Quelles entreprises s’appuient sur l’acquisition d’actifs naturels ou patrimoniaux pour renforcer leur stabilité financière ?

L’important à retenir dans cet article

C’est une véritable stratégie des entreprises qui, pour renforcer leur stabilité financière, acquièrent des biens fonciers issus du patrimoine naturel. 

Une entreprise, pour renforcer sa stabilité financière peut choisir d’axer sa stratégie sur des acquisitions foncières. Acheter du patrimoine naturel lui permet de :
– Asseoir sa stratégie financière sur l’acquisition de biens tangibles ayant une valeur, a priori intrinsèque, bien que de plus en plus sensible aux spéculations
– Dé-risquer son portefeuille d’actifs à travers des actifs décorrélés des marchés financiers
– S’engager dans une politique écologique, voire ISR (Investissement Socialement Responsable), utile et durable en plus d’être tendance

Avant toute chose, que faut-il entendre par « stabilité financière » ?

Selon la Banque Centrale Européenne (BCE), « la stabilité financière est une situation dans laquelle le système financier – qui englobe les intermédiaires, les marchés et les infrastructures de marché – est capable de résister aux chocs, en réduisant la probabilité d’une interruption du processus d’intermédiation financière qui serait suffisamment importante pour perturber l’allocation optimale des ressources ». Pour une entreprise, devenir stable financièrement implique donc d’avoir des ressources extérieures à son activité principale qui lui permettent de survivre en cas de crise (krach boursier, crise sanitaire, effondrement du marché, très forte concurrence etc.).

La notion de « foncier » quant à elle, se distingue de l’immobilier en ce qu’elle désigne tout ce qui relève de la terre. On parle de foncier bâti ou de foncier non bâti. Aussi le foncier renvoie aussi bien aux terrains constructibles qu’aux terres agricoles ou aux forêts. 

Asseoir une stratégie financière sur l’acquisition de biens tangibles ayant une valeur, a priori, intrinsèque, bien que de plus en plus sensible aux spéculations

Les biens fonciers issus du patrimoine naturel sont, par essence, tangibles. Il s’agit de biens  physiques. C’est le cas des matières premières, issues des forêts (le bois) ou des terres agricoles (le blé, le maïs, le raisin…) ou encore de l’or. Par son caractère réel, le bien ne peut être séparé de sa valeur qui lui est intrinsèque. 

Jinshan Zhang a acquis le château du Grand Mouëys, domaine viticole

Les rendements de ces biens réels sont moins importants que les produits issus des placements en bourse. Néanmoins, un tel investissement présente une plus grande sécurité qui réside dans cette valeur tangible. Fonder sa stratégie d’entreprise sur ce type de biens est une stratégie qui permet de renforcer sa stabilité financière à  long terme. 

En revanche, le risque est de se retrouver face à une situation où la spéculation, pratique liée aux opérations financières et commerciales fondées sur les fluctuations du marché, vient dénaturer le marché. L’intention première de l’achat devient alors une volonté de revendre plus cher quelques années plus tard. Selon Dominique Plihon, professeur d’économie financière à l’Université Paris XIII et membre des économistes attérés, la spéculation est critiquable notamment  parce que la spéculation peut contribuer à l’instabilité des marchés ou à des crises graves comme la crise sur la dette publique grecque ou sur l’euro.

Dé-risquer son portefeuille d’actifs à travers des actifs décorrélés des marchés financiers

Les entreprises possèdent de nombreux actifs (immobilisés ou circulants). Il s’agit de tous les biens et droits qu’elles possèdent : bâtiments, matériel, créances, personnel, parts de marché etc. Beaucoup d’entreprises décident de placer leur argent, ce qu’on appelle le portefeuille d’actifs, pour le faire fructifier. Il existe différents moyens : 
– L’achat de parts de capital 
– L’investissement en bourse

Ces actifs sont attachés au aléas des marchés financiers mondiaux, lieux physiques ou virtuels où les investisseurs négocient des titres à l’achat ou à la vente. 

Avec la crise de 2008, les investisseurs ont pu être amenés à changer de stratégie. Isabelle Scemama, head of fund groups et responsable des actifs réels au sein d’AXA IM, explique que « les effets de la crise et la baisse des taux d’intérêt ont conduit les investisseurs à se tourner de plus en plus vers des placements moins liquides, mais plus rentables ». L’acquisition de foncier naturel apparaît comme une solution possible . Comme dit précédemment, acheter du foncier naturel c’est investir dans des actifs assis sur des biens réels, par essence, décorrélés des marchés financiers. 

Investir dans des actifs décorrélés de ces marchés permet aux entreprises de :
– Augmenter le rendement global de leur portefeuille grâce à des rendements compris entre 2 et 15%
– Accroître la diversification de leur portefeuille financier 
– Se protéger contre l’inflation et sécuriser leurs revenus
– Investir dans des actifs stables qui ne souffrent pas de la cyclicité des marchés boursiers et dont la valorisation n’est pas remise en cause à chaque crise boursière
– Réduire la volatilité des performances du portefeuille financier

Olivier Héreil, directeur général adjoint, directeur des investissements et des gestions d’actifs de BNP Paribas Cardif, précise qu’il préfère « attendre de trouver des opportunités sur les marchés au meilleur prix plutôt que de nous contraindre à investir tous les ans ».

Sur le long terme, la demande pour le bois présente un potentiel réel de prise de valeur dans deux secteurs principalement l’énergie et la construction. Les revenus issus de l’exploitation sylvicole (vente de bois, location de chasse etc.) lui permettront de renforcer sa résilience. 

S’engager dans une politique écologique, voire ISR

Plusieurs entreprises ont pour stratégie d’investir dans le patrimoine. Elles achètent donc des châteaux pour servir une politique RSE ou ISR (Investissement Socialement Responsable). Cette stratégie se décline également pour les entreprises qui cherchent à valoriser le patrimoine naturel.. 

