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Gérer un château en couple. Est-ce une bonne ou une mauvaise idée ? Hephata a rencontré deux couples propriétaires pour vous donner des éléments de réponse.

L’important à retenir dans cet article :

Se retrouver à la tête d’un château c’est se lancer dans une sacrée aventure. Souvent affaire de famille, les châteaux attirent de nombreux couples qui sont amenés à travailler ensemble à la gestion de leur domaine. Mais comment savoir si travailler en couple est fait pour nous ?

Cet article permettra de comprendre les tenants et aboutissants de ce mode de fonctionnement pour les châteaux qui ont choisi de développer des activités autour de :

– La capacité à travailler ensemble

– La vision du projet à court, moyen et long terme

– Quelques conseils pratiques pour réussir une bonne gestion commune

Introduction

Beaucoup de propriétaires se demandent s’il est possible de mener en parallèle un métier extérieur et le projet de développement autour d’un monument historique. En outre, quels sont les avantages à travailler conjointement au projet ? Quels sont les inconvénients ? Quelles contraintes doit-on anticiper pour ne pas laisser pour compte sa vie de famille ?

Gérer les activités d’un château est une activité professionnelle à part entière. Tous les propriétaires le disent, reprendre la gestion d’un château mais aussi trouver un modèle économique qui tienne la route s’apparente à la création d’une entreprise. Pour travailler en couple, comme d’ailleurs avec un membre de sa famille (enfant, frère ou sœur), il convient de :

– Mettre son énergie au service d’un projet commun

– Apporter des compétences complémentaires à l’élaboration du projet

– Être capable de passer beaucoup de temps ensemble

Aussi, avant de se lancer, le couple doit avoir en tête que la séparation entre leur vie privée et leur vie professionnelle va inévitablement être réduite. Tous les couples ne sont pas nécessairement capables de travailler ensemble. Il est nécessaire, voire vital, de se poser les bonnes questions pour éviter la catastrophe. HEPHATA a pu interroger deux couples propriétaires pour en savoir un peu plus.

Thibaud et Julie de Rohan Chabot, propriétaires du château de Bonnefontaine en Bretagne ont développé des activités de réception (mariages, séminaires, gîtes) en parallèle de leur activité professionnelle. Il s’agit pour eux d’apporter des revenus supplémentaires pour entretenir le château. Leur choix est de « réinvestir à 100 % les revenus générés par les activités de la propriété ». Il est nécessaire pour eux d’avoir une activité professionnelle à l’extérieur de la propriété.

Géraud et Stéphanie de Laffon, propriétaires du château de Gizeux en Indre-et-Loire se sont positionnés sur une offre de visites grand public (surtout les familles) ainsi qu’une offre de chambres d’hôtes. Au lancement du projet, Géraud arrête son travail pour se consacrer entièrement à la valorisation du château (offre, axes stratégiques, marketing). Après trois ans, il décide de se mettre à son compte en choisissant une profession compatible avec l’activité économique du château. Selon eux, une activité salariée est inenvisageable avec le développement de ce style de projet. Stéphanie, quant à elle, travaille à temps plein pour le château pendant neuf mois de l’année. Pendant la période estivale, elle travaille sept jours sur sept.

1. Savoir si l’on est capable de travailler en couple

Comme dans une entreprise, travailler ensemble nécessite de savoir évacuer les sentiments et émotions personnelles, qui n’entrent pas dans le cadre professionnel. Pour gérer un château, il faut donc se mettre dans la peau d’un entrepreneur. Et entreprendre en couple nécessite de développer une très bonne communication. Celle-ci sera immanquablement favorisée par la connaissance mutuelle et la complémentarité des deux individus qui découle de toute vie de couple. En outre, les propriétaires s’accordent pour dire que la jeunesse est un facteur très positif qui favorise l’audace et la créativité.  

a) Savoir travailler en couple dans un château nécessite une communication sans tabou

La question qu’il convient de se poser est la suivante : communiquons-nous bien l’un avec l’autre ? Savons-nous nous dire les choses, simplement ? Entre associés, il faut adopter un mode d’échanges bienveillant. Il s’agit de se parler avec franchise, en évitant les non-dit, tout en restant respectueux des idées de l’autre. En outre, la vie de couple implique une grande connaissance mutuelle qui facilite le travail conjoint. Chacun apporte sa pierre à l’édifice grâce à une certaine complémentarité.

Au château de Gizeux par exemple, Stéphanie est plus prudente que Géraud. Cela permet « d’équilibrer avec l’enthousiasme, parfois trop débordant » de son mari. Pour Géraud, l’idée de reprendre la gestion du château familial était déjà présente lorsqu’ils se sont rencontrés. La question d’une gestion commune a donc été abordée très rapidement. Même s’ils ne savaient pas la tournure que prendrait une potentielle reprise, le projet était présent dans leurs têtes dès le départ. Sans l’accord de principe de sa future épouse, il aurait pris un tout autre cheminement professionnel.

À Gizeux il n’y a pas de tabou : les préjugés ferment les portes. Sans essayer, aucun succès. Alors on saisit toutes les opportunités : une logique qui favorise la créativité.

Thibaud de Rohan Chabot explique, quant à lui, que collaborer ensemble demande un réel travail pour anticiper les réactions de l’un et de l’autre. L’objectif premier est celui de ne pas se marcher sur les pieds : à chacun ses activités ! La communication est donc fondamentale pour éviter les doublons.

b) Savoir travailler en couple c’est faire preuve d’audace et d’inventivité, des critères favorisés par la jeunesse

Pour Stéphanie, il faut commencer jeune ! Avec Géraud, ils ont eu la chance de reprendre la gestion économique et touristique du château à 32 et 38 ans. Un vrai atout au niveau de l’énergie. D’autant que plus on est jeune, moins on est exigeant sur le confort de vie. On peut plus facilement se permettre de venir s’installer dans le château avec peu de chauffage et de s’adapter à un cadre rustique, à la décoration parfois démodée. Seule l’aventure compte.

Pour Thibaud et Julie, arriver jeune leur a permis d’avoir l’énergie et l’envie nécessaires pour mener à bien le projet. « La motivation peut s’estomper avec le temps, d’autres projets pouvant prendre la place » nous explique Thibaud. Il s’agit donc de savoir commencer au bon moment.

c) Savoir travailler en couple c’est optimiser la répartition des tâches pour éviter les conflits

L’une des principales difficultés du travail en couple consiste à bien définir le rôle et les tâches de chacun afin d’éviter un empiètement de l’un sur le travail de l’autre. Sans cela, le couple va droit au conflit. La confiance en l’autre est également indispensable pour ne pas se sentir étouffé dans son travail.

Au château de Gizeux, Géraud gère la réflexion stratégique, la rédaction des messages de communication, la recherche d’opportunités ainsi que la diversification des offres (axe, conception, test). Stéphanie s’occupe quant à elle de la phase opérationnelle. Ainsi, elle gère les chambres d’hôtes : accueil, tables d’hôtes, visites privées. Elle se charge également de la partie touristique : visites scolaires, ateliers, visites de groupes pour les adultes et les touristes étrangers. Enfin, la gestion des équipes lui revient : guides, billetterie, restauration.

À Bonnefontaine, Thibaud nous explique que la gestion en couple implique une grande discipline : segmenter les tâches permet d’éviter les doublons, les contre-ordres. Chacun doit avoir ses propres missions et les piloter seul. Pour eux, la répartition des tâches s’est effectuée naturellement, en fonction des affinités et du temps de chacun. Julie s’occupe des réceptions, de l’accueil du public et de la gestion des travaux. Thibaud gère la partie administrative ainsi que la gestion rurale et forestière du domaine.

Bilan

Vous êtes capables de travailler en couple dans un château si vous savez communiquer sans tabou, faire preuve d’audace et d’inventivité mais aussi optimiser la répartition des tâches !

2. Apprendre à séparer vie privée et vie professionnelle

Pour mener à bien un projet de développement d’activités économiques dans un château en couple, il est indispensable de séparer vie privée et vie professionnelle. Pour cela, il faut savoir analyser les conséquences qu’aura un projet entrepreneurial sur la vie de famille, choisir l’éducation que l’on veut donner à ses enfants, ne pas faire une croix sur les temps de vacances et réfléchir les espaces selon leurs fonctions.

a) Apprendre à séparer vie privée et vie professionnelle c’est analyser les conséquences sur la vie de famille

Pour Thibaud de Rohan Chabot, il est important de préserver sa vie de couple : en l’absence d’enfants, notamment, et si l’activité est exercée à domicile, il est parfois difficile de se ménager du temps personnel. Pour maintenir un bon équilibre au sein de l’entreprise, il conseille donc d’instaurer un rituel.  

En outre, il faut toujours garder à l’esprit l’objectif principal de l’activité. Il convient de trouver un équilibre avec les activités commerciales. Pour eux, il s’agit avant tout de conserver l’esprit d’une maison de famille, accueillante, transmissible à la génération suivante.

b) Apprendre à séparer vie privée et vie professionnelle c’est anticiper l’éducation que l’on veut pour ses enfants

La question de l’éducation des enfants est une réelle problématique qui implique de se demander s’il sera possible de rester habiter le château à l’approche du collège. La question réside avant tout dans le fait de décider de vivre ou non à la campagne ce qui a des conséquences sur la scolarité des enfants.

c) Apprendre à séparer vie privée et vie professionnelle c’est ne pas oublier de prendre des temps de vacances

À Gizeux, la grande contrainte est celle de l’absence de vacances. Avec les visites, il est impossible de partir en vacances l’été. Et pendant l’année, les chambres d’hôtes bloquent également la situation. Pendant longtemps, les vacances de Noël ont permis de s’extraire un peu du château. Avec le confinement dû à la crise sanitaire de mars à mai 2020, Stéphanie avoue avoir redécouvert la joie de se mettre dans un transat ou de faire un barbecue en famille.

Pour Thibaud et Julie, savoir décrocher et ne pas cannibaliser la sphère privée est une priorité. Prendre des vacances permet donc de s’éloigner et de revenir avec une motivation renouvelée.

d) Apprendre à séparer vie privée et vie professionnelle c’est réfléchir les espaces par rapport à leur destination

À Gizeux, Stéphanie donne les conseils suivants : « si on veut travailler à deux, il faut être sûr de pouvoir le faire ». Et pour cela il faut, dès le départ, réfléchir la demeure dans sa globalité avec ses différentes fonctions. Les lieux privés doivent servir à la vie de couple et la vie familiale. Les bureaux sont destinés au travail. Les espaces d’accueil sont destinés aux visiteurs et aux hôtes.

