Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété est fixé par l’article 669 du Code général des impôts (CGI). Il répartit la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon l’âge de l’usufruitier, par tranches de 10 ans. À 62 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur du bien.

Vous préparez une donation et vous voulez comprendre comment l’administration fiscale calcule la valeur transmise ? Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien à moindre coût fiscal, à condition de maîtriser le barème et le timing. Une donation à 61 ans ou à 70 ans ne déclenche pas les mêmes droits, l’écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ce guide détaille le tableau officiel, la règle moins connue de l’usufruit temporaire à 23 %, un calcul complet pas-à-pas, et l’effet stratégique des paliers d’âge sur vos droits de donation.

Tableau du barème usufruit nue-propriété (article 669 CGI)

L’article 669 du CGI définit comment l’usufruit se valorise fiscalement. Sa fraction du bien diminue au fil des années : 90 % avant 21 ans, puis 10 %

Le tableau ci-dessous reproduit la grille officielle. Il s’agit du barème viager, celui qui concerne un usufruit constitué sur la tête d’une personne physique pour la durée de sa vie. Ce barème est utilisé pour calculer l’assiette des droits de donation lorsque vous transmettez la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usage et les revenus.

(Source : article 669 I du CGI, en vigueur en 2026)

Comment lire le tableau : la règle des tranches de 10 ans

Le barème fonctionne par paliers décennaux. Tant que l’usufruitier reste dans une tranche d’âge, la valorisation ne change pas. Le passage à la tranche supérieure entraîne une chute de 10 points de la valeur de l’usufruit, et donc une hausse symétrique de la nue-propriété. C’est ce mécanisme qui rend le timing décisif pour optimiser une donation.

Exemple de lecture : un usufruitier de 59 ans relève de la tranche 51-60 ans, son usufruit vaut 50 %. À 61 ans, il bascule dans la tranche 61-70 ans, son usufruit ne vaut plus que 40 %. Un même bien de 300 000 € transmis en nue-propriété passe ainsi d’une assiette taxable de 150 000 € à 180 000 €, soit 30 000 € de base supplémentaire taxée aux droits de donation.

Âge retenu : la date d’anniversaire ou le jour de l’acte ?

L’âge pris en compte est celui de l’usufruitier au jour de l’acte, c’est-à-dire à la date de signature chez le notaire pour une donation, ou à la date du décès pour une succession. Le calcul s’effectue en années révolues. Un donateur de 60 ans et 11 mois reste donc dans la tranche 51-60 ans, tant qu’il n’a pas atteint son 61e anniversaire. Cette précision change concrètement le coût d’une opération de transmission.

En pratique, lorsque le donateur est proche d’un anniversaire décennal (60, 70, 80 ans), il est stratégique de fixer la date de l’acte avant ce seuil. Le notaire prend en compte l’état civil exact et applique le barème en conséquence, sans marge d’appréciation.

Barème usufruit temporaire : règle des 23 %

L’usufruit temporaire obéit à des règles différentes. Quand il est constitué pour une période déterminée plutôt que sur toute une vie, le II de l’article 669 du CGI le valorise à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Un plafond l’encadre : cette valeur ne peut jamais dépasser celle que produirait le barème viager appliqué à l’âge de l’usufruitier.

L’usufruit temporaire est fréquent dans les montages SCI, les donations à durée limitée au profit d’enfants étudiants ou les opérations de défiscalisation immobilière. La règle des 23 % offre un outil de valorisation prévisible, indépendant de l’âge de l’usufruitier, contrairement au barème viager.

Différence entre usufruit viager et usufruit temporaire

L’usufruit viager dure toute la vie de l’usufruitier et s’éteint à son décès. Sa valeur dépend de l’âge de cette personne au jour de l’acte. L’usufruit temporaire est consenti pour une durée déterminée, par exemple 10 ans, 15 ans ou 20 ans, et prend fin à l’échéance prévue, indépendamment de la situation de l’usufruitier.

La distinction est essentielle pour la valorisation fiscale et pour les commentaires administratifs publiés au BOFiP. L’administration applique d’office la règle la plus défavorable au contribuable lorsque les deux barèmes pourraient théoriquement s’appliquer, c’est-à-dire le plus haut des deux pour l’usufruit.