En outre, à l’heure de la protection environnementale, acquérir une forêt ou des terres agricoles a du sens d’un point de vue ISR. L’investissement socialement responsable (ISR) cherche à concilier placement financier et critères environnementaux. On parle « d’application des principes du développement durable à l’investissement ». Aussi, une entreprise qui fonderait sa stratégie sur l’acquisition foncière de biens issus du patrimoine naturel s’engage dans une politique écologique, utile et durable. Un tel engagement peut considérablement renforcer son image de marque. Il s’inscrit dans une dynamique de protection. de l’environnement très en vogue, tel que le pratique la marque d’ameublement Ikea.

Les risques inhérents à ce type d’investissement 

Ce type d’investissements présentent des risques non négligeables :
L’illiquidité de ce type d’actifs : pour devenir rentables, ces actifs doivent être détenus sur le long terme. En cas de besoin de capitaux à court terme, l’investisseur ne peut donc pas compter sur la vente de ses actifs
La sélection des actifs : les investisseurs doivent notamment s’assurer de :

– La viabilité des projets financés sur le long terme
– La solidité de l’exploitant qui le gère
– Les perspectives des marchés sélectionnés, notamment ceux dont les prix sont régulés par l’État

Dans la filière du bois par exemple, ces risques sont ceux liés à la perte en capital en raison :
– Des risques naturels (incendies, tempêtes) 
– De la baisse de la valeur du bois 

Exemple

Groupama Immobilier, qui gère les actifs de la Société Forestière Groupama a investi dans la filière sylvicole. Propriétaire d’environ 22 000 hectares de forêts, la société gère, pour ses mandants, un patrimoine valorisé à 3,2 milliards d’euros. À ce titre, Groupama Immobilier est un des principaux gestionnaires d’actifs immobiliers français. La Société Forestière Groupama est le troisième propriétaire forestier institutionnel français. En investissant dans les forêts, l’entreprise s’assure une stabilité financière. Cet investissement est particulièrement pertinent aux vues de son domaine de compétences et d’actions. En outre, ces actions de valorisation contribue au bon entretien du parc forestier français, une aubaine pour le patrimoine naturel.

Conclusion

Si acquérir du patrimoine naturel pour renforcer la stabilité financière de son entreprise se fait beaucoup, il n’est pas nécessaire de le faire soi-même. Aussi, certains acteurs économiques réalisent des transactions de biens fonciers (des forêts, des vignobles etc.) pour le compte de leurs clients (holding familiales, investisseurs…). 

Pour aller plus loin 


L’investissement des entreprises dans le patrimoine naturel
La valorisation de la propriété forestière d’un domaine historique, avec Julien Terrier ingénieur-agronome
Comprendre comment gérer et optimiser son domaine forestier

Essonne Hephata benchmark et étude concurrentielle

Essonne Hephata benchmark et étude concurrentielle

Pour Hephata, opter pour une offre différenciante permet d’augmenter l’attractivité du château et faire face à la concurrence.

Le domaine se situe sur un territoire qui :
Invite à la création de lieux de vie préservés, respectueux de l’environnement et inspirants. L’existence de nombreuses zones d’activités situées au Nord du département explique d’ailleurs cette position (zones commerciales, centres d’affaires, hubs…) ;
Encourage les initiatives pour valoriser les infrastructures sportives et de loisirs, les actions en faveur du patrimoine et celles en faveur de la création d’emplois ;
– Incite à créer des espaces hôteliers différenciants et complets en réponse à la stabilité du tourisme de loisir (notamment du tourisme local) et la croissance du tourisme d’affaires.

Le projet, stable, a reposé sur :
– La capacité des propriétaires à rentabiliser les investissements rapidement par la mise en place d’une équipe compétente ;
– La cohérence du projet d’ensemble ;
– La possibilité d’adaptation des installations éphémères et finales en fonction d’un planning itératif.

La première contrainte, pour augmenter l’attractivité du château par une offre différenciante, est d’intégrer dans la réflexion du projet une occupation familiale régulière dans le château. Puis, la seconde, est que le projet doit dégager un résultat positif rapidement. En effet, il doit permettre le financement bancaire associé au développement d’activités et à la restauration du domaine. Il doit, par ailleurs, permettre le versement d’un revenu destiné à une équipe complète de gestion.

Hephata a accompagné les propriétaires d’un château situé dans les Hauts-de-France. Sa mission est de proposer un concept marketing permettant d’attirer différents flux touristiques dans le château.

Les points communs entre le territoire, les propriétaires et du site sont la recherche du beau, organisée autour de :
– D’abord, un site paisible, à l’architecture et aux décors raffinés, qui invite à la contemplation et à l’apprentissage de la beauté ;
– Ensuite, des porteurs de projet qui prônent la prise de distance avec la vie quotidienne ;
– Enfin, un territoire aux espaces naturels préservés et entretenus (exploitation des ressources naturelles, mise en beauté des espaces extérieurs…).

Leur spécificité est la bivalence, portée par :
– Un site situé à la fois au carrefour de 3 capitales européennes (Paris, Londres, Bruxelles) et sur un territoire peu dynamique ;
– Des porteurs de projet compétents pour la gestion de projets et l’évènementiel, dont le regard est tourné vers l’étranger ;
– Un territoire qui attire un public international (tourisme de mémoire) et des franciliens (tourisme naturel).

L’étude de ces différentes caractéristiques a conduit Hephata à élaborer un concept marketing pour attirer différents flux touristiques dans le château. Le concept propose d’une part des activités centrées sur le luxe visant un public de touristes internationaux. D’autre part, il offre des services fondés sur l’art de vivre à la française à destination d’un public ultra-local.

Diagnostic développement château Hephata

Diagnostic développement château Hephata

Hephata intègre des espaces historiques dans un projet économique harmonieux en cherchant à les penser comme une foncière. Cela implique de les commercialiser un par un pour des activités différentes.

Le château se situe sur un territoire très marqué par le tourisme international de mémoire. Les politiques départementales valorisent la création de nouvelles offres d’hébergement touristiques et gastronomiques. Elles cherchent également à développer les offres culturelles sur le territoire. Ces politiques incitent à positionner le château sur l’accueil touristique « haut de gamme ». Le département préserve l’environnement rural. Il doit d’ailleurs sa renommé aux nombreuses zones naturelles protégées dont la Vallée et la Baie de Somme.

