Le Borloo populaire a été supprimé par la loi de finances pour 2009 (loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008), avec une prise d’effet au 1er janvier 2010. Concrètement, aucune option nouvelle n’a pu être exercée après cette date, mais les investisseurs engagés avant conservent leurs droits jusqu’au terme de leur période d’amortissement.

Un propriétaire bailleur ayant opté pour ce dispositif en 2007 ou 2008 peut donc encore, en 2026, déduire une fraction du prix d’achat de ses revenus fonciers, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources locataires initialement prévus.

La suite de cet exposé détaille la chronologie exacte de l’abrogation, le sort des contrats en cours, la comparaison chiffrée avec les dispositifs successeurs (Scellier, Pinel) et les alternatives fiscales activables aujourd’hui.

Qu’est-ce que le Borloo populaire ? Définition et fonctionnement

Le Borloo populaire est un dispositif fiscal d’investissement locatif créé par l’article 40 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Il permettait au propriétaire d’un logement neuf loué sous conditions de déduire de ses revenus fonciers un amortissement de 65 % du prix d’achat sur 15 ans, en contrepartie de plafonds de loyer inférieurs de 30 % au marché et de conditions de ressources strictes imposées au locataire. Le régime visait explicitement les ménages modestes exclus du parc social sans être éligibles au marché libre. Selon la doctrine consolidée par le BOFiP au titre du dispositif Borloo neuf, l’option était irrévocable et engageait le bailleur sur toute la durée d’amortissement.

Un dispositif né de la loi portant engagement national pour le logement

La loi ENL de 2006, portée par Jean-Louis Borloo, ministre de l’Emploi et de la Cohésion sociale, poursuivait un double objectif : relancer la construction neuve et développer une offre locative intermédiaire. Le texte a créé deux volets, le Borloo neuf et sa variante à contraintes renforcées, le Borloo populaire, plus généreux fiscalement mais plus exigeant sur les plafonds.

Le régime s’inscrivait dans la lignée des dispositifs d’amortissement (Périssol, Besson, Robien), avec une orientation sociale marquée. Le statut du bailleur privé conventionné trouve dans ce mécanisme l’une de ses illustrations les plus abouties.

Le mécanisme d’amortissement : 65 % du prix d’achat déductible sur 15 ans

Le bailleur pouvait déduire de ses revenus fonciers un pourcentage du prix d’acquisition selon un calendrier précis : 6 % par an pendant 7 ans, puis 4 % par an pendant 2 ans, soit 50 % au terme de l’engagement initial de 9 ans. Deux prorogations triennales de 2,5 % par an portaient le total à 65 % sur 15 ans. À ce mécanisme s’ajoutait une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers perçus.

Les contraintes imposées au propriétaire : plafonds de loyers et de ressources

Le dispositif imposait des plafonds de loyers inférieurs de 30 % aux plafonds du Robien recentré, variables selon la zone géographique (A, B1, B2, C). Le locataire devait justifier de revenus n’excédant pas des plafonds de ressources alignés sur ceux du logement intermédiaire. Le bailleur ne pouvait pas louer à un ascendant ou descendant, contrainte classique des dispositifs d’amortissement locatif.

Pourquoi le Borloo populaire a-t-il été abrogé en 2010 ?

L’abrogation du Borloo populaire au 1er janvier 2010 intervient lors de la crise financière, décidée par la loi de finances pour 2009. Trois raisons principales l’expliquent : un coût fiscal jugé excessif pour un rendement social contesté, une volonté de simplification après l’empilement des dispositifs Périssol-Besson-Robien-Borloo, et l’arrivée du Scellier perçu comme plus lisible avec sa réduction d’impôt directe. La Cour des comptes avait pointé, dans ses rapports antérieurs, la difficulté à mesurer l’efficacité réelle de l’amortissement locatif sur la production de logements intermédiaires. Le législateur a donc tranché en faveur d’un mécanisme de crédit d’impôt frontal, plus simple à piloter budgétairement.

La loi de finances 2009 : le texte qui a mis fin au Borloo populaire

La loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 a acté l’extinction du régime. Son article 31 organise la transition : le dispositif reste accessible pour les acquisitions et permis de construire déposés jusqu’au 31 décembre 2009, mais aucune option nouvelle n’est possible ensuite. La documentation technique disponible sur le dispositif Borloo confirme la date butoir et les modalités exactes.

Des raisons budgétaires et une simplification fiscale souhaitée

Le coût annuel du Borloo neuf et populaire cumulés était évalué à plusieurs centaines de millions d’euros par an. Le passage au Scellier, réduction d’impôt de 25 % puis 22 %, a offert un pilotage plus fin de la dépense fiscale. Ce raisonnement de simplification a d’ailleurs été le fil rouge de toutes les réformes de défiscalisation immobilière depuis 2009.

