La plus-value LMNP correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un bien loué meublé, taxée à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent désormais minorer le prix d’acquisition retenu, ce qui gonfle mécaniquement la base imposable au moment de la revente.

Concrètement, un studio acheté 120 000 € il y a 13 ans, amorti à hauteur de 40 000 €, ne se revend plus fiscalement comme avant. La réforme fiscale LMNP 2025 peut faire grimper la note de 10 000 à 20 000 € supplémentaires selon les dossiers, malgré les abattements pour durée de détention.

Les pages qui suivent détaillent le calcul exact, les cas d’exonération applicables en 2026 et les stratégies légales pour réduire la facture avant de signer le compromis.

Qu’est-ce que la plus-value LMNP et comment fonctionne-t-elle ?

La plus-value en location meublée non professionnelle (LMNP) obéit aux règles des plus-values immobilières des particuliers, définies aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts. Elle apparaît lors de la vente d’un bien meublé en location, dès que le prix de cession dépasse le prix d’acquisition corrigé. Un point clé les différencie du régime professionnel (LMP) : les amortissements ne réduisaient pas la plus-value taxable avant 2025, alors qu’en LMP ils jouaient ce rôle. Cette classification concerne la majorité des bailleurs meublés français, tant que les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Rappel sur le statut LMNP et ses conditions

Le statut LMNP s’applique automatiquement dès que le loueur meublé perçoit moins de 23 000 € de recettes annuelles, ou lorsque ces recettes ne dépassent pas 50 % des revenus totaux du foyer. Au-delà des deux seuils cumulés, le bailleur bascule en LMP.

Le bien doit être loué avec l’ensemble du mobilier permettant une occupation immédiate (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.), conformément au décret du 31 juillet 2015. Pour approfondir les mécanismes d’optimisation en amont, notre dossier complet sur l’optimisation fiscale du meublé détaille les régimes micro-BIC et réel.

Différence entre plus-value LMNP et plus-value LMP

La distinction est structurante. En LMNP, la plus-value relève des particuliers : taux forfaitaire de 36,2 %, abattements progressifs pour durée de détention, exonération totale à 30 ans. En LMP, la plus-value relève des professionnels : distinction entre plus-value à court terme (imposée au barème) et long terme (taxée à 30 %), mais avec une exonération possible dès 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 € (CGI art. 151 septies).

Autrement dit, un bailleur qui approche du seuil des 23 000 € a parfois intérêt à basculer volontairement en LMP quelques années avant la vente pour bénéficier d’une exonération beaucoup plus rapide.

Comment calculer la plus-value brute et nette en LMNP ?

Calculer la plus-value immobilière en location meublée demande de suivre trois étapes. Déterminer d’abord la plus-value brute : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé (frais de notaire, droits d’enregistrement, travaux non déduits). Depuis 2025, on soustrait ensuite les amortissements pratiqués pour obtenir la base imposable réelle. Puis on applique les abattements pour durée de détention, qui différent selon qu’on parle d’impôt sur le revenu ou de prélèvements sociaux. La plus-value nette subit alors une taxation à 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G).

La formule de base : prix de cession moins prix d’acquisition corrigé

Le prix de cession retenu est le prix net vendeur diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si à sa charge). Le prix d’acquisition comprend le prix d’achat initial, les frais réels de notaire (ou forfait de 7,5 %), et les travaux justifiés non déduits fiscalement, ou un forfait de 15 % après 5 ans de détention.

Les abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux)

Le barème d’abattement diffère selon la nature du prélèvement, comme le rappelle le bulletin officiel des finances publiques :

(Source : CGI art. 150 VC, 2026)

Exemple chiffré : simulation complète sur un bien détenu 12 ans

Réforme 2025 : les amortissements réintégrés dans la base imposable

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a corrigé une anomalie fiscale ancienne : le loueur en meublé non professionnel pouvait déduire les amortissements chaque année (réduisant son bénéfice imposable), puis revendre le bien sans que ces amortissements réduisent son prix d’acquisition pour la plus-value. Désormais, les amortissements pratiqués depuis l’origine minorent le prix d’acquisition retenu. Conséquence : la plus-value imposable augmente du montant total des amortissements passés en charge. Cette réforme concerne les cessions à partir du 15 février 2025, sans effet rétroactif. La réintégration des amortissements LMNP ne vise que le régime réel : les loueurs au micro-BIC échappent à cette mesure puisqu’ils n’amortissent pas.