Installer une activité pour dynamiser l’ensemble du domaine est un réel enjeu pour la nouvelle génération de propriétaires. Vivant à l’étranger, ces derniers n’occupent le château qu’occasionnellement. En outre, les postes de dépenses sont couverts par des revenus essentiellement issus de l’exploitation sylvicole arrivant à leur terme. Développer une activité autonome permettant d’entretenir le domaine est donc indispensable.

Enfin, Hephata prévoit la gestion en cas de développement d’activités. La complexité de la création d’un produit stable est que le produit est la résultante de la variété de ses occupants. Aussi, penser les espaces historiques du domaine comme une foncière (organisme spécialisé dans la gestion locative de surfaces à vocation commerciale) facilite la gestion du lieu.

valle-perigord-developpement-chateau

valle-perigord-developpement-chateau

Hephata souhaite rendre un château privé, situé au coeur d’une zone rurale, attractif et utile pour son territoire. Ce territoire :
Soutient les actions de « proximité » notamment auprès des jeunes et des personnes âgées ;
Développe les axes de « mobilité douce » structurés autours de zones d’intérêt historique, esthétique ou culturel.

L’étude des aspirations des propriétaires, de la composition du site et des opportunités territoriales, oriente vers la création d’un site esthétique, artistique et créatif, qui contraste avec les propositions existantes, où l’on peut se reposer, méditer et créer. Ce site serait surtout destiné à un public « de proximité » dans le but de faire re-découvrir les choses du quotidien sous un regard historique, poétique et artistique. En outre, Hephata cherche à créer des conditions inédites pour « révéler sa créativité » seul ou à plusieurs. Enfin, le lieu devrait favoriser des temps d’apprentissage et de prise de conscience sur des sujets personnels.

En outre, les objectifs d’Hephata, à court et moyen termes sont de :
– Développer une programmation culturelle et évènementielle attirant plus de 10 000 visiteurs par an au bout de 3 ans ;
– Proposer un programme de restauration progressive du site historique ;
– Apporter une logique de gestion cohérente avec l’occupation des espaces.

Hephata, pour rendre le château privé utile et attractif pour son territoire, doit :
S’adapter à une occupation continue du propriétaire et donc réguler les activités autour et dans le château ;
– Proposer des activités pour dégager un chiffre d’affaires annuel d’au moins 200 000 euros
.

Hephata_Chateau privé_Concept

Hephata_Chateau privé_Concept

Hephata cherche à allier patrimoine historique et solidarité dans le développement d’un véritable projet entrepreneurial. Le projet s’appuie sur un château situé au carrefour de plusieurs éléments convergents. Tout d’abord, l’agroalimentaire et l’industrie, et plus localement l’artisanat, soutiennent le tissu économique départemental. Ces éléments poussent donc à créer un lieu d’échange local. En outre, de nombreuses initiatives départementales valorisent l’insertion et le retour à l’emploi. Les projets solidaires et innovants sont soutenus à tous les niveaux. Hephata envisage donc de créer une offre différenciante autour de la création de lien social.

Par ailleurs, l’offre touristique se tourne essentiellement vers le nord de la Baie de Somme. L’offre d’hébergements, quant à elle, est plutôt haut de gamme au sud-est de la baie ce qui amène à créer une offre d’hébergements standard.

Allier patrimoine historique et solidarité implique de bien définir les enjeux soulevés par le projet. Dans le cas présent, restaurer un lieu historique permet de favoriser la réinsertion via la création de liens entre des publics différents et le retour aux sources que sont le patrimoine et la nature. Le deuxième nécessite de de développer un projet de vie qui ait du sens pour valoriser l’économie locale, la production en circuit-court, l’environnement naturel et faire rayonner des valeurs autour de l’accueil et de la solidarité.

L’important à retenir dans cet article :

 1. L’ensemble des étapes et questions à se poser dans le cadre du développement d’activités
2. Une approche détaillée pour faciliter l’accès à la bonne information selon vos avancées
3. Les clés pour développer des activités avant de financer ses réhabilitations

 « Lorsque vous poursuivez vos objectifs guidés par vos valeurs dans le contexte de vos rêves, des miracles se produisent. » Paul Mckenna

Le patrimoine français est vaste et rassemble de nombreux édifices bien différents les uns des autres : châteaux, églises, fermes, orangeries… Or, quand certains ont une activité florissante, d’autres peinent à tenir debout.
Les nombreux partisans du patrimoine désirent tout mettre en œuvre pour conserver nos joyaux historiques. Cependant, lorsque l’accès aux compétences, au réseau ou au financement est rare, cela n’est pas aisé.
Pour préserver et conserver son patrimoine, certains (Adopte un Château, Dartagnans…) propose un accompagnement dédié ou l’accès à de nouvelles formes financement. 
Il y a aussi une façon de développer des activités de façon autonome pour préserver son bien. Ce que Hephata propose à travers la partie « Gestion d’Activités » du Château-LAB, c’est de faciliter le développement, le lancement et la gestion d’activités innovantes, durables, cohérentes et rentables.

AVANT LE LANCEMENT
Avant de lancer ses activités, il est nécessaire de passer par les étapes suivantes :

• Etablir ses objectifs : est-ce un projet de vie professionnel ou est-ce une nécessité ponctuelle ? Est ce que je suis prêt à me lancer dans le développement économique ?  

• Faire le point sur son contexte actuel :
o Etat des lieux du patrimoine : ressources naturelles, bâtiments.
o Aspects financiers et fiscaux : évaluer ses biens, ses ressources, ses dépenses.
o Ses compétences : personnelles ou expertise proche
o La règlementation : lois auxquelles je suis soumis, normes
o Son organisation familiale ou institutionnelle 
o Son environnement : forces et faiblesses du territoire (environnement, économie, culture, population), positionnement géographique

• Identifier une thématique ou un concept

• Définir une stratégie efficace pour répondre à vos objectifs : Comment définir les grandes étapes pour y arriver ? Faire tout seul ou faire faire ? Comment établir un business plan ?

