Avez-vous déjà entendu parler de l’ancien fief des ducs de Crillon ? Un village de Provence déserté à cause de la sécheresse au début du XXème siècle et dont il ne restait (apparemment) pas grand-chose ? Peter Chittick décide d’y ouvrir un petit hôtel en y rachetant une première maison à la fin des années 80, puis plusieurs autres, pour en totaliser huit en 2020…

Racheté par la famille Pariente, créatrice de la marque Naf-Naf, dans le cadre de la création d’un groupe hôtelier de luxe, le bien est rapidement devenu un de ses produits phares. Labellisé Relais & Châteaux, l’hôtel 5* continue de faire vivre le village au pieds du Ventoux. Alors, combien vaut un tel projet ?

Difficile question car, si cette histoire montre que patrimoine est de grande valeur pour valoriser les territoires, elle montre aussi que le patrimoine historique semble avoir une valeur variable, en fonction de celui qui l’appréhende et du moment. Or, il semble urgent de mieux mesurer cette valeur, afin de faciliter le développement de projets patrimoniaux en France.

Dans le cadre de projets de développement dans des sites historiques, de l’hôtel particulier d’habitation au domaine en activité incluant un château, Hephata a développé un modèle qui permet de valoriser ces biens à travers une approche transparente, globale et intégrative. Cette approche est essentielle à double titre :

1. Elle sert une démarche de relance économique fondée sur l’économie réelle des territoires, où le patrimoine peut occuper une place centrale. Il peut être un relais irremplaçable et inédit de croissance locale, d’un point de vue économique, mais aussi social et environnemental, entre autre parce que les effets d’un développement d’activités sur l’économie sont décuplés lorsque l’activité est hébergée dans un monument et que ces revenus servent notamment sa restauration ;

2. Elle facilite l’accès de ces biens à des investisseurs-exploitants ou des propriétaires privés éclairés, capables de restaurer et de faire vivre des lieux en plein effondrement. En effet, pour servir une logique d’investissement responsable et pérenne où le retour sur investissement est « facilement » mesurable, il est essentiel d’apporter plus de transparence sur ces biens mal appréhendés, dont les composantes ne sont pas maîtrisées par toutes les partie-prenantes. Cela commence par une bonne valorisation initiale qui tient compte de toutes les variables actuelles et futures pouvant venir bouleverser la gestion. L’enjeu de la valorisation du patrimoine est indispensable, car si un hôtel de luxe a pu voir le jour dans un village isolé et y demeure depuis plus de 30 ans, c’est que le modèle économique est au rendez-vous. Pourtant, qui se serait lancé dans un tel projet, mis à part un Canadien en voyage, soudainement épris d’un lieu ? Jusque-là, personne… ! Et la valeur des habitations de Crillon-le-Brave a pourtant largement augmenté depuis, jusqu’à rendre le bien attractif pour des investisseurs rodés à l’exercice de l’acquisition immobilière de luxe.

A long terme, en réconciliant les logiques transverses, une approche globale permettrait de mieux appréhender la façon de valoriser ces biens, et, peut-être, de la rendre plus transparente pour une variété d’intéressés, du propriétaire privé souhaitant en faire sa demeure jusqu’à l’investisseur chevronné y déployant des activités hôtelières, en passant par l’exploitant forestier ou agricole. Car, même si les spécialistes de la transaction immobilière de luxe montrent que le marché est à la hausse, rien n’affirme encore que ces lieux sont saufs. La preuve en est que le turn-over des nouveaux acquéreurs de ce type de biens reste bien plus élevé que la moyenne des acquisitions de maisons secondaires, montrant que de nombreuses « surprises » de gestion ne viennent pas compenser la faiblesse du coût d’acquisition initial…

Aujourd’hui, la valeur d’un monument historique est une composante de multiples variables et de critères, dont la pondération varie en fonction de celui qui l’appréhende. D’après Hephata, ce fonctionnement ne permet pas l’établissement d’une valeur marchande corrélée à la valeur réelle du bien. Au contraire, d’après nous, elle est généralement bien en-deçà. Il s’agit donc de prendre en compte plusieurs aspects :

Une approche transparente. Si l’on accepte le fait que le prix des biens n’est pas déterminé par un volume d’offre et un volume de demande où le prix final est une résultante, mais bien par une contre-partie (presque) unique, il est nécessaire de proposer une démarche d’analyse transparente par une contre-partie tierse qui n’est pas l’acquéreur du bien. Chaque bien historique est presque à l’origine de son propre marché, étant difficilement comparable à un autre monument. Le prix est généralement fixé par un expert. Mais il sera surtout fixé par l’acquéreur… Or, la taille et la composition des domaines, leur histoire et leur symbolique, leur géographie et leur accessibilité, le coût de leur entretien, les revenus potentiels ou déjà générés, rien n’est parfaitement analogue d’un lieu à l’autre contrairement à toute autre logement, bâtiment commercial ou de bureau.

Par ailleurs, le « je ne sais quoi » lié au symbole, à l’image et aux valeurs dont il est le reflet, relève du Goodwill qu’aucun acheteur ne pourrait s’aviser de dévaloriser mais que personne ne s’entend encore à clarifier. Si pour une entreprise cela s’entend, pourquoi cela ne s’entendrait pas pour un monument ? Quoiqu’il en soit, la conséquence d’une approche plus transparente, serait que la valeur de chaque bien se jaugerait selon des arbitrages plus harmonieux d’un bien à l’autre.

Une approche globale. Par ailleurs, il se trouve que les sites historiques ont une capacité de transformation qui leur permet de s’adapter à de multiples destinations et de servir différents occupants et logiques d’investissement et de rentabilité. Il est nécessaire de concevoir une approche qui englobe la variété de ces possibilités. En effet, la valeur d’un château peut donc être appréhendée d’autant de manière que d’acquéreurs potentiels, selon que le propriétaire-gestionnaire soit un particulier cherchant une habitation, un agriculteur cherchant des ressources naturelles, un promoteur cherchant des espaces à transformer, un opérateur évènementiel ou un hôtelier cherchant un sous-jacent à son activité… Le patrimoine historique peut attirer une telle variété d’acteurs qu’aucun autre marché ne pourrait s’en prévaloir.

Une approche intégrative. Enfin, pour une collectivité comme pour une marque ou un investisseur, dont l’engagement RSE / ISR et l’image importent, le patrimoine est vecteur de développement, à l’échelle d’une organisation ou d’un territoire. Ici, la valeur ajoutée varie en fonction de l’écosystème dans lequel le patrimoine est intégré. Il est essentiel de pouvoir la prendre compte. Au cœur d’un maillage territorial, social et économique ou d’une chaîne de valeur, le patrimoine est un moyen privilégié de valoriser des savoir-faire et d’augmenter l’attractivité d’une région ou de faire croître les ventes d’un produit.  Il existe de grandes mécaniques permettant d’évaluer la création de richesses entre un territoire et le patrimoine. Et, inversement ? Hephata propose une méthode.

Aujourd’hui, la « valeur émotionnelle » portée sur ce type de bien est extrêmement puissante, parce que le patrimoine incarne des valeurs, une histoire, une Histoire, un territoire, un savoir-vivre, un savoir-faire, une expertise, un respect de l’environnement… Cette valeur vient parfois augmenter la côte de certains biens, au gré des portefeuilles des investisseurs français, chinois, qatari, anglais ou américain dont le montant des transactions sera proportionné au portefeuille. Dans d’autres cas, les lourdes dépenses associées à l’entretien du lieu seront l’élément essentiel de sa décote, au détriment du trésor qu’il représente, bien plus riche que ce qu’il en a l’air.

Le patrimoine français, « le pétrole de la France », pour reprendre l’expression de Stéphane Bern, mérite d’être mieux valorisé. Certes, ce qu’il représente ne peut pas être mesuré, enfermé, marchandé. Cependant, si l’appréciation de la valeur du patrimoine n’est pas clarifiée par une approche globale, transparente et intégrative, les monuments français continueront de se marchander au 8ème du prix d’appartements parisiens de 90 mètres carrés, au bénéfice d’acquéreurs pas toujours responsables et au détriment des Français d’aujourd’hui et de demain.