Pendant longtemps le château de Gizeux n’avait pas pour priorité d’avoir d’espace familial dédié. La volonté principale étant de monter rapidement en flux économique. Mais attention, revenir en arrière pour délimiter les espaces est beaucoup plus difficile. L’arrivée des premiers petits-enfants peut changer la donne. Il est indispensable que les enfants de la famille puissent se sentir en vacances quand ils viennent passer quelques jours au château.

3. Quelques conseils pour une bonne reprise à deux

Reprendre la gestion d’un monument historique implique d’être curieux de tout et d’avoir la volonté de transformer des idées en réalisations concrètes. Ensuite, il faut rester compétitif sur son marché ce qui implique de se réinventer en permanence. Pour cela, et si c’est possible, il faut s’entourer d’une équipe dynamique qui aidera les propriétaires à porter les différents projets. En outre, il semble nécessaire d’avoir le regard ouvert sur le monde extérieur pour garder le cap tout en ne s’enfermant pas dans son projet.

a) S’entourer d’une bonne équipe pour renforcer la dynamique du lieu

En tant que propriétaire et porteur de projet, il est plus facile d’avancer sereinement dans le développement d’activités lorsqu’on est entouré par une équipe dynamique et compétente. Mais pas toujours facile de dégager le flux nécessaire à l’entretien du domaine et à sa restauration en embauchant des saisonniers.

À Gizeux, par exemple les équipes de stagiaires se succèdent ce qui n’est pas toujours facile à gérer. Pour satisfaire l’offre, il arrive parfois qu’il faille y avoir six stagiaires en même temps afin de gérer l’accueil, la billetterie, les visites, la vie pratique etc. Le problème est de réussir à trouver des étudiants multifonction avec des profils complets ce qui s’avère être de plus en plus complexe. Avoir une équipe plus stable faciliterait le travail.

b) Conserver une ouverture d’esprit sur le monde

Avoir vu autre chose

Pour Thibaud de Rohan Chabot, il faut identifier le bon moment pour se lancer, ni trop tôt ni trop tard. Avant de se « retirer » à la campagne il faut avoir vu le monde, gagner de l’expérience, faire ses armes ailleurs. La frustration de ne rien connaitre d’autre s’accroît avec le temps. À Bonnefontaine, ils ont repris le projet en 2013, au retour d’une expatriation à l’étranger (Dubaï).

Mais il ne faut pas non plus trop attendre car le désir d’entrepreneuriat peut passer, donc il ne faut pas laisser passer le bon moment et se lancer. La difficulté est de savoir identifier le bon moment. En outre, il ne faut jamais s’installer si la situation juridique, successorale, familiale n’est pas claire, cela finit toujours, ou presque, en catastrophe. 

Garder le cap

Thibaud et Julie expliquent qu’il ne faut surtout pas « se laisser écraser par une tâche qui parfois peut sembler bien lourde ». Il faut sans cesse se rappeler les raisons qui ont poussé à se lancer. Autrement dit, l’objectif principal est à toujours garder, comme un fil rouge. Pour eux, il s’agit avant tout de préserver le caractère familial du lieu. Le business développé est un moyen mais non une fin en soi. 

À Gizeux, dès que l’année est bonne économiquement, l’argent est réinvesti dans des chantiers de restauration. C’est la priorité que se sont donnée Géraud et Stéphanie. En outre, faire de son mieux est fondamental ce qui aide à ne pas se décourager. 

Ne pas s’enfermer dans le projet

Rester libre par rapport au projet est primordial. Pour Géraud, le développement d’activités au château de Gizeux est une belle aventure. Néanmoins, s’il fallait choisir entre la famille et le château, il n’hésiterait pas, ce serait la famille.

« On s’est dit qu’on donnerait 25 ans de notre vie mais c’est tout. Cette activité est usante et on a envie de vivre une dernière période de grands-parents pour voyager, revoir nos amis plus régulièrement. » Il ne faut pas se sentir prisonnier du projet. Aussi, se fixer une deadline permet de :

– Ne pas s’accrocher avec entêtement sur la façon dont on voit les choses : il faut pouvoir dès le début aborder ce sujet et mettre sur la table l’avenir souhaité

– Prendre du recul face aux choses : le propriétaire n’est qu’un maillon dans la grande histoire du lieu.

Pour Géraud, « entrer dans le business doit toujours être accompagné de la question : comment on en sort ? »

Conclusion

Gérer un château en couple est un projet de vie. À la fois fascinant et motivant, il implique de savoir se poser les bonnes questions avant de se lancer. Éducation des enfants, délimitation des espaces dédiés à la vie privée et à la vie professionnelle, répartition des tâches etc., se lancer dans un projet de développement économique de son château n’est pas à prendre à la légère. En outre les propriétaires qui parviennent à avancer sereinement dans leur projet sont ceux qui ont appris à se détacher de leur propriété en considérant qu’ils ne sont que des dépositaires du lieu et de son histoire.

A vous de jouer ! Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous écrire : contact@hephata.fr

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Panorama des acteurs européens du patrimoine. Qui sont-ils ? Quel est leur rôle ?

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L’important à retenir dans cet article :

En France, les institutions pour le patrimoine sont nombreuses. Elles effectuent un travail constant en matière de conservation et de valorisation du patrimoine. La Fondation du Patrimoine, la Demeure Historique, les Vieilles Maisons Françaises œuvrent à la sauvegarde de notre identité collective. 

En Europe, des organismes comme Europa Nostra fédèrent autour des politiques de valorisation du patrimoine européen. Ils créent de véritables mouvements citoyens. Actions concrètes, concours, mises en place de partenariats etc., les initiatives ne manquent pas. Elles prouvent que le patrimoine est, aujourd’hui encore, au cœur des préoccupations internationales. 

Les points clés de cet article : 
– Les grandes étapes de la reconnaissance d’un patrimoine culturel à l’échelle européenne depuis le début le XVIIIème siècle 
– La place du patrimoine en Europe aujourd’hui avec la création d’un espace culturel commun
– Les organismes ayant pour mission de sauvegarder ce patrimoine à l’échelle européenne
– L’avis des européens par rapport à l’Europe culturelle

Introduction

Selon le Conseil de l’Union Européenne, « le patrimoine culturel est un atout majeur pour l’Europe et une composante importante du projet européen […] en étant un socle de connaissances irremplaçable et [une] ressource précieuse pour la croissance économique, l’emploi et la cohésion sociale, il enrichit la vie de centaines de millions de personnes, nourrit l’inspiration des intellectuels et des artistes et est un moteur pour les industries culturelles et créatives ». Outre ces considérations, l’Union Européenne a mis en place des politiques culturelles communes en matière de patrimoine. Elle considère ce dernier comme étant le ciment matériel qui lie les européens entre eux. 

Le patrimoine culturel provoque ainsi un certain engouement au sein des mentalités et des politiques européennes. Il est un atout multidisciplinaire, vecteur transversal dans les relations humaines. Au-delà de sa dimension matérielle historique, le patrimoine est un outil de promotion territoriale.

1- La notion de patrimoine culturel dans l’histoire, une montée progressive vers la reconnaissance du Patrimoine comme « atout majeur » de l’Union Européenne

a) Le patrimoine culturel, acteur de la construction des identités nationales du XVIIIème au XXème siècle

Dans son ouvrage « Le patrimoine culturel, instrument de la stratégie de légitimation de l’Union européenne », Marie-Anne Guérin explique que l’apparition de la notion de patrimoine au sens culturel du terme est apparue avec l’idée de nation au moment de la Révolution française. Il joue « un rôle majeur dans la construction des identités nationales aux XIXème et XXème siècles ».

La philosophie des Lumières opère un changement de réflexion sur la légitimité des États. On passe d’un pouvoir de droit divin à la souveraineté nationale ou populaire. Les monuments historiques, les châteaux, les églises deviennent alors une propriété commune. Cette propriété participe « à la production ou encore à la mise en sens de la collectivité nationale, en l’inscrivant dans le Temps. Le patrimoine culturel va donc avoir la mission de donner un sens nouveau à la Nation. 

b) L’apparition de la notion d’identité européenne après la Seconde Guerre Mondiale

Avant les deux guerres mondiales, des rivalités culturelles bouleversaient déjà l’échiquier européen. Les rapports de dominations nationales étaient encore très forts. Aucune union communautaire n’avait été créée hormis le partage d’un même territoire géographique (Le Vieux continent) et d’une volonté commune : devenir la puissance dominante de l’Europe en étendant son territoire grâce aux colonies. C’est avec la fluidification des échanges, qu’une culture européenne a commencé à se diffuser entre les États. Le tourisme naît dès le XVIIIème siècle entraînant de premiers partages autour d’une culture commune. 

Après la montée des nationalismes, on assiste à une méfiance globale sur la mise en place d’actions voire de politiques culturelles, certains criant à « l’impérialisme ». Au sortir de la Seconde Guerre Mondiale, les seules préoccupations sont alors d’ordre purement économique ! La priorité est de rétablir une stabilité économique au sein des relations interétatiques. En parallèle de cela, on remarque un intense désir de faire communauté et de s’investir davantage dans sa Nation. La Libération permet de mettre en exergue les identités culturelles et ethniques, mises sous silence par les idéologies. Elle permet également de mettre la culture au centre, en tant que dimension capitale et déterminante de l’identité européenne

Ainsi, à partir des années 1950, le Conseil de l’Europe commence à proposer des actions culturelles plus importantes pour l’UE. Se développe une volonté de garder en commun ce Patrimoine et de le pérenniser afin de pouvoir le transmettre. C’est ainsi que le Conseil de l’Europe décide de mettre la création de politiques culturelles au cœur des préoccupations des enjeux internationaux. Leur vocation est de valoriser cet héritage commun.

c) Les Traités, fondements des politiques culturelles à l’échelle européenne à la fin du XXème siècle

Le 7 février 1992 est signé le Traité de Maastricht. Il fait de la culture et du Patrimoine un atout majeur pour l’Union Européenne. Le Traité formule clairement la volonté de l’Union Européenne de « s’unir dans la diversité » , notamment grâce à la culture. L’article 128-1 l’évoque très clairement : « La Communauté contribue à l’épanouissement des cultures des États membres dans le respect de leur diversité nationale et régionale, tout en mettant en évidence l’héritage culturel commun. »

Le Traité de Lisbonne entré en vigueur en 2009, prend des dispositions communes entre les états membres au sujet du Patrimoine. L’article 3 du Traité évoque la volonté de l’UE de « veiller à la sauvegarde et au développement du patrimoine culturel européen »

2- La place du Patrimoine en Europe aujourd’hui : valoriser un espace culturel commun

missions

Dans les années 2000, l’UE a développé un programme intitulé « Culture 2000 » afin de cadrer la mise en place de politiques culturelles. Sa vocation est de mettre en en valeur un espace culturel commun  aux européens en favorisant la  coopération entre les créateurs, les acteurs culturels et les institutions culturelles des Etats membres. Le programme Culture prévoit des subventions visant à promouvoir la coopération culturelle.

