Les normes ERP d’un Monument Historique, un dossier incontournable pour toute ouverture au public.

L’appellation « Établissements Recevant du Public » (ERP) désigne tout bâtiment accueillant des personnes extérieures. Les ERP sont soumis à un certain nombre de normes visant à assurer la sécurité des visiteurs et l’accès à tous les citoyens. En outre, la loi accessibilité du 11 février 2005 rend obligatoire l’accessibilité des monuments historiques voulant s’ouvrir au public. La complexité réside donc dans le fait que la mise en accessibilité du monument et sa préservation peuvent entrer en conflit. Il existe ainsi des dérogations aux normes classiques concernant les monuments historiques. Il est important de se renseigner en amont d’une ouverture au public afin de connaître les règles précises imposées à son monument. Rendre accessible son monument historique peut comporter des contraintes mais cela permet de toucher un public beaucoup plus vaste, pouvant représenter un avantage économique non négligeable en plus du rayonnement auprès de personnes variées. 

Vous trouverez donc dans cet article : 
– En quoi consistent-elles dans le cadre d’un MH ?
– Les dérogations possibles en cas d’incompatibilité avec les spécificités des monuments MH et ISMH

Piscine classée de la Butte aux Cailles (13e arrondissement, Paris)

Monuments historiques et normes ERP, les différents cas de figures possibles

Les MH privés connaissent des situations diverses. Elles accueillent, en effet, des types d’évènements variés et peuvent donc être soumis à des règlementations différentes.

Certains sites sont ouverts au public toute l’année, ils se doivent donc d’être classés ERP. D’autres ouvrent occasionnellement pour un concert, une réunion ou une exposition, l’ERP n’est alors pas nécessaire, mais une autorisation doit être demandée aux autorités compétentes. Quel que soit le cas, une capacité d’accueil maximale est fixée par les services compétents. 

Le cas des MH « ERP » accueillant plus de 200 personnes

Important : Les jauges sont calculées sur une base d’1 par personne sur l’espace dédié au public. Une salle de 30 m² dans un château n’équivaut pas forcément à une jauge de 30 personnes pour cette salle. Il faut donc prendre en compte la surface où le public a le droit de déambuler et retirer les espaces dédiés au mobilier. 

Les sites devant répondre aux normes ERP se doivent d’assurer l’accessibilité et la prévention incendie. Ils doivent donc remplir un cahier des charges précis dont voici les grandes lignes : 

L’accessibilité

D’après la loi accessibilité de 2005, l’entrée et le cheminement extérieur doivent être accessibles pour tous. En cas de hauteur à franchir, une rampe d’accès PMR (personne à mobilité réduite) doit être installée. Les équipements d’accueil (comptoir principalement) doivent être accessibles par une personne en fauteuil roulant. Le cheminement intérieur du bâtiment doit également pouvoir permettre la mobilité (passage et demi-tour) d’un fauteuil roulant (largeur de portes, couloirs, salles).

En outre, les portes et baies vitrées doivent être signalées à l’intérieur mais aussi à l’extérieur pour les personnes malvoyantes. Par ailleurs, les escaliers doivent être accessibles sans danger pour les personnes malvoyantes notamment grâce à l’installation de bandes podotactiles et d’une rampe d’escalier. Un sanitaire au minimum doit être adapté aux PMR et une place de stationnement minimum doit être proposée à proximité immédiate du monument. 

La prévention sécurité

Pour la prévention sécurité, il faut :
Disposer d’un espace extérieur libre permettant l’évacuation du public ainsi que l’accès et la mise en service des moyens de secours.
– Aménager et répartir les sorties en prévoyant des sas d’attente sécurisés.
– Prévoir un éclairage électrique ainsi qu’un éclairage de sécurité.
– Vérifier le bon fonctionnement des ascenseurs, dispositifs électriques, ventilation, chauffage et gaz.
– Être doté de dispositifs d’alarmes.
Installer des extincteurs (qui seront entretenus régulièrement par une entreprise spécialisée).
– Disposer d’un réseau anti-vol (serrures, portails, alarmes, vidéo-surveillance).
– Tenir un registre de sécurité comportant le descriptif des installations techniques, les dates de vérification par un technicien, les dates de passage de la commission de sécurité, les modifications d’installations techniques, les exercices d’évacuation effectués, les déclenchements d’alarmes.

L’ascenseur de la pyramide du Louvre (Paris)

Le cas des MH « ERP » accueillant moins de 200 personnes

Dans le cadre d’un monument ayant une jauge de 200 personnes maximum, les consignes d’accessibilité sont les mêmes. Celles de sécurités sont en revanche allégées : 
– Prévoir un extincteur par niveau.
Avoir des issues de secours.
Disposer d’un signal d’alerte audible par tous.
– Mettre en vue un plan du bâtiment pour faciliter l’action des secours.
– Afficher, bien en vue, les consignes de sécurité (numéro d’appel des pompiers, adresse du centre de secours le plus proche, dispositions immédiates à prendre en cas de sinistre).
– Tenir un registre de sécurité comportant le descriptif des installations techniques, les dates de vérification par un technicien, les dates de passage de la commission de sécurité, les modifications d’installations techniques, les exercices d’évacuation effectués ainsi que les déclenchements d’alarmes.

Attention 

Lors d’une ouverture au public, le dossier de sécurité et d’accessibilité doit impérativement être présenté à la mairie et validé par ses soins. Dans le cadre de l’ouverture au public d’un MH, le dossier doit être accompagné de l’attestation du maître d’ouvrage et du bureau de contrôle ainsi que du rapport de vérification réglementaire après travaux. Il est d’ailleurs fortement conseillé de s’appuyer sur l‘aide d’un bureau d’étude ou d’un architecte pour constituer le dossier de demande

Le cas des MH ouverts ponctuellement

Lorsqu’un monument est habituellement fermé au public mais ouvert ponctuellement à l’occasion d’un évènement, festival ou concert par exemple, le propriétaire doit d’abord effectuer une demande d’autorisation en mairie entre 5 mois et 6 semaines avant l’événement (selon l’importance et la taille de l’événement). Ensuite, il est nécessaire qu’il fournisse un dossier de sécurité listant l’organisation du festival ou de l’événement, la jauge, les accès, les plans mais aussi les certificats de conformité des installations électriques. Un dossier de sécurité est également nécessaire en cas d’installation de chapiteaux, tentes ou gradins. Enfin, il faut qu’il prenne des dispositions auprès de son assureur afin que sa responsabilité civile couvre tout éventuel préjudice causé au public. 

D’un point de vue pratique, le propriétaire doit ensuite se soumettre aux règles de sécurité et d’accessibilité présentées plus haut. S’il s’agit d’un événement accueillant moins de 20 personnes, le propriétaire doit uniquement veiller à la conformité des installations électriques et à la possibilité d’évacuer rapidement le public. Il n’y a donc aucune autre contrainte. 

Conseil 

D’ailleurs, dans le cadre d’un festival, faire appel à des bénévoles pour gérer la sécurité peut être une excellente idée. Cela permet d’assurer la présence de personnes opérationnelles toute la journée qui pourront ainsi aider à une potentielle évacuation. En outre, si l’événement peut présenter un danger (incendie, chutes, etc.), il ne faut pas oublier de prévenir la caserne de pompier la plus proche. 

Les dérogations apportées aux Monuments historiques : quelles sont-elles et comment les obtenir ?

