Combien coûte un château en France ? Voici une question que beaucoup se posent par simple curiosité ou dans le cadre d’un projet d’acquisition. Hephata vous propose quelques clés de lecture.
Introduction
Avez-vous déjà entendu parler de l’ancien fief des ducs de Crillon ? Un village de Provence déserté à cause de la sécheresse au début du XXème siècle. Il n’en restait, apparement, pas grand chose ? Peter Chittick décide d’y ouvrir un petit hôtel en y rachetant une première maison fin des années 80. Puis il en rachète plusieurs autres, pour en totaliser huit en 2020…
C’est la famille Pariente, créatrice de la marque Naf Naf, qui rachète le château. Un rachat qui s’est fait en parallèle de la création d’un groupe hôtelier de luxe. Le bien est ensuite rapidement devenu un de ses produits phares. Labellisé Relais & Châteaux, l’hôtel 5* continue de faire vivre le village au pieds du Ventoux. Alors, combien vaut un tel projet ?
Difficile question. Car, si cette histoire montre que patrimoine est de grande valeur pour valoriser les territoires, elle montre aussi qu’il semble avoir une valeur variable. Tout dépend de celui qui l’appréhende et du moment. Or, il semble urgent de mieux mesurer cette valeur, afin de faciliter le développement de projets patrimoniaux en France.
1. Le modèle d’Hephata pour valoriser les biens historiques
Dans le cadre de projets de développement dans des sites historiques, de l’hôtel particulier d’habitation au domaine en activité incluant un château, Hephata a développé un modèle qui permet de valoriser ces biens à travers une approche transparente, globale et intégrative. Cette approche est essentielle à double titre.
a) Elle sert une démarche de relance économique fondée sur l’économie réelle des territoires, où le patrimoine peut occuper une place centrale
Il peut être un relais irremplaçable et inédit de croissance locale, d’un point de vue économique, mais aussi social et environnemental. Les effets d’un développement d’activités sur l’économie sont décuplés lorsque l’activité est hébergée dans un monument. D’autant plus si ces revenus servent notamment à sa restauration.
b) Elle facilite l’accès de ces biens à des investisseurs-exploitants ou des propriétaires privés éclairés, capables de restaurer et de faire vivre des lieux en plein effondrement
En effet, pour servir une logique d’investissement responsable et pérenne où le retour sur investissement est « facilement » mesurable, il est essentiel d’apporter plus de transparence sur ces biens mal appréhendés, dont les composantes ne sont pas maîtrisées par toutes les partie-prenantes. Cela commence par une bonne valorisation initiale. Cette valorisation doit tenir compte de toutes les variables actuelles et futures pouvant venir bouleverser la gestion.
L’enjeu de la valorisation du patrimoine est indispensable. Si un hôtel de luxe a pu voir le jour dans un village isolé et s’il existe toujours depuis plus de 30 ans, c’est que le modèle économique est au rendez-vous. Pourtant, qui se serait lancé dans un tel projet, mis à part un Canadien en voyage, soudainement épris d’un lieu ? Jusque-là, personne… ! Et la valeur des habitations de Crillon-le-Brave a pourtant largement augmenté depuis. Le bien devient même attractif pour des investisseurs rodés à l’exercice de l’acquisition immobilière de luxe.
A long terme, en réconciliant les logiques transverses, une approche globale permettrait de mieux appréhender la façon de valoriser ces biens, et, peut-être, de la rendre plus transparente pour une variété d’intéressés, du propriétaire privé souhaitant en faire sa demeure jusqu’à l’investisseur chevronné y déployant des activités hôtelières, en passant par l’exploitant forestier ou agricole. Car, même si les spécialistes de la transaction immobilière de luxe montrent que le marché est à la hausse, rien n’affirme encore que ces lieux sont saufs. La preuve en est que le turn-over des nouveaux acquéreurs de ce type de biens reste bien plus élevé que la moyenne des acquisitions de maisons secondaires, montrant que de nombreuses « surprises » de gestion ne viennent pas compenser la faiblesse du coût d’acquisition initial…
2. Les aspects à prendre en compte pour estimer la valeur d’un château
Aujourd’hui, la valeur d’un monument historique est une composante de multiples variables et de critères, dont la pondération varie en fonction de celui qui l’appréhende. D’après Hephata, ce fonctionnement ne permet pas l’établissement d’une valeur marchande corrélée à la valeur réelle du bien. Au contraire, d’après nous, elle est généralement bien en-deçà. Il s’agit donc de prendre en compte plusieurs aspects.