Cependant, l’UE a rencontré, au moment de la formulation de ces dernières, des obstacles de taille puisque chaque état membre n’avait pas les mêmes capacités économiques ni matérielles de les appliquer. L’Union Européenne a donc adopté un positionnement de conseil et de recommandation dans l’exercice de ces politiques puisqu’elles ne pouvaient s’appliquer uniformément à l’ensemble de l’Europe

De ce fait, en matière de politiques patrimoniales, l’Europe s’attache à définir le patrimoine non pas en tant que politique mais en tant qu’identité justifiante du peuple européen.

Financement

L’Union Européenne a alors mis en place un programme commun « Europe Créative ». Ce programme vise à financer la valorisation et la sauvegarde du Patrimoine européen. 

Selon le Parlement Européen, il dispose d’un budget de 1,46 milliard d’euros pour la période 2014-2020. Cela couvre principalement des projets culturels et médiatiques. Sur ce montant, près de 27 millions d’euros ont été affectés à des projets liés au patrimoine culturel. Ces financements œuvrent en faveur de la stratégie Europe 2020 qui vise à augmenter le nombre de d’emplois. « Elle met l’accent sur une croissance intelligente, durable et inclusive comme moyen de surmonter les faiblesses structurelles de l’économie européenne, d’en améliorer la compétitivité et la productivité et de jeter les bases d’une économie sociale de marché durable. »

En collaboration avec la Banque européenne d’investissement, les acteurs de l’UE comme  Europa Nostra en faveur de la protection du patrimoine culturel européen participent d’une même voix à la préservation des sept sites patrimoniaux considérés comme étant les plus en danger d’Europe.

a) Favoriser les relations inter-étatiques en matière culturelle – le rôle de la Commission Européenne

Missions

L’Union Européenne a dépêché sa commission pour mettre en place un cadre théorique en matière de politiques patrimoniales et fédérer ses états membres autour de rencontres, d’assemblées afin de prendre des décisions communes. L’objectif est de favoriser les relations inter-étatiques et de développer des projets communs. 

OUtils

Pour répondre à cette mission, a notamment été mis en place en 2018 l’année européenne du patrimoine culturel https://patrimoineeurope2018.culture.gouv.fr/ qui fixe une campagne de communication autour du Patrimoine et de la valorisation des projets qui y sont liés. Elle a pour objectif de mettre en évidence par l’octroi d’un label les meilleures pratiques de valorisation et de conservation inter-étatiques afin de renforcer un sentiment d’appartenance à un espace européen commun.

Impacts

Le Parlement Européen continue à prendre des mesures pour la sauvegarde du patrimoine culturel de l’Union Européenne en mettant en place des initiatives, comme le programme « Europe créative », et en encourageant les actes des institutions nationales pour le Patrimoine. Cela a un impact considérable notamment en matière d’éducation. Selon un sondage réalisé en octobre 2017, 47% de la population européenne serait favorable à l’intégration d’un volet « patrimoine culturel » dans les programmes scolaires.

De même, on assiste à un intérêt croissant ces dernières années pour la préservation de l’environnement, non seulement sur le plan écologique mais aussi sur le plan historique, avec une véritable envie de le pérenniser pour le transmettre aux générations futures. Ainsi, l’Union Européenne a mis en place un nouveau programme intitulé « Horizon 2020 » qui soutient tous « les projets liés au patrimoine culturel dans des domaines tels que le patrimoine scientifique, la primauté industrielle et les défis sociétaux. »

Avec un budget de plus de 100 millions d’euros, ce programme soutient des initiatives innovantes comme la numérisation des espaces culturels (réalité virtuelle, animations 3D…). En 2016, « Horizon 2020 » avait soutenu au Prix du Patrimoine Culturel de l’UE d’Europa Nostra le projet de recherche SASMAP qui permet par une modélisation 3D de reconstruire « in situ » le patrimoine subaquatique. Il serait composé, selon l’UNESCO, d’environ 3 millions d’épaves de navires, sans oublier les paysages et les ruines sous-marines. 

b) Mettre le patrimoine au premier plan de la conscience collective – le rôle d’Europe Nostra

Missions

Créée à la fin du XXème siècle, cette organisation non gouvernementale (ONG) est aujourd’hui à la tête d’une fédération européenne pour le patrimoine culturel. Sur plus de 50 pays, Europa Nostra agit en partenariat avec l’UNESCO, l’Union Européenne et le Conseil de l’Europe. Avec aujourd’hui à sa tête le chanteur d’opéra Plácido Domingo, le but permanent d’Europa Nostra est de mettre le patrimoine, sa conservation et valorisation au premier plan de la conscience collective.

Pour cela, ces missions sont multiples. Son rôle est de : 
– Agir comme un groupe de pression représentatif du patrimoine culturel en Europe. Elle mène en ce sens une véritable action militante. Une de leur dernière initiative, #Ode2Joy permettait à quiconque de prouver son attachement au patrimoine en réinterprétant l’Ode à la Joie de Beethoven devant son monument favori. Ce challenge a eu un impact exceptionnel sur les réseaux sociaux puisque des milliers de vidéos ont été tournées dans toute l’Europe autour d’une même communion, d’un même chant : l’hymne européen. 
– Célébrer et promouvoir l’excellence à travers les Prix du Patrimoine culturel de l’Union Européenne et met en place plusieurs récompenses d’un montant maximal de 10 000€ ; 
– Sauver les monuments historiques, sites et paysages culturels de l’Europe considérés en danger ;
– Animer un réseau d’acteurs du patrimoine culturel en Europe. 

Europa Nostra a un réel impact politique sur le financement européen avec des actions directes ou indirectes. Leur action principale réside dans la mise en place d’un Prix pour le patrimoine culturel de l’Union Européenne qui récompense toutes les actions mises en place pour la conservation du patrimoine culturel avec notamment la restauration de bâtiments et des collections d’art. 

outils

Le Prix européen du Patrimoine mis en place avec l’Union Européenne est l’outil le plus précieux de l’organisation pour faire passer son message sur les solutions qu’elle peut apporter concrètement au monde culturel européen dans un mouvement citoyen.  

Ce Prix récompense les initiatives européennes selon 4 catégories : 
– Les projets de conservation ;
– La recherche ;
– La contribution exemplaire à la conservation du patrimoine ;
– L’éducation, la formation et la sensibilisation.

Pour l’édition 2019, plus de 140 candidatures ont été examinées par un jury international afin de valoriser chaque initiative et de mettre en exergue les meilleures d’entre elles. Vingt-sept lauréats ont été sélectionnés dans toute l’Europe selon les catégories énoncées précédemment. Sur ces vingt-sept lauréats, des Français ont été distingués pour leurs efforts notamment en matière de conservation comme en témoigne le château de Montreuil-Bonnin (Vienne) récompensé pour son travail de restauration engagé en 2013. 

La Commission Européenne et Europa Nostra, dans le cadre du Prix du Patrimoine culturel européen, ont même honoré la Brigade des Sapeurs-pompiers de Paris suite à leur précieuse intervention lors de la tragédie qui a frappé Notre-Dame de Paris le 15 avril 2019. 

Financement

Europa Nostra reçoit ses fonds principalement du mécénat et de l’Union Européenne. Cette dernière lui attribue une subvention de 40 000 € chaque année. Des familles influentes et mécènes comme les Leventis, des Chypriotes, ou les Koster, une famille hollandaise, participent activement à proposer de nouveaux dons mais il ne faut pas oublier le mécénat d’entreprise qui réalise quant à lui une importante part des fonds financiers d’Europa Nostra.

c) Une Europe culturelle reconnue par les européens

Une enquête réalisée par Ipsos et le Ministère de la Culture réalisée en 2007 montre que, s’il existe beaucoup de désaccords entre les États européens sur le plan politique, économique ou social, « l’Europe Culturelle semble être aujourd’hui une réalité véritablement ressentie par une bonne part des citoyens de l’Union Européenne ».

83% des européens considèrent qu’au moins une partie de leur patrimoine national est intégré au sein du patrimoine culturel européen. Ainsi, pour 60% des européens, le patrimoine culturel européen apparaît comme un élément incontournable du sentiment d’appartenance à l’UE. Selon l’enquête, « si ce sentiment est aussi fort, c’est très certainement aussi parce que les racines culturelles de l’Europe sont plus anciennes que le projet institutionnel et politique qui ne date que de l’après-guerre. »

L’Europe apparaît également comme une chance pour la sauvegarde des patrimoines nationaux et ne représente pas nécessairement un risque de perte d’identité nationale. Pour 58% des européens, l’Europe peut d’ailleurs être un levier supplémentaire pour trouver des aides de sauvegarde. En outre, les patrimoines culturels européens des autres intéressent de plus en plus les citoyens européens. 

Pour les enquêteurs la date d’adhésion à l’Union Européenne et le sentiment d’appartenance à une communauté culturelle européenne sont liés. « Peut-être le fait que Florence, Berlin, Paris, Avignon, Bologne et Helsinki aient été déclarées capitales ou villes européennes de la culture, a-t-il contribué à l’émergence d’une conscience dans ce domaine en France, en Italie, en Allemagne et en Finlande. »

Conclusion :

Préserver le patrimoine culturel en Europe est donc une affaire collective qui déclenche de nombreuses initiatives citoyennes encouragées par les institutions du patrimoine. Cela se remarque notamment par l’engouement provoqué par le nombre de membres d’Europa Nostra. Même si la Commission Européenne ne peut établir des politiques communes aux états membres de l’UE, elle apporte des recommandations et des conseils permanents afin de construire une unité globale autour du Patrimoine et de sa valeur identitaire. 

A vous de jouer ! Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous écrire : contact@hephata.fr

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Idées pour rentabiliser un monument historique

Quels sont les modèles d’activités des châteaux français ?