Les règles d’accessibilité et de sécurité énoncées ci-dessus sont parfois incompatibles avec les spécificités d’un MH. Dans certains cas en effet, les sites classés monuments historiques peuvent bénéficier de dérogations à la règle théorique. 

En outre, ces dérogations peuvent s’appliquer quand :
L’accessibilité à tous est impossible techniquement. Exemple : un parcours de visite qui traverse nécessairement une ouverture ne permettant pas à un fauteuil roulant ou à une poussette de passer.
La mise en accessibilité ou la consigne sécuritaire va à l’encontre de la préservation architecturale du lieu. Exemple n°1 : la seule solution d’accès aux PMR serait l’installation d’un ascenseur extérieur qui défigurerait la façade. Exemple n°2 : l’installation d’un escalier de secours extérieur, habituellement demandée, défigurerait l’esthétique architecturale de la façade. 
La disproportion s’avère flagrante entre les travaux mis en œuvre et leurs conséquences. Exemple : le coût des travaux entrepris risquerait d’être fatal à la viabilité économique du site. 

Attention 

Dérogation ne signifie pas exonération des obligations. En effet, les dérogations sont toujours partielles et doivent être compensées. Exemple 1 : un site ne permettant pas l’installation d’un ascenseur empêchera donc aux PMR de monter à l’étage. En compensation, le site peut créer un film de présentation ou une tablette présentant les parties non accessibles salle par salle, ou même, mettre au point un dispositif de réalité virtuelle. Exemple 2 : En matière de sécurité incendie, un MH peut ne pas répondre aux normes demandées pour les matériaux de construction et prend donc des risques quant au comportement du bâtiment au feu. En contrepartie, le site pourra alors mettre en place davantage de moyens d’évacuation.

Les dérogations s’obtiennent suite à une procédure précise. Elles peuvent être délivrées par le représentant de l’Etat dans le département selon l’article CCH R111-19-10. La demande doit être accompagnée de l’avis d’un architecte des bâtiments de France.  

Il existe plusieurs formulaires, selon le cas de figure, pour effectuer une demande de dérogation : 
Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP
Dossier simplifié de demande de mise aux normes accessibilité
Dossier spécifique de conformité pour les travaux soumis à permis de construire

Récapitulatif des normes 

Cette liste reste soumise à l’avis de l’ABF qui, pour tous travaux d’accessibilité ou de sécurité, peut s’opposer à l’application des normes. 

Jauge – de 20 personnesJauge de 21 à 200 personnesJauge + de 200 personnes
Normes Accessibilité
Accessibilité de l’entrée
Adaptation de l’équipement d’accueil
Adaptation du cheminement intérieur
Sécurisation des baies vitrées
Sécurisation des escaliers
Accessibilité des sanitaires
Stationnement désigné PMR
Normes Sécurité/Prévention
Définition d’un espace d’évacuation
Répartition des sorties de secours et des SAS
Installation d’un éclairage sécurisé
Installer un dispositif d’alarmes
Installer des extincteurs
Vérification fréquente des dispositifs électriques
Assurer un réseau anti-vol
Tenir un registre de sécurité
Mettre en vue le plan du bâtiment
Afficher les consignes de sécurité
✱ Concerné 

Pour aller plus loin : 

Tout savoir sur l’accessibilité des ERP 

La prévention incendie dans les ERP

Pour calculer sa jauge d’accueil

Notre article sur la réalité virtuelle, une alternative à l’accès PMR

Concept marketing château privé Hephata

Concept marketing château privé Hephata

Hephata a accompagné les acquéreurs d’un château, situé sur le territoire de la Somme, pour créer un concept marketing adapté à projet.

Les points communs du territoire, des propriétaires et de cette ancienne forteresse, sont leur ancrage local, une force qui repose sur :
Un site accessible et visible, situé au cœur de son village et connu par les habitants locaux.
Des porteurs de projets dynamiques, implantés et visibles localement, qui ont l’expérience du travail partagé ;
Un territoire marqué par la stabilité : une terre d’installation et de cultures, plus qu’une terre touristique.

La création d’un concept marketing cohérent, car adapté au projet existant, a reposé sur : la capacité du lieu à s’adapter ; celle des porteurs de projets à être créatifs et novateurs en termes de produit proposé et de service apporté au territoire ; et le mode de gestion des espaces.

D’abord, le lieu est constitué d’un ensemble de bâtiments diversifiés marqué par différentes époques et destinations. Ensuite, les porteurs de projet – entrepreneurs par ailleurs – ont une forte propension à inventer, oser entreprendre et créer du lien. Enfin, le projet s’inscrit sur un territoire naturel et travaille sa biodiversité tout en valorisant la beauté de la nature.

Adapter un concept marketing à un projet existant autour d’un château a nécessité de s’accorder en amont sur la teneur du projet lui-même.

camping-chateau-bretagne

camping-chateau-bretagne

Pour restaurer un château historique en activité, Hephata souhaite profiter des activités et infrastructures déjà développées sur place. Le projet cible la restauration des terrasses du château et l’installation de jardins à l’italienne.

Le domaine se situe sur un territoire authentique qui bénéficie d’un climat particulièrement doux. Ce climat permet de faire pousser tous types de plantes, y compris des palmiers. Le rapprochement de Paris en train favorise une nouvelle dynamique économique et touristique. Par ailleurs, le port de Roscoff facilite la présence du tourisme anglais.

Le domaine dispose déjà d’une équipe complète. C’est la famille propriétaire qui gère le lieu qu’elle occupe d’ailleurs à temps-plein. Elle est accompagnée d’un jardinier-paysagiste. Son entourage bénéficie d’acteurs bien implantés localement (distributeurs, exploitants, associations, acteurs publics, etc). Cette équipe lui permet donc de gérer facilement un domaine aux multiples activités : golf, hébergement autour d’un camping 5 étoiles, locations de salles, location d’équipement, restauration.

La propriétés et ses activités disposent d’une image « haut-de-gamme » grâce à des atouts qui les différencient. Ils offrent à la fois un cadre verdoyant exceptionnel et une histoire familiale riche qui remonte à plusieurs siècles. Enfin, le lieux dispose d’une infrastructure solide (Camping 5* avec centre aquatique et golf, une salle de réception aux normes ERP).

Restaurer le château historique sans compromettre son activité implique un accompagnement dans les maîtrises d’oeuvre et d’ouvrages gérées par les propriétaires. La recherche active de financements vient appuyer la démarche. L’idée est d’impliquer et de sensibiliser les publics dans la démarche de restauration et notamment de les faire participer au développement de nouvelles activités dans les jardins.

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ? Hephata a réalisé une étude auprès d’une vingtaine d’enfants et petits-enfants de propriétaires de monument d’exception.

L’important à retenir dans cet article :

 L’étude en cours révèle ses premiers résultats mais ce sondage n’est pas encore représentatif. Néanmoins, il offre une première vision de l’appréhension du patrimoine par les enfants et des problématiques soulevées.

Quel âge avez-vous ?

Dans quelle tranche d’âge sont vos parents ?

Vos 5 raisons de « reprendre » la maison ?

La raison n°1 est le rôle de la transmission et de l’histoire : Faire perdurer ce patrimoine, le transmettre aux générations d’après, la sauvegarde, la transmission depuis l’origine.
Ensuite, en deuxième position vient l’attachement personnel : Sentiment, souvenirs, fierté. Puis vient le tour de la situation et du cadre de vie : Emplacement, esthétique, calme, taille, état, adaptée aux enfants et aux réunions familiales.
Les projets économiques et la valeur immobilière arrivent en quatrième position : faire vivre le lieu. Enfin la cinquième raison est le devoir familial.

