoir un salarié dirigeant. Pour en avoir trois, il faut atteindre 1 million d’euros de fonds)

Les dirigeants de l’association sont responsables civilement et pénalement des éventuelles fautes de gestion (en cas de mauvaise déclaration des statuts : activités commerciales ou non, déduction fiscales…). En outre, les apports des membres en numéraire, en nature ou en industrie sont autorisés. La responsabilité des membres est limitée à leurs apports et les fonds propres de l’association sont les cotisations de ses membres. L’association ne dispose pas de capital (c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’actionnaires).

Que veut dire « Transparence et désintéressement » ?

Il s’agit de prouver : 
– La cohérence des buts et des moyens de l’association, 
– L’existence de règles permettant un fonctionnement démocratique, – La gestion financière désintéressée.

Que veut dire « Solidité financière » ?

Il s’agit d’un état financier qui repose sur les acquis suivants : 
– Un montant annuel minimum de ressources estimé à 46000 € provenant des ressources propres, 
– Un montant de subventions publiques qui n’excède pas la moitié du budget, afin de garantir son autonomie, 
– Des résultats positifs au cours des 3 derniers exercices.

Avantages dont bénéficient les associations

Qu’est-ce que les reçus fiscaux ?

Ils permettent aux donateurs de déduire de 60 à 75% du montant de leurs dons de leurs impôts, selon la personnalité juridique. Pour plus de détails, voir l’article correspondant sur le mécénat dans le patrimoine.

Attention : A compter du 1er janvier 2018, l’administration fiscale contrôle sur place que les montants portés sur les reçus correspondent bien aux dons et versements effectués.
Sont concernés les dons et les cotisations d’adhésion versées à l’association, à condition que l’adhérent ne reçoive aucune contrepartie à son versement.

A quoi correspondent les droits de mutations ?

Aussi appelé frais de notaire, ils correspondent à tous les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités à chaque changement de propriétaire d’un bien immobilier.

Modalités de gestion des biens d’une association

Les associations peuvent être propriétaire ou locataire :
Celles qui sont simplement déclarées ne peuvent acquérir à titre onéreux, posséder et administrer que le local destiné à l’administration de l’association et à la réunion de ses membres ainsi que les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose (Article 6 de la loi du 1er juillet 1901). 
Les associations reconnues d’utilité publique ne peuvent posséder ou acquérir d’autres immeubles que ceux nécessaires au but qu’elles se proposent (Article 11 de la loi du 1er juillet 1901). Toutefois, elles peuvent acquérir, sans limitation, à titre onéreux ou à titre gratuit, des bois, forêts ou terrains à boiser.
Les associations reconnues d’utilité publique ont l’obligation de vendre les immeubles qu’elles recevraient par donations ou par legs et qui ne seraient pas nécessaires à leur fonctionnement.

Les modalités liées à l’utilisation des biens sont spécifiques à chaque association qui peut les spécifier dans un règlement intérieur.
En cas de dissolution de l’association, les biens ne peuvent être partagés entre les membres car d’un point de vue juridique, cela peut être qualifié de « partage des bénéfices ». Bien souvent, ils sont donc transmis sous forme de dons à des fondations ou des associations ayant un thème semblable.

Inconvénients

Malgré les avantages liés à la création de l’association, la gestion n’en demande pas moins une implication durable des porteurs du projet associatif ainsi que de la perte de « tout pouvoir ». 

• Implication à la création : se mettre d’accord sur les objectifs, élire un comité, et rassembler des passionnés. 
• Implication dans la gestion : être présent régulièrement aux réunions et servir les objectifs fixés. Prendre en compte le caractère chronophage du travail administratif : veiller au paiement des cotisations, tenir une comptabilité, organiser les assemblées et les évènements.
• Perte de pouvoir absolu dans les décisions : dorénavant, il faudra être prêt à accepter que le projet prenne une autre orientation que celle initialement prévue… Les décisions sont prises démocratiquement.
• Il est plus difficile pour une association loi 1901 d’emprunter des fonds auprès d’une banque du fait qu’une association ne dispose pas de capital. Certaines banques sont toutefois spécialisées dans le domaine associatif (Crédit Mutuel, Crédit coopératif …).