La date clé : toute option exercée à compter du 1er janvier 2010 est exclue

Concrètement, un investisseur ayant acquis un logement en janvier 2010 ne peut plus opter pour le régime Borloo, même si le bien coche toutes les cases techniques. La bascule est nette, sans période transitoire au-delà des acquisitions engagées avant la fin 2009. Cette rigueur juridique protège les droits acquis mais ferme la porte à toute optimisation rétroactive.

Que se passe-t-il si vous aviez opté pour le Borloo avant 2010 ?

Les options exercées avant le 1er janvier 2010 demeurent pleinement valides jusqu’au terme de l’engagement, soit 9, 12 ou 15 ans selon les prorogations retenues. Le bailleur continue à déduire l’amortissement calculé sur le prix d’acquisition initial, à percevoir la déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers, et à respecter les plafonds de loyer et de ressources locataires prévus au moment de l’option. Une revente anticipée ou un changement d’affectation du bien (résidence principale, location meublée) déclenche en revanche la reprise des amortissements déduits, avec un rappel d’impôt majoré. L’analyse des dossiers traités par Julien Morel montre que ce point de vigilance reste sous-estimé lors des projets de revente entre 2020 et 2027.

Les droits acquis avant le 1er janvier 2010 sont maintenus

Le principe est posé sans ambiguïté par la doctrine fiscale : les investisseurs entrés dans le dispositif avant la date d’abrogation bénéficient de l’ensemble des avantages jusqu’au terme de leur période d’engagement. Cette continuité couvre également les prorogations triennales optionnelles pour aller jusqu’à 15 ans.

Durée résiduelle d’amortissement et engagement de location à respecter

Un bailleur ayant opté en 2008 pour 15 ans arrive au terme fin 2023. Un bailleur ayant opté fin 2009 pour la durée maximale peut encore déduire jusqu’en 2024. En 2026, les derniers contrats en amortissement concernent essentiellement les options tardives ou les prorogations sur des acquisitions de 2008-2009.

Conséquences d’une revente anticipée du bien

Vendre pendant la période d’engagement entraîne la remise en cause de l’ensemble des amortissements pratiqués. Les sommes déduites sont réintégrées dans les revenus fonciers de l’année de rupture, avec l’impôt correspondant et les prélèvements sociaux. Une exception existe pour les cas de force majeure : décès, invalidité, licenciement du bailleur.

Borloo populaire vs Scellier vs Pinel : comparaison des dispositifs successeurs

La lecture comparée du Borloo populaire, du Scellier et du Pinel révèle une évolution nette : passage d’un mécanisme d’amortissement (déduction sur revenus fonciers) à une réduction d’impôt directe, resserrement progressif des zones éligibles, et sortie du modèle « logement intermédiaire social » vers un régime plus ouvert. Le Borloo populaire offrait l’avantage fiscal le plus lourd sur longue durée (65 % sur 15 ans), mais avec les contraintes locatives les plus sévères. Le Scellier, entré en vigueur au 1er janvier 2009 et éteint fin 2012, a proposé une réduction d’impôt de 25 % puis 22 % sur 9 ans. Le Pinel, créé par la loi de finances pour 2015 et en extinction fin 2024, a plafonné cette réduction à 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans).

La loi Scellier (2009-2012) : le premier successeur direct du Borloo

Le Scellier a fonctionné comme un crédit d’impôt étalé sur 9 ans, plus lisible que l’amortissement. Sa variante « Scellier intermédiaire » reprenait l’esprit social du Borloo populaire avec des plafonds renforcés. Le dispositif s’est éteint fin 2012 pour laisser place à un vide comblé transitoirement par le Duflot (2013-2014).

La loi Pinel (depuis 2013) : le dispositif de référence actuel

Le Pinel a dominé la panoplie des dispositifs de défiscalisation immobilière pendant plus de dix ans. Son extinction au 31 décembre 2024 a marqué la fin d’un cycle. Aucun successeur unique n’a été désigné, ce qui pousse aujourd’hui les investisseurs vers des solutions plus fragmentées.

Tableau récapitulatif : avantages et contraintes de chaque régime

(Sources : CGI, BOFiP, doctrine consolidée 2026)

Quels dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 ?

En 2026, l’investisseur locatif ne dispose plus du Pinel classique, éteint au 31 décembre 2024. Le paysage fiscal s’organise autour de trois dispositifs : Loc’Avantages (conventionnement Anah avec réduction d’impôt de 15 à 65 %), Denormandie (ancien à rénover en centre-ville) et le statut LMNP (location meublée non professionnelle), qui reste l’outil le plus flexible malgré la réforme de la fiscalité des amortissements en cas de revente introduite par la loi de finances pour 2025. Les Notaires de France recensent régulièrement les évolutions patrimoniales pertinentes pour les bailleurs privés. Un choix éclairé dépend du profil fiscal (TMI), de la localisation du bien et de la stratégie patrimoniale (rendement immédiat ou transmission).

