La plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposée à un taux global de 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (CGI art. 150 U). L’exonération devient totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe supplémentaire s’applique dès que la plus-value nette dépasse 50 000 €.

Vendre une maison de vacances achetée il y a une dizaine d’années peut générer une note fiscale lourde, parfois supérieure à 25 % du prix de vente. Les abattements progressifs, les frais déductibles et les cas d’exonération permettent pourtant de réduire significativement cette charge, à condition de connaître les règles avant de signer le compromis.

Comment est calculée la plus-value sur une résidence secondaire ?

La plus-value imposable, c’est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé (CGI art. 150 V). Vous pouvez majorer le prix d’achat des frais d’acquisition et des travaux, ce qui réduit mécaniquement la base taxable. Le prix de vente, lui, est minoré de certains frais supportés par le vendeur. Ce calcul intervient avant l’application des abattements pour durée de détention. Pour une fiscalité des résidences secondaires maîtrisée, chaque ligne de dépense déductible compte : sur une vente à 300 000 €, ajouter 30 000 € de travaux justifiés économise environ 10 800 € d’impôt.

Prix d’acquisition : quelles dépenses peut-on ajouter ?

Le prix d’acquisition retenu n’est pas seulement le prix payé chez le notaire. Il peut être majoré de plusieurs postes :

• Les frais de notaire réels (droits d’enregistrement, émoluments) ou, par défaut, un forfait de 7,5 % du prix d’achat
• Les travaux d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement réalisés par une entreprise, sur justificatifs
• À défaut de factures, un forfait travaux de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
• Les frais de voirie, réseaux et distribution imposés par la commune

Les travaux d’entretien et les réparations courantes (peinture, remplacement de chaudière à l’identique) ne sont pas déductibles. Les dépenses déjà déduites des revenus fonciers, par exemple dans le cadre d’une location, ne peuvent pas non plus être ajoutées au prix d’acquisition.

Prix de cession : ce qui vient en déduction

Le prix de cession correspond au prix figurant dans l’acte de vente, diminué de certains frais à la charge du vendeur : commission d’agence (si payée par le vendeur), frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites), et indemnité d’éviction versée à un locataire. La TVA éventuelle est également déduite.

Exemple chiffré : calcul de la plus-value brute

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire ?

L’imposition de la plus-value combine trois éléments distincts : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, et une surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. Le taux nominal global atteint donc 36,2 %, auquel s’ajoute jusqu’à 6 % de surtaxe dans les tranches hautes. Ces taux s’appliquent à la plus-value après abattements pour durée de détention, et non à la plus-value brute. Une plus-value de 100 000 € après 10 ans de détention ne sera pas taxée à 36 200 €, mais à un montant nettement inférieur, grâce aux abattements cumulés.

Les 19 % d’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières est prélevé à un taux forfaitaire de 19 %, indépendamment de la tranche marginale du vendeur (CGI art. 200 B). Ce taux s’applique à la plus-value nette après l’abattement pour durée de détention défini à l’article 150 VC du CGI. Pour les détentions inférieures à 6 ans, aucun abattement ne s’applique sur l’IR.

Les 17,2 % de prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux se décomposent en CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %), soit 17,2 % au total. Ils suivent un calendrier d’abattement distinct, plus lent : l’exonération complète n’intervient qu’après 30 ans, contre 22 ans pour l’IR. Cette asymétrie explique pourquoi un bien détenu 24 ans reste partiellement taxé : l’IR est nul, mais les prélèvements sociaux subsistent à hauteur d’environ 40 % de leur base initiale.

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € : barème détaillé

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements), une surtaxe progressive s’applique (CGI art. 1609 nonies G). Voici le barème en vigueur :

(Source : BOFiP, RFPI-PVI-20-20, 2026)

Pour Sophie, après abattements de 11 années de détention, la plus-value nette imposable IR ressort à environ 70 200 €. La surtaxe s’élève à 2 % × (70 200 – 50 000) = 404 €. Mécanisme important : la surtaxe est calculée sur la plus-value nette après abattement IR, pas sur la plus-value brute.

