L’usufruitier paie la taxe foncière, et lui seul. C’est une règle posée par l’article 1400, II du CGI : la taxe est due par celui qui jouit du bien, pas par le nu-propriétaire. Ce principe surprend souvent les familles confrontées à un démembrement après une succession ou une donation.

Vous venez d’hériter de l’usufruit du logement familial, ou vos parents vous ont transmis la nue-propriété d’une maison ? L’avis de taxe foncière arrive et la question se pose : qui règle, qui peut s’arranger autrement, et que se passe-t-il si l’usufruitier décède en cours d’année ? En 2026, les règles n’ont pas changé sur le fond, mais quelques cas méritent une lecture précise.

Cet exposé clarifie le redevable légal, ce qu’indique réellement l’avis d’imposition, les arrangements possibles entre parties et les exonérations applicables aux usufruitiers âgés, handicapés ou aux revenus modestes.

Pourquoi c’est l’usufruitier qui paie la taxe foncière

L’article 1400, II du Code général des impôts pose un principe fondamental : « lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier ». Le nu-propriétaire n’en est jamais redevable, même s’il détient juridiquement le bien. Cette règle s’applique à tous les démembrements : successions, donations, ventes en démembrement. Sur le terrain, c’est une source de malentendus persistants. Des enfants nus-propriétaires pensent à tort devoir cotiser, tandis que certains parents usufruitiers acceptent un partage faute de bien comprendre la règle. La logique fiscale, pourtant, s’aligne parfaitement avec le droit civil : celui qui jouit du bien et en perçoit les fruits supporte les charges courantes.

Le principe légal issu de l’article 1400 II du CGI

Le texte est sans ambiguïté. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le titulaire d’un droit réel d’usage au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas d’usufruit, ce droit réel est l’usufruit lui-même. Le nu-propriétaire conserve seulement l’abusus, le droit de disposer, mais pas l’usage ni la perception des fruits.

La doctrine fiscale, codifiée dans le BOI-IF-TFB-10-20-20, confirme cette interprétation depuis des décennies. Aucune jurisprudence n’a remis en cause ce principe.

La logique économique : jouissance du bien et charges associées

Le démembrement répartit les attributs de la propriété. L’usufruitier habite le bien ou perçoit les loyers, le nu-propriétaire attend l’extinction de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété. Faire peser la taxe foncière sur celui qui profite économiquement du bien est donc cohérent.

Cette logique se retrouve dans la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, toutes dues par l’usufruitier. Le barème complet du démembrement, lui, est expliqué dans notre guide du barème nue-propriété usufruit.

Ce que dit l’avis de taxe foncière en cas de démembrement

L’avis de taxe foncière affiche le nom de l’usufruitier comme redevable, avec parfois la mention « usufruitier » ou la formule « M. X usufruitier / M. Y nu-propriétaire ». Cette double inscription crée un malentendu fréquent : figurer sur l’avis n’équivaut pas à être redevable. Seul compte le nom précédé de la qualité d’usufruitier, ou le premier nom listé s’il n’y a pas de précision. L’administration envoie l’avis à l’usufruitier que connaît ses services, d’après l’acte notarié transmis lors de la succession ou donation. Si vous êtes nu-propriétaire et recevez un avis à votre nom, l’administration ignore vraisemblablement le démembrement. Vous devrez alors lui transmettre l’acte.

Pourquoi le nom du nu-propriétaire figure parfois sur l’avis

Trois cas l’expliquent. Premier cas : l’acte notarié n’a pas été transmis au service du cadastre, donc l’administration ignore le démembrement et taxe l’ancien propriétaire ou ses héritiers indivis.

Deuxième cas : la matrice cadastrale indique les deux noms à titre informatif, sans préciser les qualités respectives. Troisième cas : le démembrement vient d’être constitué et la mise à jour n’a pas encore été effectuée par le service des impôts fonciers, le délai peut atteindre 12 à 18 mois.

Comment identifier le redevable réel sur l’avis d’imposition

Sur l’avis, la zone « Désignation du redevable » est celle qui fait foi fiscalement. Si elle indique « M. X, usufruitier », c’est lui qui paie. Si l’avis arrive au nu-propriétaire alors qu’un usufruit est constitué, il convient d’écrire au service des impôts fonciers avec copie de l’acte notarié et demander la rectification, comme le précise la fiche officielle relative à la taxe foncière.

Cette rectification est rétroactive : les sommes éventuellement payées à tort par le nu-propriétaire sont remboursées.