La fin du Pinel classique et les dispositifs encore actifs en 2026

Le Pinel s’est éteint fin 2024 sans successeur direct. Le gouvernement a orienté les investisseurs vers Loc’Avantages pour le locatif intermédiaire, Denormandie pour l’ancien à rénover, et la location meublée sous statut LMNP pour ceux privilégiant l’amortissement comptable.

Loc’Avantages : l’héritier spirituel du Borloo ancien

Loc’Avantages, actif depuis 2022, reprend la logique du conventionnement Anah avec plafonds de loyer et ressources locataires. La réduction d’impôt varie de 15 % à 65 % selon le niveau de décote consenti par rapport au marché. C’est aujourd’hui le dispositif le plus proche philosophiquement du Borloo populaire.

Ce que prévoient les textes pour les propriétaires en 2026

La loi de finances pour 2026 a maintenu Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2027 et prorogé Denormandie. Le régime LMNP a été durci sur la fiscalité de la plus-value de revente (réintégration des amortissements dans l’assiette imposable), point à intégrer dans tout arbitrage patrimonial. Comparer SCPI et investissement locatif direct reste pertinent pour affiner la stratégie.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la loi Borloo populaire ?

La loi Borloo populaire désigne le volet le plus généreux du dispositif Borloo neuf, créé par l’article 40 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Elle permettait au bailleur d’un logement neuf loué sous conditions de déduire un amortissement de 65 % du prix d’achat sur 15 ans de ses revenus fonciers, complété d’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les loyers. En contrepartie, le propriétaire s’engageait à louer avec des plafonds de loyer inférieurs de 30 % au marché, à des locataires respectant des plafonds de ressources stricts, pendant 9 ans minimum et jusqu’à 15 ans avec prorogations. Le dispositif visait la production de logements intermédiaires accessibles aux ménages modestes.

À quelle date précise le Borloo populaire a-t-il été abrogé ?

Le Borloo populaire a été abrogé au 1er janvier 2010 par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009. Toute option exercée à compter de cette date est exclue du bénéfice du régime. Les acquisitions engagées ou les permis de construire déposés avant le 31 décembre 2009 restaient éligibles, ce qui a créé une période transitoire de quelques mois pour clore les opérations en cours. Les investisseurs entrés dans le dispositif avant l’abrogation conservent l’intégralité de leurs droits jusqu’au terme de leur engagement, généralement fin 2022, 2023 ou 2024 selon la date d’option et les prorogations retenues.

Qu’est-ce qui change pour les propriétaires en 2026 ?

En 2026, les propriétaires bailleurs opèrent dans un paysage fiscal reconfiguré depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024. Les principaux dispositifs actifs sont Loc’Avantages (réduction d’impôt de 15 à 65 % selon la décote de loyer, prorogé jusqu’à fin 2027), Denormandie (ancien à rénover en centre-ville, prorogé), et le régime LMNP. Ce dernier a été durci par la loi de finances pour 2025 : les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans l’assiette de la plus-value en cas de revente, ce qui modifie profondément les stratégies d’arbitrage. La revalorisation des barèmes d’imposition suit l’inflation constatée.

Quelle est la nouvelle loi de défiscalisation immobilière en 2026 ?

Il n’existe pas de nouvelle loi unique de défiscalisation immobilière en 2026 comparable au Pinel ou au Borloo. Le législateur a opté pour une mosaïque de dispositifs sectoriels : Loc’Avantages pour le locatif intermédiaire conventionné, Denormandie pour la rénovation en centre-ville de villes moyennes, LMNP pour la location meublée, et le déficit foncier pour la rénovation lourde dans l’ancien. Aucun texte n’a repris le format de la réduction d’impôt frontale et généraliste du Pinel. Cette fragmentation impose une analyse au cas par cas selon le profil fiscal du contribuable, la localisation du bien et l’horizon de détention envisagé.

Vérifier ses droits acquis et choisir le bon dispositif en 2026

Reprenez vos déclarations fiscales 2007 à 2010 et vérifiez si une option Borloo (populaire ou neuf) a été formellement exercée. Si c’est le cas, calculez le montant d’amortissement résiduel encore déductible en fonction de la date d’option et des prorogations retenues. Un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF permet d’identifier le dispositif actif le mieux adapté à votre situation en 2026 : Loc’Avantages si vous acceptez la contrainte du conventionnement, Denormandie si vous ciblez l’ancien à rénover, LMNP si la flexibilité prime. La bonne décision dépend autant de votre tranche marginale d’imposition que de la durée de détention envisagée et de vos objectifs de transmission.