Vos 5 raisons de ne pas « reprendre » la maison ?

La première réponse est le manque de moyens financiers c’est à dire d’investissement lié à la reprise, aux entretiens, impôts et charges régulières, travaux lourds.

Ensuite vient la question de la complexité liée à la reprise. En effet beaucoup de difficultés proviennent des indivisions, de la gestion entre frères et sœurs ou encore de la cohabitation des générations difficiles.

Puis vient le  manque de temps et le choix de vie difficile que cela implique de reprendre un château. Car il faut être disponible en permanence. La gestion à distance est complexe et la vie à l’étranger impossible.

En outre, un manque d’attrait pour la maison (moi et/ou la génération suivante) peut empêcher une reprise. Aujourd’hui la préférence pour la ville est visible. Habiter dans un château fait craindre le manque de relations dans la région, la difficulté d’accès.

Enfin, beaucoup d’enfants et petits-enfants ont peur du manque de compétence et du peu d’innovation possible : maison familiale engendre « blocages », manque de connaissances.

Avez-vous la claire vision de la façon dont ce patrimoine est géré (activités, chantiers, revenus, dépenses, personnes impliquées autour de cette propriété…) ?

Avez-vous la claire vision du périmètre délimitant votre propriété (bâtiments, parcelles environnantes) ?

Si vous héritez, là, maintenant, quelles sont vos premières 5 actions ?

Dans l’ordre d’apparition :

– (Re-)découvrir l’environnement naturel / cartographier les espaces existants
– Faire un état des lieux des bâtiments / Estimer les travaux pour une remise en état
– Identifier un repreneur parmi les enfants ou ailleurs
– Estimer la maison
– Identifier les spécificités de la maison et du territoire
– Trouver un moyen de valoriser la maison par l’activité économique autre que la visite
– Régler les détails pratiques avec les notaires
– Gérer l’évolution professionnelle du gardien
– Ouvrir au public
– Sensibiliser les habitants du/des villages alentours pour préserver ensemble le patrimoine de la commune
– Rendre la maison rentable par l’exploitation (forêts, champs…)
– Faire un bilan financier des grands travaux et un business plan à 3, 5 10, 20 ans avec des solutions adaptées pour être à l’équilibre

Qu’est-ce qui vous aiderait à réaliser rapidement ces 5 actions (personnes ou choses) ?

Dans l’ordre d’apparition :

– Trouver des personnes qui pourraient habiter sur place
– Parler avec des propriétaires comme la famille Guyot pour comprendre comment ils ont fait
– Lire des méthodes, des techniques, des études de marché concernant ma gestion (financement, juridique, chantier, développement d’activité, optimisation des espaces)
– Rencontrer un entrepreneur ou un gestionnaire d’activités
– Avoir accès à des experts (notaires, avocat, fiscaliste, conseiller en patrimoine…)
– Utiliser des outils pratiques (tableaux de bord, suivi de trésorerie, états des lieux…)
– Lire de la documentation sur ma propriété (cadastres, dossiers, archives…)

Hériter d’un monument historique : charge ou opportunité ? Savez-vous répondre à cette question ?

L’important à retenir dans cet article :

 « L’intérêt patrimonial d’un bien s’évalue en examinant un ensemble de critères historiques, artistiques, scientifiques et techniques. Les notions de rareté, d’exemplarité et d’intégrité des biens sont prises en compte. »

Tout ce qui va suivre est régit par la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques.

 Que peut-on protéger ?

Les constructions ou parties de constructions, objets, vestiges archéologiques et terrains renfermant des vestiges dont la conservation présente une ressource historique et/ou artistique d’intérêt public.

Deux niveaux de protection : 

• Inscription sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, lorsque le monument présente un intérêt suffisant pour en justifier la préservation
• Classement au titre des Monuments Historiques, pour les monuments ou parties de monuments dont la conservation présente un intérêt certain pour l’histoire.


Démarche à suivre




Pourquoi protéger ? Quels sont les avantages fiscaux ?

Si votre demeure peut potentiellement être classée, c’est qu’elle témoigne en totalité ou en partie, d’une période et de son histoire. Son aspect doit donc être conservé et préservé en l’état. La protection d’une construction assure donc sa pérennité et garantit sa conservation.

En tant que propriétaire d’un bâtiment protégé, vous bénéficierez de déductions fiscales (ne concernent que les parties classées ou inscrites) : 

Déduction du revenu foncier ou du revenu global des charges liées à sa propriété :
– 100 % de la part à sa charge des travaux effectués sur le monument s’ils sont subventionnés
– 100 % des autres charges si le monument est ouvert à la visite (y compris les frais résultants de l’ouverture du monument à la visite).
– 50 % des autres charges si le monument n’est pas ouvert à la visite.

Déduction du revenu global, si l’immeuble ne procure pas de recettes imposables :
– 100 % de la part à la charge du propriétaire sur les travaux de réparation ou d’entretien effectués sur le monument, si ces travaux sont subventionnés ou exécutés par l’administration des affaires culturelles.
– 100 % des autres charges foncières si le monument est ouvert à la visite (y compris les frais d’ouverture au public).
– 50 % des autres charges foncières si le monument n’est pas ouvert au public.

Déduction du revenu foncier pour leur montant réel des primes d’assurance ainsi que des frais de promotion et de publicité afférents au monument s’il est ouvert au public et procure des recettes imposables.

Exonération totale des droits de mutation à titre gratuit (succession et donation), subordonnée à la passation d’une convention-type entre l’Etat et les héritiers. 
Cette convention comporte un certain nombre d’engagements : ouverture au public du monument, entretien des objets et éléments de décor qui y sont conservés, maintien et présentation de ces objets à la visite, mise à la disposition gratuite pour des manifestations publiques à caractère culturel et éducatif compatible avec le caractère du monument.
Sont considérés comme ouverts à la visite au sens du code général des impôts les immeubles où le public est admis à visiter au moins 50 jours dont 25 jours fériés d’avril à septembre inclus ou 40 jours de juillet à septembre inclus.

Les dispositions fiscales suivantes peuvent être appliquées à des immeubles non protégés mais qui appartiennent au patrimoine national et font l’objet d’un agrément spécial délivré par le ministre du budget :

Déduction du revenu foncier ou du revenu global de 50 % des charges liées à la propriété si l’immeuble est ouvert au public.


Quelles sont les contraintes ?

L’immeuble classé
• Ne peut être détruit, déplacé ou modifié, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans l’accord préalable de la DRAC. 
• Les travaux autorisés s’effectuent sous la surveillance de son administration. 
• Aucune construction neuve ne peut être adossée à un immeuble classé sans une autorisation spéciale du ministre chargé de la Culture. 
• Les immeubles classés sont imprescriptibles.
• L’immeuble classé ne peut être cédé sans que le ministère chargé de la Culture en soit informé, il ne peut s’acquérir par prescription et ne peut être exproprié sans que le ministère ait été consulté.
• Toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment classé doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France (voir notre article sur le sujet pour en savoir plus).

L’immeuble inscrit
• Ne peut être détruit, même partiellement, sans l’accord du ministre chargé de la Culture. 
• Ne peut être modifié, même en partie, ni être l’objet d’un travail de restauration ou de réparation, sans que le ministère chargé de la culture (DRAC) en soit informé quatre mois auparavant. La DRAC ne peut s’opposer à ces travaux qu’en engageant une procédure de classement. 
• Toute modification effectuée dans le champ de visibilité d’un bâtiment inscrit doit obtenir l’accord de l’architecte des bâtiments de France (voir notre article sur le sujet pour en savoir plus).

