Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur avec la loi de finances 2024 et pleinement applicable en 2026, permet à un investisseur d’amortir 80 % du prix d’un logement neuf locatif sur ses revenus fonciers. Concrètement, un bien à 300 000 € loué en secteur social génère jusqu’à 9 000 € de déduction annuelle, soit 2 700 à 3 700 € d’économie d’impôt selon la tranche marginale.

Après la fin du Pinel au 31 décembre 2024, beaucoup d’investisseurs cherchent un nouveau levier de défiscalisation immobilier neuf après Pinel. Le mécanisme change complètement, on passe d’une réduction d’impôt forfaitaire à un amortissement fiscal dont la rentabilité dépend directement du niveau de loyer choisi et de la TMI de l’investisseur.

Les trois profils chiffrés ci-dessous montrent pourquoi deux investisseurs achetant le même bien peuvent obtenir des gains fiscaux du simple au double.

C’est quoi le dispositif Jeanbrun ? Principe en 3 points clés

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme d’amortissement fiscal institué par la loi de finances 2024 pour succéder au Pinel. Quand un investisseur achète un logement neuf destiné à la location, il peut déduire chaque année de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien, jusqu’à 3,75 % selon le niveau de loyer pratiqué. À la différence du Pinel, il n’y a pas de réduction d’impôt directe : l’avantage passe par la baisse du revenu imposable. Ce statut, appelé nouveau statut du bailleur privé, vise à relancer la construction neuve tout en orientant l’offre vers les loyers maîtrisés. Le gain fiscal réel dépend donc de la TMI (tranche marginale d’imposition) de l’investisseur.

Un amortissement fiscal sur la valeur du bien, pas une réduction d’impôt

L’amortissement Jeanbrun s’inspire directement de la mécanique LMNP au réel, transposée à la location nue. Chaque année, une fraction du prix du logement est fictivement passée en charge, ce qui vient diminuer le revenu foncier imposable. Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît et s’impute sur le revenu global (article 156 du CGI, dans la limite de 10 700 € par an).

Cette logique diffère radicalement d’une réduction d’impôt classique. Un contribuable en TMI 30 % économise 300 € pour 1 000 € amortis, un contribuable en TMI 41 % économise 410 €. Le même bien, la même dépense, mais un gain différent selon le profil fiscal.

Conditions d’éligibilité : bien neuf, plafonds de loyer et de ressources

Le logement doit être neuf ou en VEFA, respecter les normes environnementales en vigueur (RE 2020), et être loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources fixés par décret, et le loyer ne peut dépasser un plafond correspondant à la catégorie choisie (social, intermédiaire, libre plafonné). Les zones géographiques éligibles restent proches de celles du Pinel (A, A bis, B1), avec une extension possible aux zones B2 sur agrément local, comme le précise la note pratique publiée par les notaires sur le montage Jeanbrun.

Différence fondamentale avec le Pinel : le rôle de la TMI

Sous Pinel, la réduction d’impôt était plafonnée à 21 % du prix sur 12 ans, indépendamment du revenu. Sous Jeanbrun, l’économie d’impôt est proportionnelle à la TMI. Un investisseur en TMI 11 % tire un bénéfice modeste, un investisseur en TMI 45 % maximise l’avantage. Le dispositif favorise donc les patrimoines établis plutôt que les primo-investisseurs à faible revenu.

Comment calculer le dispositif Jeanbrun ? La formule pas à pas

Le calcul du dispositif Jeanbrun est direct : on part de la base amortissable (80 % du prix), on applique un taux d’amortissement (3 %, 3,5 % ou 3,75 % selon le loyer), puis on multiplie le déficit généré par la TMI. Prenons un bien à 250 000 € : la base amortissable est de 200 000 €. En loyer intermédiaire (taux 3,5 %), la déduction annuelle atteint 7 000 €. Si les loyers perçus sont de 8 400 €/an et les charges déductibles (intérêts, taxe foncière, assurance) de 4 000 €, on obtient un déficit foncier de 2 600 €. Multiplié par la TMI, ce déficit se traduit en gain d’impôt net : 780 € en TMI 30 %, 1 066 € en TMI 41 %.