Quelques conseils supplémentaires

En dehors des statuts, il est conseillé d’élaborer une charte ou des règles de gouvernance. Cela permet en effet de régir les rapports entre les bénévoles et de régler les éventuels conflits (exemple). En fonction de l’objet de l’association, il faut également être capable de bien présenter les conditions d’assurance des bénévoles. Un sujet majeur lors de l’intervention sur des chantiers participatifs (Les ateliers de Franck).

Conclusion

Généralement, les porteurs de projets qui cherchent des moyens pour préserver, entretenir et valoriser leur patrimoine utilisent l’association loi 1901. Elles organisent des évènements, ou même des chantiers participatifs qui font vivre le monument. Aussi, le simple fait d’être organisé en association peut rassurer sur la pérennité et le sérieux de votre projet. L’association étant par définition constituée de plusieurs membres, vous allez sûrement devoir vous hiérarchiser et vous partager les tâches. Cela montre votre capacité à vous organiser. C’est donc une question de crédibilité, notamment lors de la recherche de partenaires financiers.

Pour aller plus loin

Charte d’engagement réciproque entre l’État, le mouvement associatif et les collectivités

La capacité de posséder les locaux

Créer une association pour son château

Quelles associations autour des monuments historiques ?

Créer une association pour son château

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Créer une association pour son château : comment s’y prendre ?

L’important à retenir dans cet article :

La création d’une association loi 1901 est une « astuce » très répandue dans le secteur du patrimoine culturel, et notamment des monuments historiques. Sa mise en place n’est pas très contraignante et elle peut être utile pour gérer des activités, organiser des chantiers, accueillir des visites, simplement s’entourer de soutien ou financer ses projets de restauration.
Mais au-delà des avantages, la création d’une association est aussi une occasion de partager une passion commune avec d’autres personnes autour d’un même projet ! L’association se décline selon plusieurs modèles. Vous trouverez dans cet article les démarches à suivre pour créer sa propre association.

Procédure de déclaration de son association et de demande de subventions

Objet et objectif de l’association

Avant toute chose, vos collaborateurs et vous-même, devez absolument vous mettre d’accord sur l’objet et les objectifs qui seront portés par le projet. Il s’agit en effet d’un projet « commun ». Il faut donc le créer ensemble. 

Exemple

L’association pour la Renaissance du Château de Portes (RCP)
« Cette association a pour but de mettre en œuvre, soit directement soit indirectement, tout moyen juridique, technique ou intellectuel pour l’organisation de chantiers ayant pour objet la sauvegarde, la réhabilitation et l’entretien du château de Portes ainsi que d’assurer son utilisation dans un but culturel et d’intérêt général. L’association peut aussi exercer ce but sur d’autres monuments et autres lieux que le dit château selon la demande qui lui est faite. »

Choix et rédaction des statuts

Il s’agit de rédiger les statuts en tenant notamment compte des éléments suivants : 

– Un nom pour l’association 
– Une adresse de siège social 
– Les conditions d’adhésion 
– Les modalités de dissolution 
– La nomination des dirigeants (président.e.s, vice-président.e, etc.), ainsi que des membres du conseil d’administration et du bureau
– Intérêt général ou non, activités commerciales ou non, etc. 

Exemples

–Les statuts de Patrimoine-Environnement
–Les statuts des Amis du Vieux Château d’Airvault (AVCA)

Mode de gouvernance (optionnel)

Le mode de gouvernance de l’association est libre. La mise en place d’une hiérarchie au sein de l’organisation n’est donc pas une obligation. Il est aussi possible de définir un « règlement intérieur » (Association Rempart ) ou une « charte ». 
L’ensemble de ces éléments peut être décidé lors d’une Assemblée Générale, qui doit d’ailleurs avoir lieu au moins une fois par an.