a) Une approche transparente
Si l’on accepte le fait que le prix des biens n’est pas déterminé par un volume d’offre et un volume de demande où le prix final est une résultante, mais bien par une contre-partie (presque) unique, il est nécessaire de proposer une démarche d’analyse transparente par une contre-partie tierse qui n’est pas l’acquéreur du bien. Chaque bien historique est presque à l’origine de son propre marché, étant difficilement comparable à un autre monument. Le prix est généralement fixé par un expert. Mais il sera surtout fixé par l’acquéreur… Or, la taille et la composition des domaines, leur histoire et leur symbolique, leur géographie et leur accessibilité, le coût de leur entretien, les revenus potentiels ou déjà générés, rien n’est parfaitement analogue d’un lieu à l’autre contrairement à toute autre logement, bâtiment commercial ou de bureau.
Par ailleurs, le « je ne sais quoi » lié au symbole, à l’image et aux valeurs dont il est le reflet, relève du Goodwill qu’aucun acheteur ne pourrait s’aviser de dévaloriser mais que personne ne s’entend encore à clarifier. Si pour une entreprise cela s’entend, pourquoi cela ne s’entendrait pas pour un monument ? Quoiqu’il en soit, la conséquence d’une approche plus transparente, serait que la valeur de chaque bien se jaugerait selon des arbitrages plus harmonieux d’un bien à l’autre.
b) Une approche globale
Par ailleurs, il se trouve que les sites historiques ont une capacité de transformation qui leur permet de s’adapter à de multiples destinations et de servir différents occupants et logiques d’investissement et de rentabilité. Il est nécessaire de concevoir une approche qui englobe la variété de ces possibilités. En effet, on peut appréhender la valeur d’un château d’autant de manières que d’acquéreurs potentiels, selon que le propriétaire-gestionnaire soit un particulier cherchant une habitation, un agriculteur cherchant des ressources naturelles, un promoteur cherchant des espaces à transformer, un opérateur évènementiel ou un hôtelier cherchant un sous-jacent à son activité… Le patrimoine historique peut attirer une telle variété d’acteurs qu’aucun autre marché ne pourrait s’en prévaloir.
c) Une approche intégrative
Enfin, pour une collectivité comme pour une marque ou un investisseur, dont l’engagement RSE / ISR et l’image importent, le patrimoine est vecteur de développement, à l’échelle d’une organisation ou d’un territoire. Ici, la valeur ajoutée varie en fonction de l’écosystème dans lequel le patrimoine est intégré. Il est essentiel de pouvoir la prendre compte. Au cœur d’un maillage territorial, social et économique ou d’une chaîne de valeur, le patrimoine est un excellent moyen de valoriser des savoir-faire et d’augmenter l’attractivité d’une région ou de faire croître les ventes d’un produit. Il existe de grandes mécaniques permettant d’évaluer la création de richesses entre un territoire et le patrimoine. Et, inversement ? Hephata propose une méthode.
Conclusion
Aujourd’hui, la « valeur émotionnelle » portée sur ce type de bien est extrêmement puissante. En effet, le patrimoine incarne des valeurs, une histoire, une Histoire, un territoire, un savoir-vivre, un savoir-faire, une expertise, un respect de l’environnement… Cette valeur vient parfois augmenter la côte de certains biens, au gré des portefeuilles des investisseurs français, chinois, qatari, anglais ou américain dont le montant des transactions sera proportionné au portefeuille. Dans d’autres cas, les lourdes dépenses associées à l’entretien du lieu seront l’élément essentiel de sa décote. Une décote au détriment du trésor qu’il représente, bien plus riche que ce qu’il en a l’air.
Le patrimoine français, « le pétrole de la France », pour reprendre l’expression de Stéphane Bern, mérite une meilleure valorisation. Certes, ce qu’il représente ne peut pas être mesuré, enfermé, marchandé. Cependant, si l’appréciation de la valeur du patrimoine n’est pas clarifiée par une approche globale, transparente et intégrative, les monuments français continueront de se marchander au 8ème du prix d’appartements parisiens de 90 mètres carrés, au bénéfice d’acquéreurs pas toujours responsables et au détriment des Français d’aujourd’hui et de demain.
Pour aller plus loin
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