Pour aller plus loin :

 • Faites votre demande auprès de la Direction Générale des Affaires Culturelle (DRAC) de votre région ici : http://www.culturecommunication.gouv.fr/Regions 

• Source : http://www.culture.gouv.fr/culture/organisation/dapa/procedures.pdf 

• Défiscalisation loi Monuments Historiques : https://www.defiscalisation-monuments-historiques.info/ 

Les règles des abords de monuments historiques : Hephata vous aide à y voir plus clair !

L’important à retenir dans cet article :

 o Les cas d’application concrets de la législation sur les travaux aux abords des monuments historiques et les règles appliquées.
o Les dérogations nécessaires avec les démarches à faire et les personnes à qui il faut alors s’adresser.

1. La protection des abords des monuments historiques : la régle

Un monument historique, classé ou inscrit, protégé bénéficie également d’une extension de protection pour ses abords, autrement dit à son environnement.


Depuis la loi LCAP de juillet 2016 (Loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine), la protection autour des monuments historiques est délimitée au cas par cas pour les périmètres de droit commun. En outre, c’est l’architecte des bâtiments de France qui détermine la zone protégée selon un ensemble cohérent telle que le mentionnent les dispositions de l’article L. 621-30 et s. du Code du patrimoine, issues de l’article 75 de la loi CAP.

Concernant le périmètre par exception, il s’étend aux bâtiments proches et ce jusque dans un rayon de 500 mètres autour du bâtiment classé ou inscrit. 

Autrement dit, toutes les constructions situées dans le rayon de protection sont soumises à des règles très spécifiques. Notamment pour ce qui concerne l’aspect extérieur des constructions. La loi CAP est venue modifier certaines règles concernant les documents à produire.

2. La procédure

Les travaux, dit aux abords d’un monument historique, sont dans certains cas soumis à une autorisation d’urbanisme.


Règle : la loi prévoit une obligation de demande d’autorisation d’urbanisme pour des travaux réalisés dans les « abords ». Il vous faudra alors une dérogation au périmètre protégé, que seul l’architecte des Bâtiments de France (ABF) peut décider.

Que faut-il inclure dans les « abords » ?
– Immeuble en contact avec un bâtiment classé (en élévation, en sol, ou en sous-sol). 
– Immeuble qui forme un ensemble cohérent avec un monument historique ou qui contribue à sa conservation ou à sa mise en valeur.
– Partie non protégée d’un immeuble partiellement classé.
– Immeuble situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit et situé à moins de 500 m du monument.
– Immeuble situé dans un périmètre de protection adapté ou modifié, devenu périmètre délimité.

Quels types de travaux sont visés par l’autorisation de l’ABF ?
– Permis de construire en cas de changement de destination du local ou d’ajout de surface de plus de 20 m² et permis de démolir en cas de démolition
– Permis d’aménager si les travaux nécessitent une opération d’affouillement (creusement) et/ou de surélévation du sol de plus de 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²)
– Déclaration préalable, au titre du code de l’urbanisme, si les travaux créent entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol
– Autorisation préalable si les travaux modifient l’aspect extérieur du bâtiment

3. A qui s’adresser? Quels sont les délais? 

La demande doit s’effectuer auprès de la mairie de votre commune. Elle est identique aux autres demandes de constructions. Le changement est l’aval de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). C’est donc lui qui donnera ou non la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable.

Par ailleurs, les travaux qui ne sont pas soumis à un permis ou à une déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme sont soumis à autorisation du préfet de département, au titre du code du patrimoine, rendue après avis de l’ABF. La demande doit d’ailleurs être adressée en 3 exemplaires à la mairie.

Les délais d’instruction des dossiers de demande d’autorisation de travaux sont de :
– deux mois pour les déclarations préalables 
– trois mois pour les permis de démolir et les permis de construire pour une maison individuelle 
– quatre mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager

Le délai à disposition de l’ABF pour donner son accord est d’un mois pour les déclarations préalables. Le délai est de deux mois pour tous les permis.

4. Pendant les travaux…

Une fois accordée, l’autorisation d’urbanisme doit être affichée de manière visible pendant toute la durée du chantier ainsi que le nom de l’architecte, auteur du projet architectural.
En outre, le choix de l’architecte chargé des travaux appartient au seul propriétaire.
Les travaux doivent faire l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à adresser à la mairie avant le début du chantier.


Attention : toutes modifications, de la nature et/ou de l’importance des travaux, doit faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation.

Pour aller plus loin : 

Site officiel
Documents à apporter dans le cadre de l’obtention des permis d’aménager le périmètre contenu dans les abords d’un monument historique
Texte relatif à la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, dite « loi CAP », complétée notamment par le décret n° 2017-456 du 29 mars 2017 sur LégiFrance
Site de Olivier Curt, architecte des bâtiments de France en Côte-d’Or

Chauffage et écologie : comment se chauffer efficacement dans un château ? Voilà quelques pistes de réflexion.

L’important à retenir dans cet article :

 o Une connaissance plus large des solutions de chauffage existantes, des méthodes classiques jusqu’aux méthodes novatrices
o Des tableaux comparatifs des différentes solutions en fonction de critères variés (prix d’installation, efficacité énergétique, impacts écologiques…)

Contexte

Le chauffage représente un problème récurrent et pourtant indispensable à traiter. Lorsque l’on parle de chauffage, il est évident qu’il est avant tout question de confort. Mais pas seulement puisque le chauffage est aussi un enjeu majeur pour l’entretien de sa propriété. Une maison non chauffée est une maison qui va se dégrader car l’humidité ne va cesser d’augmenter.

Il y a bien entendu le classique et chaleureux feu de cheminée, mais niveau performance on a mieux à vous proposer. 
Depuis quelques années, le prix des énergies ne cesse d’augmenter et plus la demeure est grande et ancienne, plus le chauffage peut devenir un réel problème. Cependant les innovations se multiplient.

Notre méthode de recherche concernant les infrastructures de chauffage

Pour obtenir les renseignements nécessaires à la réalisation de cet article, nous avons consulté près d’une vingtaine de sites spécialisés autour du chauffage. Nous avons remarqué la rareté des études consacrées aux problématiques du chauffage des vieilles demeures. Ainsi, volontairement, nous avons retenu les chiffres représentatifs des maisons des années 80 et nous les avons rapprochés des chauffages utilisés dans les grandes surfaces et les entrepôts. Les chiffres qui vous sont donnés sont donc à relativiser.  

Allier chauffage et esthétique

Il est important de souligner la différence entre le système de chauffage et les émetteurs de chaleur. Le système de chauffage produit la chaleur, tandis que les émetteurs de chaleur la transmettent. Autrement dit, les émetteurs de chaleur sont la partie visible du système. Il peut s’agir de radiateurs, de planchers chauffants, de poêles, de cheminées, ou bien même de plinthes chauffantes. 
La société française Ecomatic, rencontré à l’occasion de la 23ème édition du Salon International du Patrimoine, a repensé le système de chauffage par plinthes. Ils ont adapté ce système qui existe depuis près de 40 ans au Canada, pour allier esthétique et performance. Cette offre s’adapte aussi bien aux systèmes fonctionnant à l’eau chaude qu’aux systèmes électriques.