Défiscaliser les charges liées à la restauration d’un monument historique. Quelles charges sont déductibles au titre de la loi Monuments Historiques ? Quels sont les revenus concernés ? 

Les monuments historiques français sont soumis à un régime fiscal bien particulier qui varie selon la situation de l’immeuble. Les propriétaires de monuments peuvent bénéficier de déductions fiscales de charges engagées mais aussi lorsqu’ils réalisent des travaux sur leur Bien Immobilier. 

La loi Monuments Historiques 2020 propose ainsi aux investisseurs et aux propriétaires une défiscalisation intéressante permettant en contrepartie la rénovation et l’entretien du patrimoine historique.

Ce que vous trouverez dans cet article : 
– Un résumé des principes et conditions régissant la loi Monuments Historiques 
– Les déductions fiscales concernées dans le cadre de cette loi 
– Les modalités des déductions fiscales selon le type et l’usage de MH

Focus sur la loi Monuments Historiques 2020

La loi Monuments Historiques existe depuis 1913. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens patrimoniaux inscrits ou classés au titre des Monuments Historiques. 

La loi Monuments Historiques 2020 propose d’intéressantes opportunités de déductions fiscales pour les propriétaires de biens patrimoniaux qui souhaiteraient entreprendre des travaux de restauration. On peut imputer le montant des travaux des revenus fonciers et professionnels du propriétaire, et ce sans aucune limite. 

Conditions impératives pour prétendre à un régime fiscal particulier

Pour bénéficier d’un régime dérogatoire, il faut remplir certaines conditions :
Le Bien Immobilier doit être classé, inscrit à l’ISMH, ou détenteur d’un label délivré par la Fondation du Patrimoine en raison d’un caractère historique ou artistique particulier.
– Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans.
– Le bien ne peut être détenu par une société opaque,
c’est-à-dire une société assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Le bien ne peut faire l’objet d’une co-propriété, sauf à détenir une autorisation des ministères du budget et de la culture. 

Qui sont les propriétaires concernés par la loi MH 2020 ?

L’investissement Monuments Historiques en 2019 s’adresse plus particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition supérieures. L’impact fiscal étant optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41% et 45% ». 

Les propriétaires peuvent être :
Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4B, détenant ainsi le Bien en direct. 
Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, c’est-à-dire lorsque les associés sont membres de la même famille. 
Les Sociétés constituées par des collectivités publiques
Les SCI non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenant un Bien affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables. Pour les Biens acquis après 2018, il n’est plus nécessaire de faire une demande d’agrément auprès des ministères du budget et de la culture. 

Attention ! Les sociétés à capitaux, soumises à l’IS, sont exclues de cette liste.

En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2020 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

Quels sont les immeubles concernés par la loi MH 2020 ?

Les monuments concernés sont ceux répondant aux critères précités. 

Il faut apporter une nuance quant au temps annuel d’ouverture au public du site. On peut réduire les 50 ou 40 jours du nombre de jours durant lesquels le MH fait l’objet de visites d’enfants ou de scolaires et étudiants (dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d’enseignement). Ces visites doivent avoir lieu entre le 1er septembre et le 31 août de l’année suivante et doivent accueillir au moins 20 participants à chaque fois. La réduction de jours d’ouverture du site ne peut cependant dépasser dix jours au total. 

Attention ! Tout immeuble construit sur une zone de proximité d’un site classé ne peut pas être éligible à la défiscalisation des MH à moins que cet immeuble ne soit lui-même classé ou inscrit. 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi MH 2020, le Bien ne peut être démoli ou transformé à moins d’en avoir reçu l’autorisation du ministère de la culture. Le propriétaire s’engage également, à ce titre, à conserver son Bien pour une période de 15 ans minimum à compter de son acquisition.

La réduction des charges 

En plus des conditions ci-dessus, les charges inhérentes à la gestion du monument sont déductibles à 100% si le monument est ouvert au public, et à 50% s’il ne l’est pas.  On considère qu’un site est ouvert au public dès lors qu’il est ouvert 50 jours entre avril et septembre (dont 25 jours non ouvrables) ou 40 jours entre juillet et septembre. 

La loi Monuments Historiques 2020 rend déductibles de l’impôt un certain nombre de charges, si elles sont liées aux travaux, à l’entretien ou à la visite du monument historique. Il s’agit des charges concernant : 
– Les frais de publicité
– Les assurances
– La taxe foncière
– Les frais de gestion (rémunération de garde, conciergerie, dépenses d’acquisition de matériel)
– Les frais d’entretien

Contraintes de travaux 

Les travaux doivent aboutir à la restauration des logements Monuments Historiques. C’est au propriétaire de les initier. Un Architecte des Bâtiments de France devra suivre leur qualité. Il revient à une société privée ou à un architecte de réaliser les travaux.  

Les déductions fiscales liées aux travaux effectués sur un MH

En cas de travaux effectués sur un bien immeuble remplissant tous les critères exposés ci-dessus la part du coût des travaux, à la charge du propriétaire, est déductible à 100% de l’impôt sur le revenu à condition que le monument soit ouvert au public.

Si le monument n’est pas ouvert au public mais bénéficie de subventions d’Etat pour les travaux, la part due par le propriétaire est également déductible à 100%. En revanche, si les travaux ne bénéficient pas d’une subvention d’état, cette part est déductible à 50%. 

Les avantages fiscaux concrets de la loi MH 2020

La loi MH présente divers avantages pour les investisseurs. Au-delà de la satisfaction de savoir œuvrer à la protection du patrimoine, la défiscalisation entraînée par la loi n’a aucun plafond, elle entraîne une exonération de tous les droits de succession (lien article Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques) aux conditions habituelles. L’imposition reste classique en cas de plus-value immobilière

Cette loi permet donc de déduire de ses impôts le montant des travaux effectués sur un MH. Les différents types de travaux permettant l’éligibilité à ce régime fiscal sont les travaux permettant au bien d’être habitable, les travaux de démolition ainsi que les travaux des murs extérieursLes travaux de rénovation de la toiture.

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Exemple d’un investissement d’un Monument Historique (Source)

Les déductions possibles selon les différents usages du MH 

Les déductions fiscales sont imputables pour partie au revenu global et pour partie au revenu foncier, suivant les conditions suivantes : 

  1. L’investissement ne génère aucune recette

Les charges foncières sont déductibles du revenu global, à hauteur de 100% si le MH est ouvert au public, de 50% dans le cas contraire

  1. L’investissement génère des recettes mais est inoccupé 

Les charges foncières sont déductibles du revenu foncier. Dans le cas où le bien est loué, elles sont déductibles du revenu global

  1. L’investissement génère des recettes et est occupé

Les charges foncières relatives à la partie occupée du Bien sont déductibles du revenu global. Celles relatives à la partie inoccupée sont déductibles du revenu foncier. 

Récapitulatif des déductions fiscales selon le type et l’usage du MH (Source)

Pour aller plus loin 

Protéger un monument – MH ou ISMH ?

Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques

Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques : à quels types d’avantages les propriétaires peuvent prétendre ? Quelles sont les conditions pour les obtenir ?

En France, posséder un monument historique donne droit à certains avantages fiscaux. Ces avantages visent notamment les impôts (IR et ISF) ainsi que les droits de succession et de donation. Il peut s’agir de déduction de charges ou d’exonération.

Ils offrent aux propriétaires des allègements financiers dans divers domaines (travaux, ouverture au public, etc.). Ces avantages répondent à des conditions précises relatives à la nature et à la gestion et l’entretien du bien. On regarde aussi s’il est ouvert ou non au public. La majorité de ces avantages relèvent de la loi Monuments Historiques 2020

Attention ! Les règles présentées ci-après sont les dispositions en vigueur en 2019. Elles sont susceptibles d’évoluer à la suite de modifications législatives ou réglementaires. 

Ce que vous trouverez dans cet article : 
– Les conditions de propriété et d’usage d’un MH pour obtenir des avantages fiscaux 
– Les déductions fiscales de charges et travaux pour les MH 
– Les avantages fiscaux liés aux donations ou successions de MH
– L’exonération de l’IFI pour les MH

Tout au long de la lecture, vous pouvez tout savoir sur la loi Monuments Historiques dans le détail. Cet article concerne les propriétaires de monuments protégés. En ce qui concerne les monuments sans protection, l’article sur la fiscalité pour des propriétaires de patrimoine non protégés pourra être utile. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un avantage fiscal ?

Il existe certaines conditions pour bénéficier des avantages fiscaux. Plusieurs typologies de propriétaires peuvent y prétendre : 

Le cas des personnes physiques 

Ces avantages fiscaux concernent tous les contribuables dont le domicile est en France au sens de l’article 4B. Ils doivent posséder ou acquérir un Monument Historique protégé. Il doit donc avoir fait l’objet d’un classement, d’une inscription ou d’une labellisation par la Fondation du Patrimoine.

Le cas des personnes morales 

Si la détention en direct du Bien est nécessaire pour prétendre à des avantages fiscaux, certaines sociétés y ont droit : 
Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, c’est-à-dire lorsque les associés sont membres de la même famille. Les Sociétés constituées par des collectivités publiques
Les SCI non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenant un Bien affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables. Pour les Biens acquis après 2018, il n’est plus nécessaire de faire une demande d’agrément auprès des ministères du budget et de la culture. 

attention

La loi exclut de cette liste les sociétés à capitaux, soumises à l’IS

Dans les deux cas, ces propriétaires doivent détenir un immeuble : 
Classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
Qui fait partie du patrimoine national grâce au label délivré par la Fondation du patrimoine 
Non classé mais ouvert au public, à savoir 50 jours par an, dont 25 non ouvrables au cours des mois d’avril à septembre inclus, ou bien 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre. 

Si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), le propriétaire est susceptible de bénéficier de l’exonération de droits de donation et succession.

S’il ne vise qu’une partie isolée et dissociable de l’immeuble (tour, escalier, plafonds d’une salle donnée, etc.), l’administration peut restreindre la déduction des charges aux seuls travaux affectant cette partie.

Les charges foncières (travaux de réparation, assurances, frais de gestion, taxe foncière), quant à elles, sont déductibles à condition que :
Le propriétaire du monument historique s’engage à conserver l’immeuble pendant 15 ans minimum à compter de son acquisition 
– L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division en copropriété, sauf si cette division a fait l’objet d’une autorisation des ministères du Budget et de la Culture
– Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi MH 2020, il n’est pas possible de démolir le bien ni de le transformer, à moins d’en avoir reçu l’autorisation du ministère de la culture.