• Identifier les problèmes éventuels et trouver des solutions à partir de la grille IDPA (Identification de la situation, des acteurs et des problèmes ; Diagnostic de l’action engagée ; Prospective qui veut exprimer l’anticipation ; propositions d’Actions)


LANCER LES ACTIVITES

• Préparer ses espaces en fonction de l’activité développée
• Organiser une équipe adaptée ou faire seul ?
• Communiquer sur ses activités (réseaux sociaux, presse, sites web)
• Régler mes problèmes d’accessibilité
• Trouver un financement pour lancer des activités
• Trouver la structure juridique et fiscale adaptée
• Choisir le bon exploitant
• Quelle assurance choisir 


GERER SES ACTIVITES

• Avoir des indicateurs de suivi de performance
• Comment s’assurer que ses clients sont satisfaits ?
• Quels outils pour faciliter la gestion (communication, réservations…)

Chez Châteaux Expériences, le coeur de métier c’est la gestion. Le P-DG, Colas Guyonnaud propose sa vision :


Le modèle économique des châteaux du XXIème – qu’en pense Nicolas Navarro, propriétaire du château du Taillis ?

L’important à retenir dans cet article :


Ces dernières années, le château a pris beaucoup d’ampleur. Début décembre 2017, la famille Navarro – à la fois entrepreneure et propriétaire – a lancé son premier marché de Noël. 1 000 personnes étaient attendues… A la surprise générale, 3 000 personnes étaient au rendez-vous ! 

Nicolas, 36 ans, et sa femme, ont développé des animations culturelles qui ne transforment par les espaces… 

HEPHATA a souhaité partager avec vous, quelque unes des clés d’un modèle qui a de l’avenir :
– Travailler la cohérence entre les activités et le patrimoine
– La logique des « petits pas »
– Apprendre à faire soi même, des petits travaux aux évènements
– Savoir se faire entourer des bonnes personnes : les bénévoles et les experts

Vous accueillez de nombreuses activités culturelles dans votre château et que vous gérez vous-même de A-à-Z. C’est plutôt rare d’en faire autant, simplement en famille. Est-ce que tu pourrais nous en dire un peu plus sur les raisons qui vous y ont poussées ? 

D’abord, ce sont les parents qui ont racheté le château du Taillis. Par passion. Très vite, ils ont été confrontés aux problèmes que rencontrent tous les propriétaires c’est-à-dire, les entretiens très lourds liés aux bâtiments anciens, les travaux urgents qui fragilisaient la sauvegarde des bâtiments et les impôts. On s’est retrouvé très tôt dans l’obligation d’assurer les petits travaux, en faisant nous-même et en développant des activités pour les financer.

Depuis presque 10 ans, avec ma femme, nous réfléchissons aux animations et organisons leur développement. Nous sélectionnons seulement les activités qui sont adaptées aux lieux et qui évitent toute modification importante ou inaltérable des éléments bâtis et naturels environnants. Mon but serait presque de faire vivre le château comme il y a 200 ans !

En termes de typologie d’animation et de thématique, cela implique quelques restrictions. Par exemple, pour le moment, nous avons décidé de ne plus réorganiser de vide-greniers car ces derniers ne nous semblent plus être en adéquation avec l’image du château.

Avant d’en arriver là, par quoi avez-vous commencé et pourquoi ? 

La toute première activité que nous avons lancée, c’est l’ouverture au public parce que nous voulions que tout le monde puisse en profiter. Notre château fait partie du paysage local, c’est « notre » château ». Il appartient en partie aussi aux habitants. Des visites libres et des visites guidées étaient proposées aux individuels. Mais après quelques années, le nombre de visiteurs est resté assez limité (environ 2000 personnes par an). 

Maintenant, nous organisons uniquement des visites de groupes car les visites individuelles sont disparates, très consommatrices de temps et avec une rentabilité faible (prix d’entrée à partir de 5€ par personne). 

Au début, nous étions essentiellement concentrés sur la notion de « partage du patrimoine ». Mais nous avons rapidement compris que pour survivre, il faut aussi penser en termes de rentabilité. 

Justement, pourrais-tu nous en dire un peu plus sur toutes vos activités ? En particulier, celles qui marchent le mieux chez vous ? 

Alors, nous accueillons pour : 

Des célébrations et évènements privés (mariages, diners, anniversaires, etc…).
Ce sont les activités les plus rentables, plus que les séminaires. Les célébrations privées demandent moins de travail et d’organisation parce que les clients s’impliquent davantage, en comparaison aux séminaires qui ont plus de besoins spécifiques et des budgets définis, non négociables. Pour les célébrations, nous pouvons proposer (à la demande) quelques chambres ainsi que des prestations particulières… 

Des événements grand public en tout genre (marché de noël, la « visite aux lumières », une visite de nuit aux bougies…), en particulier, c’est ma passion, des célébrations commémoratives de la Seconde Guerre Mondiale.
Pour l’occasion, nous avons une buvette, nous vendons du matériel d’époque et des livres sur le sujet… nous sommes même vêtus de nos uniformes ! Ces évènements attirent de plus en plus de monde mais sont compliqués à organiser et demandent une implication des bénévoles très importante. Néanmoins, après plusieurs éditions et années d’existence, les évènements sont rentables. Selon les évènements, le nombre de visiteurs est variable. 

Des murder party qui marchent assez bien et des rendez-vous et des colloques…
Nous avons aussi pu ouvrir un musée sur le thème de la bataille de Normandie dans les écuries en 2004, sans changer leur structure encore une fois.  

Nous avons aussi d’autres projets, lancer une activité de gîtes par exemple dans l’orangerie…

Point sur les visiteurs : 
Attention, le type de public varie en fonction des activités. Depuis quelques années, nous développons des « réceptions touristiques » destinées plus particulièrement aux touristes étrangers (visites privatives avec quelques animations dédiées comme des diners par exemple).

Là, nous profitons de l’aura des grands monuments, comme Giverny, qui attirent ce type de visiteurs… 
Sinon, ce sont les touristes du territoire qui participent à nos animations culturelles.

Ce qui est intéressant, c’est que tous reviennent d’année en année. Cela montre que le château a établi une communauté de réguliers.

Selon toi, qu’est-ce que viennent chercher les visiteurs dans un château privé ? Est-ce que le fait d’être propriété « privée » attire ?