Avoir une bonne isolation thermique

L’isolation est un point essentiel à prendre en compte lorsque l’on s’intéresse au chauffage de sa demeure. Un chauffage sans une bonne isolation perd grandement en efficacité. L’isolation passe essentiellement par tout ce qui est ouvertures, que ce soit fenêtres ou portes, par les murs, mais aussi, et surtout par les combles. Selon l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie, 30% des pertes thermiques passent par le toit, et 25% passeraient par les murs. 
N’hésitez pas à vous référer à notre article sur l’isolation pour en savoir plus.

Les petits plus pour compléter les infrastructures principales

Quelques fois, il se peut que la source principale de chauffage ne suffise pas. Cette insuffisance peut soit venir d’un système qui nécessite ce genre de compléments – notamment lorsque l’on se tourne vers les sources d’énergies naturelles et encore en voie de développement – soit d’un besoin occasionnel pour une raison précise, comme une grande réception ou l’accueil d’hôtes par exemple. 
On parle alors de chauffage d’appoint. Il peut se faire à l’aide de poêles, de cheminées, de radiateurs électriques, et autres méthodes qui pourraient apporter quelques degrés en plus dans une pièce.
Ces chauffages complémentaires ont l’avantage d’être mobiles et variés. La taille, la forme, le design et le prix varie en fonction de la technologie et de la puissance.
Il existe des chauffages d’appoint autonomes qui permettent d’avoir une source secondaire de chauffage en cas de coupure de courant
Pour bien calculer la puissance du chauffage d’appoint nécessaire, il faut prévoir 100 watts par m² de surface au sol (0,1 kW par m²). 

Croiser les méthodes pour durer

Pour un chauffage et un rendement optimal, il ne faut pas hésiter à croiser différentes méthodes
Il faut néanmoins prendre conscience que lorsque l’on construisait un château ou une grande demeure, on voyait à long terme. Ces constructions étaient faites pour durer et pour s’inscrire dans le temps. Aujourd’hui il faut entrer dans cette même logique de durabilité si l’on veut respecter l’esprit de la demeure tout en restant respectueux de son histoire. 
Ainsi les clés vous ouvriront de nouvelles perspectives d’avenir…

Pour aller plus loin :

 Un exemple à suivre
Chauffage à granulés de l’abbaye de Fontevraud

Sources :  
– Site spécialisé 
– Centre commercial utilisant la géothermie
– Chauffage d’appoint

L’important à retenir dans cet article :

 o Les bases d’une bonne connexion internet dans un château
o Les différents moyens de créer son propre réseau internet quand on est dans une « zone blanche »
o Comment avoir internet partout chez soi quand on habite dans un 1000 m² ou quand les murs sont trop épais

Les avantages d’internet

Si vous lisez cet article, c’est que vous avez déjà accès à internet, mais peut être que votre réseau ne vous convient pas et que vous souhaitez l’améliorer.

Internet est aujourd’hui un outil indispensable pour se relier au reste du monde. Même les plus réticents d’entre vous ont surement déjà cédé. Mais n’y voyez pas là un mal. Bien au contraire, acteur du patrimoine que vous êtes, il est grand temps de faire évoluer le domaine.
Avoir accès à internet, c’est ouvrir de nouvelles portes et de nouvelles perspectives d’avenir. Grâce à cet outil, vous aller pouvoir mieux vous faire connaitre et peut être mieux rentabiliser vos investissements si vous décidez d’ouvrir votre propriété au public. Par ailleurs, ce n’est plus « un petit un plus » pour vos visiteurs, mais bien « un indispensable » – à quelques exceptions près.

Ce qu’il faut savoir sur l’accès internet

Si le réseau n’arrive pas jusque chez vous, peut-être que vous êtes néanmoins éligibles à la fibre optique ; n’hésitez pas à contacter votre opérateur réseau qui saura vous conseiller. 
Attention, les opérateurs facturent les tirages de ligne au-delà d’un certain métrage…
Sachez par ailleurs que le premier ministre Edouard Philippe a annoncé vouloir déployer le très haut débit dans l’ensemble des zones blanches de l’Hexagone avant 2022. Une somme de 150€ serait versée au 1,5 million de foyers isolés pour qu’ils puissent se raccorder à la fibre d’ici à la fin du quinquennat. 

Avoir internet haut-débit, même en zone blanche : créer son propre réseau

Une zone blanche est considérée comme telle à partir du moment où il n’y a pas d’ADSL (Asymmetric Digital Subscriber Line).
L’ADSL permet par exemple d’utiliser une ligne téléphonique pour transmettre et recevoir des données numériques autrement que par le service téléphonique traditionnel, c’est-à-dire analogique. Cela permet d’avoir accès au haut-débit.
Mais comment rendre cela possible ? En créant son propre réseau internet grâce à un système de relais et d’émetteurs/récepteurs Wifi
Des exemples de tels réseaux existent déjà et font leurs preuves. Je vous invite à lire l’article « Un particulier a trouvé une solution contre les zones blanches en Dordogne », où il est expliqué comment un habitant a permis à une quinzaine de foyers mal connectés de recevoir le haut-débit.
Ce qu’a fait cette personne retraitée se rapproche d’ailleurs de la technologie WiMax qui transmet les données sans fil, sur un rayon d’une douzaine de kilomètres, à partir d’une antenne-relais reliée à un réseau de fibre optique.

Les relais internet à l’intérieur de la maison

Il est très probable que la Wifi ne parvienne pas à couvrir la totalité de votre logement, ou bien même une partie désirée de votre logement. Cela est dû à une distance trop grande ou à des murs trop épais. Pour remédier à cela, il existe divers relais internet :
Partage de connexion : lorsque je capte le réseau téléphonique portable.
Aujourd’hui, votre téléphone portable peut servir de box à lui tout seul. Cela est possible grâce à l’outil « partage de connexion ». Le partage de connexion va puiser dans votre forfait internet mobile et va le partager grâce au réseau sans fil, Wifi ou Bluetooth.
Tous les appareils à proximité de votre téléphone pourront ainsi bénéficier de la connexion.
Cet outil est d’autant plus intéressant car les forfaits internet ne cessent d’augmenter – jusqu’à 100 Go / mois, soit 417 heures de vidéos en qualité moyenne (480p) pour donner un ordre d’idée.

Répéteurs : les boitiers qui étendent votre couverture réseau sans fil
Il existe des répéteurs qui passent par le réseau électrique domestique. Pour les utiliser, il faut donc bien faire attention que les pièces que vous souhaitez relier soient sur le même réseau.
Il en existe d’autres qui passent par le réseau Wifi déjà existant. C’est-à-dire qu’ils vont capter le signal déjà existant et le relayer dans un certain périmètre. Il faut donc impérativement s’assurer que le répéteur est bien dans le périmètre d’action du routeur. Ce genre de relai coûte entre 50 et 100€. 
Grâce à un relayeur antenne directionnel, vous pouvez par exemple vous servir de ces bornes d’accès sans fil pour propager votre réseau wifi dans votre jardin.
Ou même pourquoi pas, si vous avez un voisin pas trop éloigné, vous arranger avec lui pour n’utiliser qu’un abonnement internet pour deux maisons.

Ils sont trouvables dans tous les grands magasins liés au domaine (Fnac, Darty…), ou chez votre opérateur. Leur prix varie en moyenne entre 50 et 200 €.

