Les prélèvements sociaux sur revenus fonciers s’élèvent à 17,2 % en 2026 et s’ajoutent à l’impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale. Concrètement, un propriétaire imposé à 30 % subit une pression fiscale totale de 47,2 % sur chaque euro de loyer net.
Ce taux se décompose en trois contributions distinctes : la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Le calcul s’applique au revenu foncier net, après déduction des charges au régime réel ou après abattement de 30 % au micro-foncier.
Cet article détaille le mécanisme complet, la CSG déductible de 6,8 %, l’acompte prélevé à la source, le régime spécifique des non-résidents et les leviers légaux d’optimisation à activer dès votre prochaine déclaration.
🔑 Points clés
- ✓Taux global de 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %
- ✓6,8 % de CSG déductible du revenu global imposable l’année suivante
- ✓Non-résidents UE/EEE affiliés à un régime étranger : taux réduit à 7,5 %
- ✓Acompte prélevé par la DGFiP le 15 de chaque mois, calculé sur les revenus N-1
Que sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont des contributions prélevées sur les loyers d’une location nue, au taux global de 17,2 %. Ils financent la protection sociale française : sécurité sociale, dette sociale et solidarité. Contrairement à l’impôt sur le revenu, ils s’appliquent dès le premier euro de revenu foncier net, sans progression tarifaire. Leur fondement légal repose sur l’article L136-6 du Code de la Sécurité sociale pour la CSG et sur l’article 1600-0 F bis du CGI pour la CRDS. Tout propriétaire bailleur domicilié fiscalement en France est concerné, quel que soit son régime déclaratif.
Les trois contributions qui composent le taux de 17,2 %
Le taux unique de 17,2 % masque en réalité trois prélèvements distincts, chacun affecté à un usage social précis. Cette décomposition a un intérêt pratique : seule une partie de la CSG est déductible du revenu imposable l’année suivante.
| Contribution | Taux | Affectation | Déductible ? |
|---|---|---|---|
| CSG (contribution sociale généralisée) | 9,2 % | Sécurité sociale | Oui, à hauteur de 6,8 % |
| CRDS (remboursement dette sociale) | 0,5 % | CADES (dette sociale) | Non |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % | Budget de l’État | Non |
| Total | 17,2 % | – | 6,8 % uniquement |
(Source : BOFiP, BOI-RPPM-PSOC, 2026)
Cas concret : Marc, 58 ans, cadre à Bordeaux, perçoit 18 000 € de loyers annuels sur un studio loué nu. Après déduction de 4 200 € de charges au régime réel, sa base imposable atteint 13 800 €. Il paie 2 374 € de prélèvements sociaux, dont 938 € de CSG déductible qu’il retrouvera sur sa déclaration 2027.
Quelle différence entre prélèvements sociaux et impôt sur le revenu ?
L’impôt sur le revenu suit un barème progressif (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %) selon votre tranche marginale. Les prélèvements sociaux, eux, appliquent un taux fixe de 17,2 % sans tranche ni abattement personnel. Les deux se cumulent sur la même assiette : le revenu foncier net. Un contribuable en tranche à 30 % subit donc une pression totale de 47,2 % sur chaque euro de loyer net imposable, à laquelle s’ajoute éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Fiscalité des revenus fonciers : comment sont-ils taxés ?
La fiscalité de la location nue s’organise autour de deux régimes déclaratifs : le micro-foncier s’applique automatiquement en dessous de 15 000 € de loyers annuels, tandis que le régime réel devient obligatoire au-delà ou sur simple choix. Votre régime détermine l’assiette soumise aux 17,2 % de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu. D’après l’expérience de Julien Morel, environ 40 % des bailleurs au micro-foncier auraient intérêt à basculer au régime réel dès lors qu’ils engagent des travaux ou remboursent un crédit immobilier. Cette transition est irrévocable pendant trois ans, d’où l’importance d’une simulation préalable.
Régime micro-foncier : abattement de 30 % avant calcul
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentant l’ensemble des charges, puis calcule l’impôt et les prélèvements sociaux sur les 70 % restants. Ce régime est simple mais rigide : impossible de déduire vos charges réelles, même supérieures à 30 %.
Exemple concret : Sophie perçoit 10 000 € de loyers annuels pour un T2 loué nu à Nantes.
Calcul de la base imposable :
- 10 000 € (loyers bruts)
- − 3 000 € (abattement 30 %)
- = 7 000 € (base imposable)
Prélèvements sociaux dus :
- 7 000 € × 17,2 %
- = 1 204 €
Régime réel : base nette après déduction des charges
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, provisions de copropriété, travaux d’entretien et de réparation. Il devient avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, situation fréquente pour les biens récemment acquis à crédit. Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Un investissement en SCPI générant des revenus fonciers obéit à ces mêmes règles fiscales.
Comment calculer les prélèvements sociaux sur vos loyers ?