En fait, ce qui marche, c’est ce qui est authentique. Les visiteurs aiment venir parce qu’en même temps que la découverte d’un lieu ou d’un évènement, ils découvrent comment nous vivons… Ils viennent notamment parce qu’ils apprécient voir des châtelains qui vivent dans leur château. Nos hôtes sont généralement très surpris d’ailleurs ! Ils découvrent que les propriétaires sont des personnes normales, facilement abordable et pas forcément très aisées. 

Ce qui m’amuse, c’est quand nos passagers me prennent pour un ouvrier et me demandent si le propriétaire est présent ! C’est drôle, l’image du châtelain « au-dessus des gens communs » et l’image de la vieille aristocratie existent toujours… alors que c’est de moins en moins le cas.

J’aime pouvoir partager mon expérience et ma vie avec le public. J’aime que les jeux des enfants se mélangent aux meubles anciens… Les visiteurs apprécient que la maison soit en vie même quand les enfants courent dans leurs pattes ! Cela apporte de la chaleur au patrimoine… 

Le fait de vivre dans son lieu de travail doit avoir un réel impact sur votre vie privée…

Puisque le château dans son ensemble est ouvert au public, nous n’avons plus vraiment de vie privée, c’est sûr ! Notre lieu de vie est devenu notre lieu de travail ! 

Par ailleurs, c’est assez dur de « bien habiter » dans un château… Il faut faire de nombreux travaux de confort (électricité, chauffage, double vitrage).  Aujourd’hui, ça fait plus de 13 ans, il n’existe qu’une seule pièce véritablement confortable dans tout le château où la famille peut se réunir pour jouer ou regarder un film. 

L’autre difficulté dans la vie quotidienne est l’agencement du château et de ses pièces. L’aménagement du château est fait pour une époque où des dizaines de domestiques travaillaient. La taille des pièces et le cheminement que les domestiques devaient prendre n’avaient pas d’incidence sur la vie des propriétaires. 

Aujourd’hui, ça peut poser problème : l’organisation des pièces de vie n’est franchement pas toujours optimale.

Vous faites-vous aider pour organiser toutes ces activités ?

Avec ma femme, nous organisons seuls les événements, puis nous nous faisons aider pour les réaliser. Nous nous entourons de bénévoles (amis, amis d’amis, famille et particuliers). Ils sont aujourd’hui près d’une cinquantaine, dont une vingtaine de bénévoles réguliers. Ils préparent, organisent, coordonnent, se déguisent, accueillent, animent…

Mais, c’est compliqué. Ils viennent pour rendre service ! On ne peut pas les forcer à faire telle ou telle tâche, ou les répartir sans demander leur avis… C’est difficile d’harmoniser leur implication.
Maintenant nous avons des employés, un ouvrier de jardin et une jeune fille qui nous aident pour la communication. 

Quels canaux de communication utilises-tu pour toucher la variété de publics concernés ? 

Nous avons appris au fur et à mesure…

Via notre site ou sur les réseaux sociaux, plus particulièrement sur Facebook , nous touchons une communauté assez réactive, composée en particulier de mères qui cherchent des activités à faire pour leurs enfants, des femmes aux foyers ou à la retraite pour des événements tricot ou couture. Nous venons de nous mettre à Instagram …

• Nous utilisons l’affichage (affiches, foyers). L’affichage touche le local. Il marche bien car les visiteurs les plus présents sont du territoire sur un rayon de 60km, pour ceux qui viennent pour les évènements culturels. 

• Nous sollicitons la presse (spécialisée et locale) très régulièrement car c’est plus simple de gérer les périodes de publication, contrairement à la presse nationale. Mais, c’est une presse qui reste très fortement influencée par la conjoncture, par exemple, la mort de Johnny, les faits divers ou les événements organisés par grands monuments voisins. Au niveau national, nos retombées sont moins régulières parce que les obtenir demande une vraie organisation : d’anticiper la périodicité des thématiques et de connaitre les bonnes personnes ! 

Le fait d’être intégré à des réseaux d’experts fonctionne particulièrement… par exemple, pour organiser l’animation sur la 2nde Guerre mondiale, c’est très utile d’être intégré dans des associations spécialisées. Il est bon d’avoir quelques entrées dans le milieu du thème exploité. A l’inverse, pour le marché de Noël, il nous a été compliqué de trouver des exposants lors de la première édition, car nous n’étions pas intégrés à un tel type de réseau. Pour l’année suivante, c’est différent !

La visibilité du château… c’est l’avantage d’être sur une départementale, même si je n’avoue ne pas beaucoup l’apprécier.

• Et, enfin, le bouche à oreille marche bien ! C’est ce qui a aidé à démarrer au départ. 

Quelles difficultés rencontres-tu essentiellement en tant que « gestionnaire privé » ? 

La concurrence est rude. Les grands monuments captent le public mais aussi les aides financières et les partenariats. 

Ces « monstres » publics, comme l’Abbaye de Jumièges ou Saint Martin de Baucherville qui appartiennent au département, qui sont situées à 20 km, sont subventionnés et les institutions mécènes comme publiques se concentrent sur ces sites connus en oubliant – parfois – les plus petits sites. Par ailleurs, ils fonctionnent et sont entretenus par une multitude de personnels. 

Point sur la concurrence : 
La différence majeure entre les monuments publics et les privés, c’est que les premiers ne cherchent pas la rentabilité sur leurs évènements et peuvent donc offrir des animations gratuites, comme les musées de la ville de Rouen ou les communes. Il est impossible de rivaliser avec ces monuments : leurs moyens sont beaucoup plus importants et leurs contraintes bien moindres ! 

A titre d’exemple, beaucoup de communes de Normandie ont des marchés de Noël, entièrement gratuite… cela peut nous desservir, à niveau de prestation égale. A nous de chercher notre différenciation.
Néanmoins, des monuments comme Giverny, qui attirent des visiteurs américains, nous permettent à nous aussi d’attirer de la clientèle étrangère. 

Comment faites-vous pour tenir le cap d’un tel choix de vie ? 

Honnêtement ? On m’a posé plusieurs fois la question et je ne sais pas…

• Je pense que c’est lié à la personnalité : j’ai commencé quelque chose, je dois le finir…

• Je pense aussi qu’ on tient le coup grâce aux bénévoles, à leur soutien et leur motivation. Le soutien des visiteurs qui me remercient de leur raconter toutes mes anecdotes et de contribuer à la sauvegarde du patrimoine… cela me donne chaud au cœur et me pousse à continuer. Il y a aussi les visiteurs qui proposent de m’aider à rénover le château. 

