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Investir dans le patrimoine historique naturel

17 septembre 202022 décembre 2021

Les avantages pour des investisseurs institutionnels d’investir dans du patrimoine historique naturel : fiscalité avantageuse, diversification du risque, rendement…

Introduction

Pourquoi investir dans le patrimoine historique naturel ? Sur le marché économique, certains acteurs dédient leur activité professionnelle à la gestion du portefeuille financier de clients qu’ils conseillent. Ils ont pour mission de repérer des terres agricoles, des vignobles, des forêts etc., d’en évaluer le potentiel et de les acheter pour leur en faire bénéficier. Dans cet article, vous découvrirez les motivations de ces gestionnaires qui investissent dans le patrimoine naturel pour le compte de leur client. Et vous pourrez donc vous en inspirer.

Ce que vous trouverez dans cet article :
– Proposer des solutions d’investissements diverses qui apportent de la valeur et dé-risquent le portefeuille de leurs clients
– Offrir la possibilité de réaliser des plus-values, éventuellement défiscalisées
– Offrir un rendement sécurisé et plutôt stable
– Assurer une sécurité patrimoniale et fiscale par un placement ancré sur des biens réels

Une stratégie d’acquisition de patrimoine naturel pour le compte des clients

Les sociétés de gestion de portefeuille ont pour mission de gérer les investissements de leurs clients qui sont principalement des :
– Investisseurs institutionnels
– Family offices
– Épargnants

Les investisseurs institutionnels sont des organismes non-bancaires dont le rôle est d’investir les fonds collectés auprès de leurs clients (assurés, particuliers, fonds de pensions etc.) dans des valeurs mobilières (actions, obligations), en immobilier ou dans les matières premières. On retrouve des banques, des compagnies d’assurances, des fonds de placement, des caisses de retraites… Ces organismes sont des investisseurs sur le long terme. Ils exercent un rôle économique très important sur les marchés financiers puisque l’argent qu’ils placent sert à alimenter le capital-risque, donc à stimuler la création d’entreprise.

Les family offices datent de la fin du XIXème siècle. De grandes familles industrielles, comme les Rockefeller, ont en effet eu besoin de se référer à des professionnels pour préserver et développer leur patrimoine familial. Il existe deux sorte de family offices :
– Les single-family office : organisations privées qui accompagnent une seule famille à structurer son patrimoine et à gérer ses actifs tout en gérant ses affaires quotidiennes et administratives. Son rôle est d’être l’interlocuteur unique de la famille.
– Les multi-family office : sociétés commerciales privées qui accompagnent plusieurs familles fortunées dans l’organisation, la gestion et la préservation de leur patrimoine

Les épargnants sont des personnes qui réalisent l’action d’épargner. L’objectif de l’épargne est de stocker ou d’économiser de l’argent de manière sécurisée. L’épargne peut être réalisée en vue d’un projet comme par exemple l’acquisition d’un bien mobilier ou immobilier. On retrouve deux catégories d’épargnants :
– Des personnes physiques (des particuliers) qui peuvent placer leur argent sur un livret d’épargne
– Des personnes morales (des entreprises) qui peuvent placer leur argent sur un compte courant professionnel

Proposer des solutions d’investissements diverses à ses clients qui viennent apporter de la valeur et dé-risquent leur portefeuille

L’acquisition de patrimoine naturel est un investissement sécurisé. Il s’appuie en effet sur des actifs qui sont des biens réels, et possèdent donc une valeur qui leur est intrinsèque. En outre, il est possible de répartir son épargne sur différents types de biens (type de culture, essences d’arbre, géographie etc.) et donc de réduire les risques.

Les organismes qui gèrent le portefeuille patrimonial pour le compte de leurs clients cherchent donc à diversifier leur patrimoine. Ils se tournent alors facilement vers l’investissement dans le patrimoine naturel dans la mesure où ils cherchent à valoriser un portefeuille en lui faisant prendre le moins de risque possible.

Offrir la possibilité de réaliser des plus-values, éventuellement défiscalisées

L’objectif premier des sociétés de gestion de portefeuille consiste à piloter des capitaux ou des fonds afin de dégager un revenu et d’enregistrer des plus-values sur la durée. Il convient de trouver l’équilibre entre la part de rendements et la part de risques. En effet, plus le rendement du portefeuille est élevé, plus les actifs sont risqués. Pour atténuer ces risques, les gestionnaires diversifient les investissements. C’est dans ce cadre que l’investissement dans le patrimoine historique est pertinent.

Offrir un rendement sécurisé et plutôt stable

L’investissement dans des actifs décorrélés des marchés financiers permet aux entreprises d’augmenter le rendement global de leur portefeuille grâce à des rendements qui fluctuent entre 2% et 15%. À l’inverse des placements en bourse, investir le patrimoine financier de ses clients dans le patrimoine naturel c’est le protéger de l’inflation et en sécuriser les revenus.

Investir en forêts par exemple est un investissement sur le long terme, au minimum dix ans, puisque le cycle d’exploitation du bois est long. Mais ensuite cet investissement procure un rendement régulier et stable dans le temps, en moyenne entre 1% et 3% par an.

