Les avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques

Hephata

A quels types d’avantages les propriétaires peuvent prétendre ? 

Posséder un monument historique donne droit, en France, à certains avantages fiscaux (déduction de charges, exonération) notamment par rapport à l’impôt sur le revenu, à l’impôt sur la fortune immobilière (ex-ISF), aux droits de succession et de donation. 

Ils offrent aux propriétaires de réels allègements financiers dans divers domaines comme la mise en place de travaux, le règlement des taxes, les frais liés à l’ouverture du site au public, etc. Ces avantages répondent à des conditions précises relatives à la nature et à la gestion et l’entretien du bien ainsi qu’à son statut, selon qu’il est ou non ouvert au public. La majorité de ces avantages sont notifiés dans la loi Monuments Historiques 2020

Attention ! Les règles présentées ci-après sont les dispositions en vigueur en 2019. Elles sont susceptibles d’évoluer à la suite de modifications législatives ou réglementaires. 

Ce que vous trouverez dans cet article : 
– Les conditions de propriété et d’usage d’un MH pour obtenir des avantages fiscaux 
– Les déductions fiscales de charges et travaux pour les MH 
– Les avantages fiscaux liés aux donations ou successions de MH
– L’exonération de l’IFI pour les MH

Tout au long de la lecture, vous pouvez tout savoir sur la loi Monuments Historiques dans le détail. Cet article concerne les propriétaires de monuments protégés. En ce qui concerne les monuments non protégés, l’article sur la fiscalité pour des propriétaires de patrimoine non protégés pourra être utile. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un avantage fiscal ?

Les avantages fiscaux à destination des propriétaires de monuments historiques sont soumis à certaines conditions. Plusieurs propriétaires peuvent y prétendre : 

Le cas des personnes physiques 

Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4B qui possèdent ou acquièrent un Monument Historique classé, inscrit ou labellisé par la Fondation du Patrimoine, sont concernés par ces avantages fiscaux. Le Bien Immobilier est alors détenu en direct.  

Le cas des personnes morales 

Si la détention en direct du Bien est nécessaire pour prétendre à des avantages fiscaux, certaines sociétés y ont droit : 
Les Sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, c’est-à-dire lorsque les associés sont membres de la même famille. Les Sociétés constituées par des collectivités publiques
Les SCI non soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) détenant un Bien affecté à l’habitation pour au moins 75% des surfaces habitables. Pour les Biens acquis après 2018, il n’est plus nécessaire de faire une demande d’agrément auprès des ministères du budget et de la culture. 

Attention ! Les sociétés à capitaux, soumises à l’IS, sont exclues de cette liste. 

Dans les deux cas, ces propriétaires doivent détenir : 
Un immeuble classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
Un immeuble qui fait partie du patrimoine national grâce au label délivré par la Fondation du patrimoine 
Un immeuble non classé mais ouvert au public, à savoir 50 jours par an, dont 25 non ouvrables au cours des mois d’avril à septembre inclus, ou bien 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre. 

Si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), le propriétaire est susceptible de bénéficier de l’exonération de droits de donation et succession.

S’il ne vise qu’une partie isolée et dissociable de l’immeuble (tour, escalier, plafonds d’une salle donnée, etc.), l’administration peut restreindre la déduction des charges aux seuls travaux affectant cette partie.

Les charges foncières (travaux de réparation, assurances, frais de gestion, taxe foncière), quant à elles, sont déductibles à condition que :
Le propriétaire du monument historique s’engage à conserver l’immeuble pendant 15 ans minimum à compter de son acquisition 
– L’immeuble ne fasse pas l’objet d’une division en copropriété, sauf si cette division a fait l’objet d’une autorisation des ministères du Budget et de la Culture
– Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi MH 2020, le Bien ne peut être démoli, transformé à moins d’en avoir reçu l’autorisation du ministère de la culture.

Quels sont les différents avantages fiscaux ?  