Commutateurs / Switch : améliorer votre débit internet en le répartissant mieux. Il dirige le trafic dans la bonne direction.
Il s’agit d’un boitier disposant de plusieurs ports Ethernet qui permettent ainsi de multiplier les connexions internet. C’est une sorte de multiprise internet
Mais sa fonction première consiste en la répartition équitable du débit selon la demande.
Le commutateur peut également servir en tant que rallonge et c’est cela qui nous intéresse. Pour cela, on le relie au routeur principal grâce à des rallonges spécifiques que vous pouvez trouver un peu partout, ou grâce à des câbles RJ45, utilisés couramment pour les connexions Ethernet et pour les connecteurs téléphoniques. 

Les commutateurs sont trouvables aux mêmes endroits que les répéteurs. Le prix varie entre 20 et 50 € en moyenne. En revanche, si vous ne souhaitez pas voir des câbles se balader chez vous, je vous conseille plutôt la méthode précédente.

Conclusion

Que ce soit pour votre confort personnel, familial, ou dans un but économique dans l’optique d’ouvrir votre domaine au public, internet est devenu une préoccupation de premier ordre. Tant son accès que la qualité de son réseau sont des facteurs importants que l’on cherche constamment à améliorer. 
Pour les voyageurs, l’expérience numérique prend de plus en plus d’ampleur, et le Wifi est devenu la norme. En plus d’améliorer l’expérience sur place et le relai par les visiteurs, internet permettra de développer votre propre communication et d’ainsi améliorer la notoriété de votre patrimoine.
Internet serait-il la principale clé pour l’avenir de notre précieux patrimoine ?

Pour aller plus loin :

 Exemples à suivre : 
– Un particulier a trouvé une solution contre les zones blanches en Dordogne
– Créer son réseau, l’exemple du switch
– Internet dans les hôtels

Sources :  
– Technologie WiMax
– Fonctionnement du répéteur 
– Internet dans son jardin 

L’important à retenir dans cet article :

 – pourquoi est il intéressant de réaliser une étude de territoire
– quels sont les critères à prendre en compte
– quels sont les outils à utiliser

INTRODUCTION

Géographe consultant, Laurent Chalard réalise des travaux pour les collectivités territoriales, concernant les dynamiques socio-démographiques.
Il écrit des articles de recherche sur ces mêmes thématiques dans des revues spécialisées, ainsi que dans la presse pour grand public (Le Figaro, Le Monde, Libération…), et tient également un blog
avec ses différents articles et interventions médiatiques.

L’ANALYSE DU TERRITOIRE

Dans quel contexte et pour quelle raison faut-il réaliser une étude du territoire ? 

Cette analyse va permettre un point essentiel qui est de problématiser une thématique, préalable à tout lancement d’activité économique ou d’action autour de ces activités (communication, partenariats, évènementiel…)

Quelques exemples de problématiques :
– Réaliser une étude du territoire sur les aspects sociaux, pour identifier mon public cible et adapter mon activité évènementielle (étudier les grands flux touristiques, les principales thématiques culturelles présentes dans la région, la typologie de visiteurs sera alors utile)

– Réaliser une étude du territoire sur les aspects économiques, pour connaitre mon positionnement par rapport à mes concurrents et identifier les besoins de mes clients avant de lancer une activité de chambres d’hôtes (étudier le nombre d’hôtels, le prix moyen des chambres, le PIB généré par le secteur dans le département, l’emplacement des espaces d’accueil, la typologie de voyageurs… me seront alors plus utiles)

– Réaliser une étude du territoire sur les aspects géographiques, pour connaître les lieux et bâtiments alentours et voir si je peux établir des partenariats avec ses derniers autour de mes activités culturelles (connaitre mes homologues, les activités et prix pratiqués, la typologie de clientèle, les routes / chemins sur lesquels ils sont présents, leurs outils de communication… seront alors des outils clés pour s’assurer de notre complémentarité)

Etablir une problématique permet de gagner un temps considérable dans la multiplication des données et des sources. Il faut toujours rester fixé sur les informations qui vont nourrir la problématique et les synthétiser.

Très concrètement, à quoi cela doit il permettre in fine ? 

En fait, tout dépend de la raison de la mission donc vous vous occupez : cela peut être pour connaître les dynamiques du territoire, sa structure de population, ses centres d’intérêts, pour des besoins d’équipements, pour créer des externalités positives… Il y a beaucoup d’utilités différentes qui dépendent entièrement des motifs du demandeur de l’étude.

En théorie, cela permet de bien comprendre les dynamiques du territoire, afin de gérer les équipements (transports par exemple), les installations pour le public (pour accueillir un public, pour compléter les offres)…

Cela sert exactement de la même façon que les démarches marketing menées par les entreprises privées : par exemple, un supermarché qui veut s’installer sur un territoire a besoin des caractéristiques de consommation de ses potentiels futurs clients.

Pour les propriétaires de château, il s’agit d’une étude de marché territorial, c’est-à-dire de connaître les caractéristiques de son territoire pour orienter les décisions en termes de valorisation économique du château, en étant cohérent avec les opportunités et les menaces (structurelles ou conjoncturelles) offertes par l’environnement.

Comment réaliser une analyse du territoire ? (géographique, historique, économique…) 

Pour réaliser une étude efficace du territoire, il faut effectuer d’une manière générale :

– Une analyse géographique (ou migratoire) : le premier élément important est de parcourir le terrain à pieds. Aujourd’hui, on est davantage dans les statistiques alors qu’il est fondamental de bien analyser les paysages, l’environnement (s’il est humide/sec, rural/urbain, beau/laid…). C’est cet aspect géographique, souvent négligé, qui est à l’origine des secteurs d’activités prépondérants, de l’organisation des transports, de la typologie de population présente…

– Une analyse de l’humain : En ce qui concerne les statistiques, cela nécessite un minimum d’informations afin de reconnaître la dynamique démographique (le nombre d’habitants, l’âge…), mais surtout de mesurer l’attractivité du territoire considéré. Au-delà du profil social du territoire, étudié sur la base de critères objectifs (aisées, populaires, urbaines, péri-urbaines, CSP…), il est indispensable d’étudier les populations « en visite » (les flux de tourisme, les saisons, etc) pour comprendre objectivement les motifs d’attraction des touristes saisonniers, permanents, locaux, nationaux ou internationaux (tourisme culturel, tourisme d’affaire…)

– Une analyse économique : il faut tout d’abord regarder la situation économique, qui peut être « productive » (c’est-à-dire, de quoi se compose le PIB du département ou de la région : industries, services aux entreprises, agriculture…) ou bien « résidentielle » (c’est-à-dire, les centres urbains ou péri-urbains, sont-ils des stations balnéaires, occupés à l’année, ponctuellement, des maisons secondaires…)

– Une analyse politique : il est bon de s’interroger sur les orientations stratégiques des politiques locales (régionales, départementales, communales). S’appuyer sur les éléments présentés permet d’anticiper de nouvelles opportunités de développement et de s’intégrer dans des programmes.

L’offre ne sera pas la même selon le territoire où le château se situe, c’est pourquoi il est essentiel de percevoir tous les éléments de la façon la plus précise possible.

Où trouver les sources, les documents qui aident à la réalisation de ces études ? 

Il y a plusieurs types de sources, souvent indispensables et « assez simple » d’utilisation :

– Les données principales, fournies par l’INSEE : il s’agit d’une base d’études territoriales. On y trouve également des données d’autres instituts, comme la Chambre de Commerce pour les données économiques par exemple.

– Les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme), situés dans les communes : ils synthétisent les données de l’INSEE propres à leurs territoires. Il est possible d’y avoir accès à la Mairie de votre commune, ou bien sur leur site internet (il leur est obligatoire d’avancer ces données au public).