Tableau de valorisation de l’usufruit temporaire par durée

(Source : article 669 II du CGI, plafonné à la valeur du barème viager)

Comment calculer la valeur de la nue-propriété : exemple chiffré

Évaluer fiscalement une nue-propriété transmise demande trois étapes. D’abord, estimer le bien à sa valeur actuelle. Ensuite, appliquer le coefficient du barème. Enfin, calculer les droits de donation sur le montant résultant. Ce processus fonctionne de la même manière pour tout type de patrimoine : immeubles, parts de SCI, titres financiers.

L’exemple ci-dessous, basé sur le cas type d’une donation parent-enfant, illustre le bénéfice fiscal du démembrement. Comparer une transmission en pleine propriété et en nue-propriété fait apparaître une économie qui peut atteindre 30 à 50 % sur les droits dus.

Étape 1 : déterminer la valeur vénale du bien

La valeur vénale est le prix de marché du bien au jour de l’acte. Pour un bien immobilier, elle s’appuie sur des éléments comparables (transactions récentes dans le secteur, estimation notariale, expertise). L’administration peut contester une valeur sous-évaluée, l’écart constaté avec le marché entraînant un redressement assorti d’intérêts de retard et de pénalités.

Étape 2 : appliquer le coefficient du barème fiscal

Une fois la valeur vénale fixée, on applique le coefficient correspondant à l’âge de l’usufruitier. Pour une donatrice de 62 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur vénale (tranche 61-70 ans). C’est cette base, et non la valeur totale du bien, qui sera soumise aux droits de donation.

Étape 3 : calculer les droits de donation sur la nue-propriété

Au décès de Marie, le fils récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire, l’usufruit s’éteint automatiquement et la valeur du bien au moment du décès est sans effet fiscal. Les stratégies de démembrement font partie des outils analysés dans les leviers pour limiter les droits de succession immobiliers.

Le barème de l’article 669 CGI est-il toujours obligatoire ?

Le barème de l’article 669 du CGI est obligatoire pour tous les transferts gratuits : donations, successions, donation-partages. Aucun arrangement contractuel ne permet de le contourner pour établir les droits dus au fisc. Cette règle assure que tous les contribuables sont traités uniformément sur le territoire.

En revanche, pour les cessions à titre onéreux entre vifs (vente d’un usufruit ou d’une nue-propriété), les parties peuvent retenir une valeur économique différente, calculée par actualisation des revenus futurs ou par expertise. Le barème fiscal reste alors une simple référence, non un seuil impératif.

Quand le barème fiscal s’impose : mutations à titre gratuit

Le barème s’applique obligatoirement pour : les donations en pleine propriété ou en démembrement, les successions ouvrant droits à l’usufruit du conjoint survivant, les donation-partages incluant des biens démembrés, le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les nues-propriétés taxables au-delà de 1,3 million d’euros. Dans tous ces cas, l’administration applique strictement le tableau de l’article 669 selon l’âge de l’usufruitier au jour du fait générateur.

Quand les parties peuvent s’en écarter : cessions à titre onéreux

Pour une vente d’usufruit ou de nue-propriété entre particuliers ou à une société, les parties fixent librement le prix. La valorisation économique, fondée sur les flux de revenus actualisés sur l’espérance de vie, conduit souvent à des valeurs supérieures à celles du barème fiscal pour les usufruitiers jeunes. Le notaire ou l’expert établit alors une valorisation circonstanciée, opposable à l’administration tant qu’elle est cohérente économiquement.

Optimiser le timing d’une donation : l’effet des tranches d’âge

Chaque passage à la tranche d’âge supérieure augmente la nue-propriété de 10 points. Sur un bien de 500 000 €, cela représente 50 000 € d’assiette supplémentaire. Les anniversaires décennaux (50, 60, 70, 80 ans) marquent donc des seuils financiers majeurs. Une donation anticipée de quelques semaines ou mois peut générer une économie d’impôt importante.

L’analyse des dossiers de transmission accompagnés montre que cette logique est sous-utilisée. Beaucoup de donations sont signées sans considération du calendrier, alors qu’un report ou une accélération de quelques mois change l’assiette taxable de façon mécanique.