Abattements pour durée de détention : le tableau complet année par année

L’abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC) augmente chaque année après la 5ème année de possession, selon deux barèmes distincts. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4 % la 22ème année, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année, puis 9 % par an de la 23ème à la 30ème année. L’exonération complète n’intervient qu’à 30 ans.

Abattement sur l’impôt sur le revenu (exonération à 22 ans)

Abattement sur les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans)

(Source : CGI art. 150 VC, barème 2026)

À partir de combien d’années la vente devient-elle vraiment avantageuse ?

L’analyse des dossiers traités par Julien Morel chez Hephata (hephata.fr), média patrimonial indépendant, montre trois paliers décisifs. À 15 ans, l’imposition globale est réduite de moitié. À 22 ans, seuls les prélèvements sociaux subsistent, ce qui réduit la facture à environ 12 % de la plus-value brute. À 30 ans, la cession est totalement défiscalisée. Attendre quelques mois pour franchir un palier d’année pleine peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Comment ne pas payer de plus-value sur sa résidence secondaire ?

Des dispositifs permettent une exonération totale ou partielle de la plus-value sur une résidence secondaire (CGI art. 150 U II). Les plus fréquents incluent la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, le réinvestissement dans l’acquisition d’une résidence principale, ainsi que les exonérations liées à la situation personnelle du vendeur (retraités modestes, invalides, expropriation). Le prix de cession doit également rester inférieur à 15 000 € pour bénéficier d’une exonération automatique, seuil rarement atteint pour une maison de vacances.

Première vente d’une résidence secondaire sous conditions

La première vente d’un logement autre que la résidence principale est exonérée si trois conditions sont réunies (CGI art. 150 U II 1° bis) : le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession, le produit de la vente est remployé dans un délai de 24 mois à l’achat ou la construction d’une résidence principale, et l’exonération s’applique au prorata des sommes remployées. Ce dispositif vise les locataires de longue date qui possèdent une résidence secondaire et souhaitent devenir propriétaires.

Réinvestissement du prix de vente dans la résidence principale

Le mécanisme de remploi mentionné ci-dessus est partiel : si 70 % du prix de vente est réinvesti dans la résidence principale, l’exonération porte sur 70 % de la plus-value. Le vendeur doit le déclarer expressément dans l’acte de vente. Aucune rétroactivité possible si l’option n’a pas été prise au moment de la cession.

Exonérations liées à la situation personnelle (retraite, invalidité, expropriation)

Les retraités et invalides dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils (11 885 € pour la première part en 2026) bénéficient d’une exonération totale (CGI art. 150 U III). L’expropriation ouvre droit à une exonération sous condition de remploi à hauteur de 90 % de l’indemnité. Les non-résidents fiscaux français bénéficient d’une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette, sous conditions (CGI art. 150 U II 2°).

Quelle est la procédure de déclaration et de paiement lors de la vente ?

La déclaration et le paiement de la plus-value sont entièrement gérés par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Vous n’avez aucune démarche fiscale spécifique à effectuer dans 95 % des cas. Le notaire établit la déclaration 2048-IMM, calcule l’impôt, prélève le montant directement sur le prix de vente et le reverse au service des impôts dans le mois qui suit. Le montant net que vous percevez est donc déjà débarrassé de la fiscalité sur la plus-value. La plus-value imposable doit néanmoins être reportée sur votre déclaration de revenus de l’année suivante (case 3VZ du formulaire 2042-C), uniquement à titre informatif pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Le rôle du notaire dans le prélèvement de l’impôt

Le notaire est légalement responsable du calcul et du versement de l’impôt sur la plus-value (CGI art. 150 VG). Il vérifie les justificatifs de frais et de travaux, applique les abattements, calcule la surtaxe éventuelle et reverse le tout à l’administration fiscale. Le vendeur a tout intérêt à fournir au notaire l’ensemble des factures dès les premières semaines de la mise en vente.

Quand faut-il déclarer soi-même la plus-value ?