Quels sont les différents avantages fiscaux ?  

Il existe plusieurs avantages fiscaux auxquels les propriétaires de MH peuvent prétendre, en fonction de leurs besoins. 

Les déductions fiscales de charges et travaux

Le propriétaire d’un monument qui respecte toutes les conditions précitées, peut imputer sur le total de ses revenus imposables les charges liées à son bien, et notamment : 
Les travaux 
– Les assurances
– Les frais de gestion 
– La taxe foncière 
– Les frais de publicités et les charges résultant du droit de visite

On déduit donc ces charges soit du revenu foncier global soit du revenu lié au patrimoine, en fonction de l’usage fait du MH. 

A quelles conditions un propriétaire peut-il défiscaliser les charges sur son revenu ? 

1. Lorsqu’il n’y a pas d’ouverture au public

– Si le bien ne génère aucune recette et bénéficie seulement d’un agrément, le propriétaire peut imputer 50% des charges définies ci-dessus.

– Si le bien génère des recettes, par location par exemple, la fraction des charges liées à la partie louée est déduite des recettes totales obtenues.

Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l’ensemble des charges foncières affectant la totalité de l’immeuble.

2. Le cas particulier des monuments ouverts au public 

Si le monument ne génère aucune recette, le propriétaire peut déduire de ses impôts 100% des charges si le bien est classé ou inscrit.

Cependant, si le bien génère des recettes, le propriétaire doit déduire des recettes de visite, les frais correspondants à cette visite (frais de publicité, achat de matériel informatique, salaire des guides, du personnel d’accueil et d’entretien…). Il peut aussi opter pour une déduction forfaitaire de 1 525 euros (2 290 euros si un parc est également ouvert au public). 

Les droits de donation et de succession dans le cadre des MH

Les immeubles classés ou inscrits sont, en principe, exonérés de droits de succession ou de donation, si le classement concerne l’immeuble dans son ensemble. L’exonération s’étend également aux parcs et jardins qui entourent l’immeuble, à condition qu’ils soient aménagés pour la visite. Les meubles peuvent aussi être exonérés s’ils constituent le prolongement historique ou artistique de l’immeuble.

Il existe des conditions supplémentaires à remplir pour obtenir l’exonération : 
– Les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien des meubles.
L’immeuble doit s’ouvrir au public au moins 80 journées par année (de mai à septembre) ou 60 journées (du 15 juin à fin septembre).

attention

– Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession, sur la base de la valeur des biens, au jour de la rupture de la convention.
– La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de l’exonération donne à son tour l’immeuble, celle-ci est remise en cause sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors d’une seconde exonération.

Si le bénéficiaire de l’exonération décède, l’exonération n’est pas remise en cause, même si ses héritiers n’adhèrent pas à la convention. 

La plus-value en cas de vente 

En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Elle correspond au prix de vente moins le prix de revient (le prix du foncier hors travaux). Elle est fiscalisée à hauteur de 36,02%.

L’exonération de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les MH

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Il concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. 

Sous certaines conditions, les propriétaires de MH peuvent ne pas être redevables de l’IFI. En effet, selon l’amendement adopté le 15 décembre 2017, ce type de biens s’ajoute à la liste des éléments exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière en partie, voire en totalité. Dans ce cas l’exonération équivaut aux ¾ de la valeur imposable du MH. 

Les conditions pour obtenir cette exonération : 

Tout d’abord, le bien doit être classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). Ensuite, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien au moins 15 ans au titre de l’article 156 bis du code général des impôts relatif au régime des monuments historiques). Enfin, le monument doit être affecté à usage commercial ou professionnel ou accueillir des visites payantes. Cette affectation peut d’ailleurs être partielle ou totale. 

Pour approfondir : 

Pour effectuer les démarches (travaux, convention) auprès du ministère du budget

Combien coûte un château en France ? Voici une question que beaucoup se posent par simple curiosité ou dans le cadre d’un projet d’acquisition. Hephata vous propose quelques clés de lecture.

Introduction

Avez-vous déjà entendu parler de l’ancien fief des ducs de Crillon ? Un village de Provence déserté à cause de la sécheresse au début du XXème siècle. Il n’en restait, apparement, pas grand chose ? Peter Chittick décide d’y ouvrir un petit hôtel en y rachetant une première maison fin des années 80. Puis il en rachète plusieurs autres, pour en totaliser huit en 2020…

C’est la famille Pariente, créatrice de la marque Naf Naf, qui rachète le château. Un rachat qui s’est fait en parallèle de la création d’un groupe hôtelier de luxe. Le bien est ensuite rapidement devenu un de ses produits phares. Labellisé Relais & Châteaux, l’hôtel 5* continue de faire vivre le village au pieds du Ventoux. Alors, combien vaut un tel projet ?

Difficile question. Car, si cette histoire montre que patrimoine est de grande valeur pour valoriser les territoires, elle montre aussi qu’il semble avoir une valeur variable. Tout dépend de celui qui l’appréhende et du moment. Or, il semble urgent de mieux mesurer cette valeur, afin de faciliter le développement de projets patrimoniaux en France.

1. Le modèle d’Hephata pour valoriser les biens historiques

Dans le cadre de projets de développement dans des sites historiques, de l’hôtel particulier d’habitation au domaine en activité incluant un château, Hephata a développé un modèle qui permet de valoriser ces biens à travers une approche transparente, globale et intégrative. Cette approche est essentielle à double titre.

a) Elle sert une démarche de relance économique fondée sur l’économie réelle des territoires, où le patrimoine peut occuper une place centrale

Il peut être un relais irremplaçable et inédit de croissance locale, d’un point de vue économique, mais aussi social et environnemental. Les effets d’un développement d’activités sur l’économie sont décuplés lorsque l’activité est hébergée dans un monument. D’autant plus si ces revenus servent notamment à sa restauration.

b) Elle facilite l’accès de ces biens à des investisseurs-exploitants ou des propriétaires privés éclairés, capables de restaurer et de faire vivre des lieux en plein effondrement

En effet, pour servir une logique d’investissement responsable et pérenne où le retour sur investissement est « facilement » mesurable, il est essentiel d’apporter plus de transparence sur ces biens mal appréhendés, dont les composantes ne sont pas maîtrisées par toutes les partie-prenantes. Cela commence par une bonne valorisation initiale. Cette valorisation doit tenir compte de toutes les variables actuelles et futures pouvant venir bouleverser la gestion.

L’enjeu de la valorisation du patrimoine est indispensable. Si un hôtel de luxe a pu voir le jour dans un village isolé et s’il existe toujours depuis plus de 30 ans, c’est que le modèle économique est au rendez-vous. Pourtant, qui se serait lancé dans un tel projet, mis à part un Canadien en voyage, soudainement épris d’un lieu ? Jusque-là, personne… ! Et la valeur des habitations de Crillon-le-Brave a pourtant largement augmenté depuis. Le bien devient même attractif pour des investisseurs rodés à l’exercice de l’acquisition immobilière de luxe.

A long terme, en réconciliant les logiques transverses, une approche globale permettrait de mieux appréhender la façon de valoriser ces biens, et, peut-être, de la rendre plus transparente pour une variété d’intéressés, du propriétaire privé souhaitant en faire sa demeure jusqu’à l’investisseur chevronné y déployant des activités hôtelières, en passant par l’exploitant forestier ou agricole. Car, même si les spécialistes de la transaction immobilière de luxe montrent que le marché est à la hausse, rien n’affirme encore que ces lieux sont saufs. La preuve en est que le turn-over des nouveaux acquéreurs de ce type de biens reste bien plus élevé que la moyenne des acquisitions de maisons secondaires, montrant que de nombreuses « surprises » de gestion ne viennent pas compenser la faiblesse du coût d’acquisition initial…

2. Les aspects à prendre en compte pour estimer la valeur d’un bien

Aujourd’hui, la valeur d’un monument historique est une composante de multiples variables et de critères, dont la pondération varie en fonction de celui qui l’appréhende. D’après Hephata, ce fonctionnement ne permet pas l’établissement d’une valeur marchande corrélée à la valeur réelle du bien. Au contraire, d’après nous, elle est généralement bien en-deçà. Il s’agit donc de prendre en compte plusieurs aspects.

a) Une approche transparente

Si l’on accepte le fait que le prix des biens n’est pas déterminé par un volume d’offre et un volume de demande où le prix final est une résultante, mais bien par une contre-partie (presque) unique, il est nécessaire de proposer une démarche d’analyse transparente par une contre-partie tierse qui n’est pas l’acquéreur du bien. Chaque bien historique est presque à l’origine de son propre marché, étant difficilement comparable à un autre monument. Le prix est généralement fixé par un expert. Mais il sera surtout fixé par l’acquéreur… Or, la taille et la composition des domaines, leur histoire et leur symbolique, leur géographie et leur accessibilité, le coût de leur entretien, les revenus potentiels ou déjà générés, rien n’est parfaitement analogue d’un lieu à l’autre contrairement à toute autre logement, bâtiment commercial ou de bureau.

Par ailleurs, le « je ne sais quoi » lié au symbole, à l’image et aux valeurs dont il est le reflet, relève du Goodwill qu’aucun acheteur ne pourrait s’aviser de dévaloriser mais que personne ne s’entend encore à clarifier. Si pour une entreprise cela s’entend, pourquoi cela ne s’entendrait pas pour un monument ? Quoiqu’il en soit, la conséquence d’une approche plus transparente, serait que la valeur de chaque bien se jaugerait selon des arbitrages plus harmonieux d’un bien à l’autre.

b) Une approche globale

Par ailleurs, il se trouve que les sites historiques ont une capacité de transformation qui leur permet de s’adapter à de multiples destinations et de servir différents occupants et logiques d’investissement et de rentabilité. Il est nécessaire de concevoir une approche qui englobe la variété de ces possibilités. En effet, on peut appréhender la valeur d’un château d’autant de manières que d’acquéreurs potentiels, selon que le propriétaire-gestionnaire soit un particulier cherchant une habitation, un agriculteur cherchant des ressources naturelles, un promoteur cherchant des espaces à transformer, un opérateur évènementiel ou un hôtelier cherchant un sous-jacent à son activité… Le patrimoine historique peut attirer une telle variété d’acteurs qu’aucun autre marché ne pourrait s’en prévaloir.

c) Une approche intégrative

Enfin, pour une collectivité comme pour une marque ou un investisseur, dont l’engagement RSE / ISR et l’image importent, le patrimoine est vecteur de développement, à l’échelle d’une organisation ou d’un territoire. Ici, la valeur ajoutée varie en fonction de l’écosystème dans lequel le patrimoine est intégré. Il est essentiel de pouvoir la prendre compte. Au cœur d’un maillage territorial, social et économique ou d’une chaîne de valeur, le patrimoine est un excellent moyen de valoriser des savoir-faire et d’augmenter l’attractivité d’une région ou de faire croître les ventes d’un produit.  Il existe de grandes mécaniques permettant d’évaluer la création de richesses entre un territoire et le patrimoine. Et, inversement ? Hephata propose une méthode.