Anniversaires clés à surveiller avant une donation

Les seuils les plus impactants se situent à 60-61 ans et 70-71 ans, car ils correspondent aux âges où la transmission est la plus fréquemment envisagée. À 60 ans, la nue-propriété vaut 50 %. À 61 ans, elle passe à 60 %. À 70 ans, elle reste à 60 %. À 71 ans, elle bondit à 70 %.

Pour un patrimoine immobilier conséquent, la combinaison du démembrement avec d’autres outils comme la stratégie patrimoniale en communauté universelle peut amplifier l’effet d’optimisation. Les conditions précises de l’usufruit et ses effets sur les droits du nu-propriétaire sont détaillées dans la fiche officielle sur l’usufruit.

Simulation : économie réalisée en anticipant la donation

FAQ : vos questions sur le barème usufruit nue-propriété

Quel est le barème d’usufruit pour la nue-propriété ?

Le barème fiscal fixé par l’article 669 du CGI répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, par tranches de 10 ans. L’usufruit vaut 90 % avant 21 ans et descend de 10 points tous les 10 ans, jusqu’à 10 % au-delà de 91 ans. La nue-propriété représente le complément. À 62 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Ce barème s’impose à toutes les mutations à titre gratuit : donations, successions, donation-partages. Il sert à calculer l’assiette des droits dus à l’administration fiscale.

Comment se calcule la valeur d’une nue-propriété ?

Le calcul s’effectue en trois étapes : déterminer la valeur vénale du bien au jour de l’acte, appliquer le coefficient du barème selon l’âge de l’usufruitier, puis utiliser ce résultat comme assiette des droits de donation. Exemple : pour un appartement de 400 000 € et une donatrice de 62 ans, la nue-propriété vaut 400 000 € × 60 % = 240 000 €. Les droits sont ensuite calculés sur cette base après application de l’abattement parent-enfant de 100 000 €. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Quel est le barème d’usufruit pour une nue-propriété en 2026 ?

Le barème en vigueur en 2026 est strictement identique à celui des années précédentes. L’article 669 du CGI n’a pas été modifié depuis sa rédaction actuelle. Pour un usufruitier de 51 à 60 ans, l’usufruit vaut 50 % et la nue-propriété 50 %. Pour 61 à 70 ans, la répartition est de 40/60. Pour 71 à 80 ans, elle est de 30/70. Aucune actualisation n’est prévue à ce jour, le barème conserve donc sa structure par tranches de 10 ans. Les notaires et l’administration fiscale appliquent uniformément ce tableau pour toutes les mutations à titre gratuit.

Le barème de l’article 669 du CGI est obligatoire ?

Oui, le barème est obligatoire pour toutes les mutations à titre gratuit : donations, successions, donation-partages, calcul de l’IFI sur les nues-propriétés. Aucune dérogation n’est admise par l’administration fiscale, le coefficient appliqué dépend strictement de l’âge de l’usufruitier au jour du fait générateur. En revanche, pour les cessions à titre onéreux (ventes d’usufruit ou de nue-propriété), les parties peuvent retenir une valorisation économique différente, fondée sur l’actualisation des revenus futurs. Cette valorisation libre est souvent supérieure au barème fiscal pour les usufruitiers jeunes.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession supplémentaire. C’est l’avantage majeur du démembrement : la valeur du bien au jour du décès n’a aucun impact fiscal, même si elle a fortement augmenté entre la donation et le décès. Cette reconstitution de la pleine propriété est prévue par l’article 1133 du CGI. Elle permet de transmettre un patrimoine ayant pris de la valeur en n’ayant payé des droits que sur sa valeur en nue-propriété au jour de la donation initiale.

Ce qu’il faut retenir avant de signer l’acte

Avant de procéder à un démembrement de propriété, vérifiez l’âge exact de l’usufruitier à la date envisagée. Si un anniversaire décennal approche (50, 60, 70, 80 ans), songez à avancer ou repousser la signature pour rester dans la tranche favorable. Cette différence de 10 points sur la nue-propriété peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un patrimoine important.

Consultez un notaire pour valider la valeur vénale retenue, anticiper l’articulation avec les abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, CGI art. 779), et choisir entre usufruit viager et usufruit temporaire selon votre objectif. Une simulation chiffrée comparant plusieurs scénarios reste le meilleur moyen d’évaluer le bon timing.