Peut-on convenir d’un autre arrangement entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Un accord privé entre les parties est juridiquement valide, mais l’administration fiscale ne le reconnaît pas. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir, par écrit ou oralement, de partager la taxe foncière, voire de la faire supporter intégralement par le nu-propriétaire. Cet accord les lie au plan civil : si le nu-propriétaire renâcle, l’usufruitier peut le poursuivre devant le tribunal judiciaire. Face au fisc, en revanche, l’usufruitier reste seul redevable. En cas de non-paiement, c’est lui seul que le Trésor public poursuivra, assorti des pénalités. Cette distinction entre obligation fiscale et arrangement privé échappe à beaucoup.

L’accord amiable : conditions et limites

Pour être solide, l’accord gagne à être formalisé par écrit, idéalement annexé à l’acte de donation ou inscrit dans une convention sous seing privé signée des deux parties. Cet écrit servira de preuve en cas de litige familial.

Les Notaires de France recommandent cette formalisation dès la constitution du démembrement, surtout dans les familles recomposées où les tensions sont fréquentes.

Ce que l’accord ne peut pas faire vis-à-vis de l’administration fiscale

L’accord ne change ni le redevable légal ni le bénéficiaire des éventuelles exonérations. Si l’usufruitier ne paie pas, le fisc émet un avis de mise en recouvrement au seul nom de l’usufruitier, applique la majoration de 10 %, et peut procéder à un avis à tiers détenteur sur ses comptes ou sa retraite.

Les cas d’exonération de taxe foncière pour l’usufruitier

L’usufruitier accède à des exonérations totales ou partielles dans trois contextes principaux : âge avancé et revenus modestes (CGI art. 1391), invalidité ou handicap (CGI art. 1390), et dégrèvement plafonné pour très faibles revenus. Ces dispositifs concernent la résidence principale de l’usufruitier. Lui seul, en tant que redevable légal, peut les actionner : le nu-propriétaire ne peut en bénéficier. En 2026, le seuil de revenu fiscal de référence pour l’exonération totale atteint 12 704 € sur la première part de quotient familial, majoré de 3 393 € par demi-part supplémentaire. Nombreux sont les usufruitiers âgés qui ignorent ces droits. L’administration ne les applique jamais d’office : il faut les demander au service des impôts dans l’année qui suit le franchissement du seuil d’âge.

Exonération pour les usufruitiers de plus de 75 ans sous conditions de revenus

L’article 1391 du CGI exonère totalement les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, à condition que leur revenu fiscal de référence n’excède pas le plafond légal. L’exonération s’applique à la résidence principale, et même à la résidence secondaire dans certaines conditions.

L’usufruitier conserve cet avantage : c’est son âge et ses revenus qui comptent, pas ceux du nu-propriétaire.

Exonération pour invalidité ou handicap

L’article 1390 du CGI exonère les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI), sous les mêmes conditions de revenus que l’exonération « âge ». Aucune condition d’âge n’est requise dans ce cas.

Dégrèvement partiel pour revenus modestes

Pour les usufruitiers entre 65 et 75 ans, un dégrèvement de 100 € est accordé sur la taxe foncière de la résidence principale, sous condition de revenus. Au-delà de ces dispositifs, un plafonnement à 50 % du revenu existe pour les foyers très modestes.

(Source : CGI art. 1390 et 1391, barèmes 2026)

Taxe foncière et décès de l’usufruitier : que se passe-t-il ?

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans formalité ni droits de succession sur l’usufruit (CGI art. 1133). La taxe foncière de l’année du décès demeure due par la succession de l’usufruitier, car la qualité de redevable se détermine au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, si l’usufruitier meurt en juin 2026, sa succession acquitte la totalité de la taxe foncière 2026 édictée en automne, et non le nouveau plein propriétaire. Peu de gens en sont conscients : les héritiers nus-propriétaires s’attendent à échapper à toute charge l’année du décès. À partir de 2027, l’ancien nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, prend sa place de redevable.

L’extinction de l’usufruit au décès : quelles conséquences fiscales ?

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires, ce qui constitue l’un des principaux intérêts du démembrement comme outil de transmission. C’est précisément ce levier qu’utilisent les familles pour limiter les droits de succession sur un bien immobilier.

Le bien sort du patrimoine de l’usufruitier sans passage par la masse successorale taxable.

Qui paie la taxe foncière l’année du décès de l’usufruitier ?

La règle est strictement liée à la date du 1er janvier. L’usufruitier vivant au 1er janvier 2026 est redevable de la totalité de la TF 2026, peu importe la date de son décès dans l’année. La succession paie donc l’avis qui arrive à l’automne.

Aucune répartition prorata temporis n’est prévue par le CGI entre la succession et le nouveau plein propriétaire. Si les héritiers du défunt sont aussi les nus-propriétaires (cas fréquent du conjoint usufruitier décédé après les parents), la même personne paie de fait, mais à deux titres juridiques différents.