Déclaration des statuts

Les statuts de l’association doivent être déclarés et publiés dans un journal officiel. 
– Déclaration en ligne
– Déclaration à imprimer à adresser à la préfecture ou à la sous-préfecture du siège social de votre asso

L’association reçoit automatiquement un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA). Le numéro se présente sous cette forme : débutant par W et composé de 9 chiffres.

NOTA BENE

L’association acquiert la capacité juridique, c’est-à-dire l’aptitude à bénéficier de droits, seulement le jour où son extrait de déclaration est publié au Journal officiel des associations et fondations d’entreprise (JOAFE). 

Inscription et immatriculation au répertoire SIRENE

La demande n’est pas obligatoire. Elle est à demander lorsque l’association souhaite :
– Demander des subventions auprès de l’État ou des collectivités territoriales
– Employer des salariés
– Exercer des activités qui conduisent au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés

L’inscription est à réaliser par courrier, auprès de l’INSEE qui gère ce répertoire. L’association reçoit un certificat d’inscription à conserver (il n’est pas délivré de duplicata en cas de perte). Voici les documents qui seront obligatoires ou utiles : 
– Le modèle-type
– Une copie des statuts 
– Une copie de l’extrait paru au Journal officiel (ou à défaut le récépissé de dépôt des statuts en préfecture). 

Autres répertoires et fédérations d’associations où il est intéressant d’inscrire les associations autour du patrimoine :
– Rempart
– Patrimoine & Environnement
– Fondation du patrimoine
– Fédération Française des Associations de sauvegarde des Moulins

Conclusion

La création d’une association n’est pas très contraignante et demande peu de temps. Ainsi, une fois les spécificités définies et les accords trouvés avec vos collaborateurs, il ne vous reste plus qu’à faire les quelques démarches administratives. 

La France concentre plusieurs milliers d’associations dédiées à la sauvegarde du patrimoine monumental et des centaines de milliers de bénévoles, alors n’attendez plus pour créer la vôtre !

Pour aller plus loin

Quelles associations autour des monuments historiques ?

Association pour la sauvegarde d’un château

Les chantiers participatifs au service du patrimoine

Reprendre un château abandonné

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Reprendre un château abandonné : le témoignage d’un repreneur ultra-motivé

L’important à retenir dans cet article :

« Après des années d’abandon, le château de Gardères menaçait de tomber en ruine. Il a été restauré grâce à la ténacité d’un homme, soutenu par les habitants de la région. » (Lavie.fr)

Il n’est pas facile de tout reconstruire lorsqu’un château a été laissé à l’abandon de nombreuses années : par où commencer, vers qui se tourner et comment trouver des moyens de financement ?

Pour nous éclairer, David Liagre qui s’est lancé dans la restauration du château de Gardères nous explique sa démarche, le déroulement de son projet ainsi que les différents acteurs qu’il a pu solliciter . Il nous donne quelques clés pour reprendre un monument historique : 
– Ne pas s’éloigner de la réalité du terrain – notamment sur les problématiques de financement – pour mener ses projets jusqu’au bout ;
– S’entourer de compétences mais aussi de personnes fiables qui permettent de garder le moral et tenir dans les épreuves ;
– Identifier la bonne structure juridique permettant à la fois la gestion du lieu, l’engagement de parties prenantes et le financement.

 Qu’est-ce qui vous a motivé à vous lancer dans un tel projet ? 

À la suite d’une indivision d’une quinzaine de personnes, le château n’était plus entretenu. Voir le château dans un tel état de délabrement était un crève-cœur. A force de passer devant, d’y venir et de le voir comme ça, j’ai eu une prise de conscience. Si on ne faisait rien il allait sans doute disparaitre. Finalement, c’est devenu un peu comme mon enfant !