Conclusion

Aujourd’hui, la « valeur émotionnelle » portée sur ce type de bien est extrêmement puissante. En effet, le patrimoine incarne des valeurs, une histoire, une Histoire, un territoire, un savoir-vivre, un savoir-faire, une expertise, un respect de l’environnement… Cette valeur vient parfois augmenter la côte de certains biens, au gré des portefeuilles des investisseurs français, chinois, qatari, anglais ou américain dont le montant des transactions sera proportionné au portefeuille. Dans d’autres cas, les lourdes dépenses associées à l’entretien du lieu seront l’élément essentiel de sa décote. Une décote au détriment du trésor qu’il représente, bien plus riche que ce qu’il en a l’air.

Le patrimoine français, « le pétrole de la France », pour reprendre l’expression de Stéphane Bern, mérite une meilleure valorisation. Certes, ce qu’il représente ne peut pas être mesuré, enfermé, marchandé. Cependant, si l’appréciation de la valeur du patrimoine n’est pas clarifiée par une approche globale, transparente et intégrative, les monuments français continueront de se marchander au 8ème du prix d’appartements parisiens de 90 mètres carrés, au bénéfice d’acquéreurs pas toujours responsables et au détriment des Français d’aujourd’hui et de demain.

Pour aller plus loin

Reprendre un château abandonné

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ?

Idées pour rentabiliser un monument historique

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ? Hephata a réalisé une étude auprès d’une vingtaine d’enfants et petits-enfants de propriétaires de monument d’exception.

L’important à retenir dans cet article :

 L’étude en cours révèle ses premiers résultats mais ce sondage n’est pas encore représentatif. Néanmoins, il offre une première vision de l’appréhension du patrimoine par les enfants et des problématiques soulevées.

Quel âge avez-vous ?

Dans quelle tranche d’âge sont vos parents ?

Vos 5 raisons de « reprendre » la maison ?

La raison n°1 est le rôle de la transmission et de l’histoire : Faire perdurer ce patrimoine, le transmettre aux générations d’après, la sauvegarde, la transmission depuis l’origine.
Ensuite, en deuxième position vient l’attachement personnel : Sentiment, souvenirs, fierté. Puis vient le tour de la situation et du cadre de vie : Emplacement, esthétique, calme, taille, état, adaptée aux enfants et aux réunions familiales.
Les projets économiques et la valeur immobilière arrivent en quatrième position : faire vivre le lieu. Enfin la cinquième raison est le devoir familial.

Vos 5 raisons de ne pas « reprendre » la maison ?

La première réponse est le manque de moyens financiers c’est à dire d’investissement lié à la reprise, aux entretiens, impôts et charges régulières, travaux lourds.

Ensuite vient la question de la complexité liée à la reprise. En effet beaucoup de difficultés proviennent des indivisions, de la gestion entre frères et sœurs ou encore de la cohabitation des générations difficiles.

Puis vient le  manque de temps et le choix de vie difficile que cela implique de reprendre un château. Car il faut être disponible en permanence. La gestion à distance est complexe et la vie à l’étranger impossible.

En outre, un manque d’attrait pour la maison (moi et/ou la génération suivante) peut empêcher une reprise. Aujourd’hui la préférence pour la ville est visible. Habiter dans un château fait craindre le manque de relations dans la région, la difficulté d’accès.

Enfin, beaucoup d’enfants et petits-enfants ont peur du manque de compétence et du peu d’innovation possible : maison familiale engendre « blocages », manque de connaissances.

Avez-vous la claire vision de la façon dont ce patrimoine est géré (activités, chantiers, revenus, dépenses, personnes impliquées autour de cette propriété…) ?

Avez-vous la claire vision du périmètre délimitant votre propriété (bâtiments, parcelles environnantes) ?

Si vous héritez, là, maintenant, quelles sont vos premières 5 actions ?

Dans l’ordre d’apparition :

– (Re-)découvrir l’environnement naturel / cartographier les espaces existants
– Faire un état des lieux des bâtiments / Estimer les travaux pour une remise en état
– Identifier un repreneur parmi les enfants ou ailleurs
– Estimer la maison
– Identifier les spécificités de la maison et du territoire
– Trouver un moyen de valoriser la maison par l’activité économique autre que la visite
– Régler les détails pratiques avec les notaires
– Gérer l’évolution professionnelle du gardien
– Ouvrir au public
– Sensibiliser les habitants du/des villages alentours pour préserver ensemble le patrimoine de la commune
– Rendre la maison rentable par l’exploitation (forêts, champs…)
– Faire un bilan financier des grands travaux et un business plan à 3, 5 10, 20 ans avec des solutions adaptées pour être à l’équilibre

Qu’est-ce qui vous aiderait à réaliser rapidement ces 5 actions (personnes ou choses) ?

Dans l’ordre d’apparition :

– Trouver des personnes qui pourraient habiter sur place
– Parler avec des propriétaires comme la famille Guyot pour comprendre comment ils ont fait
– Lire des méthodes, des techniques, des études de marché concernant ma gestion (financement, juridique, chantier, développement d’activité, optimisation des espaces)
– Rencontrer un entrepreneur ou un gestionnaire d’activités
– Avoir accès à des experts (notaires, avocat, fiscaliste, conseiller en patrimoine…)
– Utiliser des outils pratiques (tableaux de bord, suivi de trésorerie, états des lieux…)
– Lire de la documentation sur ma propriété (cadastres, dossiers, archives…)

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ? Savez-vous répondre à cette question ?

Pour aller plus loin

Réaliser une bonne analyse territoriale

Comment faciliter l’accès d’un monument éloigné ?

Comment gérer un château aux allures de village ?

Protéger un monument – MH ou ISMH ? Hephata vous offre la possibilité d’en savoir plus…

L’important à retenir dans cet article :

 « L’intérêt patrimonial d’un bien s’évalue en examinant un ensemble de critères historiques, artistiques, scientifiques et techniques. Les notions de rareté, d’exemplarité et d’intégrité des biens sont prises en compte. »

Tout ce qui va suivre est régit par la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques.

Que peut-on protéger ?

On peut protéger les constructions, parties de constructions, objets, vestiges archéologiques et terrains qui renferment des vestiges. Cependant, leur conservation doit présenter une ressource historique et/ou artistique d’intérêt public.

Il existe deux niveaux de protection.

  1. Le monument présente un intérêt suffisant pour en justifier la préservation. Il est possible de l’inscrire sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
  2. Les monuments ou parties de monuments dont la conservation présente un intérêt certain pour l’histoire peuvent être classés au titre des Monuments Historiques.

Quelle démarche à suivre ?





Pourquoi protéger ? Quels sont les avantages fiscaux ?

Si votre demeure peut être classée, c’est qu’elle témoigne en totalité ou en partie, d’une période et de son histoire. Son aspect doit donc être conservé et préservé en l’état. La protection d’une construction assure donc sa pérennité et garantit sa conservation.

En outre, vous pourrez bénéficier de déductions fiscales (ne concernent que les parties classées ou inscrites) :

Déduction du revenu foncier ou du revenu global des charges liées à sa propriété
  1. On peut déduire 100 % de la part à sa charge des travaux effectués sur le monument s’ils sont subventionnés.
  2. D’autre part, 100 % des autres charges peuvent être déduites si le monument est ouvert à la visite (y compris les frais résultants de l’ouverture du monument à la visite).
  3. Enfin, on ne pourra déduire que 50 % des autres charges si le monument n’est pas ouvert à la visite.
Déduction du revenu global, si l’immeuble ne procure pas de recettes imposables
  1. D’une part, il est possible de déduire 100 % de la part à la charge du propriétaire sur les travaux de réparation ou d’entretien effectués sur le monument, si ces travaux sont subventionnés ou exécutés par l’administration des affaires culturelles.
  2. D’autre part, 100 % des autres charges foncières sont déductibles si le monument est ouvert à la visite (y compris les frais d’ouverture au public).
  3. Enfin, 50 % des autres charges foncières sont déductibles si le monument n’est pas ouvert au public.
Déduction du revenu foncier, des primes d’Assurance et des frais de publicité en cas d’ouverture au public

Enfin, s’il y a ouverture au public et que le monument procure des recettes imposables, il est possible de bénéficier d’une déduction du revenu foncier pour leur montant réel. Cette règle vise aussi les primes d’assurance ainsi que les frais de promotion et de publicité.

Exonération totale des droits de mutation à titre gratuit

Cette exonération vise les successions mais aussi les donations. Elle est subordonnée à la passation d’une convention-type entre l’État et les Héritiers.

Cette convention comporte un certain nombre d’engagements : ouverture au public du monument, entretien des objets et éléments de décor qui y sont conservés, maintien et présentation de ces objets à la visite, mise à la disposition gratuite pour des manifestations publiques à caractère culturel et éducatif compatible avec le caractère du monument.
En outre, sont considérés comme ouverts à la visite, au sens du code général des impôts, les immeubles où le public est admis à visiter au moins 50 jours dont 25 jours fériés d’avril à septembre inclus ou 40 jours de juillet à septembre inclus.

Les dispositions fiscales suivantes peuvent être appliquées à des immeubles non protégés mais qui appartiennent au patrimoine national et font l’objet d’un agrément spécial délivré par le ministre du budget. Déduction du revenu foncier ou du revenu global de 50 % des charges liées à la propriété si l’immeuble est ouvert au public.

Quelles sont les contraintes ?

L’immeuble classé

L’immeuble classé ne peut être détruit, déplacé ou modifié, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans l’accord préalable de la DRAC. En outre, les travaux autorisés s’effectuent sous la surveillance de son administration. Aucune construction neuve ne peut être adossée à un immeuble classé sans une autorisation spéciale du ministre chargé de la Culture. Les immeubles classés sont imprescriptibles.

Par ailleurs, l’immeuble classé ne peut être cédé sans que le ministère chargé de la Culture en soit informé. Il ne peut s’acquérir par prescription et ne peut être exproprié sans que le ministère ait été consulté.