Par exemple, un homme avait critiqué ma façon de couper la vigne du château. Je lui propose de le faire lui-même s’il le souhaite. Contre toute attente, il m’a dit « d’accord ». Un mois plus tard, il appelle et demande s’il peut venir aujourd’hui pour tailler la vigne. Il est arrivé quelques heures plus tard et nous avons coupé ensemble la plante.  

La vocation et l’intérêt que j’ai pour le château m’ont poussés à me perfectionner dans les activités autour du site et m’ont poussé à travailler certains aspects qui – initialement – ne m’intéressait pas nécessairement. Je pense aussi que j’ai développé des compétences autour du château. A force de faire les travaux moi-même ou de gérer des activités, on devient les pro de ce truc-là spécifiquement…

En tout cas, ça vaut le coup, quand on voit les résultats…

L’important à retenir dans cet article :

Faire vivre un château est une affaire de gestion quotidienne. Pour nous inspirer, Peter Bal – véritable chef d’entreprise – nous partage sa vision d’un site historique qui peut vivre au rythme de la société contemporaine. 

Classé Monument Historique depuis 1965, et racheté par Peter Bal en 1999, le château de Millemont comprend 6 000 m2 de bâtiments et 600 hectares de terres, dont 500 de forêts et 48 de terres agricoles. Situé à une heure de Paris, le village attenant compte 241 habitants.

 Le propriétaire a récemment pris conscience de la vocation de son patrimoine : il s’agit d’un « château-village » auquel il souhaite redonner ses fonctions d’origine tout en le rendant utile aux besoins de la société contemporaine. 

Pour lui, trois clés sont indispensables pour faire vivre utilement un tel site : 
• Prendre son temps pour comprendre la destinée du château sans s’arrêter aux contraintes de gestion conjoncturelles,
• Toujours s’assurer auprès des experts d’activités que l’on souhaite développer s’ils aimeraient les développer sur place,
• Fuir absolument en l’absence de « coup de cœur ».

HEPHATA – Quels conseils donneriez-vous à un propriétaire de château pour réussir à développer des activités cohérentes avec son patrimoine ?

Peter BAL – Que l’on soit propriétaire, locataire ou employé, l’essentiel, je crois, c’est d’abord d’être passionné par son domaine. Rien ne se fait sans passion. A titre personnel, quand j’embauche une personne, je ne cherche pas des gens qui « souhaitent faire » ou qui « font », je veux des gens qui « sont ». Souvent je m’amuse à demander à mes futurs employés agricoles de me montrer leurs mains. Si celles-ci ne sont pas des mains de travailleurs, je ne peux que les inviter à revenir dans 18 mois ! 

Ensuite, il faut comprendre sa propriété et sa terre. Il est indispensable de la connaître intégralement (son histoire, son climat, sa géologie, sa culture, son exposition au vent, etc.). Il s’agit, en quelque sorte, de « venir à l’essence » de son identité. A Millemont, nous avons découvert assez récemment que l’identité profonde du lieu est celle d’être un château-village. 

En même temps l’identité permet de définir ce qu’on peut faire d’un lieu, cela lui apporte sa distinction. Par exemple, nous sommes très différents de Vaux-le-Vicomte… ! 
C’est à partir de la connaissance de ce que l’on a que l’on peut trouver ce que l’on peut faire. Or, cela prend du temps et il ne faut pas chercher à « forcer » certains projets : quand on est dans l’effort, c’est généralement que l’on se trompe. Il ne faut rien faire par obligation. 

Enfin, si vous voulez des conseils, prenez-les uniquement auprès des personnes qui sont parvenues à réaliser ce que vous souhaiteriez atteindre.

Dans le respect de cette identité, comment avez-vous déterminé les activités à développer à Millemont ?

Au départ, j’ai profité de l’emplacement stratégique du château à 45 km de Paris pour recevoir des tournages, comme celui de Marie-Antoinette de Sofia Coppola par exemple. Certains films nous ont apporté jusqu’à 250 000 € de revenus. 

Puis cela a évolué. Cela n’a plus été aussi facile d’attirer les maisons de production depuis la création de la Cité du cinéma [inaugurée en 2012 à Saint-Denis, ndlr]. 

Par ailleurs, j’ai progressivement compris l’identité du lieu et j’ai souhaité faire en sorte que Millemont réponde à des besoins concrets de la société contemporaine, qu’il devienne un lieu pour soutenir l’innovation, les nouveaux modes de vie « slow life » ou les initiatives économiques sociales et solidaires. Rapidement, le château est devenu un « centre » qui accueille des démarches de « co-création » entre les occupants réguliers et temporaires.

Par exemple nous avons accueillons des organisations comme MakeSense pour leurs évènements. Des expérimentations ont aussi eu lieu, portées par des associations telles qu’Assemblée Virtuelle autour de projets sociaux, technologiques, écologiques… ou encore, il y a plus longtemps, la POC 21 qui a transformé le parc en « innovation camp ».

Dans le but de rester cohérent avec cette identité, comment choisissez-vous vos occupants et visiteurs de passage ?

Le château est un lieu dont la fonction première [défendre, administrer un territoire, ndlr] a disparu, il convient donc de la repenser. Millemont n’échappe pas à la règle. 

Ce lieu était d’abord un village, c’est son identité, et je souhaite aujourd’hui lui rendre cet usage. Je cherche à co-construire une communauté villageoise. Ce château est « extraordinaire » dans sa fonction de village, dans le sens de « hors-du-commun ».

Pour intégrer cet ensemble, les conditions le sont tout autant… Les occupants doivent parler deux langues au minimum car cela induit une plus grande plasticité cognitive qui multiplie généralement les points de vue sur un sujet (la langue structurant notre vision des choses). Ils doivent partager les mêmes valeurs que celles portées par le château. 
Et, afin de nous assurer une stabilité financière, ils doivent être financièrement indépendants. 

