Catégorie : FISCALITÉ MH

Défiscaliser les charges liées à la restauration d’un monument historique. Quelles charges sont déductibles au titre de la loi Monuments Historiques ? Quels sont les revenus concernés ? 

Les monuments historiques français sont soumis à un régime fiscal bien particulier qui varie selon la situation de l’immeuble. Les propriétaires de monuments peuvent bénéficier de déductions fiscales de charges engagées mais aussi lorsqu’ils réalisent des travaux sur leur Bien Immobilier. 

La loi Monuments Historiques 2020 propose ainsi aux investisseurs et aux propriétaires une défiscalisation intéressante permettant en contrepartie la rénovation et l’entretien du patrimoine historique.

Ce que vous trouverez dans cet article : 
– Un résumé des principes et conditions régissant la loi Monuments Historiques 
– Les déductions fiscales concernées dans le cadre de cette loi 
– Les modalités des déductions fiscales selon le type et l’usage de MH

Focus sur la loi Monuments Historiques 2020

La loi Monuments Historiques existe depuis 1913. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens patrimoniaux inscrits ou classés au titre des Monuments Historiques. 

La loi Monuments Historiques 2020 propose d’intéressantes opportunités de déductions fiscales pour les propriétaires de biens patrimoniaux qui souhaiteraient entreprendre des travaux de restauration. On peut imputer le montant des travaux des revenus fonciers et professionnels du propriétaire, et ce sans aucune limite. 

Conditions impératives pour prétendre à un régime fiscal particulier

Pour bénéficier d’un régime dérogatoire, il faut remplir certaines conditions :
– Le Bien Immobilier doit être classé, inscrit à l’ISMH, ou détenteur d’un label délivré par la Fondation du Patrimoine en raison d’un caractère historique ou artistique particulier.
– Le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans.
– Le bien ne peut être détenu par une société opaque, c’est-à-dire une société assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
– Le bien ne peut faire l’objet d’une co-propriété, sauf à détenir une autorisation des ministères du budget et de la culture. 

Qui sont les propriétaires concernés par la loi MH 2020 ?

L’investissement Monuments Historiques en 2019 s’adresse plus particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition supérieures. L’impact fiscal étant optimisé pour les revenus situés dans les tranches à 41% et 45% ». 

Les propriétaires peuvent être :
– Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4B, détenant ainsi le Bien en direct. 
– Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, c’est-à-dire lorsque les associés sont membres de la même famille. 
– Les Sociétés constituées par des collectivités publiques. 
– Les SCI non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenant un Bien affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables. Pour les Biens acquis après 2018, il n’est plus nécessaire de faire une demande d’agrément auprès des ministères du budget et de la culture. 

Attention ! Les sociétés à capitaux, soumises à l’IS, sont exclues de cette liste.

En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2020 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

Quels sont les immeubles concernés par la loi MH 2020 ?

Les monuments concernés sont ceux répondant aux critères précités. 

Il faut apporter une nuance quant au temps annuel d’ouverture au public du site. On peut réduire les 50 ou 40 jours du nombre de jours durant lesquels le MH fait l’objet de visites d’enfants ou de scolaires et étudiants (dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d’enseignement). Ces visites doivent avoir lieu entre le 1^er septembre et le 31 août de l’année suivante et doivent accueillir au moins 20 participants à chaque fois. La réduction de jours d’ouverture du site ne peut cependant dépasser dix jours au total. 

Attention ! Tout immeuble construit sur une zone de proximité d’un site classé ne peut pas être éligible à la défiscalisation des MH à moins que cet immeuble ne soit lui-même classé ou inscrit. 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi MH 2020, le Bien ne peut être démoli ou transformé à moins d’en avoir reçu l’autorisation du ministère de la culture. Le propriétaire s’engage également, à ce titre, à conserver son Bien pour une période de 15 ans minimum à compter de son acquisition.

La réduction des charges 

En plus des conditions ci-dessus, les charges inhérentes à la gestion du monument sont déductibles à 100% si le monument est ouvert au public, et à 50% s’il ne l’est pas.  On considère qu’un site est ouvert au public dès lors qu’il est ouvert 50 jours entre avril et septembre (dont 25 jours non ouvrables) ou 40 jours entre juillet et septembre. 

La loi Monuments Historiques 2020 rend déductibles de l’impôt un certain nombre de charges, si elles sont liées aux travaux, à l’entretien ou à la visite du monument historique. Il s’agit des charges concernant : 
– Les frais de publicité
– Les assurances
– La taxe foncière
– Les frais de gestion (rémunération de garde, conciergerie, dépenses d’acquisition de matériel)
– Les frais d’entretien

Contraintes de travaux 

Les travaux doivent aboutir à la restauration des logements Monuments Historiques. C’est au propriétaire de les initier. Un Architecte des Bâtiments de France devra suivre leur qualité. Il revient à une société privée ou à un architecte de réaliser les travaux.  