Le calcul des prélèvements sociaux sur revenus fonciers fonctionne en trois étapes : détermination du revenu foncier net, application du taux de 17,2 %, puis récupération partielle via la CSG déductible. La DGFiP retient la même base que pour l’impôt sur le revenu, à ceci près qu’on ne peut pas imputer le déficit foncier sur les revenus non fonciers pour cette part sociale. En pratique, le fisc calcule le montant automatiquement à partir de votre déclaration 2044 (régime réel) ou 2042 (case 4BE au micro-foncier), sans action de votre côté. Le montant s’affiche distinctement sur votre avis d’imposition.
Exemple chiffré : calcul pour 12 000 € de loyers annuels
Exemple concret : Claire, 52 ans, perçoit 12 000 € de loyers annuels pour un appartement loué nu à Lyon, avec 3 500 € de charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance PNO, petits travaux).
Base imposable au régime réel :
- 12 000 € (loyers bruts)
- − 3 500 € (charges déductibles)
- = 8 500 € (revenu foncier net)
Prélèvements sociaux (17,2 %) :
- 8 500 € × 17,2 %
- = 1 462 € à payer
CSG déductible l’année suivante :
- 8 500 € × 6,8 %
- = 578 € déductibles du revenu global 2027
La CSG déductible : 6,8 % récupérables l’année suivante
La CSG déductible est le mécanisme le plus mal compris des propriétaires bailleurs. Sur les 9,2 % de CSG payée en année N, 6,8 % viennent en déduction de votre revenu global imposable en année N+1. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt mais d’une réduction de l’assiette taxable.
Reprenons Claire : les 578 € de CSG déductible s’imputent sur son revenu global 2027. Si sa tranche marginale est de 30 %, elle économise 173 € d’impôt sur le revenu. Sa charge nette réelle des prélèvements sociaux devient donc 1 462 € − 173 € = 1 289 €, soit un taux effectif de 15,2 % au lieu de 17,2 %. Ce montant est reporté automatiquement par la DGFiP en case 6DE de la déclaration 2042, sans démarche à effectuer.
Qu’est-ce que l’acompte de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
L’acompte de prélèvements sociaux est le système de prélèvement à la source en vigueur depuis 2019 pour les revenus fonciers. Contrairement aux salaires, les loyers ne sont pas prélevés chaque mois par un tiers : la DGFiP effectue un prélèvement direct sur votre compte à partir de vos derniers revenus déclarés. Cet acompte couvre à la fois l’impôt sur le revenu, selon votre taux personnalisé, et les prélèvements sociaux au taux fixe de 17,2 %. La même mécanique s’applique aux revenus de capitaux mobiliers, comme l’explique notre dossier sur l’imposition des dividendes.
Quand et comment l’acompte est-il prélevé ?
L’acompte est prélevé le 15 de chaque mois (option par défaut) ou trimestriellement (février, mai, août, novembre) sur option. Son montant est déterminé à partir des revenus fonciers N-2 puis actualisé en septembre N sur la base des revenus N-1. Une régularisation intervient en septembre N+1 après réception de la déclaration définitive : si vos loyers réels ont augmenté, un solde vous est réclamé ; s’ils ont baissé, un remboursement est effectué.
Que faire si vos revenus baissent significativement ?
Vous pouvez moduler à la baisse votre acompte via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». La modulation est possible si l’écart estimé dépasse 10 % entre l’acompte prévu et l’impôt réel. En cas de cessation de location (vente, reprise personnelle, vacance longue), vous pouvez également supprimer l’acompte pour éviter d’avancer une somme non due. La procédure est détaillée sur le portail officiel des démarches concernant la CSG et la CRDS.
Cas particulier des non-résidents : taux réduit à 7,5 %
Les non-résidents fiscaux cotisant à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse échappent à la CSG et la CRDS depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2019. Ils acquittent uniquement le prélèvement de solidarité de 7,5 % sur leurs revenus fonciers français. Cette exception, imposée par la jurisprudence De Ruyter de la CJUE, évite une double affiliation sociale. Les non-résidents hors UE/EEE/Suisse restent assujettis au taux complet de 17,2 %. Le contribuable doit justifier son affiliation étrangère par le formulaire A1 (UE) ou une attestation équivalente.
| Situation du bailleur | Taux applicable | Justificatif requis |
|---|---|---|
| Résident fiscal français | 17,2 % | Aucun |
| Non-résident UE/EEE/Suisse affilié à un régime étranger | 7,5 % | Formulaire A1 ou équivalent |
| Non-résident hors UE/EEE/Suisse | 17,2 % | Aucun |
(Source : fiche pratique de la DGFiP sur la mise en location d’un bien, 2026)
Résidents UE/EEE : exonération de CSG et CRDS
Un Français expatrié en Allemagne, affilié au régime allemand de sécurité sociale, qui loue un appartement à Paris ne paie que 7,5 % sur ses revenus fonciers français au lieu de 17,2 %. Sur 15 000 € de revenu foncier net, l’économie atteint 1 455 € par an. Ce régime s’obtient sur simple demande accompagnée du formulaire A1 européen, à joindre à la déclaration 2042.
Non-résidents hors UE : taux plein de 17,2 % applicable
Un résident fiscal aux États-Unis, au Canada ou en Asie propriétaire d’un bien locatif en France reste soumis au taux plein de 17,2 %. La CJUE n’a pas étendu la jurisprudence De Ruyter aux États tiers. Le mécanisme de CSG déductible reste cependant applicable dès lors que le contribuable est imposé en France sur ses revenus fonciers.