– Les ScoT (Schéma de Cohérence Territoriale), dans les zones urbaines : ce sont des documents plus généraux, car ils sont établis à échelle plus large. Le diagnostic d’un territoire est d’une qualité inégale selon les cas car ils sont commandés à des structures privées. Il s’agit donc essentiellement d’informations basiques et non d’une analyse profonde du territoire.

– Les recherches vidéographiques sur le territoire à étudier.

– Les documents d’orientations stratégiques fournis par les Régions ou les Départements. Les DRAC fournissent généralement des analyses assez consistantes de leur territoire sur les plans économique, culturel… et fournissent aussi des éléments concernant les orientations stratégiques de développement. 

Quels sont les outils pour réaliser une analyse du territoire ? 

Les professionnels utilisent souvent l’analyse SIG (Système d’Information Géographique), qui est un programme informatique avec une cartographie détaillée du territoire. Ce n’est cependant pas accessible au public, mais un bon élément pour une analyse environnementale « pure ».

Pour les études géographiques, un autre outil important est la carte topographique au 1/25000ème. Il s’agit de cartes détaillées et en vues aériennes qui couvrent l’ensemble du territoire communale, avec de nombreuses informations au niveau de la structure du bâti et du paysage.

L’application Google Map, qui fonctionne sur le même système que la carte topographique, peut être utilisée avant d’aller sur le terrain, bien qu’elle ne soit pas toujours à jour (il y a une rotation sur 10-15 ans de l’INSEE qui relève une portion du territoire) ; et tout le monde peut s’en servir, surtout les propriétaires.

Quelles sont les étapes d’une analyse du territoire ? 

Les différentes étapes sont :

– 1ère étape : en théorie, on effectue d’abord les premières recherches d’informations sur le territoire, par Google, des données statistiques… Phase de défrichage qui permet généralement d’affiner l’objectif de l’étude.

– 2ème étape : il s’agit de la phase « problématique », lors de l’analyse du territoire on problématise la situation. Dans le cadre de travaux de géographes, un exemple de problématique pourrait être « détailler le fait que les terres sont en voies de désertification dans telle ou telle région et identifier les conséquences que cela engendre ». Pour un propriétaire ou gestionnaire de monument, ce pourrait être « identifier les principales sources de revenus touristiques dans la région et les potentiels à développer » Attention : Le travail se fait sur plusieurs mois et les recherches prennent parfois plus de temps que prévu.

– 3ème étape : il faut aller sur le terrain, soit faire un tour de la commune, du quartier, des offres concurrentes… afin de faire un travail statistique, et une récolte des données. 

– 4ème étape : le travail d’un consultant sera d’insérer ces données dans des tableaux statistiques, d’analyser et de commenter ces tableaux, puis de synthétiser les recommandations. Pour un propriétaire, il s’agira plus simplement de compiler les éléments selon la logique qui lui est propre pour dégager les grandes tendances du sujet étudié et décider des orientations à prendre en conséquence.

– 5ème étape (optionnelle) : la phase finale, pour le consultant, est celle de la restitution auprès des interlocuteurs, grâce à un schéma synthétique. Pour le propriétaire gestionnaire qui agit seul, il sera bon de présenter le résultat de ses recherches à un tiers afin d’éviter les biais naturels liés à la volonté d’aller dans une direction précise en amont de la recherche. Le tiers saura apporter l’objectivité.

Peut on le faire seul facilement ? Quelles compétences faut il avoir ? 

Il est possible pour un propriétaire de le réaliser seul, ce qui lui évitera de faire appel à un professionnel et ce qui sera moins coûteux. 

Néanmoins cela va dépendre de son temps. Une personne retraitée pourra le faire tandis que cela sera plus difficile pour une personne active car le temps des recherches est significatif (compter 2 semaines à 1 mois selon les problématiques des propriétaires). 

Il faut aussi de l’intérêt pour le territoire et surtout ne pas être rebuté par les documents techniques et statistiques. En effet, ces derniers ne sont pas toujours très faciles à appréhender, surtout si cela n’est pas le cœur d’activité de celui qui se fait chercheur ! Bien sûr, il ne faut pas être rebuté par les chiffres. C’est parfois un peu long, surtout lorsque l’on ne sait pas où chercher les données : il faut alors être préparé et patient.

En termes de compétences, il faut en premier lieu de la curiosité intellectuelle, un peu comme pour la démarche historique (par exemple les propriétaires qui exécutent des recherches sur l’histoire de leur château). Donc de la curiosité sur l’espace où a été inscrit le château dans le paysage, véritable moteur à l’époque de sa construction, dans des espaces immenses et ouverts.

Il est aussi utile de posséder des compétences statistiques de base, afin de comprendre les pourcentages, sachant que toute personne un peu diplômée est en capacité de le faire.

CONCLUSION

Quelles sont les difficultés éventuelles ? 

Il faut savoir apprivoiser les sources et jongler avec ces dernières, c’est à dire vérifier leur fiabilité et leur cohérence entre elles. Il faut faire attention s’il s’agit de sources différences, par exemple qui ne sont pas à la même date ou la même échelle pour un seul territoire, c’est alors difficile de les comparer. 

Il faut éviter que les informations importantes soient noyées parmi d’autres et que les conclusions soient erronées.

Et enfin il faut avoir du temps.

Pour aller plus loin :

 – Le site de Laurent Chalard

Quelques articles de Laurent Chalard :
– Patrimoine : pourquoi l’Etat doit protéger les châteaux de la « France périphérique »
– Régions : « Oser le désert » ou « redynamiser les élites locales »
– Aménager le territoire par la périphérie
– Territoires de l’hypercroissance : nécessité, hasard et… écosystème !

Le métier d’AMO : expertise des chantiers de patrimoine. Hephata a rencontré Nicolas Burette pour qu’il nous parle de son métier en tant qu’assistant à maîtrise d’ouvrage.

L’important à retenir dans cet article :

Un château a besoin d’un entretien constant. Les propriétaires sont bien au courant de cette caractéristique propre aux vieilles bâtisses. Cependant, beaucoup de propriétaires sont dépassés par le nombre de travaux à faire… soit le temps leur manque, soit ils ont besoin d’expertises complémentaires pour s’en occuper, préparer, gérer et recevoir les travaux livrés, soit, tout simplement, ils ont besoin d’être soutenus lors de ces démarches. 
Dans ces cas, il est possible de faire appel à un professionnel, que l’on appelle souvent un AMO (Assistant à Maitrise d’Ouvrage).

Nous reviendrons sur les points suivant :
– La définition d’un AMO
– Un témoignage d’AMO
– La technique de travail d’un professionnel

Qu’est-ce qu’un AMO ? 

 Un AMO est un assistant. Il aide le maître d’ouvrage, le porteur de projet, à définir, à piloter et à exploiter un projet. L’assistant a un rôle de conseil et de proposition. Il préconise au propriétaire / gestionnaire des recommandations dont seul ce dernier reste décisionnaire. L’AMO accompagne le propriétaire à toutes les étapes de son projet.
Souvent, il accompagne des projets de réhabilitation. Mais ce n’est pas systématiquement le cas. 

Certains AMO accompagnent des projets de développement culturel. D’autres avec leur formation d’architecte ou d’ingénieur accompagnent des projets de réhabilitation. Quoiqu’il en soit, chaque AMO a sa spécificité et sait en faire profiter son interlocuteur.