L’important à retenir dans cet article :

ETIC est une société foncière « responsable » qui rénove des bâtiments à haute performance environnementale. 

Son but est de créer de véritables sites hébergeant des activités sociales, « environnementalement » positives, et d’accueillir des « projets qui vont dans le sens d’une société épanouie ». 

Il y a sept centres ETIC en France. Parmi, eux, le Château de Nanterre, classé Monument Historique. Depuis 2010-2011, il s’est ouvert à des entreprises qui s’y sont installées.

Le modèle développé par ETIC est novateur. Les entreprises foncières n’osent pas s’intéresser aux monuments historiques en raison de la complexité de gestion de tels immeubles d’exception.

Et pourtant, ETIC a relevé le défi, avec brio ! Nous vous invitons à découvrir leur modèle économique.

LE PROJET ETIC

Nous avons rencontré Margaux Mantel, gestionnaire du Château de Nanterre, qui nous raconte comment ETIC fait revivre le château.

Quel est le projet d’ETIC pour le Château de Nanterre ?

Le projet d’ETIC est de rénover des friches industrielles afin de créer un impact environnemental et sociétal positif. Le Château de Nanterre est en réalité une usine, construite en 1901. C’est un bâtiment historique classé et le nom de « château » a été attribué par un collectif d’artistes. 

Il s’agit d’immobilier. Concrètement, nous préparons et mettons ces bâtiments à disposition des « acteurs positifs » de l’Economie Sociale et Solidaire. Nous agissons donc comme un gestionnaire de lieu commercialisé, au service d’acteurs utiles et éthiques.

Notre façon de gérer ces espaces est simple : nous accueillons des associations et des entreprises et proposons des bureaux à des loyers modérés, afin qu’elles se développent dans de bonnes conditions. Selon leurs besoins et leurs problématiques, elles peuvent échanger et partager ensemble. 

Notre fonctionnement a le mérite de créer de véritables « éco-systèmes » pour ces acteurs, qui cherchent non seulement des espaces de travail, mais aussi des espaces de rencontre.

Quels acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS) faites-vous venir chez vous ?

Ils ont tous un ou plusieurs points communs. D’ailleurs, c’est peut-être un argument qui les attire chez nous, en plus de l’esthétique des lieux. Nous faisons venir des associations et des entreprises sociales qui ont un impact positif sur l’environnement et qui partagent la même charte de valeur (Ethical Property).

Les critères de cette charte sont assez pratiques. Ils représentent à la fois ce à quoi ETIC s’engage et ce que nous cherchons chez nos locataires. Nous souhaitons accueillir des acteurs complémentaires, afin de les aider au mieux à « aller dans le bon sens », grâce à une « bonne » influence.

Nous pouvons accueillir tous les secteurs et tous les types de profils, tant que les entreprises et associations partagent une certaine logique propre à l’ESS (lucrativité limitée, gouvernance partagée…). Nous trouvons ainsi des entreprises telles que WWF, Terre de Liens, UCPA ou bien des agences paysagères… La finalité de ces organisation est commune : l’intérêt général.

Quels sont les modèles contractuels utilisés (contrat de bail pour la location ? Convention d’occupation ? Prestation de services pour le co-working ? Autre chose… ?)

Nous sommes très flexibles pour nous adapter au mieux aux besoins de nos occupants. De ce fait, nous proposons plusieurs types de modèles contractuels :

– Des contrats de bail traditionnels pour les locations, qui supposent des loyers, des charges et l’intégration de clauses spécifiques (pour le préavis par exemple). Celles-ci peuvent différer selon les entreprises. Par exemple, nous proposons un préavis de 4 mois pour le plus grand bureau – ce qui reste court et permet à l’occupant de se retourner facilement – et parfois moins pour les plus petits bureaux.
– Des contrats de prestation de services pour les entrepreneurs, entreprises et autres personnes qui souhaitent utiliser les espaces de co-working.
– Des conventions de mise à disposition des espaces (pour le potager notamment). Le potager est mis à disposition d’une association qui travaille autour de la réinsertion en même temps que sur la perma-culture. Nous l’avons rendu volontairement flexible ! 

Pour nous, cette flexibilité contractuelle est assez simple à mettre en place. Nous sommes une jeune entreprise, encore adaptable (ETIC a moins de 20 salariés) et il est toujours possible d’innover.

Comment faites-vous pour attirer des entreprises chez vous ? Quelle est votre façon de communiquer ? 

En réalité, le centre est déjà pré-rempli avant d’ouvrir, car le développement se fait en lien avec des personnes sur place, qui cherchent des locaux. Ce qui attire les entreprises, c’est notre manière de faire et notre cohérence du début à la fin.

Nous réalisons une commercialisation dite « classique ». C’est-à-dire que nous sollicitons les différents acteurs du territoire pour communiquer largement sur notre disponibilité d’espaces en plus de notre communication propre (via la presse, des portes ouvertes…).

Attention : nous proposons des services dédiés à des acteurs spécifiques, qui veulent répondre à un besoin du territoire. Pour atteindre ces acteurs, une communication bien ciblée est nécessaire ainsi qu’un bon réseau. A ce sujet, au préalable, des études de territoire peuvent être lancées, en lien avec les associations locales, les centres sociaux…

Qu’est-ce qui intéresse les entreprises dans la location d’un château ? Autrement dit, le « château » : est-ce un argument majeur?

Pour rappel, même s’il s’agit d’un bâtiment historique classé, ce n’est pas un château mais une usine datant de 1901, magnifique et en pierres rouges ! Il est difficile d’aller à contrecourant et de dire qu’il ne s’agit pas vraiment d’un château, nous devons alors effectuer un lourd travail de communication. 

Le nom est à double tranchant : il y a ceux qui veulent louer parce que « un château c’est classe ! » et, au contraire, ceux qui pensent que « c’est snob» . In fine, les acteurs restent généralement charmés par le cadre exceptionnel, le beau bâtiment, les jardins… et, nous sommes heureux d’offrir aux associations qui n’ont pas les moyens la « vie de château ! ».

Accueillez-vous beaucoup d’organisations ? Quelle est votre gestion sur place ?

Nous accueillons actuellement environ 10 à 15 organisations, soit une cinquantaine de personnes, sachant que nos espaces peuvent compter jusqu’à 120 postes.

ETIC place un(e) référent(e) sur place pour s’occuper des aspects administratifs et de la « gestion locative ». Il ne s’agit pas d’un rôle d’accompagnement ou d’animation, mais plutôt d’un rôle de « facilitateur » qui organise la mise en relation des occupants au jour-le-jour, qui est attentif à chaque locataire afin qu’il s’approprie les espaces…

Tous les trois mois, nous réalisons un « comité de résidents », avec des discussions sur les aspects techniques, pratiques…

En tant que référente, je travaille seule sur place mais je peux obtenir de l’aide de la part du siège de la société en cas de besoins, auprès des responsables juridiques, financiers…

Avez-vous des problématiques de gestion liées au partage d’espaces ?

Ce sont des espaces dits « mutualisés » (réunions, espaces de détente…). Parfois, quelques problèmes de médiation, d’aménagement ou d’entente entre locataires peuvent jaillir, mais ces problématiques restent rares.

Comment avez-vous financé les réhabilitations ? Les futurs locataires sont-ils « parties prenantes » ?

L’actionnariat de ETIC
ETIC est une SAS solidaire. À entreprise « solidaire » actionnariat solidaire ! Le capital de la société se situe entre 3 et 4 millions d’euros, et il y a eu une levée de fonds complémentaire au niveau de la société lors du développement du centre de Nanterre.

Des personnes privées ou morales peuvent acheter des parts, mais celles-ci doivent répondre (elles aussi) à certains critères, notamment sociaux. Toutes les organisations qui souhaitent participer ne peuvent pas être acceptées…

Les associés de la Société Civile et Immobilière du Château de Nanterre
Le montant des travaux a atteint 4,7 millions d’euros. 