Étape 1, Déterminer la base amortissable (80 % du prix hors terrain)

La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, terrain exclu. Cette quotité forfaitaire évite d’avoir à faire évaluer précisément la part terrain par un expert. Sur un achat à 300 000 €, la base est donc de 240 000 €, quelle que soit la localisation.

Les frais de notaire et d’agence ne sont pas intégrés à la base amortissable Jeanbrun mais peuvent être déduits en charges via les mécanismes classiques du revenu foncier (article 31 du CGI).

Étape 2, Choisir le niveau de loyer et appliquer le taux d’amortissement

Trois options structurent la simulation loi Jeanbrun :

Le choix se fait à l’entrée : un loyer social génère plus de déduction fiscale mais moins de trésorerie, un loyer libre l’inverse. Le calcul optimal dépend du poids relatif que l’investisseur donne au cash-flow versus à l’économie d’impôt.

Étape 3, Calculer le déficit foncier et son impact selon la TMI

Une fois le loyer choisi et l’amortissement calculé, il faut confronter les loyers perçus à l’ensemble des charges (amortissement + intérêts d’emprunt + taxe foncière + assurance PNO + gestion). Si le total des charges dépasse les loyers, un déficit foncier apparaît et s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple de défiscalisation Jeanbrun : trois profils comparés

Trois exemples chiffrés montrent comment des configurations d’investisseurs différentes aboutissent à des résultats distincts. Les hypothèses communes : durée 10 ans, taux crédit 3,8 %, apport 10 %, charges annuelles hors amortissement de 3 000 €. Ces cas illustrent pourquoi le même mécanisme peut produire des économies d’impôt allant de 1 200 € à plus de 2 800 €/an selon le profil. Le niveau de loyer optimal n’est jamais universel, il dépend de la TMI, du reste à vivre et de l’appétit pour le risque locatif. L’analyse des dossiers traités par Julien Morel montre que 6 investisseurs Jeanbrun sur 10 optent pour le loyer intermédiaire, arbitrage équilibré entre trésorerie et fiscalité.

Exemple 1, Appartement 200 000 €, couple TMI 30 %, loyer intermédiaire

Exemple 2, Appartement 300 000 €, investisseur seul TMI 41 %, loyer social

Exemple 3, Couple 65 000 € de revenus nets, T2 neuf à 180 000 €, loyer libre

Ce troisième cas montre que même sans créer de déficit, le mécanisme reste très rentable : il neutralise l’essentiel de l’imposition sur les loyers, comme le confirment plusieurs simulations sectorielles publiées par les opérateurs immobiliers.

Simulation Jeanbrun sur 10 et 20 ans : le gain fiscal cumulé

Sur une période longue, le gain fiscal cumulé du dispositif Jeanbrun prend une autre dimension. Pour un bien à 250 000 € loué en intermédiaire par un investisseur en TMI 41 %, l’économie d’impôt totale atteint 19 500 € sur 10 ans et près de 36 000 € sur 20 ans, à condition de renouveler l’engagement locatif. C’est l’un des angles rarement traités par les concurrents, qui s’arrêtent à la simulation annuelle. Sur la durée, le Jeanbrun devient particulièrement compétitif face aux dispositifs concurrents recensés dans notre panorama de la défiscalisation immobilière disponible en 2026.

Tableau de simulation cumulée sur 10 ans pour un bien à 250 000 €

Impact de la revente : plus-value et réintégration éventuelle de l’amortissement

Contrairement au régime LMNP, l’amortissement Jeanbrun n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d’acquisition reste retenu à sa valeur historique. Après 22 ans de détention, l’exonération d’impôt sur la plus-value est totale, et après 30 ans l’exonération des prélèvements sociaux également. Cette absence de réintégration constitue un avantage significatif par rapport au régime LMNP en amortissement réel, dont la plus-value fiscale peut s’avérer lourde.

Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences concrètes ?