Pouvez-vous nous en dire plus sur ceux qui vous ont aidé ? Qui sont-ils et comment ont-ils contribué à la sauvegarde du château ? 

Ce sont uniquement des bénévoles qui m’ont aidé. D’abord des amis, puis des personnes attristées de me voir seul dans une telle « galère ». 
Nous sommes une quarantaine, regroupés dans une association que j’ai créé en 2004 : Gardères 1723.

L’association a un bail de 50 ans sur le château et elle s’occupe de tous les abords extérieurs, notamment pour l’organisation des évènements. Chaque personne de l’association est une source de compétences et chacun peut contribuer à sa façon. Par ailleurs, cette association et chaque membre qui la compose constituent un soutien moral très important !

Comment avez-vous planifié l’ensemble des travaux ? 

La priorité fut de mettre le château hors d’eau et hors d’air. Il en allait de sa sauvegarde !

Ensuite, les autres travaux furent planifiés en fonction d’un budget annuel et des disponibilités des artisans. 
Il est difficile de trouver des artisans pour d’aussi vastes chantiers d’autant plus s’ils s’allongent sur plusieurs mois. Ils ne sont pas toujours disponibles ou pas nécessairement qualifiés ! Mais à force de persévérance, nous y sommes arrivés !

Comment avez-vous financé tous les travaux ? Quels sont-ils et quels ont été les plus coûteux d’entre eux ? 

Le château en lui-même, je l’ai financé avec des fonds propres grâce à la revente d’une maison 19ème. Je me suis empressé de faire les travaux de gros-œuvres, les plus urgents, et bien souvent les plus coûteux, tels que la toiture, le chauffage et l’électricité. 

Tout le château est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques(ISMH), mais je n’ai pas fait les démarches pour obtenir des aides. Me concernant, cela ne semblait pas particulièrement pertinent… 
D’une part, les aides de la DRAC pour les ISMH plafonnent à 20%, et en réalité, elles pouvaient s’élever uniquement à 3%. Par ailleurs, pour refaire la toiture, l’institution souhaitait que je fasse installer une toiture provisoire, le temps de monter un dossier de demande de subvention. N’ayant ni le budget ni l’autorisation pour (8 mois auraient été nécessaires) et étant donnée l’urgence, j’ai opté pour agir rapidement et porter les financements seuls. 

Quelles sont aujourd’hui les ressources qui vous aident le plus pour continuer à entretenir et à faire vivre la propriété ? Avez-vous développé des activités ? 

Les aides du conseil départemental

L’association bénéficie d’aides sur les abords du bâtiment. Uniquement sur les abords car notre conseil départemental n’intervient pas sur le patrimoine classé ou inscrit.  
En revanche, le conseil départemental aide à hauteur de 12000€ sur les abords. Nous avons de la chance dans la région car il s’investit encore un peu. Dans le département voisin, le conseil général a choisi d’orienter ses budgets ailleurs ! 

Les mécènes – via la Fondation du Patrimoine

D’autre part, l’association permet de solliciter la Fondation du Patrimoine et, à travers elle, des donateurs-mécènes.  

Les concours

Le statut d’association a aussi permis de participer à des concours. J’ai notamment obtenu en 2007, le 1er prix départemental et le 2ème prix national pour la restauration du patrimoine local. J’ai ainsi eu le droit à une aide de 20000€, ce qui est loin d’être négligeable.

Et en 2010, la Fondation MH a lancé un concours autour des projets d’accessibilité des jardins à tous, aux handicapés moteurs et sensoriels. L’association a donc récolté là aussi20000€. 

Au-delà de l’aide financière, ces concours sont un moyen de se distinguer. Nous avons le droit à des parutions dans les magazines, nous sommes invités à des cocktails avec des élus. C’est un excellent moyen de nouer des relations. 