Nous avons une vision à long terme et solidaire, différente du modèle d’immobilier classique.
D’abord parce que l’actionnariat est « solidaire ». Ensuite, parce qu’il s’engage sur une période de 50 ans minimum avec des clauses anti-spéculatives. Il est composé de personnes qui acceptent d’être rémunérées en-dessous de l’immobilier classique pour investir dans un projet « socialement fort ». 

Les associés sont des fonds privés et des fonds d’investissements. La composition du capital doit être en cohérence avec les acteurs occupants les lieux. Globalement, nous restons indépendants des pouvoirs publics sauf de la Caisse des Dépôts qui est l’un des partenaires historiques de l’entreprise, mais seulement pour l’amorçage du projet.

Le modèle économique qui nous permet d’attirer les fonds pour le château est différent de l’immobilier classique
Notre modèle économique est « assez tendu » et il s’agit donc de faire « certaines économies ». Mais, cela ne l’empêche pas d’être stable. Il repose sur des loyers très bas pour des organisations qui ont peu d’argent. Les marges des loyers sont extrêmement faibles. Cela nous permet de participer à leur amorçage et leur développement. Les exigences de rentabilité sont plus faibles que traditionnellement. 
Mais, nos fonds s’engagent à très long terme. Cela permet de reculer dans le temps le seuil de rentabilité à atteindre, sans l’abaisser ! 

Comment rémunérez-vous les espaces (loyer fixe ? % de chiffres d’affaires ?…) ?

Pour le moment, nous « gagnons » peu d’argent. La rentabilité sera atteinte dans le long terme puisqu’il s’agit d’un investissement « à long terme ». 

Néanmoins, nous avons acquis une expérience autour du développement de projets similaires. Nous avons 4 à 5 sollicitations par semaine provenant de collectifs d’acteurs en phase de développement sur le même type de projets, pour apporter notre expertise sur le montage juridique, financier, les partenariats, le budget… Nous leur apportons donc notre expertise sur 2 phases importantes :
– celle de montage du projet (conseil, AMO), et
– celle de gestionnaire de centre.

Notre prestation a un coût faible, car là encore, nous demeurons dans une certaine logique éthique.

Pourquoi avez-vous choisi un tel modèle ?

Au départ, nous avons constaté que certaines personnes faisaient des choses merveilleuses pour notre société, en terme de santé, d’environnement… mais que ces personnes n’étaient pas ou très peu aidées.

Ces acteurs, à but généralement non lucratif, font avancer notre société ! Et pourtant, ils peinent à avoir accès à des locaux et à des services de qualité.

Le lieu dans lequel nous nous trouvons pour travailler a un impact important, et il ne faut pas le négliger afin d’oeuvrer dans de bonnes conditions ! C’est ce que ETIC propose. 

Pour diminuer leurs frais au maximum, nous travaillons donc à mutualiser les services et une multitude de « petites choses » qui permettent un moindre entretien, un moindre gaspillage… 

Ainsi, réunir des organisations ensemble permet d’avoir un impact encore plus fort… ! 

Pour aller plus loin :

 Pour en lire davantage : LES CHÂTEAUX-ENTREPRISES : Est-ce le modèle économique de demain ?

A retenir pour un créer un modèle semblable :
– Construire une charte pour accueillir des acteurs au sein des mêmes espaces et rester centré sur un objectif commun. A chacun de l’inventer en lien avec des acteurs – si possible – locaux.
– Ne pas avoir peur de l’innovation contractuelle… mais bien se faire entourer de cabinets d’avocats spécialisés pour ne pas tomber dans de graves écueils.
– Mettre en place une gestion sur place dédiée et s’outiller correctement pour accueillir, animer et accompagner les acteurs sur place (assurances, outils partagés, espaces communs…)
– Communiquer largement ! 
– Se faire conseiller par ETIC en personne ? 

L’important à retenir dans cet article :

Faire vivre un château est une affaire de gestion quotidienne. Pour nous inspirer, Peter Bal – véritable chef d’entreprise – nous partage sa vision d’un site historique qui peut vivre au rythme de la société contemporaine. 

Classé Monument Historique depuis 1965, et racheté par Peter Bal en 1999, le château de Millemont comprend 6 000 m2 de bâtiments et 600 hectares de terres, dont 500 de forêts et 48 de terres agricoles. Situé à une heure de Paris, le village attenant compte 241 habitants.

 Le propriétaire a récemment pris conscience de la vocation de son patrimoine : il s’agit d’un « château-village » auquel il souhaite redonner ses fonctions d’origine tout en le rendant utile aux besoins de la société contemporaine. 

Pour lui, trois clés sont indispensables pour faire vivre utilement un tel site : 
• Prendre son temps pour comprendre la destinée du château sans s’arrêter aux contraintes de gestion conjoncturelles,
• Toujours s’assurer auprès des experts d’activités que l’on souhaite développer s’ils aimeraient les développer sur place,
• Fuir absolument en l’absence de « coup de cœur ».

HEPHATA – Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire de château pour réussir à développer des activités cohérentes avec son patrimoine ?

Peter BAL – Que l’on soit propriétaire, locataire ou employé, l’essentiel, je crois, c’est d’abord d’être passionné par son domaine. Rien ne se fait sans passion. A titre personnel, quand j’embauche une personne, je ne cherche pas des gens qui « souhaitent faire » ou qui « font », je veux des gens qui « sont ». Souvent je m’amuse à demander à mes futurs employés agricoles de me montrer leurs mains. Si celles-ci ne sont pas des mains de travailleurs, je ne peux que les inviter à revenir dans 18 mois ! 

Ensuite, il faut comprendre sa propriété et sa terre. Il est indispensable de la connaître intégralement (son histoire, son climat, sa géologie, sa culture, son exposition au vent, etc.). Il s’agit, en quelque sorte, de « venir à l’essence » de son identité. A Millemont, nous avons découvert assez récemment que l’identité profonde du lieu est celle d’être un château-village. 

En même temps l’identité permet de définir ce qu’on peut faire d’un lieu, cela lui apporte sa distinction. Par exemple, nous sommes très différents de Vaux-le-Vicomte… ! 
C’est à partir de la connaissance de ce que l’on a que l’on peut trouver ce que l’on peut faire. Or, cela prend du temps et il ne faut pas chercher à « forcer » certains projets : quand on est dans l’effort, c’est généralement que l’on se trompe. Il ne faut rien faire par obligation. 

Enfin, si vous voulez des conseils, prenez-les uniquement auprès des personnes qui sont parvenues à réaliser ce que vous souhaiteriez atteindre.

Dans le respect de cette identité, comment avez-vous déterminé les activités à développer à Millemont ?

Au départ, j’ai profité de l’emplacement stratégique du château à 45 km de Paris pour recevoir des tournages, comme celui de Marie-Antoinette de Sofia Coppola par exemple. Certains films nous ont apporté jusqu’à 250 000 € de revenus. 

Puis cela a évolué. Cela n’a plus été aussi facile d’attirer les maisons de production depuis la création de la Cité du cinéma [inaugurée en 2012 à Saint-Denis, ndlr]. 

Par ailleurs, j’ai progressivement compris l’identité du lieu et j’ai souhaité faire en sorte que Millemont réponde à des besoins concrets de la société contemporaine, qu’il devienne un lieu pour soutenir l’innovation, les nouveaux modes de vie « slow life » ou les initiatives économiques sociales et solidaires. Rapidement, le château est devenu un « centre » qui accueille des démarches de « co-création » entre les occupants réguliers et temporaires.

Par exemple nous avons accueillons des organisations comme MakeSense pour leurs évènements. Des expérimentations ont aussi eu lieu, portées par des associations telles qu’Assemblée Virtuelle autour de projets sociaux, technologiques, écologiques… ou encore, il y a plus longtemps, la POC 21 qui a transformé le parc en « innovation camp ».

Dans le but de rester cohérent avec cette identité, comment choisissez-vous vos occupants et visiteurs de passage ?

Le château est un lieu dont la fonction première [défendre, administrer un territoire, ndlr] a disparu, il convient donc de la repenser. Millemont n’échappe pas à la règle. 

