Depuis le 1er juillet 2007, tout propriétaire qui met un logement en location d’habitation première est tenu de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique. Ce n’est pas une formalité administrative accessoire : c’est une obligation légale dont l’absence expose à des conséquences financières et judiciaires concrètes. Et depuis la loi ELAN du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable — ce qui change radicalement la donne pour les bailleurs.

À retenir

Ce que la loi impose réellement au propriétaire bailleur

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation sont clairs : le bailleur doit annexer un DPE valide au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Le contrat doit mentionner la classe énergie du logement (de A à G), la classe climat liée aux émissions de gaz à effet de serre, ainsi que le montant estimé des factures annuelles d’énergie.

La validité du document mérite attention. Un DPE réalisé avant le 31 décembre 2017 est expiré depuis le 1er janvier 2023. Ceux produits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d’être valables le 1er janvier 2025. Seuls les diagnostics réalisés à compter du 1er juillet 2021 bénéficient d’une durée de validité de 10 ans. Nombreux sont les propriétaires qui ignorent encore cette grille d’expiration — et qui s’exposent de ce fait à une irrégularité silencieuse.

Le coût d’un DPE se situe entre 100 et 250 euros en 2026, selon la surface, la zone géographique et le mode de chauffage. Ce tarif n’est pas réglementé. Le diagnostiqueur doit impérativement être certifié par un organisme accrédité COFRAC et détenir une assurance responsabilité civile. Un diagnostic émis par un professionnel non certifié est nul et non avenu.

Les sanctions encourues et ce que dit la jurisprudence

L’absence de DPE expose le propriétaire à une amende forfaitaire de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive. Dans les situations les plus graves — faux DPE ou dissimulation volontaire — la sanction pénale peut atteindre 2 ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende. Des chiffres qui méritent d’être gardés en tête avant de signer un bail en l’état.

Plusieurs cours d’appel ont rendu des décisions éclairantes en 2024. La Cour d’appel de Versailles, le 7 mai 2024, a rappelé qu’aucun texte ne sanctionne automatiquement par la nullité du bail le défaut des mentions obligatoires. La Cour d’appel de Metz, le 22 mars 2024, a précisé que la remise du DPE au locataire n’exonère pas pour autant le bailleur de ses obligations au titre du logement décent. La Cour d’appel de Rouen, le 4 avril 2024, a quant à elle rejeté les prétentions du locataire tout en réaffirmant le principe d’information effective sur la classe énergétique du bien.

Un point significatif : la Cour d’appel de Toulouse a tranché le 10 juillet 2024 qu’un locataire ne peut pas suspendre le versement de ses loyers en invoquant l’état de passoire thermique révélé par le DPE. Une tentation compréhensible, mais une stratégie juridiquement risquée.

Les recours du locataire face à un DPE absent ou erroné

Le locataire lésé dispose de plusieurs leviers. D’abord, il peut réclamer des dommages et intérêts pour préjudice financier direct — factures énergétiques anormalement élevées, achat de chauffage d’appoint. La Cour d’appel de Rennes a validé ce type d’indemnisation. Ensuite, une réduction de loyer est possible pour compenser la moindre qualité thermique du logement : la Cour d’appel de Douai en 2023 a tranché en ce sens, laissant l’appréciation du montant au juge.

L’annulation du bail reste envisageable si l’absence de DPE constitue un vice du consentement. La Cour d’appel de Pau valide cette approche lorsque le locataire valide qu’il n’aurait pas contracté aux mêmes conditions s’il avait connu la performance réelle du logement. En cas d’annulation, le propriétaire devra restituer les loyers perçus.

La procédure commence toujours par une mise en demeure par courrier recommandé, étape obligatoire pour établir la bonne foi avant toute action judiciaire. Voici les recours disponibles dans l’ordre logique :

1. Envoi d’une mise en demeure au propriétaire
2. Demande d’indemnisation pour préjudice financier direct
3. Action en réduction du loyer devant le tribunal
4. Demande d’annulation du bail pour vice du consentement

Anticiper plutôt que subir : sécuriser sa location face aux nouvelles exigences

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 dessine un calendrier contraignant : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, les F seront exclus à partir du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034. Depuis août 2022, il est déjà interdit d’augmenter le loyer d’un bien classé F ou G — et l’absence de DPE est souvent interprétée par les juges comme une tentative de contourner ce gel.

Les propriétaires qui envisagent de requalifier un bien pour optimiser sa performance énergétique avant mise en location — notamment via une transformation d’un local commercial en habitation — doivent intégrer le DPE dès la phase de conception du projet, pas comme une formalité finale.

Présenter le DPE dès la première visite, l’annexer systématiquement au contrat signé par les deux parties, et vérifier la certification COFRAC du diagnostiqueur : ces trois réflexes suffisent à neutraliser l’essentiel des risques juridiques. Un investissement de quelques centaines d’euros vaut toujours mieux qu’une procédure judiciaire dont l’issue reste, comme toujours, affaire d’espèces.