Il existe plusieurs avantages fiscaux auxquels les propriétaires de MH peuvent prétendre, en fonction de leurs besoins. 

Les déductions fiscales de charges et travaux (lien vers article 1)

Le propriétaire d’un monument qui respecte toutes les conditions précitées, peut imputer sur le total de ses revenus imposables les charges liées à son bien, et notamment : 
Les travaux 
– Les assurances
– Les frais de gestion 
– La taxe foncière 
– Les frais de publicités et les charges résultant du droit de visite

Ces charges sont, par conséquent, déduites soit du revenu foncier global soit du revenu lié au patrimoine, en fonction de l’usage fait du MH. 

A quelles conditions un propriétaire peut-il défiscaliser les charges sur son revenu ? 

  1. Lorsque le bien n’est pas ouvert au public
    Si le bien ne génère aucune recette et bénéficie seulement d’un agrément, le propriétaire peut imputer 50% des charges définies ci-dessus.
    – Si le bien génère des recettes, par location par exemple, la fraction des charges liées à la partie louée est déduite des recettes totales obtenues.

Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l’ensemble des charges foncières affectant la totalité de l’immeuble.

  1. Le cas particulier des monuments ouverts au public 
    Si le monument ne génère aucune recette, le propriétaire peut déduire de ses impôts 100% des charges si le bien est classé ou inscrit.
    – Si le bien génère des recettes, le propriétaire doit déduire des recettes de visite, les frais correspondants à cette visite (frais de publicité, achat de matériel informatique, salaire des guides, du personnel d’accueil et d’entretien…). Il peut aussi opter pour une déduction forfaitaire de 1 525 euros (2 290 euros si un parc est également ouvert au public). 

Les droits de donation et de succession dans le cadre des MH

Les immeubles classés ou inscrits sont, en principe, exonérés de droits de succession ou de donation, si le classement concerne l’immeuble dans son ensemble. L’exonération s’étend également aux parcs et jardins qui entourent l’immeuble, à condition qu’ils soient aménagés pour la visite. Les meubles peuvent aussi être exonérés s’ils constituent le prolongement historique ou artistique de l’immeuble.

Il existe des conditions supplémentaires à remplir pour être exonéré : 
– Les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien des meubles.
L’immeuble doit être ouvert au public au moins 80 journées par année (de mai à septembre) ou 60 journées (du 15 juin à fin septembre).

Attention : 
– Si l’une des conditions prévues par la convention n’est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession, sur la base de la valeur des biens, au jour de la rupture de la convention.
– La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de l’exonération donne à son tour l’immeuble, celle-ci est remise en cause sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors d’une seconde exonération.

Si le bénéficiaire de l’exonération décède, l’exonération n’est pas remise en cause, même si ses héritiers n’adhèrent pas à la convention. 

La plus-value en cas de vente 

En cas de revente, la plus-value est imposée selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Elle correspond au prix de vente moins le prix de revient (le prix du foncier hors travaux). Elle est fiscalisée à hauteur de 36,02%.

L’exonération de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les MH

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Il concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. 

Sous certaines conditions, les propriétaires de MH peuvent ne pas être redevables de l’IFI. En effet, selon l’amendement adopté le 15 décembre 2017, ce type de biens s’ajoute à la liste des éléments exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière en partie, voire en totalité. Dans ce cas l’exonération équivaut aux ¾ de la valeur imposable du MH. 

Les conditions pour obtenir cette exonération : 

Le bien doit être classé
monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
– Le propriétaire doit s’engager à conserver le bien au moins 15 ans au titre de l’article 156 bis du code général des impôts relatif au régime des monuments historiques)
– Le monument doit être affecté à usage commercial ou professionnel ou accueillir des visites payantes. Cette affectation peut être partielle ou totale. 

Pour approfondir : 

Pour effectuer les démarches (travaux, convention) auprès du ministère du budget