Ce lieu était d’abord un village, c’est son identité, et je souhaite aujourd’hui lui rendre cet usage. Je cherche à co-construire une communauté villageoise. Ce château est « extraordinaire » dans sa fonction de village, dans le sens de « hors-du-commun ».

Pour intégrer cet ensemble, les conditions le sont tout autant… Les occupants doivent parler deux langues au minimum car cela induit une plus grande plasticité cognitive qui multiplie généralement les points de vue sur un sujet (la langue structurant notre vision des choses). Ils doivent partager les mêmes valeurs que celles portées par le château. 
Et, afin de nous assurer une stabilité financière, ils doivent être financièrement indépendants. 

Malgré ces exigences, il n’est pourtant pas question d’être dans la possessivité, bien au contraire. Pour faire fonctionner un château aujourd’hui, il est indispensable d’accepter de l’ouvrir pour le faire vivre : seul le partage permet son fonctionnement. Beaucoup de personnes pensent qu’il est facile de gérer un château mais si l’on regarde les chiffres, on constate que ceux qui achètent un château le revendent en moyenne deux ans et demi plus tard, car ils prennent conscience de la charge que cela représente !

Alors, quel est votre secret pour financer l’entretien d’un domaine aussi vaste que celui de Millemont ?

Aujourd’hui mes principales sources de revenus sont la location d’une partie des bâtiments (à travers des baux classiques de location), les événements organisés en continu au château (séminaires, ateliers, etc.), les droits de chasse, les produits issus de la gestion forestière (« non-conventionnelle » à Millemont) et de l’exploitation agricole. Nous bénéficions parfois de quelques financements extérieurs.

Ces revenus permettent d’assurer l’entretien du domaine, soit environ 250 000 € par an. Mais, ces dépenses sont voulues parce qu’elles donnent de la valeur à Millemont, que ce soit pour les restaurations, l’entretien ou l’accueil d’activités !

En tant que gestionnaire, comment occupez-vous le château et quelles sont vos clés de « bonne gestion » ?

En réalité, je suis présent dans le château environ trois jours par semaine et le reste du temps je suis en Belgique. Je m’occupe de ce lieu comme un « projet » à faire vivre quand bien même mon intention initiale – il y a presque 20 ans – était d’en faire une opération immobilière.

En tant que gestionnaire, j’ai progressivement compris qu’une bonne gestion s’accompagnait de trois éléments : 
Le langage : il faut apprendre le langage des différents corps de métier dont on va devoir s’entourer pour les sujets d’exploitation, de restauration, de gestion…
L’équipement : acheter soi-même les matériaux ou les infrastructures dont on a besoin pour réaliser ses travaux (par exemple des échafauds) est un élément de négociation important avec les artisans et entreprises du bâtiment…
Oser travailler sans les « grands » : Penser que les gros noms et les entreprises de taille importante sont indispensables est une erreur ! L’erreur est presque d’avoir les moyens et la position de « travailler avec les grands » car cela ne favorise pas l’émergence de solutions qui correspondent profondément à notre situation… Par exemple, lors de la tempête de 1999 face à l’indisponibilité des grandes entreprises forestières, nous avons fait intervenir des experts de la régénérescence naturelle… puis, nous avons eu la chance de faire venir David Nash de New York pour réutiliser les bois tombés et d’en faire des œuvres d’art ! Aujourd’hui, nous avons un rendement 80% supérieur aux forêts alentour et la logique de « régénérescence naturelle » demeure notre stratégie de gestion.

Quelle formation avez-vous suivie ?

J’ai été à l’école de la vie ! Initialement, j’ai une formation en arts (peinture et sculpture), mais j’ai surtout une passion pour les bâtiments, que je comprends très bien, et pour les forêts.

Qu’est-ce qui selon vous explique l’échec de gestion de certains châtelains ?

Pour les châteaux qui appartiennent depuis plusieurs générations à une même famille, il y a un vrai risque que les propriétaires se crispent sur un devoir moral de conservation du bien familial.

Cette obligation familiale tronque la saine gestion. Elle engendre généralement une parcellisation progressive du domaine (vente des terres, des bâtiments annexes, etc.) pour financer des réparations importantes à court, alors que ce sont souvent ces parties externes qui permettent l’entretien du château lui-même à long terme grâce aux revenus qu’elles peuvent générer.

Pour s’en sortir, trois clés sont indispensables pour faire vivre utilement un tel site : 
• Prendre son temps pour comprendre la destinée du château sans s’arrêter aux contraintes de gestion conjoncturelles,
• Toujours s’assurer auprès des experts d’activités que l’on souhaite développer s’ils aimeraient les développer sur place,
• Fuir absolument en l’absence de « coup de cœur ».

Pour aller plus loin :

 o Notre article sur les châteaux-entreprises 

o Notre interview de Margaux Mantel, gestionnaire du Château de Nanterre

L’important à retenir dans cet article :

 Le roi-soleil n’est plus, mais la splendeur du Château de Versailles continue de briller et d’irradier le monde. Il ne cesse d’attirer des visiteurs de tous les pays. En 2017, les recettes budgétaires de l’établissement s’élevaient à 94,1 M€, dont 77 M€ de ressources propres et 17,7 M€ de subventions publiques. Le géant du tourisme réussit donc à s’autofinancer en majeure partie. Mais, hormis la billetterie (55,1 M€), la location d’espaces (2,5 M€) et le mécénat (13,2 M€), quels autres modèles économiques le Château de Versailles a-t-il mis en œuvre pour générer des revenus ? 

Dans cet article nous aborderons trois activités développées à Versailles : les concessions, les licences de marque et les campagnes de souscription. D’ores et déjà, vous pourrez retenir que : 
• La concession favorise le développement de nouvelles offres (service et produit) ;
• La licence de marque permet de bénéficier de la notoriété et du prestige d’une autre marque ;
• Le produit-partage stimule la générosité de son consommateur, en le rendant « conso-acteur ».

 Introduction

Le château de Versailles est géré par un établissement public, créé à cet effet en 1995. Comme tous les EPA (établissement public administratif), il est doté d’une autonomie de gestion administrative et financière afin de remplir une mission d’intérêt général. L’établissement public du château de Versailles est placé sous la tutelle du ministère de la culture et du ministère en charge du budget.

Aujourd’hui, l’EPA du château de Versailles est placé sous la présidence de Catherine Pégard. L’administrateur général est Thierry Gausseron. Son budget annuel est d’environ 100 millions d’euros. Pour financer ses dépenses, on distingue entre :
• Les dépenses de fonctionnement qui sont financées par ses ressources propres notamment celles qu’il tire de sa billetterie et de ses activités commerciales
• Les dépenses d’investissement qui sont en partie financées par une subvention annuelle de l’Etat et complétées par sa capacité d’autofinancement. Tous les résultats d’exploitation sont réinvestis dans le fonctionnement et l’entretien du domaine. 

Sa mission est de porter la stratégie de développement du domaine. Pour exploiter au mieux ses ressources et diversifier ses revenus, il utilise des activités spécifiques.   


1- La concession

a) Définition

La concession est un contrat qui accorde le droit d’assurer un service public. En d’autres termes, la concession permet à une personne publique (État, collectivité territoriale, établissement public), le concédant, de concéder la gestion d’un service à une entreprise ou un commerçant (personne privée), le concessionnaire. Le concédant percevra des revenus de son concessionnaire sous forme d’une redevance.

b) Les concessions au château de Versailles

L’établissement public du château de Versailles a mis en place de nombreuses formes de concessions sur son domaine avec près de 80 contrats signés avec des tiers. Diverses activités et services sont concernés : la location de vélos, la location de barques, la location de voiturettes dans le parc, le parking, certains services de visites ou encore la restauration (Ore-Ducasse ou Angélina), sans compter les différentes boutiques et espaces commerciaux… En 2017, le château a signé deux nouvelles concessions :
• Une concession avec l’entreprise Nature et Découvertes, qui exploite le site des étangs de Gobert à des fins de cultures maraîchères et fruitières. Une offre pédagogique devrait également être mise en place pour animer le lieu et promouvoir la permaculture et l’écologie en zone urbaine, pour renforcer la politique de promotion du développement durable. 
• Une deuxième concession avec la Réunion des Musées Nationaux – Grand Palais (RMN-GP), pour l’occupation et l’exploitation des espaces commerciaux présents au sein du château de Versailles et du Grand Trianon. Plusieurs objectifs sont poursuivis tels que le réaménagement des espaces et la refonte du catalogue de produits. Le Château de Versailles mise sur la valorisation des savoir-faire pour accroître le panier moyen par visiteur et améliorer le chiffre d’affaires.