Enfin, toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment classé doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France (voir notre article sur le sujet pour en savoir plus).

L’immeuble inscrit

L’immeuble inscrit ne peut être détruit, même partiellement, sans l’accord du ministre chargé de la Culture. Par ailleurs, il ne peut être modifié, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans que le ministère chargé de la culture (DRAC) en soit informé quatre mois auparavant. La DRAC ne peut s’opposer à ces travaux qu’en engageant une procédure de classement. 

Enfin, toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment inscrit doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France (voir notre article sur le sujet pour en savoir plus).

Pour aller plus loin

Faire sa demande auprès de la DRAC

Financement MH et ISMH auprès de la DRAC

Les règles des abords de monuments historiques

Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques

Auto-diagnostic des besoins et des ressources. Hephata vous propose d’analyser vos situation, contexte, objectifs. Une méthode clé-en-main avant d’acheter un château.

L’important à retenir dans cet article :

 – Une méthode pour analyser votre situation actuelle et votre contexte
– Les différents types d’objectifs à établir en fonction de votre contexte
– Un outil pour suivre vos objectifs de manière organisée

Introduction


L’établissement d’un auto-diagnostic est l’étape la plus importante pour les propriétaires. Elle est en effet fondamentale pour la réalisation efficace de vos projets futurs (réhabilitations, exploitation, entretien, gestion de l’occupation familiale, répartition des tâches, gestion de la trésorerie…).

En effet, comme un gestionnaire d’entreprise, le propriétaire doit avoir une parfaite connaissance de son état actuel, une vision d’ensemble sur les orientations à venir, et les actions précises à mener. Pour cela, il faut définir des objectifs réalistes, clairs et précis.Une fois que vos projets seront détaillés, il sera plus simple de trouver les bonnes solutions afin de les atteindre justement.

Une démarche simple d’analyse de votre situation, la méthode QOOC, proposée par l’école IESA (Institut d’Etudes Supérieures des Arts – Paris) permet de faire un état des lieux rapide, seul ou à plusieurs, concernant les orientations à prendre :
1. Qui êtes vous ?
2. Où en êtes-vous par rapport à votre patrimoine d’exception ?
3. Où souhaitez-vous aller : quels sont vos objectifs concernant votre patrimoine d’exception ?
4. Comment atteindre vos objectifs rationnellement ?

En analysant votre situation, vos forces et faiblesses, ainsi que celle de votre patrimoine, il devient aisé de lancer des projets et de comprendre s’ils sont réalisables facilement ou s’ils nécessitent de l’aide extérieure.

Etape 1 : Qui êtes-vous ?


Le plus important dans cette étape de pré-lancement est d’apprendre à connaître et à comprendre vos intentions, vos besoins, votre organisation personnelle et/ou familiale. Mais il s’agit aussi d’intégrer les enjeux auxquels vous êtes confrontés aujourd’hui ou serez confrontés à court terme.

Aussi, pour saisir votre propre condition, c’est à dire vos données personnelles par rapport au bien, il convient de se confronter à sa propre réalité. Voici donc une liste de critères sur lesquels réfléchir.

Le choix

Avez vous hérité du bien ? L’avez vous acheté ? Avez-vous eu le choix ? Vous posez vous aujourd’hui la question du choix de la reprise ?

LA PLACE

Quelle est votre place dans la famille ? Avez vous un entourage (conjoint, enfants, professionnels) pour vous accompagner ? Avez-vous un rôle tacite depuis longtemps auprès de ce patrimoine ? Quelle organisation a été choisie auparavant autour du patrimoine (structuration juridique, partages…) ?

l’environnement

Etes vous seul, peu nombreux, nombreux ? L’environnement familial ou de proches est-il porteur ou bloquant ? Pouvez vous identifier clairement qui sont les moteurs et les freins ? Quels sont les freins et les moteurs à l’action commune ? 

les attributs et l’expérience

Etes vous public ou privé ? Professionnel ou associatif ? Possédez-vous des diplômes particuliers qui pourraient vous servir dans la gestion d’un tel bien ? Avez-vous de l’expérience dans la gestion d’un monument, une formation spécifique ? Nommez chaque chose. Possédez-vous des diplômes particuliers qui pourraient vous servir dans la gestion d’un tel bien ?

Étape 2 : Où en êtes-vous par rapport à votre patrimoine d’exception ?

Puis il s’agit d’analyser votre position actuelle face à votre bien, c’est à dire la posture générale que vous entretenez avec la demeure.

situation professionnelle

Quelle est votre situation professionnelle (emploi en rapport avec votre bien patrimonial, emploi extérieur…) ? Financière (revenus mensuels importants, moyens, héritage…) ? Fiscale ?

situation patrimoniale

Avez vous de l’immobilier patrimonial par ailleurs ? Souhaitez vous en obtenir ?

situation spatio-temporelle

Avez vous du temps à consacrer pour la gestion de votre bien ? Des moyens ? Un budget ? Des aides ? Nommez, chiffrez, qualifiez chaque chose.

Étape 3 : Où souhaitez-vous aller : quels sont vos objectifs concernant votre patrimoine d’exception ?


Ensuite, une fois que votre situation est clarifiée, analysez les objectifs – au sens très large – qui retiennent votre attention. Il y en a divers types selon votre situation (cette proposition n’est pas exhaustive, prenez soin d’approfondir vos objectifs personnels).

Vous pouvez souhaiter :

– Créer et/ou valoriser votre patrimoine immobilier pour vous même ou vos enfants. Aujourd’hui, l’immobilier représente un bon investissement, sécurisé et obtenant des avantages fiscaux par l’Etat.
– Préparer la transmission de votre patrimoine en évitant les risques de conflit et la perte financière liée à la transmission. Afin de protéger l’intérêt de vos proches, il sera peut-être préférable de transmettre le bien de votre vivant (donation) plutôt qu’à votre décès (succession). De même, il est possible d’optimiser fiscalement les droits de succession…
– Se prémunir d’une vente non anticipée, suite à un événement personnel grave. Il s’agirait d’anticiper les risques pouvant advenir (chômage, maladie, incapacité de travail, handicap, décès…) et qui viendrait déstabiliser la bonne gestion de votre bien. Sans avoir à vendre votre bien immobilier, vous pouvez anticiper le plan d’action qui serait à mettre en œuvre.
– Profiter des avantages fiscaux liés à l’acquisition d’un Monument Historique : la possibilité de réduire divers impôts grâce à la détention d’un patrimoine.

– Préparer votre retraite et faire de votre patrimoine, votre nouveau lieu de vie…
– Générer des revenus pour rendre les lieux auto-suffisants…
– Faire de votre patrimoine, un projet de vie…
– Faire connaître votre patrimoine et son histoire…
– Valoriser votre environnement local…
– Alléger le poids financier et temporel qu’un tel patrimoine suppose…

Nous vous invitons donc à :

– Fixer vos objectifs à court (1 à 3 ans), moyen (5 à 10 ans) et long terme (10 à 50 ans).
– Imaginer les conséquences sur votre vie privée que pourraient bien avoir la réalisation de vos objectifs. Y êtes-vous prêts ?
– Partager vos objectifs avec les autres personnes impliquées de près ou de loin dans un tel type de reprise (famille, amis, associations, éventuellement collègues…)

Étape 4 : Comment atteindre vos objectifs rationnellement ?


Personne ne peut atteindre un objectif pour l’année prochaine ou pour dans vingt ans, si des moyens clairement identifiés pour l’atteindre n’ont pas été identifiés. Soyez donc réalistes ! Ne vous mettez pas une barre trop importante mais atteignable, et n’hésitez pas à partager avec vos proches.

Vos objectifs étant fixés, nous vous conseillons donc de rationaliser l’approche en construisant un tableau qui contient :
– la liste de vos objectifs
– les dates limites pour atteindre vos grands objectifs
– les actions prioritaires
– les dates limites pour réaliser les actions
– les moyens personnels à mettre en œuvre
– les personnes / proches pouvant vous accompagner
– les compétences externes dont vous avez éventuellement besoin
– le budget éventuel à prévoir
– quand est-ce que vous aurez le budget disponible

Lors de la rédaction, il s’agit bien d’organiser les objectifs selon vos priorités, et de se laisser le temps de la réalisation et des évènements extérieurs qui viendraient vous ralentir.

Si les moyens d’atteindre les objectifs que vous vous êtes fixés vous semblent ardus, il est possible de faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine. En attendant, voilà le tableau que nous proposons :

Conclusion

Ainsi, en répondant à des questions simples sur votre situation professionnelle et privée, ce que vous souhaitez entreprendre et ce que vous avez déjà, vous réussirez à établir des objectifs précis. Il vous sera donc aisé de trouver de bonnes solutions et de vous lancer dans l’aventure !

Le Château de Taillis, acheté par la famille Navarro en 1998 pour être une demeure familiale. En effet, pour le sauver de la vente, il est repris et développé par le fils, Nicolas Navarro, et est aujourd’hui un domaine riche en activités.

Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine. Ce dernier saura s’entourer d’un expert comptable, d’un avocat fiscaliste, et d’un notaire. Il doit être agréé par le gouvernement et les organismes professionnels, et ses tarifs peuvent varier selon les villes. En moyenne, vous pouvez compter : 150€ pour les honoraires conseil, 300€ pour une consultation (établissement d’un bilan patrimonial par exemple). Si la situation est complexe, cela peut atteindre entre 800€ et 1500€.

Voici d’ailleurs quelques entreprises qualifiées : Gestion et Transaction de France, AltaRocca, BCL&Associés, Grisbee…

Pour aller plus loin

Monter un bon dossier de financement

Réaliser une bonne analyse territoriale

Comment faciliter l’accès d’un monument éloigné ?

Comment améliorer la visibilité d’un monument ?

Association pour la sauvegarde d’un château : ce qu’il faut savoir

L’important à retenir dans cet article :

La création d’une association loi 1901 est une « astuce » très répandue dans le secteur du patrimoine culturel. Sa mise en place n’est pas très contraignante. Elle peut être utile pour gérer des activités, organiser des chantiers, accueillir des visites. Enfin, elle peut simplement permettre de s’entourer de soutien ou de financer ses projets de restauration. Mais au-delà de ces avantages, la création d’une association est aussi une occasion de partager une passion avec d’autres personnes ! 