Assurer une sécurité patrimoniale et fiscale grâce à un placement ancré sur des biens réels

Les sociétés de gestion de portefeuille gèrent le patrimoine de leurs clients en cherchant des solutions d’investissements diverses qui :
– Favorisent la plus-value
– Assurent leur sécurité patrimoniale et fiscale

De ce fait, elles portent un vif intérêt au patrimoine naturel qui est assis sur des biens réels, par essence décorrélés de l’instabilité des marchés financiers. D’un point de vue fiscal, ces placements ont aussi un rôle à jouer. Aujourd’hui, investir dans le patrimoine naturel c’est s’engager dans une démarche écologique tendance. Par ailleurs, la préservation de l’environnement est valorisée par le gouvernement par des avantages fiscaux intéressants comme des réductions d’impôt sur le revenu.

Exemples

Les groupements fonciers forestiers

À défaut d’investir en direct, l’investisseur peut acquérir des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF), pour un montant minimum de 5 000 €. En outre, investir dans la forêt permet de bénéficier du cadre fiscal privilégié des GFF avec différents mécanismes :
– La réduction d’impôt sur le revenu, via le le dispositif « Madelin », qui permet d’investir dans un GFF et d’obtenir une réduction d’IR à hauteur de 18%
– La transmission sous le régime « Monichon » qui permet de bénéficier de droits de transmission à hauteur de 75% de la valeur des forêts détenues
– Le report d’imposition sur la plus-value grâce au le régime de l’apport-cession, fixé par l’article 150-0 B-ter du Code Général des Impôts, qui s’adresse aux actionnaires d’entreprise

Des acteurs spécialisés dans l’immobilier forestier accompagnent les propriétaires privés de forêt dans leurs transactions. C’est par exemple le cas de Forêt Patrimoine qui accompagne chaque année la vente d’une quinzaine de forêts, comprises entre 2 500 à 4 500 hectares, à des particuliers mais aussi à des institutionnels et à des entreprises.

Les groupements fonciers viticoles

Parmi les actifs fonciers, le viticole occupe une place importante en France. Seule Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF à intervenir en Champagne, France Valley, propose par exemple d’investir en achetant des parts de Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ou d’actions de Foncières dont elle est gestionnaire. Le foncier Champenois ne représente que 1% de la surface viticole française mais 21% en valeur. Seule 0,6% de la surface est échangée chaque année en Champagne, et ces transactions ne sont pas accessibles aux investisseurs privés.

Le cadre fiscal des GFV favorise ces investissements par différents mécanismes :
– Une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 18 %, selon l’article 199 terdecies-0 A du CGI
– L’exonération de droit de transmission au regard des articles 793 et 793 bis du CGI qui prévoient un abattement de 75% des droits fiscaux en cas de donation ou succession

L’exonération totale d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les groupements fonciers agricoles

Il est également possible d’acquérir un terrain agricole via les Groupements Fonciers Agricoles (GFA). Il s’agit d’un investissement beaucoup plus abordable dont la mise minimale exigée n’excède souvent pas plus de 5 000 €. Les parts sont vendues par des sociétés spécialisées comme Agrifrance, département spécialisé du groupe Groupe BNP Paribas – Paribas Wealth Management ou des gestionnaires de patrimoine.

Conclusion

Investir dans le patrimoine historique naturel pour le compte de clients permet de le valoriser. Les sociétés de gestion de portefeuille ont pour mission de gérer au mieux les investissements de leurs clients – pour leur apporter une plus-value et un rendement intéressants tout en dé-risquant au maximum leur portefeuille.

Par ailleurs, les entreprises peuvent venir elles-mêmes valoriser leurs acquisition en y injectant leurs techniques, leurs savoir-faire, leurs capitaux. La valorisation des savoir-faire intervient dans le cadre des politiques RSE.

Pour aller plus loin

Renforcer sa production en valorisant le patrimoine

Entreprises : investir dans le patrimoine bâti

Patrimoine et politique RSE des entreprises

17 septembre 202022 décembre 2021

Comment les entreprises relient patrimoine et politique RSE ? Les grandes entreprises qui intègrent le patrimoine à leur politique RSE décuplent leurs impacts économiques, écologiques et sociaux

L’important à retenir dans cet article

Les entreprises investissent dans le patrimoine naturel dans une dynamique de protection de l’environnement, de l’écosystème. Valoriser son engagement RSE à travers le patrimoine naturel est-ce donc si simple ?

Cet article vous permettra de comprendre la stratégie d’investissement des entreprises qui s’engagent en faveur du développement durable, à travers différentes actions :

– Garantir la qualité et la provenance des matières premières
– Bénéficier de labels et de certifications
– S’inscrire dans une politique de compensation écologique
– Promouvoir un engagement éthique et responsable en faveur du développement durable et apporter des preuves de cet engagement

Une stratégie d’acquisition qui vient porter un engagement RSE

Face à l’urgence de protéger l’environnement, de nombreuses entreprises se sont engagées dans la réduction des dépenses énergétiques, le recyclage des déchets, la formation des salariés autour du développement durable, notamment. Ces engagements s’inscrivent, de manière plus large dans une politique encadrée : la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) qui, selon la Commission Européenne est « la responsabilité des entreprises vis-à-vis des effets qu’elles exercent sur la société ».

