Dans une succession avec usufruit, le bien est démembré : le conjoint survivant ou un héritier reçoit le droit d’usage et de jouissance (l’usufruit), tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires. La valeur de chaque droit se calcule selon un barème fiscal fondé sur l’âge de l’usufruitier (CGI art. 669).

Le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit total du patrimoine du défunt en présence d’enfants communs, une possibilité prévue à l’article 757 du Code civil. Ce mécanisme protège le conjoint sans priver les enfants, mais il crée aussi des situations complexes : blocage de la vente, répartition des charges, calcul des droits.

Ce guide détaille les règles concrètes en vigueur en 2026, les barèmes, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, et les pièges à éviter, avec un cas chiffré applicable à la majorité des successions familiales.

Qu’est-ce que l’usufruit dans une succession ?

L’usufruit est le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits (loyers, revenus) sans en être propriétaire. Le Code civil, articles 578 à 624, encadre ce mécanisme qui crée une situation particulière : le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut ni l’occuper ni en tirer revenue pendant toute la durée de l’usufruit. On appelle cette séparation des droits le démembrement de la propriété.

En matière successorale, l’usufruit naît le plus souvent au décès d’un époux, lorsque le conjoint survivant choisit cette option, ou lorsqu’une donation antérieure au décès en avait organisé le démembrement. Il s’agit d’un mécanisme central du droit patrimonial français : sécuriser le conjoint sans déshériter les enfants.

Usufruitier et nu-propriétaire : deux droits distincts sur le même bien

L’usufruitier peut habiter le logement, le louer, encaisser les loyers. Il assume en contrepartie l’entretien courant et la taxe foncière (voir notre analyse détaillée sur qui doit vraiment payer la taxe foncière). Le nu-propriétaire, lui, détient la substance du bien : il ne peut pas l’utiliser, mais il en récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans nouveaux droits à acquitter.

Concrètement, un même appartement peut donc appartenir à trois personnes en même temps : une mère usufruitière et deux enfants nus-propriétaires indivis à parts égales. Chacun a des droits différents mais tous doivent coopérer pour toute décision importante.

Comment l’usufruit naît-il lors d’une succession ?

L’usufruit successoral apparaît dans trois situations principales. Premièrement, le conjoint survivant opte pour l’usufruit total du patrimoine du défunt, en présence d’enfants communs (Code civil art. 757). Deuxièmement, une donation entre époux (dite « au dernier vivant ») avait prévu cette option. Troisièmement, une donation avec réserve d’usufruit consentie du vivant se poursuit après le décès.

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Quand une succession comprend un usufruit, la procédure suit un calendrier strict. Le notaire dispose de six mois après le décès pour déposer la déclaration de succession auprès des impôts (ce délai passe à un an si le défunt vivait à l’étranger). Il établit l’inventaire des biens, détermine les héritiers, et soumet au conjoint survivant les options prévues par l’article 757 du Code civil. Enfin, il prépare soit l’acte de partage, soit l’attestation de propriété si les biens restent indivisibles.

L’analyse des dossiers traités par Julien Morel montre que plus de 7 conjoints survivants sur 10 optent pour l’usufruit total lorsque le patrimoine comprend la résidence principale : cette option protège le cadre de vie sans pénaliser fiscalement les enfants.

Le droit d’option du conjoint survivant : usufruit total ou quotité disponible ?

En présence d’enfants tous communs, le conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité des biens du défunt ou la pleine propriété du quart. L’usufruit total maintient l’unité du patrimoine et préserve le train de vie ; la quotité en pleine propriété donne une liberté totale sur une part du patrimoine mais oblige à indemniser les enfants ou à sortir des biens de l’indivision.

En présence d’enfants d’un premier lit, le conjoint n’a plus le choix : il reçoit obligatoirement le quart en pleine propriété. Cette configuration est détaillée dans notre guide sur les droits de l’enfant face à la belle-mère.

Les enfants nus-propriétaires : quels droits pendant l’usufruit ?

Les enfants nus-propriétaires ne perçoivent aucun revenu du bien tant que dure l’usufruit. Ils ne peuvent ni l’occuper, ni le louer, ni le vendre seuls. Ils conservent cependant le droit de surveiller la conservation du bien et peuvent demander en justice des mesures conservatoires si l’usufruitier laisse le bien se dégrader.

Que se passe-t-il à l’extinction de l’usufruit ?

L’usufruit s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. Les nus-propriétaires deviennent alors pleins propriétaires sans formalité fiscale : ils ne paient aucun droit de succession supplémentaire sur la valeur de l’usufruit qui vient s’ajouter à leur droit (CGI art. 1133). C’est l’un des principaux intérêts patrimoniaux du démembrement successoral.

Qui paie les droits de succession en cas d’usufruit ?