Les activités

Pour les activités, le château ouvre ses portes pour les manifestations nationales telles que les Journées du patrimoine, ou encore les Rendez-vous aux jardins.
En plus de cela, de façon générale, le château est ouvert d’avril à septembre (55 jours) ou durant les mois de juin, juillet et août (40 jours).
Attention : les revenus sont minimes. Si j’ouvre au public, c’est pour partager ma passion !

Enfin, nous accueillons des activités évènementielles (des séminaires et des mariages, par exemple). Mais bien souvent, l’on s’imagine que parce que c’est un château, nous pouvons recevoir un large public. En réalité, le château ne peut recevoir que 90 personnes maximum. L’événementiel reste donc une activité limitée.

Quelles démarches faut-il faire pour mettre en place de telles activités ? 

Il est nécessaire de prendre un bon temps de préparation pour organiser des événements. Pour les évènements nationaux, nous sommes responsables de procéder à l’affichage des affiches qui nous sont envoyées. 

En ce qui concerne la démarche de communication pour les Journées du patrimoine, ou encore les Rendez-vous aux jardins, il faut s’inscrire auprès de l’Etat. Certains communiquent leurs actions dans les journaux locaux ou sur leur site internet.

En ce qui concerne la démarche de communication pour l’évènementiel, nous informons soit grâce au site du château ou grâce à Facebook, mais surtout par le bouche-à-oreille. Je suis quasiment le seul château ouvert au public dans les Hautes-Pyrénées, ça aide un peu !

Quels conseils donneriez-vous à un jeune repreneur de château ? 

D’abord, de ne pas avoir peur et de surtout de bien s’entourer pour garder le moral ! Mais aussi, de ne pas avoir peur d’avancer seul… 
En réalité, il s’agira de faire face à la jalousie de certains et aux préjugés malheureusement bien ancrés d’autres… Avoir un château ne signifie pas que l’on est riche ! 

Ensuite, avant de se lancer, il est nécessaire de s’informer sur la dure « réalité des choses ». Il existe un fossé entre la théorie et la pratique, aussi ne faut-il pas laisser aveugler par les promesses des uns et des autres…

Enfin, je conseillerai de s’inscrire dans les associations telles que la Demeure Historique, la Fondation du Patrimoine, ou encore les VMF. Cela permet de participer à des concours comme ceux auxquels j’ai participé, et d’obtenir une certaine visibilité.

Pour aller plus loin

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ?

Idées pour rentabiliser un monument historique

Quels sont les modèles d’activités des châteaux français ?

Le géomètre expert au service des monuments

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Le périmètre d’intervention d’un géomètre expert au service des monuments

L’important à retenir dans cet article :

 Comme tous les propriétaires fonciers, les propriétaires de monuments historiques se retrouvent bien souvent confrontés à des problèmes de voisinage. Un voisin a toujours tendance à vouloir s’affranchir des limites de sa propriété pour empiéter sur celle des autres. La profession de géomètre-expert a donc pour objectif d’accompagner les propriétaires dans leurs démarches pour faire respecter leur domaine et leurs biens fonciers. « Si les Français ont une excellente image de la profession (82% de bonne ou très bonne opinions), moins d’un Français sur cinq (19%) considère bien la connaître ». 
Zoom sur ces « garant(s) d’un cadre de vie durable » !

Cet article permettra de :
– Découvrir ou mieux connaître le métier de géomètre-expert grâce à l’interview de Gabrielle Mattei
– Appréhender des notions techniques tel que le bornage ou la délimitation de propriétés

Introduction

Gabrielle Mattei est Géomètre-Expert dans le Cap Corse et dépend de l’Ordre des Géomètres-Experts de Marseille. Cette profession libérale est encadrée par la loi du 7 mai 1946.