Il s’agit pour les entreprises d’intégrer volontairement les préoccupations sociales et environnementales dans le cadre de :
– Leurs activités commerciales
– Leurs relations avec leurs parties prenantes

La RSE s’appuie sur trois piliers, la triple bottom line, qui transpose la notion de développement durable à l’échelle de l’entreprise : un développement économiquement efficace, socialement équitable et écologiquement soutenable.

Selon Madame Gro Harlem Brundtland, Première Ministre norvégienne qui préside la commission en charge du futur Rapport Brundtland sur l’environnement et le développement en 1987, le développement durable est un « développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs ».

Aujourd’hui par exemple la filière du bois est très controversée. Se posent en effet de réelles questions sur l’origine du bois et sur le pillage des forêts ainsi que de mauvaises gestions de la production en bois. Internaliser les matières premières de la filière bois s’inscrit dans une logique RSE. Elle permet notamment de :
– Garantir la provenance des matériaux et d’offrir une vraie transparence aux acheteurs sur toute la chaîne de production
– Solliciter des labels écologiques et responsables
– Lutter contre le vandalisme

Garantir la qualité et la provenance des matières premières

Pour les entreprises de production, acheter des ressources en matières premières permet une gestion en direct de leur approvisionnement. Aussi, cela leur permet de garantir la provenance des matériaux utilisés.

Les entreprises qui achètent des ressources en matières premières et deviennent donc elles-mêmes productrices de ces dernières peuvent ainsi offrir une transparence aux acheteurs sur toute la chaîne de production. Il leur est plus simple de tracer la qualité des matières utilisées et également de vérifier qu’elles proviennent d’une gestion responsable et légale.

Des méthodes sont mises en place pour permettre l’identification du matériau utilisé dans les stocks mais aussi sur les documents commerciaux des entreprises. Achats et ventes sont ainsi contrôlés et tracés, pour assurer au consommateur final une fiabilité maximale. Ces méthodes peuvent intégrer une démarche de labellisation ou de certification.

Pouvoir bénéficier de labels et de certifications

Les concepts comme le financement éthique, le commerce équitable ou le développement durable sont mesurés par des normes, des labels ou des certifications. Dans le cadre d’une démarche RSE, la labellisation et la certification sont donc des leviers très utilisés. Ils permettent, en effet, aux entreprises de structurer leur démarche et de la valoriser auprès de leurs différentes parties prenantes. La labellisation consiste à se faire attribuer une marque spéciale, le label, qui garantit l’origine et un niveau de qualité défini. La certification, quant à elle, permet aux entreprises de faire reconnaître que leurs produits et services sont conformes aux normes et règlements en vigueur.

Dans la filière du bois, on retrouve notamment le label FSC et la certification PEFC.

Le label FSC

Le label Forest Stewardship Council (FSC), créé en 1993, promeut une « gestion responsable des forêts ». En outre, il permet de contrôler les produits issus de ses forêts certifiées depuis leur origine jusqu’à leur distribution en passant par le processus de fabrication. L’objectif du label est donc de garantir que les produits utilisés proviennent de ressources contrôlées et prélevées de manière responsable. À titre d’exemple, l’Europe possède plus de 48% des forêts certifiées FSC dans le monde.

Pour être labellisé FSC, l’entreprise certifiée doit répondre à dix principes :

Respecter les lois en vigueur ainsi que les traités internationaux
Préserver ou accroître le bien-être social et économique de ses travailleurs
Respecter les populations autochtones (en dehors de la France métropolitaine)
Maintenir ou améliorer le bien-être social et économique, à long termes des communautés locales dans chaque opération de gestion forestière
Encourager l’utilisation efficace des produits et services de la forêt pour en garantir la viabilité économique
Mettre en œuvre une gestion forestière qui maintient les écosystèmes, la diversité biologique et les valeurs qui y sont associées
Disposer d’un document de gestion appliqué et mis à jour régulièrement
Évaluer les pratiques de gestion par un suivi sérieux (qualité et quantité des produits forestiers, maintien des valeurs de conservation)
Identifier, évaluer, préserver et suivre les Hautes Valeurs de Conservation présentes dans son unité de gestion
Mettre en œuvre des activités de gestion qui respectent l’ensemble des principes et critères du FSC, et visent à atteindre les objectifs économiques, environnementaux et sociaux décrits dans le document de gestion.

La certification PEFC

La certification forestière PEFC atteste du respect des fonctions environnementales, sociétales et économiques de la forêt. Elle repose sur deux mécanismes complémentaires :

La certification forestière qui atteste :
– De la gestion durable de la forêt
– Du respect des fonctions environnementales, sociétales et économiques de la forêt

La certification des entreprises qui transforment le bois : ce mécanisme permet d’assurer la traçabilité de la matière depuis le prélèvement du bois en forêt jusqu’à la commercialisation du produit fini en passant par toute la chaîne de transformation.

Enfin, certaines entreprises s’engagent par le biais d’une charte développement durable. C’est le cas notamment des établissements et entreprises publiques qui doivent se montrer exemplaires en la matière. La signature d’une telle charte les engage à :
– Mener une réflexion stratégique de développement durable
– Traduire cette réflexion dans sa vision, ses projets, son management et sa façon de rendre compte, en impliquant le personnel et les différentes parties prenantes
– Élaborer un document stratégique de développement durable
– Élaborer et piloter, dans le cadre de son document stratégique, un plan d’actions permettant d’intégrer les principes de gouvernance et de mise en œuvre

S’inscrire dans une politique de compensation écologique

Le mécanisme de compensation écologique vise à compenser les potentiels impacts négatifs que pourrait produire sur la biodiversité un aménagement ou un projet de construction. Ce mécanisme intervient donc en amont du projet.