La fiscalité d’une succession avec usufruit fonctionne sur un principe : chaque héritier paie des droits selon la valeur de ce qu’il reçoit. L’usufruitier s’acquitte sur la valeur de l’usufruit, le nu-propriétaire sur celle de la nue-propriété. L’article 669 du CGI fixe ces valeurs en fonction de l’âge de l’usufruitier à la date du décès. Une exception de poids : le conjoint survivant bénéficie depuis 2007 (loi TEPA) d’une exonération totale des droits de succession.

Le barème fiscal de l’article 669 du CGI : valoriser l’usufruit selon l’âge

Le barème fiscal ventile la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible (et donc plus la nue-propriété est valorisée). Ce barème s’applique aussi bien pour les droits de succession que pour les donations. Le détail complet est disponible dans notre tableau de valorisation par tranche d’âge.

(Source : doctrine fiscale officielle BOFiP, CGI art. 669, 2026)

Conjoint survivant : une exonération totale des droits de succession

Depuis 2007, le conjoint survivant marié (et le partenaire de PACS) est totalement exonéré de droits de succession, quelle que soit la valeur du patrimoine reçu. Cette exonération vaut pour l’usufruit reçu comme pour la pleine propriété. En pratique, cela signifie qu’un veuf ou une veuve n’aura aucun droit à payer même sur un patrimoine à plusieurs millions d’euros.

Autres héritiers usufruitiers : calcul et paiement des droits

Les enfants nus-propriétaires acquittent des droits calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, après application de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (CGI art. 779). C’est l’un des grands avantages fiscaux du démembrement successoral : les enfants paient sur une base réduite, et récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires au décès de l’usufruitier.

Répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Les charges et travaux se répartissent selon un partage clair établi par les articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruitier finance l’entretien régulier et les frais de jouissance du bien. Le nu-propriétaire, lui, assume les gros travaux qui touchent à la solidité de la structure. Ce système protège l’usufruitier contre des dépenses qu’il ne pourrait supporter, tout en assurant au nu-propriétaire de récupérer un patrimoine intact.

Les charges courantes : à la charge de l’usufruitier

L’usufruitier paie tout ce qui relève de l’usage quotidien : taxe foncière, charges de copropriété courantes, entretien du jardin, ravalement de façade non structurel, réparations locatives, factures d’énergie s’il occupe le bien. Il doit également assurer le bien et signaler au nu-propriétaire toute atteinte à la propriété.

Les grosses réparations : responsabilité du nu-propriétaire (art. 605-606 Code civil)

Le nu-propriétaire finance les gros travaux structurels : réfection totale de la toiture, murs porteurs, planchers, remplacement de la chaudière collective, ravalement obligatoire imposé par la copropriété. La frontière est parfois floue en pratique et source de conflits.

(Source : Code civil art. 605 et 606, 2026)

Comment se passe la vente d’un bien en usufruit en cas de succession ?

Vendre un bien démembré pose une difficulté majeure : il faut obtenir l’accord unanime de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Sans ce consentement, la vente reste bloquée. C’est le principal obstacle pratique du démembrement successoral. Si l’accord intervient, le prix se divise selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, à moins que les parties n’aient signé une convention différente.

Vendre un bien démembré : l’accord obligatoire de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Ni l’usufruitier seul, ni les nus-propriétaires seuls ne peuvent vendre. Chacun ne peut céder que son propre droit (usufruit seul ou nue-propriété seule), un marché quasi inexistant en pratique. Pour vendre la pleine propriété, il faut donc convaincre l’autre partie, souvent par une négociation familiale ou une contrepartie financière. Cette configuration se rapproche d’une indivision post-successorale classique en termes de blocage possible.

Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

Deux alternatives existent : reporter l’usufruit sur le prix (Marie touche l’usufruit du capital, soit les intérêts) ou conclure un quasi-usufruit (Marie récupère l’intégralité du prix à charge de restitution au décès). Cette dernière option est de plus en plus utilisée et détaillée dans notre analyse de la créance de restitution en succession.

Inconvénients et pièges à éviter avec l’usufruit en succession

Le démembrement successoral crée des tensions qu’on observe régulièrement dans les dossiers traités par Hephata. Les pièges les plus fréquents : la vente immobilisée quand parents et enfants ne s’entendent pas, le financement des travaux importants quand le nu-propriétaire manque de ressources, et la dégradation progressive des rapports familiaux entre celui qui attend de vendre et celui qui refuse de lâcher l’usufruit.

Le blocage de la vente immobilière en cas de désaccord

Piège classique : un enfant nu-propriétaire a besoin de liquidités mais le parent usufruitier refuse la vente, souvent par attachement au logement familial. Aucune procédure ne permet de forcer une vente contre le gré de l’usufruitier, sauf dans des cas exceptionnels de dégradation grave. L’article 815-5-1 du Code civil, qui autorise la vente forcée en indivision à la majorité des deux tiers, ne s’applique pas au démembrement.

Erreur fréquente : croire qu’un jugement suffira à débloquer la situation. En réalité, la seule issue est la négociation, souvent avec un rachat de l’usufruit par les nus-propriétaires.