Ce que change concrètement l’article 84 de la loi de finances 2025

Avant la réforme, un bailleur au régime réel bénéficiait d’un double avantage : effacer son résultat locatif via les amortissements pendant la durée de détention, sans conséquence à la revente. Le législateur a considéré cet écart injustifié par rapport au LMP, qui subit déjà cette réintégration. Certains amortissements restent exclus : ceux portant sur les travaux qualifiés de dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, qui restent traités comme des majorations du prix d’acquisition.

Quels amortissements sont concernés et sur quelle période ?

La réintégration vise les amortissements pratiqués sur le bien lui-même et sur ses composants (structure, toiture, agencements) depuis la date d’acquisition. Les amortissements du mobilier ne sont pas concernés puisqu’ils ne portent pas sur l’immeuble. L’expert-comptable doit fournir un état récapitulatif consolidé des amortissements immobiliers, souvent redemandé au moment du compromis.

Simulation avant/après réforme : combien ça coûte de plus ?

Quel est le taux d’imposition de la plus-value LMNP en 2026 ?

La plus-value LMNP subit un taux global forfaitaire de 36,2 %, composé de 19 % d’impôt sur le revenu (CGI art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité). Ce taux s’applique à la plus-value nette après abattements pour durée de détention. S’ajoutent la surtaxe des plus-values élevées de 2 % à 6 % pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3 à 4 % pour les revenus fiscaux de référence supérieurs à 250 000 €. À la différence des revenus locatifs, la plus-value n’intègre pas le barème progressif : le loueur ne craint donc pas les tranches marginales de 30 ou 41 %.

Les 19 % d’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux

Le prélèvement est effectué directement par le notaire le jour de la vente. Il calcule la plus-value nette, applique les taux, et reverse l’impôt à l’administration. Le vendeur reçoit le solde net. Une déclaration 2048-IMM est jointe à l’acte, avec le détail des amortissements réintégrés depuis 2025.

Les abattements PS étant plus lents que ceux d’IR (30 ans contre 22 ans), il est fréquent qu’un vendeur soit totalement exonéré d’impôt sur le revenu, mais reste redevable de plusieurs milliers d’euros de prélèvements sociaux.

La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)

La CEHR, prévue à l’article 223 sexies du CGI, s’ajoute pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple). Elle atteint 3 % puis 4 % selon la tranche. La plus-value immobilière entre dans le calcul du RFR, ce qui peut déclencher ponctuellement la contribution même pour un contribuable habituellement en dessous du seuil.

Exonérations de plus-value en LMNP : quand êtes-vous dispensé d’impôt ?

Plusieurs situations permettent d’échapper partiellement ou totalement à la taxation de la plus-value LMNP. La durée de détention reste le cas le plus courant : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Mais d’autres exonérations existent : cession d’un montant inférieur à 15 000 €, remploi du produit dans une résidence principale par un primo-accédant, retraités et invalides sous conditions de ressources, ou cession à un organisme de logement social. Un détail à retenir : l’exonération de la vente de la résidence principale ne couvre pas le bien LMNP, sauf s’il devient effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la cession.

L’exonération après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux)

C’est le mécanisme le plus universel. À partir de la 22e année révolue de détention, l’impôt sur le revenu tombe à zéro. À partir de la 30e année, les prélèvements sociaux disparaissent également. Un bien acquis en 1996 et revendu en 2026 est donc totalement exonéré, quel que soit le montant de la plus-value et malgré la réintégration des amortissements.

Les autres cas d’exonération partielle ou totale

(Source : CGI art. 150 U II, doctrine BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40, 2026)

Le détail complet des cas d’exonération applicables en 2026 mérite d’être vérifié avant toute cession, plusieurs situations se combinent parfois. Une analyse plus approfondie est disponible sur les conditions d’exonération applicables au meublé.

Comment réduire ou éviter la plus-value imposable en LMNP ?

Réduire la plus-value LMNP imposable repose sur cinq leviers concrets à mettre en place idéalement 12 à 24 mois avant la cession. D’abord, allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements progressifs. Ensuite, intégrer dans le prix d’acquisition les travaux non amortis (amélioration, agrandissement) justifiés par factures. Puis, basculer volontairement en LMP en franchissant les seuils de recettes, pour profiter de l’exonération de l’article 151 septies après 5 ans d’activité. Si le bien est démembré ou détenu en indivision, fractionner la cession pour rester sous le seuil de 15 000 € par quote-part. Enfin, envisager la donation-partage avant vente pour purger la plus-value latente. Le passage en LMP s’avère le levier le puissant selon nos suivis, mais aussi le plus exigeant sur le plan comptable.