Par ailleurs, l’établissement public du Château de Versailles est très attentif au choix de ses concessionnaires et s’assure qu’ils respectent l’image de marque du Château et s’accordent avec sa vocation historique et patrimoniale, qu’ils répondent à un besoin non encore couvert par les services déjà exploités et qu’ils s’adressent à un public familial ou touristique.

En 2017, les concessions du Château de Versailles lui ont rapporté près de 6 millions d’euros ! Ci-dessous le détail du chiffre d’affaires et des redevances de l’établissement :

c) Les avantages de recourir à une concession

Faire appel à un concessionnaire peut permettre au gestionnaire d’un monument de développer des services et des activités pour lesquelles il n’a pas de compétences, de ressources humaines ou de ressources financières. On peut concéder par exemple :
• Un service de transport (vélo, barque, voiturette) pour faciliter la visite du domaine 
• Un service de restauration (glaces, boissons, snack) 

La concession permet également de profiter de la notoriété de la marque ou de l’enseigne concédée afin d’accroître ses ventes.  

d) Les inconvénients de recourir à une concession

Le contrat de concession n’est pas sans inconvénient. Une concession est un contrat à durée déterminée duquel découle une certaine précarité. Par ailleurs, la concession implique l’existence de quotas d’achats et de ventes ainsi qu’une exclusivité d’approvisionnement ce qui réduit la marge de manœuvre.
En outre, trop externaliser ses services risque d’entraîner une déconnexion avec le château et une dégradation de l’image de marque . Il faut donc établir des critères précis dans la prospection de son concessionnaire !

2- La licence de marque

a) Définition

La licence de marque est une autre forme d’accord par lequel le titulaire de la marque, le concédant, permet à une autre personne, le licencié, d’utiliser cette marque en échange du versement de redevances, aussi appelées royalties. Le montant est calculé en fonction de l’exploitation qui en est faite. La différence avec un contrat de franchise réside dans le fait que ni la mise à disposition d’un savoir-faire éprouvé répondant à des qualités spécifiques ni la stipulation d’une assistance obligatoire ne sont nécessaires.

Le titulaire de la marque garde le contrôle sur l’usage de celle-ci et définit le prix, la publicité et la communication, ou encore la promotion des ventes afin de protéger son image et sa notoriété. Il s’agit d’une sorte de contrat de bail.

b) Les licences de marque au château de Versailles

L’établissement public a bien compris que la marque « Versailles » fait vendre. Il exploite donc sa notoriété à travers différents contrats de licence. Parmi les licenciés, on retrouve :
Bernardaud qui a produit un service de table appelé « Versailles », inspiré des moulures sculptées sur les portes du Petit Trianon, ainsi qu’une lithophanie « Grandes Eaux » et une tasse au motif de jardin chinois ;
La Faïencerie de Gien, avec deux séries exclusives d’assiettes, représentant des gravures provenant des collections du château de Versailles ;
La Maison Ladurée avec ses coffrets macarons inédits ;
Made in Paris, une société française qui s’est inspirée des grands personnages de l’histoire de Versailles et du château lui-même afin de créer une collection de bougies. 

Le choix des licenciés est guidé par une volonté de valoriser le savoir-faire et l’excellence à la française en accord avec l’image que Versailles représente. En 2017, les différents contrats de licence de marque conclus par l’établissement public lui ont permis de générer un chiffre d’affaires de 1,4 million d’euros.

c) Les avantages de recourir à une licence de marque

L’utilisation de la licence de marque permet de renforcer positivement l’image de marque d’un monument. En outre, le prestige d’un château peut s’appuyer sur les valeurs communes partagées avec certaines entreprises, comme l’excellence, la tradition, l’héritage, l’artisanat… 

De plus, la licence de marque offre la possibilité de développer la présence du château sur le marché et d’améliorer sa communication. Posséder une boutique, qu’elle soit physique ou en ligne, est aussi un excellent moyen d’élargir la gamme de produits du château. 

d) Les inconvénients de recourir à une licence de marque

Il est important de garder le contrôle sur sa marque, et d’être en mesure de vérifier l’utilisation qui en est faite. En effet, si un scandale éclate sur l’un des produits licenciés, c’est la marque qui s’en verra fortement dégradée. Le Château de Versailles a par exemple entamé une procédure contre l’entreprise « Oh ! Légumes oubliés » avec qui il avait passé un contrat. Les légumes n’étaient en réalité pas produits à Versailles comme l’exigeait l’accord conclu. 

3- La campagne de souscription

a) Définition

La campagne de souscription permet, au cours d’une période déterminée, de solliciter, plus particulièrement auprès des entreprises, des dons qui contribueront à soutenir un projet (acquisition d’une œuvre, rénovation d’un bâtiment, édition d’un catalogue).

b) Les campagnes de souscription au château de Versailles

Par deux fois, avec Hermès et Guerlain, le château de Versailles a mis en place un contrat innovant ayant donné lieu à deux campagnes de souscription inédites pour financer des travaux de restauration.

La souscription en association avec la maison Hermès a permis de créer le carré de soie « Promenade à Versailles ». Le carré s’inspire pour sa composition des canaux structurant le parc du domaine. Un véritable succès ! Plus de 2 300 carrés ont été vendus, à 335 € l’unité, soit un chiffre d’affaires de 650 000 €. La totalité des bénéfices de l’opération a été reversée au château pour soutenir la restauration des appartements royaux. Une opération très bénéfique pour l’établissement, mais aussi pour la marque, qui s’est ainsi offert une prestigieuse opération de communication sans débourser le moindre euro. De plus, la souscription a permis à la maison Hermès de toucher un large public international : plus de 10 % d’américains, 10 % d’européens et 4 % de japonais. 

Fort de ce premier succès, une opération similaire a été conduite avec l’enseigne Guerlain. 292 flacons de parfum en série limitée, numérotés et vendus à 550 € se sont écoulés : un chiffres d’affaires de plus de 130 000 €. On compte, parmi les souscripteurs, 18 % d’américains, 7 % d’européens et 5 % d’asiatiques.  

c) Les avantages de recourir à une souscription en partenariat avec une marque

Le carré de soie et le flacon inédit produits en partenariat avec Versailles sont ce que l’on peut appeler en marketing des « produits-partage ». Très présents dans l’industrie alimentaire, on les retrouve de plus en plus souvent dans d’autres secteurs. Ils existent sous diverses formes : argent reversé, arbres plantés, vaccins distribués pour l’achat d’un produit etc.

Le produit-partage fait appel à la générosité du consommateur en l’impliquant dans une cause telle que l’écologie, la sauvegarde du patrimoine, l’humanitaire. Celle-ci lui donne envie d’acheter pour se sentir « utile », on parle alors de conso-acteur. Le produit partage est également un moyen innovant de communiquer de manière différente et efficace. Il permet aux marques de s’engager et de défendre des valeurs qui servent leur image et leur notoriété, tout en dynamisant leurs ventes.  

d) Les inconvénients à recourir à une souscription en partenariat avec une marque

Le risque de la souscription en partenariat avec une marque est qu’elle soit mal « pricée ». Dans ce cas, les retombées économiques ne reviendraient qu’à la marque !

Conclusion
Il existe bien des modèles économiques pour exploiter son château : concessions, licences de marques, souscriptions. Chacun a sa spécificité, ses avantages et ses inconvénients. La stratégie mise en place doit permettre de répondre aux besoins encore non couverts par le château, de générer de nouveaux revenus, mais aussi d’accroître la satisfaction du visiteur. Il est important de veiller à ne pas porter atteinte à la cohérence de l’offre, ce qui risquerait de dégrader l’image. Il faut donc, au préalable, exprimer clairement son positionnement et définir ses valeurs et son identité.

