Cet article permet de comprendre ce qu’est la stratégie financière du rachat à soi-même : générer des liquidités pour revaloriser son patrimoine.
Ce qu’il faut retenir
– Le rachat à soi-même est une stratégie financière permettant de générer des liquidités
– Elle peut être utile dans un projet de revalorisation du patrimoine
– C’est une opération délicate qui nécessite un accompagnement et une bonne connaissance de l’immobilier et de la fiscalité
Introduction
Le rachat à soi-même ou OBO (Owner buy out) est une opération financière immobilière pour générer des liquidités. Elle permet également de profiter du levier du crédit, de transmettre à ses enfants et de gérer sa fiscalité. Elle consiste à vendre son propre bien immobilier à une société dont le propriétaire est l’initiateur et l’actionnaire puis à destiner ce bien à la location.
La cession se déroulera comme une vente immobilière ordinaire. L’ intervention du notaire pour l’établissement de l’acte de propriété est obligatoire. Les droits de préemption par la commune ou la SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’Établissement rural) sont maintenus. Pour acheter un bien immobilier, la société recourt à un prêt bancaire. Les rendements locatifs du bien immobilier rembourseront les intérêts (sachant que les intérêts du prêt seront déductibles du loyer). Parallèlement, le propriétaire du bien percevra le fruit de la cession. Il sera ainsi pourvu de liquidités. Le propriétaire pourra d’ailleurs investir le fruit e la vente dans le but de générer un profit supplémentaire.
L’opération est légale. Cependant, elle ne doit pas être menée uniquement pour la rentabilité financière. Dans cas l’administration fiscale se montrera certainement peu clémente avec le propriétaire.
Une opération délicate donc qui nécessite une bonne connaissance du sujet. Qui demande également un accompagnement personnalisé par des conseillers experts en la matière. Il s’agira surtout de mesurer les leviers dans le détail pour déterminer le bien-fondé de l’opération. Néanmoins, un individu peut tout à fait opter pour la stratégie du rachat à soi-même dans le cadre d’une revalorisation du patrimoine. Cette technique s’avère même être largement profitable. Prendre connaissance en détail de la stratégie du rachat à soi-même est impératif. Ce afin de générer des liquidités en vue de revaloriser son patrimoine !
Quel type de société créer ? Comment bien la gérer pour mettre à bien une stratégie financière de revente à soi-même ?
Le plus souvent, les acteurs de la stratégie de la revente à soi-même optent pour la création d’une SCI (Société civile immobilière) dont les membres sont généralement des individus de la même famille afin de garder un certain pouvoir de gestion.
Ensuite, il est préférable que le propriétaire opte pour une SCI à capital variable plutôt qu’une SCI à capital fixe. En effet, aucune formalité ne sera nécessaire en cas d’augmentation du capital (ce qui sera le cas ici dans la stratégie de rachat à soi-même).
Pour mener à bien la gestion de la SCI familiale, il est recommandé de :
– Choisir un gérant compétent dans l’immobilier
– Anticiper les potentiels problèmes familiaux (décès, divorce…)
– Laisser une certaine marche de manœuvre au gérant
– Éviter que les associés soient majoritaires et aient une trop grande marge de manoeuvre
– Consulter des professionnels pour bénéficier de leurs conseils et bien évaluer la valeur de son bien immobilier : avocat fiscaliste, banque, notaire, conseil en gestion du patrimoine, expert-comptable …
Quels sont les coûts générés par la stratégie financière du rachat à soi-même ?
Si la stratégie de revente à soi-même génère de fortes liquidités, elle implique aussi des coûts dont il faut bien être conscients. Il faudra faire face aux :
– Frais de constitution de la société (à moins que celle-ci ne fût déjà existante)
– Frais de vente du bien immobilier, droits de mutation, droits d’enregistrement (entre 7 et 10 % du montant de la vente)
– Impôts sur les plus-values immobilières, sur la fortune immobilière (IFI) et sur les revenus de la société (IS)
– Coûts du prêt, intérêts et frais de garantie demandés par la banque
Quels sont les potentiels risques fiscaux générés par la stratégie financière du rachat à soi-même ?
La stratégie de revente à soi-même est une opération délicate fortement surveillée par l’administration fiscale. Celle-ci se méfie en effet scrupuleusement de cette stratégie qu’elle a tendance à percevoir comme une évasion ou une optimisation fiscale. Ainsi, si un doute demeure quant aux objectifs portés par le propriétaire par le biais de l’OBO, il y a un risque de procédure de répression de l’abus de droit (article L64 du CGI). L’administration fiscale pourra alors sanctionner de 40 à 80 % des impôts éludés.
De même il faudra prouver l’existence réelle et légale de la société. Une société fictive sera en effet assimilée à un délit d’escroquerie et sera dissoute.
Quelles sont les dispositions à prendre pour être en règle avec l’administration fiscale ?
Pour éviter une poursuite judiciaire et fiscale lors de la pratique du rachat à soi-même il est conseillé de :
– Effectuer un changement de propriétaire bien réel (il ne doit être ni gérant, ni co-gérant)
– Éviter que le propriétaire ou qu’un membre de sa famille (dans le cas d’une SCI familiale) détienne la majorité des parts (moins de 50%)
– Se marier sous le régime de séparation des biens si le propriétaire est en couple (le bien vendu devra également lui appartenir personnellement)
– Estimer votre bien à sa juste valeur pour garder en crédibilité (ni de sous-évaluation, ni de surévaluation)
– Faire preuve d’une motivation non pas essentiellement fiscale mais aussi patrimoniale ou juridique (revaloriser un bien, éviter l’indivision entre héritiers en cas de transmission …)
Conclusion
Le rachat à soi-même est donc une stratégie financière. Elle vise à générer des liquidités pouvant servir de financement afin de revaloriser son patrimoine. L’OBO consiste à racheter son propre patrimoine. Cela permet de dégager des liquidités, profiter du levier du crédit, transmettre à ses enfants et maîtiser sa fiscalité. C’est une opération délicate, l’administration fiscale la surveille de près. Il faut donc être prudent. Ne pas suivre cette stratégie uniquement dans le but d’une évasion ou d’une optimisation financière par exemple. Pour plus de sécurité un propriétaire peut recourir à l’accompagnement de spécialistes et d’experts de l’immobilier.
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