Il s’agit souvent de venir compenser les impacts liés à des chantiers de construction urbanistiques tel que la construction d’infrastructures, de zones d’activités commerciales ou industrielles etc. Ces compensations peuvent être des :
– Travaux de restauration de milieux ou d’espèce
– Opérations de gestion
– Processus immatériels comme la formation ou la sensibilisation des usagers
– Opérations de protection comme la création d’une réserve naturelle

Ainsi, beaucoup de promoteurs immobiliers utilisent ce levier pour compenser leurs impacts liés à la construction de centres commerciaux, de parking etc. Ils détruisent une partie de la biodiversité mais se dédouanent par des travaux d’ingénierie écologique.

Promouvoir un engagement éthique et responsable en faveur du développement durable et apporter des preuves de cet engagement

Les géants commerciaux du numérique et du commerce investissent dans les énergies vertes. Ainsi, Google, Amazon ou Facebook investissent dans les panneaux solaires ou l’éolien. Apple est, quant à lui, propriétaire de plus de 14 500 hectares de forêt notamment en Chine.

Ces groupes internationaux achètent des forêts pour les gérer intégralement. L’idée est de promouvoir une gestion durable mais aussi de s’engager dans les actions en faveur des énergies renouvelables. Ces entreprises ont besoin de montrer au monde leurs actions en matière de protection de l’environnement.

Apporter les preuves de cet engagement passe notamment par :
– Une démarche de labellisation et de certification
– La publication récurrente de chiffres clairs et précis via des communiqués de presse, par exemple pour Ikea

Mais attention au greenwashing, même dans le cas de la marque Ikea, avec sa campagne “Agir à la racine” qui consistait à arracher un sapin des forêts commerciales pour sauver les forêts avec L’Office National des Forêts. Ces entreprises peuvent être accusées de mal gérer leurs forêts et d’essayer de s’acheter une conscience…

*L’opération “Agir à la racine” de la marque Ikea*

Exemples

Cas n°1 : la filière du bois avec Porada

« Promouvoir son engagement éthique de l’utilisation du bois », voilà les mots qu’utilise la marque de mobilier italienne Porada qui s’engage en matière d’engagement éthique et responsable en matière environnementale. Son ambition ? Valoriser son action comme utilisateur de bois responsable et respectueux de la nature.

En outre, pour montrer son engagement RSE au sein de ses acquisitions de forêts, Porada :
– Pratique une gestion très conservatrice de la forêt
– Limite les coupes de bois
– Utilise le bois de manière responsable et respectueuse de la nature
– Promeut le « bois durable »

Cas n°2 : la compensation écologique avec les promoteurs immobiliers

C’est dans ce cadre de compensation écologique que les promoteurs REI Habitat et Icade ont signé un accord-cadre avec la société Néosylva. Cet accord permet aux deux promoteurs d’acquérir des droits sur les forêts de Néosylva et d’acheter la capacité de ces forêts à séquestrer le carbone atmosphérique. Le projet consiste à acquérir par avance 200 000 m² potentiels de bâtiment bois dans les cinq ans pour la construction de deux bâtiments de 5 000 m² sur l’île de Nantes. Le chantier requiert 700 ha de plantations et engage Néosylva à replanter 10 ha en Loire-Atlantique. Ces travaux doivent être certifiés auprès du label Bas Carbone.

« Concrètement, un constructeur a intérêt à dire moi, je construis en bois français et en plus, je replante » affirme Jean Guenolé-Cornet, président fondateur de la société. En échange de la garantie de renouvellement de la forêt dans 50 ans, les promoteurs s’engagent alors à reverser à Néosylva entre 1 000 et 3 000 € par hectare reboisé.

Cas n°3 : la certification avec Groupama Immobilier

Pour Stéphane Le Goff, Responsable Investment&Asset Management Forêts chez Groupama Immobilier, acheter des forêts c’est valoriser « la structure foncière des massifs forestiers en gestion, tout en participant au remembrement foncier ». Le stock de carbone séquestré dans les forêts de la société illustre sa contribution à l’atténuation des émissions de gaz à effet de serre de la France. Aussi, l’ensemble des forêts de la Société Forestière Groupama, est certifié PEFC, programme de reconnaissance de la gestion durable, et qui favorise la biodiversité.

Conclusion

Ainsi, acheter du patrimoine naturel est une manière pour les entreprises de mettre en avant leur politique RSE. Cela leur permet de garantir la qualité et la provenance des matières premières qu’elles utilisent et aussi d’obtenir des labels et des certifications qui leur permettent de « valider » tous leurs engagements.

Pour aller plus loin

Notre étude d’impact

Investir dans le patrimoine historique naturel

Entreprises : investir dans le patrimoine bâti

Augmenter l’attractivité d’un château par une offre différenciante

Pour Hephata, opter pour une offre différenciante permet d’augmenter l’attractivité du château et faire face à la concurrence.