L’AMO a des compétences en gestion, administration et organisation de projet. Il apporte un regard d’expert. Son souhait est d’accompagner le propriétaire afin de fournir de bons outils de base (documents, supports attractifs…) qui favoriseront une bonne autonomie sur les différents sujets traités.

Pourquoi embaucher un AMO ?
« Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ». Cet adage est bien vrai, mais ne justifie pas que l’on se prive d’aide. A bon général, bon aide de camp !

Le recours à un AMO se justifie en particulier par la taille, la complexité, certaines spécificités d’un projet ou d’un besoin de compétences spécifiques. Dès qu’il existe un risque en matière de pilotage de projet, il est souhaitable de travailler avec un AMO.  

L’intérêt d’un AMO se remarque dès l’étude préventive. Cette dernière est effectuée avant de contacter un ABF ou de faire une demande de financement. Il aide le propriétaire à identifier et à préciser la nature de son besoin (bâtiment, parc, activités), il recommande des professionnels en fonction des besoins identifiés (matériaux, architecte, artisans, etc.) 

Puis, il contruit les dossiers avec le propriétaire.

 De quoi est constitué un dossier d’étude préalable de chantier, élaboré par un AMO ?
Ce type de dossier regroupe de nombreux documents différents. C’est l’AMO qui identifie et trouve les documents – souvent indispensables – que le propriétaire ne possède pas. A défaut, c’est l’AMO qui les construits à partir de ses recherches. 

Quelques exemples d’éléments composants un dossier : 

Les études historiques
L’AMO fait des études historiques sur le passé du bâtiment, il va chercher l’historique des travaux, répertorie les corps d’état et les différents problèmes liées à ces corps. C’est utile car cela fournit des informations précieuses à tous les prestataires qui interviendront sur le chantier. En outre, de telles études permettent au propriétaire de comprendre pour quelle raison telle décision a été prise par le passé. C’est une affaire de cohérence et de respect de l’histoire d’un lieu…

Le cahier des charges
L’état des lieux complet est indispensable car, grâce aux problèmes répertoriés dans le dossier, l’AMO peut élaborer le cahier des charges précis des travaux. La vision des besoins et des priorités devient alors plus claire. 

Le budget
L’AMO s’occupe aussi de l’aspect administratif, c’est-à-dire, du budget par exemple, du coût des travaux. 

La présentation générale du projet – destinée aux parties prenantes techniques ou financières
Les dossiers seront aussi complétés de visuels sur les espaces, sur les éléments de fondation, du mobilier, de plans, etc. Il aide même les propriétaires à monter des dossiers de financement, mais juste le montage. Les propriétaires s’occupent de l’envoyer. 

La conservation des historiques
Ces dossiers servent aussi pour garder un historique sur les dernières études et les derniers travaux. Cela permet de constater les évolutions et donc les nouveaux besoins.

La réalisation de l’état des lieux sanitaire

Attention : il y a un vrai besoin constant de mise à jour de l’état des lieux de la propriété, mais aussi des documents qui la concerne. Cette mise à jour est très rarement effectuée et c’est ce qui explique l’état de délabrement progressif de certaines bâtisses non anticipé, aucune ne présentant de caractéristiques de vieillissement, d’humidité ou autre, quelques années plus tôt. En réalité, il suffit de 2 à 3 ans pour laisser mourir un mur…
L’idéal serait d’effectuer un tour complet de son patrimoine, chaque année, juste après l’hiver. 

 Qu’est-ce qu’un état des lieux sanitaire ? Pourquoi est-ce si important pour les monuments historiques ? 
Un état des lieux sanitaire est une cartographie très précise de l’état technique et sanitaire des bâtiments, complété d’un historique rapide concernant cet état de fait.
Un suivi technique suppose la réalisation d’un rapport composé de fiches sanitaires. 

Un état des lieux est important pour suivre les évolutions de ses espaces, les notifier, les comprendre, les analyser et anticiper ce qu’il peut advenir. Rares sont ceux qui le font de façon professionnelle. Cela sauverait de nombreuses bâtisses sans en payer le prix fort ! 

Pour un état des lieux sanitaire, j’effectue d’abord une identification du monument puis un état des lieux global. Ensuite je donne un retour sur les derniers travaux ainsi qu’une observation exhaustive de l’existant (corps d’état/par postes avec un repérage sur le plan, listage, observation un par un en utilisant les visuels). Enfin, je propose une compilation méthodique de ces éléments dans un dossier.

Concernant la cartographie, je dessine moi-même un schéma à l’aide de visuels principalement. J’ai en effet un outil de cartographie que j’utilise pour le bilan, mais la majorité des détails se trouvent en extérieur. C’est un risque d’erreur que de vouloir réfléchir sur un espace. Il faut penser dans l’espace global, c’est-à-dire toute la propriété.

 Comment travaille un AMO de façon générale… ou plutôt comment procédez-vous personnellement dans le cadre des travaux ?
Je réalise un état des lieux, en partant des détails jusqu’au plus général. Je réfléchis par corps d’état. Puis, j’élabore une stratégie de priorisation afin de proposer la démarche de travaux la plus efficace possible. Enfin, j’anticipe les sujets liés à la gestion financière, et cette fois-ci, je pars du général pour revenir aux détails. 

Plus précisément, ma démarche est la suivante. Je regarde d’abord visuellement les espaces (sans plan, schéma rapide). Ensuite, je réalise le détail des structures (si besoin alors je démarche des bureaux d’études ou d’architecte). Puis je réalise un chiffrage des travaux pour avoir une idée du budget global et je construis, ce qu’on appelle le phasage : 
– Programmation (fait par l’architecte)
– Phasage technique : je fais en fonction des besoins et les priorise. Hiérarchisation des urgences mise en relation avec la capacité financière du propriétaire.

Enfin, j’étudie la capacité financière : étude des finances, certains particuliers ont parfois des budgets alloués aux travaux (il me le transmet et je vois ce qui va manquer) et je propose des dossiers de financements de base afin de transmettre aux potentiels aides, mécènes, etc.

 Quels outils utilisez-vous ? 
Les outils que j’utilise sont artisanaux. Je n’utilise pas de logiciel particulier pour m’aider dans mon travail, mais je les connais bien. Si besoin est, je consulte un bureau d’étude technique pour consolider certaines de mes études les plus complexes. 
L’état des lieux se fait visuellement, très méthodiquement, et les préconisations en dérivent. 

 Finalement, les AMO sont-ils indispensables aux propriétaires ou bien peuvent-ils, s’ils ont les compétences et le temps, réaliser eux-mêmes les préparatifs aux travaux et les états des lieux sanitaires ? 
En quelque sorte, les AMO sont aux propriétaires, ce que des consultants sont à des entreprises…

Ils sont pleinement utiles lorsque : 

Les compétences, le temps et les outils viennent à manquer

L’urgence des travaux approche : diminuer l’anxiété favorise une prise de décision sereine et rationnelle, souvent plus économique à long terme

La complexité des espaces ou des travaux est importante, en particulier lorsque le patrimoine a un historique complexe ou inconnu

La multiplicité des sujets à traiter impose une vision globale maitrisée : les travaux, l’appel de fonds, la gestion des tiers, etc.

La multiplicité des parties prenantes est complexe à orienter – dans le cas des familles indivisaires notamment

Vous connaissez désormais le métier d’AMO et son expertise des chantiers de patrimoine.

Pour aller plus loin :

 – Site de Nicolas Burette
Article sur le BIM, outil numérique de gestion