Malgré ces exigences, il n’est pourtant pas question d’être dans la possessivité, bien au contraire. Pour faire fonctionner un château aujourd’hui, il est indispensable d’accepter de l’ouvrir pour le faire vivre : seul le partage permet son fonctionnement. Beaucoup de personnes pensent qu’il est facile de gérer un château mais si l’on regarde les chiffres, on constate que ceux qui achètent un château le revendent en moyenne deux ans et demi plus tard, car ils prennent conscience de la charge que cela représente !

Alors, quel est votre secret pour financer l’entretien d’un domaine aussi vaste que celui de Millemont ?

Aujourd’hui mes principales sources de revenus sont la location d’une partie des bâtiments (à travers des baux classiques de location), les événements organisés en continu au château (séminaires, ateliers, etc.), les droits de chasse, les produits issus de la gestion forestière (« non-conventionnelle » à Millemont) et de l’exploitation agricole. Nous bénéficions parfois de quelques financements extérieurs.

Ces revenus permettent d’assurer l’entretien du domaine, soit environ 250 000 € par an. Mais, ces dépenses sont voulues parce qu’elles donnent de la valeur à Millemont, que ce soit pour les restaurations, l’entretien ou l’accueil d’activités !

En tant que gestionnaire, comment occupez-vous le château et quelles sont vos clés de « bonne gestion » ?

En réalité, je suis présent dans le château environ trois jours par semaine et le reste du temps je suis en Belgique. Je m’occupe de ce lieu comme un « projet » à faire vivre quand bien même mon intention initiale – il y a presque 20 ans – était d’en faire une opération immobilière.

En tant que gestionnaire, j’ai progressivement compris qu’une bonne gestion s’accompagnait de trois éléments : 
Le langage : il faut apprendre le langage des différents corps de métier dont on va devoir s’entourer pour les sujets d’exploitation, de restauration, de gestion…
L’équipement : acheter soi-même les matériaux ou les infrastructures dont on a besoin pour réaliser ses travaux (par exemple des échafauds) est un élément de négociation important avec les artisans et entreprises du bâtiment…
Oser travailler sans les « grands » : Penser que les gros noms et les entreprises de taille importante sont indispensables est une erreur ! L’erreur est presque d’avoir les moyens et la position de « travailler avec les grands » car cela ne favorise pas l’émergence de solutions qui correspondent profondément à notre situation… Par exemple, lors de la tempête de 1999 face à l’indisponibilité des grandes entreprises forestières, nous avons fait intervenir des experts de la régénérescence naturelle… puis, nous avons eu la chance de faire venir David Nash de New York pour réutiliser les bois tombés et d’en faire des œuvres d’art ! Aujourd’hui, nous avons un rendement 80% supérieur aux forêts alentour et la logique de « régénérescence naturelle » demeure notre stratégie de gestion.

Quelle formation avez-vous suivie ?

J’ai été à l’école de la vie ! Initialement, j’ai une formation en arts (peinture et sculpture), mais j’ai surtout une passion pour les bâtiments, que je comprends très bien, et pour les forêts.

Qu’est-ce qui selon vous explique l’échec de gestion de certains châtelains ?

Pour les châteaux qui appartiennent depuis plusieurs générations à une même famille, il y a un vrai risque que les propriétaires se crispent sur un devoir moral de conservation du bien familial.

Cette obligation familiale tronque la saine gestion. Elle engendre généralement une parcellisation progressive du domaine (vente des terres, des bâtiments annexes, etc.) pour financer des réparations importantes à court, alors que ce sont souvent ces parties externes qui permettent l’entretien du château lui-même à long terme grâce aux revenus qu’elles peuvent générer.

Pour s’en sortir, trois clés sont indispensables pour faire vivre utilement un tel site : 
• Prendre son temps pour comprendre la destinée du château sans s’arrêter aux contraintes de gestion conjoncturelles,
• Toujours s’assurer auprès des experts d’activités que l’on souhaite développer s’ils aimeraient les développer sur place,
• Fuir absolument en l’absence de « coup de cœur ».

Pour aller plus loin :

 o Notre article sur les châteaux-entreprises 

o Notre interview de Margaux Mantel, gestionnaire du Château de Nanterre

L’important à retenir dans cet article :

Vous cherchez des activités de qualité à développer dans votre domaine sans installer de grosses infrastructures qui viendraient dénaturer votre château ou vous déloger ? Le château de Courances, bel et bien habité par ses propriétaires, accueille de nombreuses activités au sein d’un espace de 75 hectares.

Le domaine a su développer un véritable écosystème « haut de gamme » : gastronomie, sport, cinéma, gîtes, potager de plusieurs hectares , tout est présent dans des lieux qui sont restés harmonieux, rustiques et authentiques ! 

Contrairement aux idées reçues, proposer des prestations haut de gamme ne nécessite pas forcément de réaliser des aménagements qui feraient perdre son âme à votre château. En revanche, cela nécessite une organisation bien rodée avec des personnes impliquées et des propriétaires qui restent très investis dans la vie du domaine en gardant une vision d’ensemble sur toutes ces activités.

HEPHATA– Quelles sont vos astuces pour proposer des activités haut de gamme sans grandes installations et sans dénaturer le charme de votre château ?

MATHILDE LORAND – Par exemple, parmi nos nombreuses activités, nous proposons du polo. L’activité en tant que telle ne nécessite pas de grosses infrastructures : le domaine possède un grand terrain d’honneur de dimensions règlementaires (275m x 145m) . L’aménagement a simplement consisté en un nivellement du sol, une tonte régulièrel’installation de quatre piquets aux extrémités et le tour était joué ! Il y a également des écuries sur le domaine de 75 hectares pour accueillir les chevaux. 

Le polo est une histoire de famille à Courances ! La création du club est rattachée à l’histoire des propriétaires, dont plusieurs membres originaires d’Argentine, pays dans lequel le polo est une des disciplines phares, pratiquaient ce sport à haut niveau.

Toute l’année, nous accueillons également du public à « la Foulerie ». Il s’agit de notre salon de thé, réhabilité dans un ancien moulin à chanvre. Certains soirs, le temps d’un dîner des chefs du monde entier installent leurs brigades à La Foulerie et réalisent des plats directement avec les légumes du potager de Courances. Il est également possible de réserver la Foulerie pour des évènements privés.
Concernant les aménagements, ils sont parfaitement authentiques ! Bien que la cuisine soit demeurée légèrement « spartiate », elle n’empêche pas de réaliser d’excellentes prestations !