L’association se décline selon plusieurs modèles. Vous trouverez dans cet article les avantages associés aux associations, les nuances de fonctionnements et quelques conseils pratiques pour bien choisir son statut.

Pour en savoir plus : 
La définition et les différentes variantes d’associations, leur rôle respectif, accompagné d’exemples représentatifs 
Les démarches à suivre pour créer sa propre association
– Les alternatives aux associations (à venir)

Conditions de création et de statut des associations

Caractéristiques générales à savoir pour toutes les associations :
Les dirigeants doivent exercer leur activité à titre bénévole (sauf au bout de 3 ans d’exercice avec des fonds propres excédant 200 000 euros, l’association a le droit d’avoir un salarié dirigeant. Pour en avoir trois, il faut atteindre 1 million d’euros de fonds)

Les dirigeants de l’association sont responsables civilement et pénalement des éventuelles fautes de gestion (en cas de mauvaise déclaration des statuts : activités commerciales ou non, déduction fiscales…). En outre, les apports des membres en numéraire, en nature ou en industrie sont autorisés. La responsabilité des membres est limitée à leurs apports et les fonds propres de l’association sont les cotisations de ses membres. L’association ne dispose pas de capital (c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’actionnaires).

Que veut dire « Transparence et désintéressement » ?

Il s’agit de prouver : 
– La cohérence des buts et des moyens de l’association, 
– L’existence de règles permettant un fonctionnement démocratique, – La gestion financière désintéressée.

Que veut dire « Solidité financière » ?

Il s’agit d’un état financier qui repose sur les acquis suivants : 
– Un montant annuel minimum de ressources estimé à 46000 € provenant des ressources propres, 
– Un montant de subventions publiques qui n’excède pas la moitié du budget, afin de garantir son autonomie, 
– Des résultats positifs au cours des 3 derniers exercices.

Avantages dont bénéficient les associations

Qu’est-ce que les reçus fiscaux ?

Ils permettent aux donateurs de déduire de 60 à 75% du montant de leurs dons de leurs impôts, selon la personnalité juridique. Pour plus de détails, voir l’article correspondant sur le mécénat dans le patrimoine.

Attention : A compter du 1er janvier 2018, l’administration fiscale contrôle sur place que les montants portés sur les reçus correspondent bien aux dons et versements effectués.
Sont concernés les dons et les cotisations d’adhésion versées à l’association, à condition que l’adhérent ne reçoive aucune contrepartie à son versement.

A quoi correspondent les droits de mutations ?

Aussi appelé frais de notaire, ils correspondent à tous les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités à chaque changement de propriétaire d’un bien immobilier.

Modalités de gestion des biens d’une association

Les associations peuvent être propriétaire ou locataire :
Celles qui sont simplement déclarées ne peuvent acquérir à titre onéreux, posséder et administrer que le local destiné à l’administration de l’association et à la réunion de ses membres ainsi que les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement du but qu’elle se propose (Article 6 de la loi du 1er juillet 1901). 
Les associations reconnues d’utilité publique ne peuvent posséder ou acquérir d’autres immeubles que ceux nécessaires au but qu’elles se proposent (Article 11 de la loi du 1er juillet 1901). Toutefois, elles peuvent acquérir, sans limitation, à titre onéreux ou à titre gratuit, des bois, forêts ou terrains à boiser.
Les associations reconnues d’utilité publique ont l’obligation de vendre les immeubles qu’elles recevraient par donations ou par legs et qui ne seraient pas nécessaires à leur fonctionnement.

Les modalités liées à l’utilisation des biens sont spécifiques à chaque association qui peut les spécifier dans un règlement intérieur.
En cas de dissolution de l’association, les biens ne peuvent être partagés entre les membres car d’un point de vue juridique, cela peut être qualifié de « partage des bénéfices ». Bien souvent, ils sont donc transmis sous forme de dons à des fondations ou des associations ayant un thème semblable.

Inconvénients

Malgré les avantages liés à la création de l’association, la gestion n’en demande pas moins une implication durable des porteurs du projet associatif ainsi que de la perte de « tout pouvoir ». 

Implication à la création : se mettre d’accord sur les objectifs, élire un comité, et rassembler des passionnés. 
Implication dans la gestion : être présent régulièrement aux réunions et servir les objectifs fixés. Prendre en compte le caractère chronophage du travail administratif : veiller au paiement des cotisations, tenir une comptabilité, organiser les assemblées et les évènements.
Perte de pouvoir absolu dans les décisions : dorénavant, il faudra être prêt à accepter que le projet prenne une autre orientation que celle initialement prévue… Les décisions sont prises démocratiquement.
• Il est plus difficile pour une association loi 1901 d’emprunter des fonds auprès d’une banque du fait qu’une association ne dispose pas de capital. Certaines banques sont toutefois spécialisées dans le domaine associatif (Crédit Mutuel, Crédit coopératif …).

Quelques conseils supplémentaires

En dehors des statuts, il est conseillé d’élaborer une charte ou des règles de gouvernance. Cela permet en effet de régir les rapports entre les bénévoles et de régler les éventuels conflits (exemple). En fonction de l’objet de l’association, il faut également être capable de bien présenter les conditions d’assurance des bénévoles. Un sujet majeur lors de l’intervention sur des chantiers participatifs (Les ateliers de Franck).

Conclusion

Généralement, les porteurs de projets qui cherchent des moyens pour préserver, entretenir et valoriser leur patrimoine utilisent l’association loi 1901. Elles organisent des évènements, ou même des chantiers participatifs qui font vivre le monument. Aussi, le simple fait d’être organisé en association peut rassurer sur la pérennité et le sérieux de votre projet. L’association étant par définition constituée de plusieurs membres, vous allez sûrement devoir vous hiérarchiser et vous partager les tâches. Cela montre votre capacité à vous organiser. C’est donc une question de crédibilité, notamment lors de la recherche de partenaires financiers.

Pour aller plus loin

Charte d’engagement réciproque entre l’État, le mouvement associatif et les collectivités

La capacité de posséder les locaux

Créer une association pour son château

Quelles associations autour des monuments historiques ?

Créer une association pour son château : comment s’y prendre ?

L’important à retenir dans cet article :

La création d’une association loi 1901 est une « astuce » très répandue dans le secteur du patrimoine culturel, et notamment des monuments historiques. Sa mise en place n’est pas très contraignante et elle peut être utile pour gérer des activités, organiser des chantiers, accueillir des visites, simplement s’entourer de soutien ou financer ses projets de restauration.
Mais au-delà des avantages, la création d’une association est aussi une occasion de partager une passion commune avec d’autres personnes autour d’un même projet ! L’association se décline selon plusieurs modèles. Vous trouverez dans cet article les démarches à suivre pour créer sa propre association.

Procédure de déclaration de son association et de demande de subventions

Objet et objectif de l’association

Avant toute chose, vos collaborateurs et vous-même, devez absolument vous mettre d’accord sur l’objet et les objectifs qui seront portés par le projet. Il s’agit en effet d’un projet « commun ». Il faut donc le créer ensemble. 

Exemple

L’association pour la Renaissance du Château de Portes (RCP)
« Cette association a pour but de mettre en œuvre, soit directement soit indirectement, tout moyen juridique, technique ou intellectuel pour l’organisation de chantiers ayant pour objet la sauvegarde, la réhabilitation et l’entretien du château de Portes ainsi que d’assurer son utilisation dans un but culturel et d’intérêt général. L’association peut aussi exercer ce but sur d’autres monuments et autres lieux que le dit château selon la demande qui lui est faite. »

Choix et rédaction des statuts

Il s’agit de rédiger les statuts en tenant notamment compte des éléments suivants : 

– Un nom pour l’association 
– Une adresse de siège social 
– Les conditions d’adhésion 
– Les modalités de dissolution 
– La nomination des dirigeants (président.e.s, vice-président.e, etc.), ainsi que des membres du conseil d’administration et du bureau
– Intérêt général ou non, activités commerciales ou non, etc. 

Exemples

Les statuts de Patrimoine-Environnement
Les statuts des Amis du Vieux Château d’Airvault (AVCA)

Mode de gouvernance (optionnel)

Le mode de gouvernance de l’association est libre. La mise en place d’une hiérarchie au sein de l’organisation n’est donc pas une obligation. Il est aussi possible de définir un « règlement intérieur » (Association Rempart ) ou une « charte »
L’ensemble de ces éléments peut être décidé lors d’une Assemblée Générale, qui doit d’ailleurs avoir lieu au moins une fois par an.

Déclaration des statuts

Les statuts de l’association doivent être déclarés et publiés dans un journal officiel. 
Déclaration en ligne
Déclaration à imprimer à adresser à la préfecture ou à la sous-préfecture du siège social de votre asso

L’association reçoit automatiquement un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA). Le numéro se présente sous cette forme : débutant par W et composé de 9 chiffres.

NOTA BENE

L’association acquiert la capacité juridique, c’est-à-dire l’aptitude à bénéficier de droits, seulement le jour où son extrait de déclaration est publié au Journal officiel des associations et fondations d’entreprise (JOAFE)

Inscription et immatriculation au répertoire SIRENE

La demande n’est pas obligatoire. Elle est à demander lorsque l’association souhaite :
– Demander des subventions auprès de l’État ou des collectivités territoriales
– Employer des salariés
– Exercer des activités qui conduisent au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés

L’inscription est à réaliser par courrier, auprès de l’INSEE qui gère ce répertoire. L’association reçoit un certificat d’inscription à conserver (il n’est pas délivré de duplicata en cas de perte). Voici les documents qui seront obligatoires ou utiles : 
Le modèle-type
– Une copie des statuts 
– Une copie de l’extrait paru au Journal officiel (ou à défaut le récépissé de dépôt des statuts en préfecture). 

Autres répertoires et fédérations d’associations où il est intéressant d’inscrire les associations autour du patrimoine :
Rempart
Patrimoine & Environnement
Fondation du patrimoine
Fédération Française des Associations de sauvegarde des Moulins

Conclusion

La création d’une association n’est pas très contraignante et demande peu de temps. Ainsi, une fois les spécificités définies et les accords trouvés avec vos collaborateurs, il ne vous reste plus qu’à faire les quelques démarches administratives. 

La France concentre plusieurs milliers d’associations dédiées à la sauvegarde du patrimoine monumental et des centaines de milliers de bénévoles, alors n’attendez plus pour créer la vôtre !

Pour aller plus loin

Quelles associations autour des monuments historiques ?

Association pour la sauvegarde d’un château

Les chantiers participatifs au service du patrimoine