Taxe foncière en cas d’indivision avec usufruit

Lorsque l’usufruit appartient à plusieurs personnes en indivision, par exemple deux enfants ayant hérité ensemble de l’usufruit du logement familial, la taxe foncière est due solidairement par tous les co-usufruitiers. L’administration émet un seul avis au nom de l’indivision, et chacun peut être poursuivi pour le montant intégral en cas d’impayé, avec droit de recours contre les autres. Le partage interne suit normalement les quotes-parts détenues dans l’usufruit. Cette situation mêle deux logiques juridiques : le démembrement vertical (usufruit/nue-propriété) et l’indivision horizontale (plusieurs titulaires d’un même droit). Elle exige une coordination attentive, surtout en cas de désaccord familial. Pour les situations plus enchevêtrées, il peut valoir la peine de mettre fin à l’usufruit par accord afin de clarifier les responsabilités.

Répartition de la taxe foncière entre co-usufruitiers

Chaque co-usufruitier supporte la TF à hauteur de sa quote-part. Si deux frères se partagent l’usufruit à 50/50 sur une maison taxée 2 000 €, chacun doit 1 000 €. Cet accord interne est de droit civil : il s’applique entre eux, mais le fisc peut réclamer 2 000 € à l’un comme à l’autre.

Recours possible en cas de refus de payer d’un co-indivisaire

Le co-usufruitier qui a payé pour les autres dispose d’une action en remboursement devant le tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 815-10 du Code civil. La procédure est lente et coûteuse, d’où l’intérêt de formaliser dès le départ la répartition des charges entre co-usufruitiers, idéalement par convention notariée.

Questions fréquentes

Est-ce que l’usufruitier doit payer la taxe foncière ?

Oui, l’usufruitier est le seul redevable légal de la taxe foncière, en vertu de l’article 1400, II du Code général des impôts. Cette obligation découle directement de son droit de jouissance sur le bien : il habite le logement ou en perçoit les loyers, il en supporte donc les charges fiscales courantes. Le nu-propriétaire ne paie rien, quelle que soit la valeur de sa nue-propriété ou la durée prévue de l’usufruit. La seule exception concerne un éventuel accord privé entre les parties, qui reste sans effet vis-à-vis du fisc : en cas d’impayé, l’administration se retournera exclusivement contre l’usufruitier.

Est-ce que l’usufruitier est considéré comme propriétaire ?

Non, l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien. Il détient un droit réel d’usage et de jouissance (usus et fructus), mais pas le droit de disposer du bien (abusus), qui reste au nu-propriétaire. Cette distinction juridique a des conséquences importantes : l’usufruitier ne peut pas vendre le bien seul, ni le donner, ni le grever d’une hypothèque sans l’accord du nu-propriétaire. En revanche, sur le plan fiscal, il est traité comme un propriétaire pour la taxe foncière, la taxe d’habitation (résidence secondaire) et l’IFI. C’est cette assimilation fiscale partielle qui crée la confusion.

Est-ce qu’un usufruitier est redevable de la taxe foncière ?

Oui, l’usufruitier est redevable de la totalité de la taxe foncière, sans partage possible avec le nu-propriétaire au regard de l’administration. Cette règle est posée par l’article 1400, II du CGI et confirmée par la doctrine fiscale BOI-IF-TFB-10-20-20. Elle s’applique quel que soit l’origine du démembrement : succession, donation en démembrement, vente avec réserve d’usufruit, ou usufruit légal du conjoint survivant. L’usufruitier peut toutefois bénéficier des exonérations classiques liées à l’âge (75 ans avec revenus modestes), au handicap, ou aux revenus très faibles, sur les mêmes conditions que tout autre redevable.

Quelle est la taxe à payer en cas d’usufruit ?

L’usufruitier supporte plusieurs taxes liées à la jouissance du bien : la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM, intégrée à l’avis de taxe foncière), et la taxe d’habitation pour les résidences secondaires (la TH sur résidence principale ayant été supprimée en 2023). Il déclare également les loyers perçus à l’impôt sur le revenu et peut être assujetti à l’IFI si la valeur des biens dépasse 1,3 million d’euros, l’usufruit étant en principe valorisé à 100 % de la valeur en pleine propriété pour l’IFI (sauf usufruit légal du conjoint survivant).

Ce qu’il faut faire avant l’avis 2026

Vérifiez votre avis de taxe foncière dès sa réception à l’automne et confirmez que l’usufruitier est bien désigné comme redevable. Si vous êtes nu-propriétaire et recevez l’avis à votre nom, transmettez l’acte notarié au service des impôts fonciers pour rectification. Si vous êtes usufruitier âgé de plus de 75 ans, handicapé, ou avec un revenu fiscal de référence sous 12 704 € (1 part en 2026), contactez votre centre des impôts ou votre notaire pour activer l’exonération avant le 31 décembre. Ces démarches simples peuvent représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros d’économie chaque année.