Après une classe préparatoire aux grandes écoles à Ajaccio, elle intègre l’école Française d’ingénieur spécialisée dans le domaine du Conservatoire National des Arts et Métiers puis finalise ses études en institut de recherche et développement, appliqués à la cartographie et télédétection de sinistralité à Aix-en-Provence. Par la suite, le troisième plus grand cabinet de géomètres-experts à Paris la recrute. Elle rentre ensuite en Corse dans un cabinet spécialisé dans le domaine rural patrimonial. En parallèle de son travail, elle y mène un stage permettant d’obtenir l’agrément pour devenir Géomètre-Expert. 

1. Quelle est l’activité du Géomètre-Expert ?

La profession disposant d’un monopole pour « dresser les plans et documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières », l’activité actuelle de Gabrielle Mattei se concentre sur le foncier et ses thèmes connexes, toujours guidée par le respect des règles ordinales.

Il s’agit donc, pour la majeure partie du temps, de bornages et divisions de propriété, le but étant de garantir le respect de la propriété et des biens fonciers, problématiques très ancrées dans les fondements de la société française.

Au-delà de ces aspects de fixation de limites de propriété, le géomètre intervient sur divers secteurs : l’urbanisme, la topographie, le lever architectural, la copropriété et la volumétrie. Des montages fonciers permettant le respect des droits de chacun. À titre d’exemples, le géomètre peut :
– Informer des possibilités de construction attachées à un terrain ;
– Effectuer des démarches administratives (certificats d’urbanisme pour une construction, permis d’aménager, déclaration préalable…) ;
– Réaliser un recensement patrimonial de propriétés (plans à l’appui).

Les titres de propriété et le cadastre n’offrent pas toujours des garanties suffisantes. Pour rappel, le cadastre n’a qu’une vocation fiscale. Le géomètre assure donc ces prestations en matière de foncier pour le compte de particuliers, professionnels ou collectivités territoriales. Le géomètre les aide à mener à bien leurs projets en respectant la règlementation, pour prévenir tout potentiel litige.

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2. Qu’est-ce que le bornage, cœur de métier du géomètre-expert ?

Plusieurs cas de figure se présentent lorsque les clients sollicitent le géomètre-expert pour un bornage. Ils peuvent, par exemple, avoir besoin de : 
– Vérifier la superficie d’un terrain dans le cadre d’une vente
– Clôturer leur propriété 
– Vérifier que l’aménagement prévu par un voisin n’est pas sur leur propriété. 
Le bornage permet donc de régler légalement ces questions une bonne fois pour toutes.

En effet, le bornage a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur un terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant (ou destinées à appartenir) à des propriétaires différents. Il met en œuvre le respect du contradictoire.

Trois types de prestations sont réalisées :
– Le bornage amiable (si les propriétaires sont d’accord pour le faire réaliser) qui donne lieu à un procès-verbal signé des parties et entériné dans les archives du géomètre-expert,
– Le bornage judiciaire (en l’absence d’accord des parties), où le géomètre-expert intervient comme expert de justice désigné par le juge,
– La délimitation des propriétés affectées de la domanialité publique. Dans ce troisième cas, la mission consiste à assister la collectivité pour les opérations d’analyse, de matérialisation de la limite, de rédaction du procès-verbal de délimitation et de notification aux riverains.

En Corse, par exemple, Gabrielle Mattei a décidé de mettre l’accent sur les questions d’indivisions qui y sont omniprésentes. Le but est toujours de renforcer l’acte foncier du bornage pour lequel un process a spécifiquement été créé, depuis les recherches généalogiques jusqu’au contradictoire.

3. Pourquoi la surface cadastrale d’un bien ne correspond-elle pas à la surface mesurée par un géomètre-expert ? Quelle est la différence ?

Il est très important de faire cette distinction. Le plan cadastral est un document administratif à vocation fiscale. En effet, il recense et identifie la propriété foncière pour l’établissement des bases d’imposition (taxe foncière, taxe d’habitation). Ainsi, il ne garantit pas les limites de la propriété mais en livre uniquement une représentation graphique.

En revanche, la surface mesurée par le géomètre-expert, et fixée à l’issue de la procédure de bornage contradictoire, est la surface réelle de la propriété.