Pour aller plus loin :

 • PATRIMOINE & LUXE – Conférence Luxury Forward : Comment les tendances du luxe invitent à re-penser le modèle du château ? 
 INNOVER DANS UN CHATEAU – Comment penser de nouvelles activités durables et rentables ?
 VALORISER ÉCONOMIQUEMENT DES MONUMENTS HISTORIQUES – Quelles solutions novatrices ? Point sur les expériences gustatives, ludiques et créatives

L’important à retenir dans cet article :

 Le National Trust est aujourd’hui l’une des plus grandes organisations européennes de sauvegarde et de promotion du patrimoine historique. C’est aussi un acteur foncier de premier ordre puisqu’il entretient plusieurs centaines de bâtiments et jardins au Royaume-Uni. À l’échelle nationale et européenne, le National Trust s’anime grâce à son réseau de bénévoles et d’adhérents qui mettent en place des actions solidaires et citoyennes. Pourquoi le National Trust ? Comment agit-il à l’échelle britannique ? Est-ce un succès ? Cet article va tenter de répondre à toutes ces questions. 

Les points clés de cet article : 
• Les missions du National Trust
• Son réseau et son mode de fonctionnement 
• Le succès du National Trust outre-manche

 Introduction :

Représentant une des plus grosses organisations de valorisation et de conservation du Patrimoine au monde, le National Trust est une association à but non lucratif créée en 1895. Elle intervient en Angleterre, au Pays de Galles, sur l’île de Man et en Irlande du Nord. Le National Trust (NT) représente à lui seul, le deuxième plus gros propriétaire foncier après la Couronne au Royaume-Uni. Il gère plus de 300 monuments et autant de jardins. Des collections d’art aux châteaux en passant par les littoraux, le NT intervient sur une large zone du patrimoine culturel. Ces biens sont inaliénables. 

1- « For ever, for everyone »  : l’histoire du National Trust

Fondé le 12 janvier 1895 par Octavia Hill, Sir Robert Hunter et Hardwicke Rawnsley au Royaume-Uni, le 
 National Trust a été créé pour protéger le patrimoine anglais du bouillonnement chaotique du pays alors en pleine Révolution Industrielle. La population anglaise ayant fui les campagnes, provoquant un exode rural massif, il a fallu s’occuper des châteaux délaissés, des jardins abandonnés et des kiosques qui avaient cessé de tourner… Afin de garantir un avenir à ces pierres et à ces champs, il a rapidement fallu trouver des solutions financières. 

A ses débuts, le National Trust s’est consacré à la sauvegarde des monuments en péril, les propriétaires n’ayant plus les moyens d’entretenir leur bien. Peu à peu, il reçut des dons qui lui permirent de racheter des propriétés et de les gérer en mettant en place des activités touristiques et économiques. Cent ans après sa création, le Trust est devenu le premier propriétaire terrien privé du pays avec 220 châteaux et propriétés, 238 000 hectares de terres, 885 kilomètres de côtes, une multitude de petits bâtiments et plusieurs dizaines de villages ! 

Au Royaume-Uni, on peut retrouver toutes les propriétés du National Trust grâce à leur logo en feuille de chêne ainsi que leurs restaurants, fleuristes et salons de thé présents sur les sites !

2- Tickets, abonnements et donateurs : les revenus du NT

Selon le NT, « ouvrir un site à la visite c’est déjà lui garantir un avenir ». L’organisation agit comme un propriétaire foncier grâce à l’aide de généreux donateurs comme les Rothschild ou encore le Prince de Galles, actuel président de l’association. Parmi les sites qu’il a acquis, on retrouve les mégalithes de Stonehenge, ou encore les thermes romains de Bath (Somerset)

Au Royaume-Uni, le Patrimoine est considéré comme un bien commun que chaque individu doit pouvoir aider à son échelle. Acheter un ticket de visite en est une bonne manière ! Le tourisme représente ainsi une bonne partie des recettes que perçoit le NT. A cela s’ajoutent les bénéfices du commerce mis en place autour de la marque véhiculée dans les restaurants et boutiques que l’association possède. 

Par ailleurs, le NT perçoit des revenus d’origine privée. Il s’agit principalement de legs et de cotisations versées par ses membres qui s’abonnent annuellement et peuvent, en contrepartie, visiter gratuitement les sites gérés par l’association. Aujourd’hui, le NT compte plus de 5 millions de membres soit plus que la population entière de la Nouvelle-Zélande !

Devenir membre du NT c’est contribuer directement à la protection de :
• Plus de 780 miles de littoral
• Plus de 250 000 hectares de terres
• Environ 500 maisons historiques, châteaux, parcs et jardins
• Près d’un million d’œuvres d’art

3- Chapeau melon et jupe en tweed : des bénévoles engagés

Plus de 61 000 bénévoles de tout âge (rapport annuel de 2017-2018) œuvrent pour le NT à différentes échelles sur le territoire britannique. Jardiniers, techniciens, personnel d’accueil ou experts comptables, ils sont nombreux à assurer son fonctionnement. Sur les sites de visites, les bénévoles sont habillés aux couleurs de l’organisation et n’hésitent pas à proposer aux visiteurs de devenir membre à leur tour.

En tant qu’étranger, il est possible de participer à l’aventure en achetant le National Trust Touring Pass qui donne accès à plus de 300 sites répertoriés par l’organisation. Le NT est la plus grande organisation de conservation volontaire en Europe. Pendant la période estivale, il recrute plus d’un membre par minute !

4- « Food for Life »  : une politique environnementale exemplaire

Les membres du NT ont un véritable souci écologique et souhaitent ancrer durablement le tourisme dans cette logique. En ce sens, les sites patrimoniaux sont fermés à certaines périodes pour économiser de l’électricité et du chauffage. D’autre part, les produits cultivés dans les propriétés du NT sont utilisés dans les restaurants afin de créer un cycle de consommation court. 187 de leur cafés, restaurants et salons de thé ont reçu le prix Bronze « Food For Life Served Here » qui récompense l’engagement à servir des aliments locaux, frais et honnêtes, préparés à partir d’ingrédients éthiques et durables. 

Leur objectif est de réduire au maximum l’empreinte écologique et de favoriser les petits producteurs et les initiatives raisonnées. D’ici 2021, le NT espère générer 50 % de ses besoins en énergie à partir de ressources renouvelables. En outre, 100 projets d’énergie renouvelables doivent être mis en place ainsi que 43 installations de bornes de recharges pour voitures électriques sur des lieux de visite. Pour eux, protéger l’environnement ne nécessite pas la mise en oeuvre de moyens particulièrement modernes.

Le château de Drogo dans le Devon en est l’exemple le plus intéressant : en 1929, une turbine hydroélectrique avait été installée afin d’alimenter les 332 prises de courant que compte le domaine. Aujourd’hui, cette turbine hydroélectrique contribue à chauffer le château et alimente le centre d’accueil. 

Pour Patrick Begg, directeur général des ressources naturelles du NT, travailler « dans l’enceinte d’un bâtiment historique ou sur une colline sauvage » implique de « veiller à préserver le sentiment d’appartenance et à protéger la faune ». 

5- Une « sucess-story » qui dépasse les frontières ?

Le National Trust agit comme un véritable acteur économique, touristique, foncier et culturel du Patrimoine au Royaume-Uni. On le voit d’ailleurs bien si l’on regarde le succès du système d’abonnement annuel qui permet, en contrepartie, la gratuité des sites du NT pour les membres. Un véritable mouvement de participation citoyenne volontaire ! Il faut dire que le sentiment d’attachement à leur pays et à leur histoire est très fort chez les Britanniques, comme le montre leur profonde affection pour la Couronne. 