Trois situations exigent une déclaration personnelle : vente entre particuliers sans notaire (rare en immobilier), cession de parts de SCI à prépondérance immobilière, ou cession d’un bien à l’étranger non gérée par un notaire français. Dans ces cas, le formulaire 2048-IMM doit être déposé dans le mois suivant la cession, accompagné du paiement.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou en gestion de patrimoine. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé AMF ou un notaire pour une simulation adaptée à votre situation personnelle. Les barèmes mentionnés correspondent à la législation en vigueur en 2026 et sont susceptibles d’évoluer.

Questions fréquentes

Comment ne pas payer la plus-value sur une résidence secondaire ?

Quatre dispositifs permettent d’éviter totalement la plus-value : attendre 30 ans de détention (exonération totale automatique), remployer le prix de vente dans l’achat d’une résidence principale sous 24 mois lorsqu’on n’a pas été propriétaire principal pendant 4 ans, bénéficier d’une exonération liée à la retraite ou à l’invalidité sous condition de revenu fiscal de référence (11 885 € en 2026), ou vendre à un prix inférieur à 15 000 €. Pour les non-résidents, une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value est également possible. Hors ces cas, seule l’optimisation par travaux justifiés et l’attente d’un palier d’abattement permettent de réduire l’imposition.

Quel délai pour vendre sa résidence secondaire sans plus-value ?

Il faut 22 ans de détention pour être exonéré d’impôt sur le revenu, et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux, soit une exonération totale (CGI art. 150 VC). Entre ces deux seuils, seule la part de prélèvements sociaux reste due. Concrètement, un bien acheté en 2004 et vendu en 2026 (22 ans) sera exonéré d’IR mais supportera encore environ 12 % de prélèvements sociaux sur la plus-value brute. Le même bien vendu en 2034 (30 ans) sera totalement défiscalisé. Les années se comptent en années pleines à partir de la date d’acquisition figurant dans l’acte authentique.

Quelle est la nouvelle loi sur la plus-value sur la résidence secondaire ?

Aucune réforme majeure n’est intervenue récemment sur le régime des plus-values immobilières des particuliers : les taux (19 % + 17,2 %), les barèmes d’abattement et la surtaxe progressive restent stables depuis 2018. Les principales évolutions concernent l’abattement exceptionnel de 70 % à 85 % pour les cessions de terrains à bâtir dans les zones tendues, et le durcissement de certaines exonérations pour les non-résidents. La fiscalité de fond, codifiée aux articles 150 U à 150 VH du CGI, est confirmée dans le projet de loi de finances 2026. Les rumeurs récurrentes d’alignement sur la fiscalité de la résidence principale n’ont jamais été suivies d’effet législatif.

Quelle plus-value après 20 ans de détention ?

Après 20 ans de détention, l’abattement atteint 90 % sur l’impôt sur le revenu et 24,75 % sur les prélèvements sociaux. Sur une plus-value brute de 100 000 €, la base imposable IR est donc de 10 000 € (impôt : 1 900 €) et la base PS de 75 250 € (impôt : 12 943 €). Total avant surtaxe : 14 843 €, soit un taux effectif d’environ 14,8 %, contre 36,2 % en taux nominal. La surtaxe ne s’applique pas car la plus-value nette IR (10 000 €) est inférieure à 50 000 €. Patienter deux années supplémentaires jusqu’à 22 ans annule complètement l’IR : économie d’environ 1 900 € pour le même exemple.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer le compromis

Avant de mettre votre résidence secondaire en vente, demandez à votre notaire une simulation chiffrée de la plus-value nette imposable intégrant l’ensemble de vos dépenses déductibles (frais de notaire d’achat, factures de travaux d’amélioration, commission d’agence) et vos années de détention exactes. Dans certains dossiers, quelques mois d’attente font franchir un palier d’abattement annuel et économisent plusieurs milliers d’euros. Rassemblez en priorité les factures de travaux réalisés par des entreprises depuis l’acquisition : c’est le levier de réduction le plus immédiat, devant le forfait de 15 % qui ne devient avantageux qu’en l’absence totale de justificatifs. Pour les biens détenus depuis moins de 22 ans avec une forte plus-value latente, étudier l’éventuel report d’imposition de l’article 150-0 B ter ne s’applique pas à l’immobilier direct mais peut intéresser les schémas de cession via SCI à l’IS.