Comment réduire légalement vos prélèvements sociaux sur revenus fonciers ?
Réduire les prélèvements sociaux sur revenus fonciers signifie avant tout abaisser l’assiette imposable, car le taux légal de 17,2 % est incontournable. Trois pistes principales existent : choisir le régime déclaratif le plus adapté, déduire l’ensemble des charges au régime réel, et générer un déficit foncier. L’expérience de Julien Morel montre que passer du micro-foncier au régime réel génère en moyenne une économie de 800 à 2 500 € par an pour un propriétaire ayant un crédit en cours et une taxe foncière importante. Attention : l’option pour le régime réel s’impose pendant trois ans minimum.
Maximiser les charges déductibles au régime réel
Les charges déductibles au régime réel incluent : intérêts d’emprunt, primes d’assurance (PNO, GLI), taxe foncière (hors ordures ménagères), frais de gestion locative, provisions de copropriété non récupérables sur le locataire, honoraires d’expert-comptable, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction/agrandissement). Chaque euro de charge déduite réduit mécaniquement de 17,2 centimes vos prélèvements sociaux, plus l’économie d’impôt sur le revenu selon votre tranche.
Le déficit foncier : un outil pour réduire l’assiette imposable
Lorsque vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Il s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Depuis 2023, le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d’une classe F ou G au DPE, jusqu’en 2025. Ce dispositif reste l’un des rares à réduire simultanément l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers futurs.
Passer en location meublée (LMNP) : une alternative à étudier
La location meublée non professionnelle (LMNP) change la nature fiscale du revenu : il devient un bénéfice industriel et commercial (BIC), toujours soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 %, mais avec un régime d’amortissement puissant. Au réel-LMNP, l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent d’annuler l’assiette imposable pendant 10 à 15 ans, réduisant les prélèvements sociaux à zéro sur cette période. Cette bascule exige toutefois de meubler le logement conformément au décret du 31 juillet 2015 et d’accepter des baux plus courts.
⚠️ Information importante : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil professionnel. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision.
Questions fréquentes
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers s’élèvent à 17,2 % en 2026. Ce taux global se décompose en trois contributions : la CSG (contribution sociale généralisée) à 9,2 %, la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Ils s’appliquent au revenu foncier net, c’est-à-dire après abattement de 30 % au micro-foncier ou après déduction des charges au régime réel. Ils s’ajoutent à l’impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale et sont prélevés via un acompte mensuel ou trimestriel par la DGFiP.
Comment est calculé le prélèvement sur les revenus fonciers ?
Le calcul suit trois étapes. D’abord, on détermine le revenu foncier net : loyers bruts moins abattement de 30 % au micro-foncier, ou moins charges réelles au régime réel. Ensuite, on applique le taux de 17,2 % à cette base pour obtenir les prélèvements sociaux dus. Enfin, 6,8 % de CSG viennent en déduction du revenu global imposable l’année suivante, réduisant le coût effectif. Exemple : pour 8 500 € de revenu foncier net, les prélèvements sociaux atteignent 1 462 €, avec 578 € de CSG déductible restituée sous forme d’économie d’impôt en année N+1.
Qu’est-ce que l’acompte de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
L’acompte de prélèvements sociaux est le mécanisme de prélèvement à la source appliqué aux revenus fonciers depuis 2019. La DGFiP prélève automatiquement sur votre compte bancaire, le 15 de chaque mois (ou trimestriellement sur option), une fraction des 17,2 % dus. Le montant est calculé sur la base des revenus fonciers déclarés en N-1, puis régularisé en septembre N+1 après réception de votre déclaration définitive. Vous pouvez moduler cet acompte à la baisse via votre espace impots.gouv.fr si vos revenus locatifs chutent de plus de 10 %, ou le supprimer en cas de cessation de location.
Comment éviter les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Il est impossible de les éviter légalement, mais on peut réduire l’assiette imposable. Trois leviers principaux : opter pour le régime réel dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, générer un déficit foncier via des travaux d’entretien ou de rénovation énergétique (jusqu’à 21 400 € imputables sur le revenu global), ou basculer en location meublée (LMNP) pour bénéficier de l’amortissement comptable. Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale UE/EEE/Suisse bénéficient d’un taux réduit à 7,5 %. En revanche, aucune exonération totale n’existe pour les résidents fiscaux français.
La CSG est-elle déductible sur les revenus fonciers ?
Oui, 6,8 % de CSG sont déductibles du revenu global imposable l’année suivant leur paiement, sur les 9,2 % de CSG payés. Cette déduction est reportée automatiquement par la DGFiP en case 6DE de votre déclaration 2042, sans démarche à effectuer. Pour un contribuable en tranche à 30 %, chaque 100 € de CSG déductible génère 30 € d’économie d’impôt réelle. La CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) ne sont, en revanche, jamais déductibles. Ce mécanisme réduit le taux effectif des prélèvements sociaux à environ 15,2 % pour un foyer en tranche à 30 %.
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