Le domaine se situe sur un territoire qui :
– Invite à la création de lieux de vie préservés, respectueux de l’environnement et inspirants. L’existence de nombreuses zones d’activités situées au Nord du département explique d’ailleurs cette position (zones commerciales, centres d’affaires, hubs…) ;
– Encourage les initiatives pour valoriser les infrastructures sportives et de loisirs, les actions en faveur du patrimoine et celles en faveur de la création d’emplois ;
– Incite à créer des espaces hôteliers différenciants et complets en réponse à la stabilité du tourisme de loisir (notamment du tourisme local) et la croissance du tourisme d’affaires.

Le projet, stable, a reposé sur :
– La capacité des propriétaires à rentabiliser les investissements rapidement par la mise en place d’une équipe compétente ;
– La cohérence du projet d’ensemble ;
– La possibilité d’adaptation des installations éphémères et finales en fonction d’un planning itératif.

La première contrainte, pour augmenter l’attractivité du château par une offre différenciante, est d’intégrer dans la réflexion du projet une occupation familiale régulière dans le château. Puis, la seconde, est que le projet doit dégager un résultat positif rapidement. En effet, il doit permettre le financement bancaire associé au développement d’activités et à la restauration du domaine. Il doit, par ailleurs, permettre le versement d’un revenu destiné à une équipe complète de gestion.

Attirer différents flux touristiques dans un château

Hephata a accompagné les propriétaires d’un château situé dans les Hauts-de-France. Sa mission est de proposer un concept marketing permettant d’attirer différents flux touristiques dans le château.

Les points communs entre le territoire, les propriétaires et du site sont la recherche du beau, organisée autour de :
– D’abord, un site paisible, à l’architecture et aux décors raffinés, qui invite à la contemplation et à l’apprentissage de la beauté ;
– Ensuite, des porteurs de projet qui prônent la prise de distance avec la vie quotidienne ;
– Enfin, un territoire aux espaces naturels préservés et entretenus (exploitation des ressources naturelles, mise en beauté des espaces extérieurs…).

Leur spécificité est la bivalence, portée par :
– Un site situé à la fois au carrefour de 3 capitales européennes (Paris, Londres, Bruxelles) et sur un territoire peu dynamique ;
– Des porteurs de projet compétents pour la gestion de projets et l’évènementiel, dont le regard est tourné vers l’étranger ;
– Un territoire qui attire un public international (tourisme de mémoire) et des franciliens (tourisme naturel).

L’étude de ces différentes caractéristiques a conduit Hephata à élaborer un concept marketing pour attirer différents flux touristiques dans le château. Le concept propose d’une part des activités centrées sur le luxe visant un public de touristes internationaux. D’autre part, il offre des services fondés sur l’art de vivre à la française à destination d’un public ultra-local.

Penser des espaces historiques comme une foncière

Diagnostic développement château Hephata

Hephata intègre des espaces historiques dans un projet économique harmonieux en cherchant à les penser comme une foncière. Cela implique de les commercialiser un par un pour des activités différentes.

Le château se situe sur un territoire très marqué par le tourisme international de mémoire. Les politiques départementales valorisent la création de nouvelles offres d’hébergement touristiques et gastronomiques. Elles cherchent également à développer les offres culturelles sur le territoire. Ces politiques incitent à positionner le château sur l’accueil touristique « haut de gamme ». Le département préserve l’environnement rural. Il doit d’ailleurs sa renommé aux nombreuses zones naturelles protégées dont la Vallée et la Baie de Somme.

Installer une activité pour dynamiser l’ensemble du domaine est un réel enjeu pour la nouvelle génération de propriétaires. Vivant à l’étranger, ces derniers n’occupent le château qu’occasionnellement. En outre, les postes de dépenses sont couverts par des revenus essentiellement issus de l’exploitation sylvicole arrivant à leur terme. Développer une activité autonome permettant d’entretenir le domaine est donc indispensable.

Enfin, Hephata prévoit la gestion en cas de développement d’activités. La complexité de la création d’un produit stable est que le produit est la résultante de la variété de ses occupants. Aussi, penser les espaces historiques du domaine comme une foncière (organisme spécialisé dans la gestion locative de surfaces à vocation commerciale) facilite la gestion du lieu.

Anticiper la transmission d’un domaine historique

Hephata accompagne les propriétaires d’un château familial à anticiper la transmission de leur domaine historique. L’objectif est de créer de nouvelles activités pour soutenir l’exploitation agricole et financer l’entretien du château.

Le château se trouve sur un territoire dynamique. Les initiatives départementales encouragent les actions de valorisation du monde agricole et les modes de production nouveaux et bio. En outre, il existe une réelle sensibilité départementale pour la sauvegarde du patrimoine. Enfin, la présence du 10ème aéroport français desservant 65 destinations dont 16 capitales renforce la stratégie d’attractivité territoriale.

Hephata intervient dans un contexte où l’entretien du château est financé par l’activité agricole. Anticiper la transmission du domaine historique est indispensable. Les discussions autour de la transmission du patrimoine orientent vers la dissociation entre le château et les terres agricoles. Cela implique de fortes incertitudes concernant la pérennité du financement du château (entretien et gros-œuvre), notamment en cas de baisse ou de suppression du fermage.