Dans le monde

Ce succès dépasse largement les frontières du Royaume-Uni puisque le National Trust influence de nombreux états européens qui se sont regroupés dans une organisation appelée l’INTO (International National Trust Organisation). L’INTO génère de nombreuses politiques en faveur du patrimoine européen et de sa valorisation à l’échelle de l’Union Européenne. Elle regroupe près de 60 organisations membres qui agissent en tant que trust ou fiducies et œuvrent pour promouvoir le patrimoine international. 

Sa mission est de « promouvoir la conservation et la mise en valeur du patrimoine de toutes les nations au profit des peuples du monde et des générations futures. » Pour ce faire, organisations et personnes du monde entier sont mises en contact par différents moyens : site Web, bulletins électroniques, Conférence internationale des fiducies nationales, ateliers… Leur sont offert : 
• Un réseau d’experts et une banque de connaissances
• Un soutien pour le renforcement des capacités, la compréhension interculturelle et le développement de la société civile grâce à un programme de petits plaidoyers ainsi qu’un forum 

Parmi ses membres, on peut retrouver la Géorgie, l’Autriche, le Zimbabwe et bien d’autres qui, influencés par le travail du National Trust reprennent la même politique à leur échelle et tentent d’investir un peu plus les consciences citoyennes de l’urgence de protéger le patrimoine national et européen.  

Une des principales campagnes d’INTO réside dans la préservation du patrimoine immatériel et matériel dans les pays les moins avancés sur le plan économique. Ils ont mis en place une déclaration, celle d’Entebbe (Ouganda) visant à ce que les membres d’INTO intègrent dans leurs préoccupations culturelles la Déclaration d’Hangzhou, soutenue par l’UNESCO, et la Déclaration d’Edimbourg. Ces déclarations sont les marques de l’engagement des gouvernements internationaux dans la valorisation de la culture en tant que vecteur de développement environnemental, sociétal et économique durables. 

Outre le soutien à ces déclarations, Entebbe vise également à ce que les membres d’INTO promeuvent et encouragent les actions des pays les moins avancés sur le plan économique en matière de politique culturelle. Cette déclaration a pour objectif de valoriser le patrimoine de ces pays

Cette politique s’inscrit dans le FEDER (Fonds Européen de Développement Régional) qui consolide « la cohésion économique et sociale au sein de l’Fondation du Patrimoine s’est beaucoup appuyée sur le concept du National Trust, lors de sa création par le Parlement en 1996. Néanmoins, elle s’en distingue puisque le Trust est un organisme foncier alors qu’elle a pour mission d’aider les propriétaires à restaurer leurs bâtiments. 

Pour Maryvone de Saint-Pulgent, ancienne directrice du Patrimoine au ministère de la Culture, il n’était pas possible de créer un tel organisme foncier en France pour deux raisons :
• Il aurait pu apparaître comme un prédateur compétent pour réquisitionner les biens des propriétaires privés ou transférer les monuments historiques publics à la Fondation
• Il fallait « détruire l’illusion que la Fondation pourrait acheter tout ce qui s’abîme ».

En outre, le militantisme britannique n’était pas certain de fonctionner en France, faire visiter bénévolement un monument ne répondant pas nécessairement à la mentalité française. 

À l’heure actuelle, c’est finalement Pierres d’Histoire, qui se rapproche le plus du National Trust. Son fondateur, Dominique Imbert, en a eu l’idée en Écosse, dans un petit manoir où il était de passage. « Ces vieilles pierres patinées par les siècles » avaient été sauvées par le Landmark Trust, un organisme qui lève des fonds pour la restauration d’édifices abandonnés et leur transformation en lieu de vacances. À son retour en France, il décide de développer le concept au Hameau du Parc de Courances ,dans l’Essonne, puis au Moulin de Pézenas, dans l’Herault, et au Domaine de Rayenonville, en Normandie. L’adhésion des hôtes au concept fait penser à celles des bénévoles du National Trust.

 Pierres d’histoire

Enfin, d’autres organismes français réalisent certaines missions du NT :
Le Conservatoire du Littoral qui est un établissement public ayant pour vocation d’identifier, d’acquérir et d’aménager des espaces naturels du littoral pour le protéger
L’Institut de France qui est une société regroupant différentes académies et qui acquiert des sites historiques pour les entretenir

Conclusion :

Le National Trust est aujourd’hui une des organisations les plus influentes en Europe en matière de préservation du Patrimoine. En plus de valoriser le patrimoine bâti, il intervient également dans la conservation des paysages (champs, littoraux…) et dans la promotion de la gastronomie régionale. 

En tant que propriétaire foncier de sites protégés, le National Trust rayonne par son travail de conservation et son action citoyenne exemplaires. Il promet la gratuité de ses sites à ses membres pour une durée pouvant aller d’un an à toute une vie. Une belle manière d’encourager l’accès à la culture et à la promotion du patrimoine ! Fort de son succès, l’organisation à même influencé des états outre-manche sensibles à son action pour le patrimoine qui ont à leur tour constitué des National Trusts à leur propre échelle. Même logique de conservation et même élan citoyen, ces membres font perdurer les œuvres du NT à l’ensemble de l’Europe autour d’un patrimoine commun dans le but de favoriser le sentiment d’identité collective. 

Pour aller plus loin :

 • Article de presse – Les fiducies en France
• Blois, Cheverny, Chambord, Chaumont-sur-Loire – Les Pass Châteaux 2020
Le Pass Patrimoine de Stéphane Bern
JARDINS & ESPACES PAYSAGERS D’EXCEPTION – Quelques astuces pour entretenir soi-même son jardin
ASSOCIATIONS POUR LA SAUVEGARDE ET LA VALORISATION DU PATRIMOINE – Comment choisir son statut, les avantages et les inconvénients ?

L’important à retenir dans cet article :

 Les grandes familles françaises se démènent pour trouver de nouvelles sources de financement pour faire vivre et pour restaurer leurs domaines historiques. Certaines d’entre elles renoncent et préfèrent vendre leurs biens. Face à ces propriétaires, les entreprises et les organisations prennent le relais. Quels sont leurs enjeux ? Comment parviennent-elles à valoriser leur patrimoine ? 

Certaines entreprises et organisations reçoivent en donation ou rachètent des propriétés historiques. Elles y voient leur intérêt. Cet article permettra de se pencher sur la façon dont elles peuvent valoriser le patrimoine bâti grâce à des projets qui repensent la destination des espaces pour servir des besoins essentiels ou secondaires :
• Faire des économies
• Délivrer un rendement régulier et pérenne 
• Servir une politique RSE ou ISR
• Servir une politique éducative et sociale

NB : cet article ne permet pas de savoir si les sites patrimoniaux étudiés sont devenus rentables… !

Introduction :

Dans son ouvrage « Redéfinir le Patrimoine culturel à l’heure de la globalisation. Des cultures et des Hommes. Clefs anthropologiques pour la mondialisation, L’harmattan, Collection Logiques sociales », Sandrine Basilico, Chercheur au LAMIC (Nice), Chercheur associé au GREDIC-CNRS (Paris) et expert auprès du Conseil de l’Europe, le patrimoine est une notion évolutive. Il « s’est toujours et en permanence ouvert et élargi à la réalité sociale, économique et culturelle contemporaine. » 

Selon elle, le patrimoine est synonyme de transmission puisqu’il vient du latin patrimonium (de pater) qui signifie père. « Il s’est toujours agi de transmettre d’une génération à une autre un patrimoine qui est valorisé à chaque étape. » Sa valorisation consiste à le faire connaître et à le mettre en valeur afin de favoriser l’attractivité du territoire. Sans nécessairement devenir mécènes, les entreprises peuvent devenir parties prenantes de la conservation du patrimoine bâti parce qu’il leur est utile à d’autres égards. 

Les entreprises qui possèdent – reçus en donation ou acquis – des châteaux sont toujours confrontées à la problématique de la destination des espaces. Habités pendant des années par des familles, les châteaux sont très souvent des lieux difficilement exploitables. Racheter une ancienne demeure familiale impose de réfléchir à la disposition des espaces, à leur accès et à leur utilité. Ce n’est pas toujours chose facile. 

Voilà comment des entreprises, libres des contraintes familiales et des héritages complexes, ont transformé ce qui pour certains demeuraient un poids en opportunité de développement !