Le Pinel et le Jeanbrun poursuivent le même objectif (soutenir l’investissement locatif neuf) mais fonctionnent différemment. Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 21 % du prix sur 12 ans, plafonnée à 300 000 €), le Jeanbrun offre un amortissement déductible proportionnel à la TMI. Pour un investisseur en TMI 41 %, le Jeanbrun peut être plus avantageux sur la durée. Pour une TMI 11 %, le Pinel restait supérieur, mais il n’est plus accessible depuis le 1er janvier 2025. Détail utile pour qui possède déjà un bien Pinel dans l’ancien : les règles de sortie sont expliquées dans notre analyse dédiée à l’investissement Pinel appliqué à l’ancien.

Réduction d’impôt forfaitaire (Pinel) vs amortissement déductible (Jeanbrun)

Zones géographiques et contraintes de durée : ce qui change

Les zones éligibles restent similaires (A, A bis, B1), mais le Jeanbrun ouvre plus largement la porte à la zone B2 par convention locale. La durée d’engagement passe d’un choix flexible (6-9-12 ans sous Pinel) à un minimum ferme de 9 ans, sans dégressivité possible. Cela impose une vision patrimoniale plus longue et moins spéculative.

Quelle est la particularité fiscale du dispositif Jeanbrun ?

La particularité fiscale du dispositif Jeanbrun tient au double jeu de l’amortissement dégressif selon le loyer et de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Un investisseur peut réduire ses revenus fonciers à zéro grâce à l’amortissement, puis imputer jusqu’à 10 700 €/an de déficit sur son revenu global (article 156 du CGI). L’excédent au-delà de ce plafond est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C’est ce cumul qui distingue le Jeanbrun d’un dispositif d’amortissement classique et qui explique sa capacité à effacer une part de l’imposition sur les revenus locatifs. Les modalités précises sont détaillées dans les commentaires du BOFiP publiés par l’administration fiscale.

Déficit foncier imputable sur le revenu global : règles et plafonds

Le calcul déficit foncier Jeanbrun suit les règles classiques du régime réel foncier et de la déclaration d’engagement de location. Attention, la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Seule la fraction hors intérêts (charges + amortissement) peut donc s’imputer dans la limite de 10 700 €/an.

L’amortissement n’est pas uniforme : pourquoi le niveau de loyer change tout

Le taux d’amortissement varie de 3 % à 3,75 % selon le loyer choisi. Cette différence de 0,75 point représente, sur une base de 200 000 €, un écart annuel de 1 500 € d’amortissement, soit environ 615 € d’économie d’impôt supplémentaire en TMI 41 %. Sur 10 ans, l’écart cumulé approche 6 150 €. Le choix du niveau de loyer n’est donc pas neutre, et il faut arbitrer entre trésorerie mensuelle (loyer libre plus élevé) et gain fiscal (loyer social plus élevé). Cette logique remplace celle qui prévalait sous l’ancien Borloo populaire, dont l’abrogation a réorganisé le paysage de l’investissement locatif conventionné.

Questions fréquentes

Comment calculer le dispositif Jeanbrun ?

Le calcul s’effectue en trois étapes. D’abord, on détermine la base amortissable à 80 % du prix d’acquisition hors terrain : pour un bien à 250 000 €, la base est de 200 000 €. Ensuite, on applique le taux d’amortissement (3 %, 3,5 % ou 3,75 % selon le loyer) : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € de déduction annuelle. Enfin, on soustrait cette déduction et les charges des loyers perçus pour obtenir le résultat foncier. S’il est négatif, le déficit s’impute sur le revenu global (10 700 € max) et génère une économie proportionnelle à la TMI.

C’est quoi le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun est un régime de défiscalisation immobilière institué par la loi de finances 2024 qui succède au Pinel. Il permet aux investisseurs achetant un logement neuf destiné à la location nue de résidence principale d’amortir fiscalement 80 % du prix du bien sur leur revenu foncier, avec un taux annuel de 3 % à 3,75 % selon le niveau de loyer pratiqué. La durée minimale de location est de 9 ans. Ce statut vise à relancer la construction neuve tout en orientant l’offre vers des loyers maîtrisés (social, intermédiaire, libre plafonné).

Quelle est la différence entre le Pinel et le Jeanbrun ?

La différence principale porte sur le type d’avantage fiscal. Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 21