Il s’agit donc d’accompagner le domaine familial à effectuer une mutation de manière sereine et intelligente. Hephata recommande, dans un premier temps, de consulter individuellement chaque membre de la famille avant de lancer une concertation conjointe. Ensuite, la famille pourra mettre en place un groupe projet, si possible animé par un tiers, pour faciliter les échanges.

Financer la restauration d’un jardin historique

Hephata cherche à financer la restauration d’un jardin historique privé. L’objectif de l’accompagnement est d’élaborer la stratégie de mécénat en numéraire et en nature relative au financement des jardins. La conversion des clients en mécènes s’intègre à la logique de financement.

En pratique, le donateur signe une convention de mécénat avec le domaine et la Demeure Historique habilitée à recevoir des dons. La Demeure Historique collecte les dons et rembourse les travaux de jardins sur présentation des factures. C’est un architecte paysagiste, en lien avec la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) de la région, qui supervise les travaux.

Les enjeux du projet sous-jacents sont notamment de retravailler la communication à destination du grand public en la centrant sur les jardins. En outre, événementialiser les visites apparaît désormais incontournable. L’accompagnement se fonde sur un site aux nombreuses forces. Il s’agit en effet d’un véritable poumon vert au cœur de son agglomération d’autant que le domaine est visible. Financer la restauration du parc historique c’est sauver et renforcer davantage l’âme et l’authenticité du site.

La plupart des travaux de structure ont été accomplis en amont. La restauration vise donc les parterres ainsi que deux bassins. Il s’agit en particulier de travaux de terrassement, enfouissement des réseaux et délimitation des parterres, d’empierrement des chemins et d’engazonnement des carrés, de restitution de la statuaire et de plantation de végétaux structurants (buis, charmilles, arbres fruitiers) et annuels (fleurs, légumes et fruits).

Allier patrimoine historique et solidarité

Hephata cherche à allier patrimoine historique et solidarité dans le développement d’un véritable projet entrepreneurial.

Contexte

● Date de l’intervention : Décembre 2019 – Février 2020 ;

● Propriétaire : Personne privée ;

● Porteur de projet : Particulier ;

● Département : Somme ;

● Projet : Restauration du Château de Bouillancourt-en-Séry pour y développer un projet social et solidaire qui valorise le territoire rural de la Somme.

Objectif

Concevoir un projet de développement économique cohérent avec les ambitions du propriétaire, les opportunités du territoire et la faisabilité technique du site.

Enjeux

En amont de la stratégie de levée de fonds, la définition du concept marketing est venue répondre aux enjeux suivants :

● Structurer un projet marketing puissant permettant de rassembler durablement de nombreux acteurs autour du projet ;

● Créer un concept d’activité solidaire dans un site historique tout en maintenant son ouverture à la visite ;

● Attirer et faire cohabiter des cibles (personae) différentes par une stratégie adaptée.

Résultats

Les résultats obtenus à l’issue de cette première phase d’accompagnement sont les suivants :

● Création d’un nouveau modèle de vie communautaire responsable axé autour d’un château et de son jardin expérimental ;

● Développement d’un lieu d’accueil tourné vers des catégories sociales très différentes, répondant à une demande sous-jacente des politiques territoriales qui soutiennent les projets en faveur de son attractivité

Enraciner un château dans son environnement économique

Comment enraciner un château dans son environnement économique ? C’est une question que se posent de nombreux propriétaires-gestionnaires de sites historiques. Hephata a accompagné l’un d’entre eux dans cette démarche.

Contexte

Date de l’intervention : Août-Septembre 2019 ;
Propriétaire : Privé ;
Porteur de projet : Le propriétaire ;
Département : Ain (01) ;
Projet : Réflexion générale autour d’un projet cohérent avec les ambitions du propriétaire ;
Montant total du projet : N/A.

Objectif

Le propriétaire a choisi Hephata pour définir des axes de développements économiques permettant de satisfaire à l’entretien du château et à sa valorisation à long terme.

Enjeux et contraintes

Les activités définies devaient tenir compte de plusieurs enjeux et contraintes, définis ci-dessous :

La variété des espaces composant le domaine (esthétique, histoire, composante naturelle) ;
Une occupation familiale plutôt régulière imposant une régulation des activités autour et dans le château ;
L’objectif de dégager un résultat positif permettant le financement du développement d’activités, de l’entretien du château et d’un revenu destiné à une personne ou une équipe complète de gestion ;
Les atouts et la complexité du territoire de l’Ain et en particulier de la Dombes.

Comprendre ces enjeux et contraintes permet d’avoir une vision claire sur le cadre de la mission, les forces et limites.

Résultats obtenus

Les résultats obtenus grâce aux actions menées sont les suivantes :

Mise en valeur des ressources naturelles du site et développement d’un concept autour de la pisciculture ;
Développement d’activités touristiques autour de la pisciculture et de l’apiculture, et proposition de créer un pôle d’innovation « l’aqualab » permettant de capitaliser sur les ressources naturelles du domaine ;
Accroissement de l’attractivité du domaine.

Histoire du financement des châteaux d’hier et d’aujourd’hui

5 août 202021 décembre 2021

Hephata revient sur l’histoire du financement des châteaux d’hier et d’aujourd’hui.