Les déductions fiscales liées aux travaux effectués sur un MH

En cas de travaux effectués sur un bien immeuble remplissant tous les critères exposés ci-dessus la part du coût des travaux, à la charge du propriétaire, est déductible à 100% de l’impôt sur le revenu à condition que le monument soit ouvert au public.

Si le monument n’est pas ouvert au public mais bénéficie de subventions d’Etat pour les travaux, la part due par le propriétaire est également déductible à 100%. En revanche, si les travaux ne bénéficient pas d’une subvention d’état, cette part est déductible à 50%. 

Les avantages fiscaux concrets de la loi MH 2020

La loi MH présente divers avantages pour les investisseurs. Au-delà de la satisfaction de savoir œuvrer à la protection du patrimoine, la défiscalisation entraînée par la loi n’a aucun plafond, elle entraîne une exonération de tous les droits de succession (lien article Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques) aux conditions habituelles. L’imposition reste classique en cas de plus-value immobilière. 

Cette loi permet donc de déduire de ses impôts le montant des travaux effectués sur un MH. Les différents types de travaux permettant l’éligibilité à ce régime fiscal sont les travaux permettant au bien d’être habitable, les travaux de démolition ainsi que les travaux des murs extérieurs et les travaux de rénovation de la toiture.

Les déductions possibles selon les différents usages du MH 

Les déductions fiscales sont imputables pour partie au revenu global et pour partie au revenu foncier, suivant les conditions suivantes : 

1. L’investissement ne génère aucune recette

Les charges foncières sont déductibles du revenu global, à hauteur de 100% si le MH est ouvert au public, de 50% dans le cas contraire

2. L’investissement génère des recettes mais est inoccupé 

Les charges foncières sont déductibles du revenu foncier. Dans le cas où le bien est loué, elles sont déductibles du revenu global. 

3. L’investissement génère des recettes et est occupé

Les charges foncières relatives à la partie occupée du Bien sont déductibles du revenu global. Celles relatives à la partie inoccupée sont déductibles du revenu foncier. 

Pour aller plus loin 

Protéger un monument – MH ou ISMH ?

Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques

Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques : à quels types d’avantages les propriétaires peuvent prétendre ? Quelles sont les conditions pour les obtenir ?

En France, posséder un monument historique donne droit à certains avantages fiscaux. Ces avantages visent notamment les impôts (IR et ISF) ainsi que les droits de succession et de donation. Il peut s’agir de déduction de charges ou d’exonération.

Ils offrent aux propriétaires des allègements financiers dans divers domaines (travaux, ouverture au public, etc.). Ces avantages répondent à des conditions précises relatives à la nature et à la gestion et l’entretien du bien. On regarde aussi s’il est ouvert ou non au public. La majorité de ces avantages relèvent de la loi Monuments Historiques 2020. 

Attention ! Les règles présentées ci-après sont les dispositions en vigueur en 2019. Elles sont susceptibles d’évoluer à la suite de modifications législatives ou réglementaires. 

Ce que vous trouverez dans cet article : 
– Les conditions de propriété et d’usage d’un MH pour obtenir des avantages fiscaux 
– Les déductions fiscales de charges et travaux pour les MH 
– Les avantages fiscaux liés aux donations ou successions de MH
– L’exonération de l’IFI pour les MH

Tout au long de la lecture, vous pouvez tout savoir sur la loi Monuments Historiques dans le détail. Cet article concerne les propriétaires de monuments protégés. En ce qui concerne les monuments sans protection, l’article sur la fiscalité pour des propriétaires de patrimoine non protégés pourra être utile. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un avantage fiscal ?

Il existe certaines conditions pour bénéficier des avantages fiscaux. Plusieurs typologies de propriétaires peuvent y prétendre : 

Le cas des personnes physiques 

Ces avantages fiscaux concernent tous les contribuables dont le domicile est en France au sens de l’article 4B. Ils doivent posséder ou acquérir un Monument Historique protégé. Il doit donc avoir fait l’objet d’un classement, d’une inscription ou d’une labellisation par la Fondation du Patrimoine.

Le cas des personnes morales 

Si la détention en direct du Bien est nécessaire pour prétendre à des avantages fiscaux, certaines sociétés y ont droit : 
– Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, c’est-à-dire lorsque les associés sont membres de la même famille. Les Sociétés constituées par des collectivités publiques. 
– Les SCI non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenant un Bien affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables. Pour les Biens acquis après 2018, il n’est plus nécessaire de faire une demande d’agrément auprès des ministères du budget et de la culture. 

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La loi exclut de cette liste les sociétés à capitaux, soumises à l’IS

Dans les deux cas, ces propriétaires doivent détenir un immeuble : 
– Classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
– Qui fait partie du patrimoine national grâce au label délivré par la Fondation du patrimoine 
– Non classé mais ouvert au public, à savoir 50 jours par an, dont 25 non ouvrables au cours des mois d’avril à septembre inclus, ou bien 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre. 