En 2013, nous avons choisi de relancer le vieux potager de deux hectares qui est certifié Agriculture Biologique (AB) depuis Janvier 2015. La boutique est située dans le domaine qui s’étend jusqu’au cœur du village de Courances. Elle est installée dans une vieille grange réhabilitée. Sa proximité avec le village permet aux habitants de venir acheter leurs produits du potager de Courances en vente directe. Nous collaborons également avec l’AMAP d’Epinay-sur-Orge

De plus, nous bénéficions d’une appellation numérique, Tomato & Co qui propose des parcelles « dédiées » à des familles, des entreprises et des restaurateurs qui peuvent décider ce qui leur sera livré tout au long de l’année. Les jardins possèdent une entité juridique « les jardins de Courances » , il s’agit d’une entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL).
Ces labels confèrent une tonalité particulière aux activités autour des jardins. Grâce à eux, nous assurons d’une certaine qualité de produit, d’une organisation reconnue, un niveau de service important. 

Enfin, plusieurs films ont déjà été réalisés au château. Là encore, nous n’avons pas eu besoin de mettre en place des aménagements spécifiques pour accueillir ces sessions de tournage. L’équipe technique est libre de s’approprier le lieu, les tournages sont réalisés en intérieur et extérieur. Les metteurs en scène choisissent parfois de changer la décoration dans une pièce ou bien de repeindre un mur, mais nous n’effectuons pas d’aménagements particuliers.
C’est une location à la journée, cependant si le tournage dure plusieurs semaines ou mois le tarif varie en fonction. Cela dépend également du nombre de techniciens présents sur place.
Le domaine de Courances a accueilli un gros tournage en 2016 pour le film Le Sens de la fête. Les tournages aussi longs n’ont lieu que tous les cinq ans environ.

Finalement vous avez opté pour des activités avec une image plutôt prestigieuse qui se prêtent au lieu, mais… est-ce seulement une question d’image ? Qu’y a-t-il concrètement derrière tout ça ? 

Certes, il y a de l’image, de la communication, etc… mais c’est avant tout grâce à desinfrastructures humaines et une véritable équipe de professionnels que nous pouvons maintenir cette prestance. J’essaie de coordonner un peu toutes ces activités : il y a des contraintes d’activités et de calendriers à respecter.

Ainsi, en temps normal le château n’accepte qu’entre deux semaines et un mois de tournage de cinéma par an. 
Ceux-ci stoppent la vie du domaine quasi totalement : « il suffit que l’on tonde la pelouse pour que le bruit dérange le tournage. » 

Pour cette raison, nous ne pouvons pas nous permettre d’exercer certaines activités comme les mariages car cela empêcherait le bon déroulement de celles qui s’effectuent parallèlement. La contrainte est qu’ils nécessitent une privatisation à la journée, de plus le domaine offre déjà beaucoup de prestations, ce serait une activité supplémentaire à gérer !

Au quotidien, chaque activité est orchestrée par des professionnels du milieu. 
Ainsi, plusieurs maraîchers entretiennent et récoltent les légumes du potager.
Des initiations faites au jardin sont destinées à des groupes, aux écoles primaires, aux collèges, ou encore aux écoles spécialisées en maraîchage ou en horticulture pour lesquelles la diversité du jardin suscite un intérêt tout particulier. Ces initiations sont directement données par les maraîchers. 

Le club de polo, lui, propose des entraînements avec des professionnels, notamment Nelson Larocca, joueur de polo argentin depuis plus de vingt ans. Des cours de polo sont donnés par les joueurs professionnels et chaque week-end des sessions d’entraînementssont organisés . Pour s’inscrire, il faut simplement obtenir la Licence de la Fédération Française de Polo, la même démarche qu’une inscription dans un autre sport, et être membre de l’Association de Polo de Courances. Celle-ci organise occasionnellement des tournois amicaux et internationaux, jumelée avec l’association Roude Léiw Polo Club à Luxembourg, auxquels les visiteurs peuvent venir assister.

la Foulerie, nous travaillons avec des grands chefs du monde entier. On peut citer le chef triplement étoilé, Yannick Alleno, le Meilleur Ouvrier de France Eric Trochon, ou encoreMikkel Maarbjerg, chef danois doublement étoilé au Guide Michelin.

Le domaine de Courances est un lieu très dynamique ! Avez-vous des collaborateurs extérieurs pour vous aider dans certaines activités ? 

Oui, nous sommes en collaboration avec le Comité Départemental et Régional du tourisme. Plus particulièrement, dans la gestion de nos cottages, nous l’avons déléguée à Pierre d’histoire, entreprise spécialisée dans l’hébergement des sites du patrimoine d’exception. Nos cottages sont des gîtes situés face au jardin japonais, restaurés dans un vieux bâtiment. Il y avait notamment un vieux moulin, une scierie… Nous devions en faire quelque chose, nous ne voulions surtout pas laisser ce patrimoine à l’abandon

Par ailleurs, l’agence City Junction à Fontainebleau contribue à la location de nos appartements aux étudiants de l’INSEAD (grande école de commerce) à Fontainebleau. Nous disposons de sept appartements qui se trouvent dans le domaine du château, plus précisément dans un corps de ferme réhabilité. Ils sont aujourd’hui tous occupés. 

A l’avenir, y a-t-il des activités que vous aimeriez développer ? 

Nous aimerions développer l’aspect séminaire sur deux ou trois jours et proposer des gîtes avec neuf couchages pour les groupes, restaurés dans une vieille bâtisse située dans le domaine.

Pour aller plus loin :

 • Site du château de Courances 
• PATRIMOINE HISTORIQUE & SOCIETE CONTEMPORAINE – Quel modèle de gestion pour faire vivre un site touristique utilement et efficacement ? Entretien avec Peter Bal, propriétaire du « château-village » de Millemont (Yvelines) 
• LES CHÂTEAUX-ENTREPRISES – Est-ce le modèle économique de demain ?