L’important à retenir dans cet article :

« Ces propriétaires, ces rentiers… » : des têtes qui tombèrent, des toits qui restèrent

Il fut un temps où des têtes tombèrent parce que la possession des châteaux n’était plus du tout la bienvenue. La Révolution a voulu la fin des rentiers du sol. Elle a souhaité la fin de la propriété de ces biens d’exception par des familles aristocrates.

Le Patrimoine a beaucoup pâti de cette époque. On a recensé et dénoncé de nombreuses confiscations, des pillages et du vandalisme (1).

Pourtant, si ce fut un temps où des têtes tombèrent, beaucoup de toits, eux, restèrent. Dès lors, nos monuments ont dû longtemps faire face aux affres du temps. Ils ne pouvaient plus compter sur les rentes de leurs « riches » propriétaires.

Il a fallu que l’Etat intervienne et se responsabilise pour la préservation de ces châteaux.

Au cours du XIXe siècle, plusieurs lois et dispositifs ont cherché à circonscrire cette dispersion du patrimoine national. Néanmoins, elles ont également chercher à préserver un héritage architectural d’exception. Les monuments historiques sont alors inventoriés.

Mais il faut attendre le début du XXème pour que l’Etat s’engage officiellement. La Loi de 1913 est venu protéger le patrimoine monumental français.

Le temps des propriétaires de châteaux, rentiers, est révolu. Certains ont dû financer leur entretien par la vente des terres alentours. Une action qui a entraîné le morcellement de leur patrimoine, lui refusant tout chance de salut ultérieur !

Un grand joaillier démissionnaire ?

Les monuments historiques sont donc officiellement depuis le début du siècle dernier, une « affaire d’Etat ». Leurs classement, degré de protection, travaux sont, depuis la Loi de 1913, placés sous l’égide de l’Etat.

Outre ce rôle de garant, l’Etat se fait surtout le grand argentier du Patrimoine. Les fonds étatiques sont d’abord conséquents mais se tarissent peu à peu avec l’arrivée de priorités budgétaires liées à des évènements conjoncturels : les deux guerres mondiales, puis les crises économiques successives…

Le véritable coup de massue sur le financement du patrimoine par l’Etat s’opère avec la loi sur la décentralisation (2). Dès lors le monopole centralisé de la conservation et du financement des monuments historiques est remis en cause. Le désengagement de l’Etat s’amorce avec un transfert de l’entretien et la propriété de plus de la moitié des monuments vers les collectivités.

Ce désengagement est tel qu’avec une seconde loi en 2009, on vend de nombreux monuments publics pour participer au désendettement de l’Etat. Par ailleurs, les propriétaires de monuments historiques s’adressent

désormais à leurs collectivités (région ou département) pour obtenir des subventions. Si ces dernières sont plus faibles et de moins en moins nombreuses, elles ont toujours le mérite d’exister et permettent bien souvent de pallier le plus urgent.

Toutefois, les châtelains ne peuvent certainement plus compter que sur ces aides publiques, ponctuelles, pour entretenir et valoriser leurs biens. De toute évidence ce financement public diminue (de 100 millions d’euros entre 2015 et 2016).

C’est pourquoi, aujourd’hui et depuis une dizaine d’années, les ressources privées sont devenues incontournables.

Une aide non négligeable mais ponctuelle : le mécénat et ses déclinaisons

Avec le déclin des subventions publiques, le mécénat prend le relais de l’Etat, en se présentant comme un levier privé de financement du Patrimoine. Il est

devenu aujourd’hui nécessaire, et il permet de sauvegarder de nombreux monuments. Le mécénat culturel représenterait 15% du mécénat global soit environ 500 millions d’euros.

Ce sont la loi du 1 er aout 2003 relative au mécénat, aux associations et aux fondations, la loi de finances pour 2007 et le décret du 11 février 2009 relatif aux fonds de dotation et à leur création, qui encadrent aujourd’hui classiquement le financement privé et plus spécifiquement le mécénat d’entreprise.

Le mécénat numéraire est le plus classiquement utilisé. Le principe est simple : l’entreprise investit à hauteur de X pour les travaux ou tel ou tel projet d’un monument historique, elle pourra alors déduire 60 % du montant de son don de l’IS dans la limite de 0,5 % du chiffres d’affaires.

Le mécénat en nature se répand progressivement. Les mécènes mettent à disposition du monument, des moyens humains, et des compétences. Le Patrimoine se présente alors à la fois comme une valeur refuge (défiscalisation)

et une valeur repère (image).

L’intérêt pour ces mécènes, est double :

• réduction fiscale alors même que les entreprises souffrent d’une fiscalité écrasante, et
• participation à une œuvre philanthropique, non négligeable pour l’image de marque.

Ce mécénat d’entreprise concerne aussi bien la PME locale que l’entreprise du CAC 40.

A ce titre, l’Italie pourrait faire preuve d’exemple. En effet, nos voisins transalpins font aussi face à un désengagement de l’Etat bien que le Patrimoine italien compte de nombreux monuments. Là-bas, ce sont les entreprises du Luxe qui se sont emparées du problème en investissant dans la sauvegarde et la rénovation de grands sites de Rome (Bulgari, Fendi, Tods).