Jouer sur la durée de détention pour bénéficier des abattements

Un bien détenu depuis 20 ans supporte encore 20 % d’IR et 67 % de PS sur la plus-value. Attendre 22 ans supprime l’IR intégralement. Attendre 30 ans supprime tout. Sur un patrimoine familial destiné à être transmis, il est souvent plus rentable d’attendre 2 à 3 ans supplémentaires que de vendre au premier signal du marché.

Intégrer les travaux non amortis dans le prix d’acquisition

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration qui n’ont pas été passés en charge ni amortis peuvent majorer le prix d’acquisition, soit pour leur montant réel avec factures, soit via un forfait de 15 % après 5 ans de détention. C’est particulièrement utile pour les biens rénovés en début de détention avant l’entrée en LMNP.

Passage en LMP : une alternative à étudier avant la vente

Erreur fréquente : vendre en LMNP alors qu’un basculement volontaire en LMP deux ans avant aurait permis d’appliquer l’exonération des petites entreprises (CGI art. 151 septies). Condition : exercer depuis plus de 5 ans, recettes annuelles inférieures à 90 000 € pour l’exonération totale (jusqu’à 126 000 € pour l’exonération partielle). Le basculement se fait en franchissant volontairement le seuil de 23 000 € et en devenant prépondérant dans les revenus du foyer, ce qui peut se piloter précisément avec un expert-comptable.

Pour les patrimoines complexes ou en cas de cession d’un portefeuille via une société, le mécanisme du report d’imposition mérite également d’être exploré, notamment via une holding.

Questions fréquentes

Comment calculer la plus-value sur une LMNP ?

La plus-value LMNP se calcule en trois étapes. D’abord, on retient le prix de cession diminué des frais du vendeur, moins le prix d’acquisition majoré des frais de notaire (réels ou forfait 7,5 %) et des travaux justifiés (réels ou forfait 15 % après 5 ans). Depuis la réforme 2025, on soustrait ensuite les amortissements pratiqués sur l’immeuble. On applique enfin les abattements pour durée de détention : 6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l’IR, puis 4 % la 22e année ; 1,65 % par an de la 6e à la 21e année pour les prélèvements sociaux, puis paliers spécifiques jusqu’à 30 ans. Le résultat est taxé à 36,2 %.

Comment éviter la plus-value LMNP ?

Quatre stratégies légales existent. Attendre 30 ans de détention pour une exonération totale d’IR et de prélèvements sociaux. Basculer en LMP avant la vente pour bénéficier de l’exonération de l’article 151 septies après 5 ans d’activité si les recettes restent inférieures à 90 000 €. Céder à un organisme de logement social, exonération totale. Ou vendre par quote-parts en indivision pour rester sous le seuil de 15 000 € par cédant. La donation avant vente peut également purger la plus-value latente, la valeur d’acquisition retenue par le donataire devenant la valeur déclarée dans l’acte de donation.

Quelles sont les nouvelles règles pour les LMNP en 2025 ?

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 introduit la réintégration des amortissements pratiqués dans la base de calcul de la plus-value immobilière LMNP. Concrètement, le prix d’acquisition retenu est minoré du montant total des amortissements déduits pendant la période de location au régime réel. Les amortissements portant sur les travaux d’amélioration, de reconstruction ou d’agrandissement restent exclus de la réintégration. La mesure s’applique aux cessions réalisées à partir du 15 février 2025 sans effet rétroactif. Résultat : la plus-value imposable augmente en moyenne de 30 à 50 % pour un bailleur ayant amorti son bien pendant 10 à 15 ans.

La plus-value LMNP est-elle exonérée après un certain nombre d’années ?

Oui. La plus-value LMNP est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre ces deux seuils, le vendeur peut être totalement exonéré d’IR mais rester redevable des 17,2 % de prélèvements sociaux sur une base réduite. Le décompte se fait de date à date à partir de l’acquisition du bien, sans interruption même en cas de changement de régime fiscal (micro-BIC vers réel, LMNP vers LMP). En cas d’acquisition par étapes (nue-propriété puis usufruit), c’est la date d’acquisition initiale du droit démembré qui prime pour le calcul des abattements.

La réforme 2025 s’applique-t-elle aux ventes signées avant le 15 février 2025 ?

Non. La réintégration des amortissements ne concerne que les cessions dont l’acte authentique est signé à partir du 15 février 2025. Les ventes actées avant cette date restent soumises à l’ancien régime, plus favorable, sans réintégration. Attention toutefois : c’est la date de l’acte authentique qui compte, pas celle du compromis. Un compromis signé en janvier 2025 mais réitéré en juillet tombe sous le nouveau régime. Pour les cessions en cours de finalisation début 2025, il était donc stratégique d’accélérer la signature définitive.

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