1- Les entreprises qui rachètent des châteaux pour faire des économies en recevant chez elles leurs propres salariés

Parmi les entreprises, certaines ont des contraintes importantes en matière évènementielle. Elles peuvent être amenées à :
• Former régulièrement leurs collaborateurs lors de séminaires résidentiels, de conférences… 
• Inviter sans cesse des clients et faire de la représentation par des soirées de gala, des cocktails…
• Souder leurs équipes et remercier leurs salariés par des activités de team-building

Pour réaliser ces évènements, sortir du cadre quotidien est indispensable. Il faut donc chercher des lieux ! Le marché de la location de lieux pour l’évènementiel d’affaires est complexe pour plusieurs raisons :
La saisonnalité des évènements: toutes les entreprises se retrouvent sur le marché de l’évènementiel au même moment (la rentrée de septembre, Noël et le début de l’année, les soirées estivales etc). Les lieux sont pris d’assaut. Il faut être très réactif !
L’adaptation des lieux: trouver le lieu qui réponde aux critères de l’événement (taille, prestation, budget) et qui soit disponible aux dates fixées est souvent compliqué. 

L’organisation d’évènements d’entreprise demandent beaucoup de patience et requiert un budget faramineux ! Pour répondre à ces difficultés, certains groupes décident d’acheter leur propre lieu pour avoir une plus grande marge de manœuvre et réduire leurs dépenses. 

Exemples : 

 CapGemini transforme le château des Fontaines pour centraliser tous ses évènements en un lieu unique…

Il fallait un Campus International pour CapGemini ! En 1998, le groupe décide de racheter un château XIXème, imaginé par le Baron Rothschild, dans la majestueuse forêt de Chantilly. La vocation du site est claire : favoriser les échanges et le partage des arts et des connaissances. Ancien centre culturel jésuite, l’ensemble du domaine a été entièrement rénové. Les salons du rez-de-chaussée ont été entièrement repensés et transformés en bar. Quant aux chambres, elles sont devenues des salons de réunions. 

Le Domaine peut accueillir jusqu’à 300 salariés du groupe ainsi que des entreprises extérieures. CapGemini explique que l’architecture des Fontaines traduit ses valeurs: « honnêteté, audace, confiance, solidarité, simplicité et plaisir ».

Sud Aviation transforme le château de Villepreux pour en faire un domaine expérimental

Acheté par Sud Aviation dans les années 1960, ce château au cœur du Médoc, est passé par différentes destinations et ce n’est pas fini ! 

Tout d’abord siège et bureaux d’étude du groupe, c’est en ce lieu que les fusées françaises Diamant furent inventées. Avec la création d’EADS, le moment est ensuite venu d’imaginer un lieu de formation pour les dirigeants du groupe. Villepreux change alors de statut : de cité pour ingénieurs en ébullition, il devient château d’accueil. Plus de 3 000 personnes gravitent chaque année sur le domaine, des personnes du groupe et des clients extérieurs. 

Aujourd’hui, le domaine est devenu le théâtre d’un programme immobilier autour de la construction d’une résidence pour seniors. Le cadre authentique du site favorise le bien-être et la sérénité. La vie d’un château est décidément pleine de rebondissements !

2- Les compagnies d’assurance qui rachètent des châteaux pour délivrer un rendement régulier et pérenne

Les compagnies d’assurance font partie des secteurs qui investissent le plus dans l’immobilier. En 2013, les compagnies et les mutuelles étaient même devenues « les plus gros acheteurs en France ». Selon le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, elles avaient réalisé 26% des investissements dans cette classe d’actifs. Entre 2008 et 2013, les placements dans la pierre d’Allianz sont passés de 3% à 6%. C’est également le cas pour Generali France Immobilier dont l’objectif était de passer de 7,5% à 10%. 

Investir dans la « pierre châteaux » est une réelle opportunité pour les assureurs pour deux raisons : 
• Ils sont contraints de délivrer un rendement régulier et pérenne à leurs assurés
• Ils doivent faire face à l’afflux de nouvelles souscriptions: en 2009, la Fédération française des sociétés d’assurances les estimait à près de 200 milliards d’euros

La recherche d’actifs à rémunération régulière est donc une priorité pour eux ! D’autant que, grâce à l’argent collecté par l’assurance-vie, ils peuvent financer leurs opérations sur leurs fonds propres. 

Exemple : 

AXA Assurances transforme, le Domaine de Frémigny, dans l’Essonne, pour lancer son école des assureurs 

Si le projet de Frémigny lui permet de faire des économies en recevant ses propres salariés, il lui garantit surtout un rendement régulier et pérenne !

Les 330 chambres, 40 salles de formation, auditorium de 150 places, dizaine de salons et équipements sportifs permettent d’accueillir plus de 50 000 journées de formation par an ! 

3- Les entreprises qui rachètent des châteaux pour servir une politique RSE ou ISR

Se présenter comme un acteur dynamique et responsable pour servir une logique RSE ou ISR est parfois un autre argument pour investir dans l’immobilier historique. 

C’est le cas notamment de certaines compagnies pour qui cet investissement s’intègre dans une politique d’investissement socialement responsable (ISR). Cette politique cherche à concilier placement financier et critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). On parle « d’application des principes du développement durable à l’investissement ». 

Au château des Fontaines, CapGemini a cherché à se montrer exemplaire en matière de responsabilité sociale (RSE). Avoir un impact positif sur la société en respectant l’environnement tout en étant viable économiquement est sa priorité.

Pour cela, l’entreprise affiche clairement sa volonté de re-conceptualiser totalement les espaces autour d’une vision qui se veut moderne et éco-responsable. Elle s’engage à réduire ses émissions de gaz à effet de serre grâce à quatre axes définis : 
• La diminution des consommations d’énergies
• La préservation des ressources naturelles
• La diminution et tri des déchets
• La sensibilisation des clients, fournisseurs et salariés

L’électricité provient de sources 100 % renouvelables et le chauffage est assuré par la géothermie.

4- Les entreprises qui rachètent des châteaux pour servir une politique éducative et sociale

Au château des Vaux, la Fondation d’Auteuil a transformé les espaces pour créer un véritable terrain d’apprentissage pour donner une nouvelle chance à des jeunes en difficulté.

En 1946, le Directeur Général de l’œuvre des Orphelins Apprentis d’Auteuil cherche un lieu pour accueillir les orphelins de guerre. Le Château des Vaux, en Eure-et-Loire, est à vendre à un prix dérisoire… il l’achète ! 
Les Apprentis d’Auteuil en ont fait un site remarquable où près de 800 jeunes en difficulté sont formés chaque année, dans l’objectif de faciliter leur insertion dans le monde professionnel. Chacun bénéficie d’un parcours adapté dans le domaine professionnel de son choix.

Au château des Vaux, on trouve un restaurant d’application ainsi qu’une jardinerie qui sert de magasin pédagogique. Un projet qui allie valorisation du patrimoine et éducation !

 Conclusion :

Investir dans l’immobilier et plus particulièrement dans le patrimoine bâti que sont les châteaux apparaît comme une réelle opportunité pour bon nombre d’entreprises. À leur manière, elles viennent valoriser le patrimoine en y déployant des projets qui nécessitent de repenser la destination des espaces. Acheter un château peut leur permettre de faire des économies, délivrer un rendement régulier et pérenne ou servir différentes politiques. Ces entreprises ont quelque chose à transmettre de leur conception du patrimoine. 

Dans une série de prochains articles, découvrez l’investissement des entreprises dans le patrimoine naturel et en particulier la forêt et les vignobles. 

A vous de jouer ! Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous écrire : contact@hephata.fr 

Pour aller plus loin :

 • UN CHÂTEAU HISTORIQUE SAUVE PAR UN PARC ZOOLOGIQUE : THOIRY – Un exemple pour développer une offre touristique unique en utilisant ses atouts
DEVELOPPER DES ACTIVITES COHERENTES AVEC SON HISTOIRE ET SON TERRITOIRE – Les masters class de cuisine ressuscitent le château du Feÿ – Interview avec Sylvie Angel, propriétaire