Le Luxe en France s’y met aussi, certaines grandes marques « s’approprient » le nom et l’écrin « very french » des Châteaux de la Loire, de Versailles, ou d’ailleurs (voir notre article à ce sujet).

De même au niveau local, des entreprises « plus modestes » pourraient ensemble investir dans le château de proximité afin d’apporter de l’éclat et de la notoriété à leur nom tout en espérant un retour sur investissement grâce au tourisme généré.

Des aides et des intermédiaires indispensables : les associations du patrimoine

Les associations du patrimoine proposent d’accompagner les propriétaires et les entreprises dans leur projet de financement : DH et sa fondation MH, VMF et sa fondation, ou encore la Fondation du Patrimoine.

La Demeure Historique expose 3 formes de financement :

• Mécénat affecté : financement direct d’une partie des travaux. Les conditions pour l’ouverture du bien au mécénat sont strictes : monument protégé ou labellisé (exit les autres demeures et châteaux), travaux sur parties protégées (exit le plancher de l’arrière cuisine), monument détenu par une personne physique ou morale (exit les sociétés commerciales)
• Prix d’un mécène : plusieurs grands mécènes proposent de remettre des prix à des propriétaires qui concourent avec des projets de restauration sur des thèmes définis. Par exemple : le prix américain « French Heritage society», le prix « Villandry » pour la restauration de jardin…
• Le crowdfunding.

Le mécénat est nécessaire, il permet de financer de nombreux projets. Après un déclin ces derniers années, le baromètre de l’Admical indique une légère remontée en 2016.

Les chiffres sont encourageants ! Toutefois, ils n’en demeurent pas moins insuffisants au regard de l’état des besoins de notre Patrimoine. De même, les contraintes légales du mécénat ne permettent pas à tous les monuments de bénéficier de cette aide.

Car, dans ce cadre-là : bénéficiaire n’est pas qui veut… Il faut pouvoir bénéficier d’une convention de mécénat, que seules la Demeure Historique et la Fondation du Patrimoine peuvent offrir.

Des alternatives complémentaires : la libéralisation du mécénat

La libéralisation du mécenat est alors nécessaire. Depuis le XXIème siècle, le Patrimoine se met donc au financement participatif plus connu sous la dénomination anglo-saxone : « crowdfunding » (le financement par la foule).

Grace à des platesformes – My Major Compagny, Anaxago, Dartagnans, Ulule… – tous les projets ont leurs opportunités, tous les contributeurs peuvent participer à la rénovation de tel ou tel monument en échange d’entrée gratuites ou autres cadeaux personnalisés.

L’idée est révolutionnaire en ce que tout le monde est concerné quelque soit son niveau de vie. Ca tombe bien ! Le Patrimoine concerne tout le monde, il s’agit de notre héritage commun.

Ce mode de financement connaît un plein boom depuis quelques années. En 2016, 629 millions d’euros ont été collectés sur des plateformes de finance participative en France.

Le crowdfunding semble s’imposer comme une nouvelle alternative de financement avec plus de 100% de progression en 2016. Le succès est rendu possible notamment grâce à sa facilité d’utilisation et d’accès via les réseaux sociaux. Par exemple, en quelques clics sur la plateforme Ulule, vous venez de participer à restauration de la forteresse du Château-sur-Epte en vue d’un projet de centre d’interprétation médiéval vivant…(3)

L’idée va encore plus loin puisque récemment la plateforme Dartagnans en partenariat avec le site « Adopte un château » offre la possibilité de devenir le copropriétaire d’un Château. Le projet du château Le Paluel, rendu célèbre par le film le Tatoué a remporté un franc succès et a été largement relayé par la presse et les médias. Si le château Paluel a finalement été adjugé et vendu à un jeune propriétaire sarladais, largement au-dessus de sa mise de départ, c’est aussi grâce à l’enthousiasme général qu’a suscité le projet de rachat par l’association Adopte Un Château via la plateforme Dartagnans. L’objectif principal est atteint, Paluel est sauvé de la ruine !

Mais l’objectif des contributeurs est en cours… nous arriverons certainement à trouver un modèle comme en Ecosse, de co-propriétaire (avec ou sans le nom !). Aujourd’hui, ce buzz encourage ces acteurs à proposer ce challenge pour le rachat d’autres propriétés à l’abandon (4). Nous leur souhaitons de trouver le modèle !

Conclusion

Que l’on finance le patrimoine – via des souscriptions privées ou via des subventions publiques – est une bonne chose et il est clair que nos monuments ne pourraient se passer de ces mannes extérieures…

Toutefois, Hephata pense que les châteaux de France pourraient et devraient être les acteurs de leur propre financement.

Face à l’urgence des besoins de nos châteaux et face au déclin des aides publiques, nous n’avons plus vraiment le choix :

• Se contenter de financements privés, ponctuels et non systématiques ? ou
• S’inscrire dans un processus économique rentable qui garanti des revenus sains – c’est-à-dire fondés sur une vraie création de valeur – réguliers permettant de financer les charges courantes, de provisionner et d’envisager des projets futurs avec une vision de long-terme, nettement plus séduisante pour des fonds d’investissements potentiels…

Pour aller plus loin

Historique et enjeux actuels du patrimoine

Stratégies efficaces pour une levée de fonds en mécénat

Diversifier les activités dans un site historique