4. Quels sont les besoins des clients dans le cadre de division de propriété ?

Les besoins sont multiples mais il s’agit essentiellement de création de lotissements ou de partage de terrain dans le cadre d’une succession. Le cas d’un détachement de terrain pour une vente est un exemple récurrent. L’étude de faisabilité de la division puis l’évaluation des étapes nécessaires à la bonne réalisation de l’opération sont alors menées. 

Une fois que les parties valident le projet de division, le géomètre envoie les documents au centre des impôts fonciers pour la conservation cadastrale.

Le géomètre-expert est habilité pour réaliser ces opérations. Ces étapes sont obligatoires dans le cadre de tout changement de limite de propriété (divisions, lotissements, partages, échanges, etc.).

Il peut également être nécessaire, selon le cas, de créer ou maintenir des servitudes.

5. Quelles missions sont liées aux questions d’origine de propriété ?

L’établissement d’une origine de propriété, la recherche d’héritiers, l’approfondissement des antécédents généalogiques ou historiques de servitude peuvent nécessiter une analyse comparée minutieuse. L’idée est de retracer l’histoire de ces parcelles, de leurs divisions successives par l’étude croisée de l’ancien et du cadastre actuel, d’une part, mais aussi des actes de mutations permettant l’identification de ses propriétaires successifs.

6. L’intervention d’un géomètre-expert est-elle nécessaire sur un chantier de restauration d’un Monument Historique ?

Un monument historique regorge, par essence, de particularismes architecturaux. Une erreur d’estimation du coût des travaux peut donc avoir de lourdes conséquences sur le suivi des financements à débloquer. 

Selon Gabrielle Mattei, la mission du géomètre consiste à garantir au client  » une meilleure maîtrise de projet, de la géométrie de son bâti aux contours du parcellaire, tant d’un point de vue du conseil technique que juridique ». Le géomètre peut donc être amené à réaliser :
• Un relevé des intérieurs et extérieurs par la numérisation des bâtiments en trois dimensions : maquette BIM du site, extraction des plans planimétriques, coupes, façades, visite virtuelle… Cette dernière prestation est très demandée car elle permet de mieux coordonner les corps de métier entre eux et projeter les modifications, extensions, constructions pour évaluer les coûts de manière très précise. Elle est aussi un très ludique et devient un argument marketing de choix ;
• L’établissement de plans topographiques/plans de façades/coupes : ces prestations peuvent s’étendre au relevé d’état des lieux des implantations viticoles, aménagements paysagers, etc. ;
• Un relevé par drone de toitures pour une exploitation d’orthophotographies aériennes : cela peut être très utile pour cibler des zones d’intervention sur une toiture. »

Conclusion

Ainsi, les géomètres-experts ont un vrai rôle à jouer dans la société. Il sont en effet au coeur des problématiques de qualité de vie des individus et d’aménagement des territoires. Que vous soyez une commune ou un propriétaire de château, n’hésitez donc plus à vous adresser à eux.

Pour aller plus loin :

 Découvrez d’autres interviews de nos spécialistes du patrimoine :

– DEVELOPPER DES ACTIVITES DE MEDIATION POUR VALORISER LES PARCS ET JARDINS DE SON CHÂTEAU – Interview de Marc Brillat-Savarin
– RESTAURER UN CHÂTEAU ET SA CHAPELLE – Interview de Bruno Lestrat, président de l’Association de Sauvegarde du Patrimoine de l’Aisne Méridionale
– LANCER DES ACTIVITES DANS MON CHÂTEAU – Comment réaliser une bonne analyse de territoire ?  Interview de Laurent Chalard, Géographe

A vous de jouer ! Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous écrire : contact@hephata.fr

Pour contacter le CABINET MATTEI – GEOMETRE-EXPERT : 
9, route du Tennis – 20200 Santa Maria di Lota
04 95 31 20 15 – gabrielle.mattei@geometre-expert.fr