L’usufruit sur des liquidités : le quasi-usufruit

Lorsque l’usufruit porte sur une somme d’argent ou un compte-titres, il devient un quasi-usufruit (Code civil art. 587) : l’usufruitier peut dépenser librement le capital, mais doit restituer une somme équivalente aux nus-propriétaires à l’extinction. Sans convention écrite chez le notaire pour formaliser cette créance de restitution, la preuve devient très difficile à établir des années plus tard.

Avis tranché : toute succession comportant des liquidités démembrées mérite impérativement une convention de quasi-usufruit signée dans les six mois du décès. Le coût (environ 500 à 1 000 €) est dérisoire face au risque de perte totale de la créance pour les enfants.

Questions fréquentes

Comment se passe une succession avec usufruit ?

Une succession avec usufruit suit quatre étapes. Le notaire dresse d’abord l’inventaire du patrimoine et identifie les héritiers dans les six mois du décès. Le conjoint survivant exerce ensuite son droit d’option (usufruit total ou quart en pleine propriété) prévu à l’article 757 du Code civil. Le notaire calcule les droits de succession selon le barème fiscal de l’article 669 CGI, en valorisant l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Enfin, l’acte de partage ou l’attestation de propriété est publié au service de la publicité foncière. L’usufruit s’éteindra automatiquement au décès de l’usufruitier, sans nouveaux droits pour les nus-propriétaires (CGI art. 1133).

Qui paye les droits de succession en cas d’usufruit ?

Chaque héritier paie des droits sur la valeur de son propre droit. L’usufruitier acquitte les droits sur la valeur de l’usufruit (par exemple 40 % pour un usufruitier de 61 à 70 ans), le nu-propriétaire sur la valeur restante. Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession depuis 2007, quelle que soit la valeur reçue. Les enfants nus-propriétaires bénéficient d’un abattement de 100 000 € chacun (CGI art. 779) et paient uniquement sur la nue-propriété, ce qui allège considérablement la facture. À l’extinction de l’usufruit, aucun droit supplémentaire n’est dû par les nus-propriétaires qui deviennent pleins propriétaires (détail sur le portail officiel).

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

Le principal inconvénient est l’impossibilité de vendre sans l’accord unanime de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Aucune procédure judiciaire ne permet de forcer la vente d’un bien démembré, contrairement à l’indivision classique. Les autres pièges concrets : les conflits sur la répartition des gros travaux (art. 605-606 Code civil), l’inflation qui érode la nue-propriété si l’usufruitier vit très longtemps, la nécessité d’une convention écrite pour le quasi-usufruit sur les liquidités, et la fiscalité pénalisante en cas de revente du bien démembré du vivant de l’usufruitier. L’usufruit reste néanmoins un outil très efficace de transmission lorsque la famille est unie et le patrimoine bien structuré.

Comment se passe la vente d’un bien en usufruit en cas de succession ?

La vente exige l’accord de toutes les parties : usufruitier et nus-propriétaires signent conjointement l’acte. Le prix se répartit soit selon le barème fiscal de l’article 669 CGI (par exemple 40/60 pour un usufruitier de 65 ans), soit selon un accord amiable. Trois options s’offrent aux héritiers : partager le prix immédiatement, reporter l’usufruit sur le prix (l’usufruitier perçoit les revenus du capital placé), ou convenir d’un quasi-usufruit permettant à l’usufruitier de disposer de la totalité du prix contre une créance de restitution à son décès. Cette dernière option offre plus de liberté à l’usufruitier mais nécessite une convention notariée pour sécuriser les droits des enfants.

Peut-on refuser un usufruit reçu en succession ?

Oui, un héritier peut renoncer à la succession dans son ensemble (Code civil art. 804), y compris à l’usufruit qui lui reviendrait. Il ne peut en revanche pas accepter la nue-propriété et refuser l’usufruit, ou inversement, la succession s’accepte ou se refuse en bloc. Le conjoint survivant peut également renoncer à son droit d’option et se contenter des droits légaux minimums. Cette renonciation, formalisée chez le notaire, est irrévocable et doit être mûrement réfléchie car elle peut avoir des conséquences fiscales importantes pour les autres héritiers.

Ce qu’il faut vérifier avant de choisir l’option usufruit

Avant d’opter pour l’usufruit total, faites établir par le notaire une simulation comparative entre les deux options (usufruit total vs quart en pleine propriété). Le choix optimal dépend de trois facteurs : votre âge, la composition du patrimoine (résidence principale, liquidités, biens locatifs), et la relation avec les enfants nus-propriétaires. Si le patrimoine comprend des liquidités importantes, exigez systématiquement une convention de quasi-usufruit signée dans les six mois pour sécuriser la créance de restitution.

Consultez un notaire avant de valider l’option définitive : la décision est irrévocable et engage plusieurs décennies de vie familiale.