Si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), le propriétaire est susceptible de bénéficier de l’exonération de droits de donation et succession.

S’il ne vise qu’une partie isolée et dissociable de l’immeuble (tour, escalier, plafonds d’une salle donnée, etc.), l’administration peut restreindre la déduction des charges aux seuls travaux affectant cette partie.

Les charges foncières (travaux de réparation, assurances, frais de gestion, taxe foncière), quant à elles, sont déductibles à condition que :
– Le propriétaire du monument historique s’engage à conserver l’immeuble pendant 15 ans minimum à compter de son acquisition 
– L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division en copropriété, sauf si cette division a fait l’objet d’une autorisation des ministères du Budget et de la Culture
– Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi MH 2020, il n’est pas possible de démolir le bien ni de le transformer, à moins d’en avoir reçu l’autorisation du ministère de la culture.

Quels sont les différents avantages fiscaux ?  

Il existe plusieurs avantages fiscaux auxquels les propriétaires de MH peuvent prétendre, en fonction de leurs besoins. 

Les déductions fiscales de charges et travaux

Le propriétaire d’un monument qui respecte toutes les conditions précitées, peut imputer sur le total de ses revenus imposables les charges liées à son bien, et notamment : 
– Les travaux 
– Les assurances
– Les frais de gestion 
– La taxe foncière 
– Les frais de publicités et les charges résultant du droit de visite

On déduit donc ces charges soit du revenu foncier global soit du revenu lié au patrimoine, en fonction de l’usage fait du MH. 

A quelles conditions un propriétaire peut-il défiscaliser les charges sur son revenu ? 

1. Lorsqu’il n’y a pas d’ouverture au public

– Si le bien ne génère aucune recette et bénéficie seulement d’un agrément, le propriétaire peut imputer 50% des charges définies ci-dessus.

– Si le bien génère des recettes, par location par exemple, la fraction des charges liées à la partie louée est déduite des recettes totales obtenues.

Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l’ensemble des charges foncières affectant la totalité de l’immeuble.

2. Le cas particulier des monuments ouverts au public 

Si le monument ne génère aucune recette, le propriétaire peut déduire de ses impôts 100% des charges si le bien est classé ou inscrit.

Cependant, si le bien génère des recettes, le propriétaire doit déduire des recettes de visite, les frais correspondants à cette visite (frais de publicité, achat de matériel informatique, salaire des guides, du personnel d’accueil et d’entretien…). Il peut aussi opter pour une déduction forfaitaire de 1 525 euros (2 290 euros si un parc est également ouvert au public). 

Les droits de donation et de succession dans le cadre des MH

Les immeubles classés ou inscrits sont, en principe, exonérés de droits de succession ou de donation, si le classement concerne l’immeuble dans son ensemble. L’exonération s’étend également aux parcs et jardins qui entourent l’immeuble, à condition qu’ils soient aménagés pour la visite. Les meubles peuvent aussi être exonérés s’ils constituent le prolongement historique ou artistique de l’immeuble.

Il existe des conditions supplémentaires à remplir pour obtenir l’exonération : 
– Les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien des meubles.
– L’immeuble doit s’ouvrir au public au moins 80 journées par année (de mai à septembre) ou 60 journées (du 15 juin à fin septembre).

attention

– Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession, sur la base de la valeur des biens, au jour de la rupture de la convention.
– La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de l’exonération donne à son tour l’immeuble, celle-ci est remise en cause sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors d’une seconde exonération.

Si le bénéficiaire de l’exonération décède, l’exonération n’est pas remise en cause, même si ses héritiers n’adhèrent pas à la convention. 

La plus-value en cas de vente 

En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Elle correspond au prix de vente moins le prix de revient (le prix du foncier hors travaux). Elle est fiscalisée à hauteur de 36,02%.

L’exonération de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les MH

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Il concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. 

Sous certaines conditions, les propriétaires de MH peuvent ne pas être redevables de l’IFI. En effet, selon l’amendement adopté le 15 décembre 2017, ce type de biens s’ajoute à la liste des éléments exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière en partie, voire en totalité. Dans ce cas l’exonération équivaut aux ¾ de la valeur imposable du MH. 

Les conditions pour obtenir cette exonération : 

Tout d’abord, le bien doit être classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). Ensuite, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien au moins 15 ans au titre de l’article 156 bis du code général des impôts relatif au régime des monuments historiques). Enfin, le monument doit être affecté à usage commercial ou professionnel ou accueillir des visites payantes. Cette affectation peut d’ailleurs être partielle ou totale. 

Pour aller plus loin : 

– Pour effectuer les démarches (travaux, convention) auprès du ministère du budget