Les pré-requis pour rentabiliser un château. Comment exploiter son monument classé pour le rentabiliser ?
L’important à retenir dans cet article :
Avant de se lancer dans l’exploitation de votre patrimoine, il est important de faire le point sur sa propre situation personnelle, professionnelle et financière. De cette manière, vous fixerez clairement vos objectifs et vous éliminerez au maximum les doutes qu’il est commun d’avoir au moment où l’on démarre une activité patrimoniale. Ainsi, vous pourrez anticiper plus clairement vos besoins et amorcer plus sereinement cette nouvelle entreprise !
Les points clés de cet article :
– Pourquoi faire un bilan personnel, professionnel et financier
– Comment étudier un édifice sous tous les angles pour identifier les axes de développement
– Pourquoi réaliser une bonne étude de marché pour valider ses projets d’activités
– Comment définir des objectifs clairs et réalisables
Vous souhaitez faire fructifier votre patrimoine ? Hephata vous donne ici quelques clés pour bien démarrer !
1. Commencer par faire un bilan personnel et professionnel
La première chose à faire avant de vous lancer dans l’aventure patrimoniale est de trouver quelles motivations vous animent et non pas quelles sont vos obligations.
Il faut que ce soit votre propre décision. Il est donc nécessaire de s’affranchir de tout impératif familial conditionné par l’héritage.
Ainsi, essayez de mettre en évidence vos capacités, vos compétences ; de là vous saurez comment les améliorer. Posez-vous les bonnes questions et faites un exercice d’introspection en vous demandant si vous avez les bonnes cartes en main pour commencer. De même, demandez-vous si votre situation personnelle et professionnelle vous permet de débuter une telle entreprise car vous le savez déjà, ce ne sera pas de tout repos !
« Les châtelains ne sont pas forcément des nantis. Ce sont des personnes qui font vivre l’Histoire. Il faut avoir une petite étincelle de folie pour s’offrir un château. » Olivier de Chabot pour les Echos.
Ici, vous pouvez vous aider à partir de la méthode d’AUTO-DIAGNOSTIC DES BESOINS ET DES RESSOURCES – La gestion efficace de votre demeure d’exception.
2. Faire le point sur ses finances
Quelle est votre situation financière ? De quels fonds disposez-vous ? Etes vous stable financièrement ? Ce sont les premières questions que vous devez impérativement vous poser. Ensuite, vous devrez voir si vos économies sont suffisantes pour vous lancer dans des créations de projet. Comme dans toute création d’entreprise, encore plus si vous êtes jeune, vous allez sans doute être amené à vous servir dans vos propres fonds personnels.
Prévoir
La question de la rémunération devra aussi se poser. En ce sens, comptez-vous vous rémunérer ou allez-vous être rémunéré par un tiers ? Dans un troisième temps, vous allez devoir vous fixer un budget prévisionnel qui prendra en compte les charges de personnel, les assurances, les honoraires, les expertises, les devis, l’entretien des lieux et les dépenses annexes. D’ailleurs, n’oubliez pas les taxes !
Gérer
Enfin, dans la gestion de vos finances, comment comptez-vous fonctionner ? Seul ? Avec le soutien d’experts-comptables ? Allez-vous développer votre financement sur du long ou du court terme ? N’hésitez pas non plus à vous interroger sur vos avantages fiscaux, vous allez sans doute recevoir des dons!
En effet, si vous êtes propriétaire d’un château classé ou inscrit aux Monuments Historiques (MH), vous pourriez avoir des déductions fiscales non négligeables en fonction des recettes perçues :
3. Dresser l’état des lieux de son édifice
Faire le point
Si vous continuez l’affaire familiale et que vous reprenez l’édifice qui vous a vu grandir, vous devez sans doute savoir quels sont ses points faibles, comment cacher le fameux trou dans le plancher en y mettant un fauteuil dessus ! En revanche, si vous êtes le tout nouvel acquéreur du château que vous aviez convoité, vous allez surement vous rendre compte que des travaux vont devoir être faits, d’autant plus si vous souhaitez ouvrir votre bien au public. Bertrand Couturier qui dirige la société immobilière de prestige Barnes met d’ailleurs en garde : « Toiture, murs, plomberie, assainissement, aménagement des pièces, sols, entretien du terrain… Il y a toujours des travaux à faire, dont le coût peut vite s’envoler ». (Les Echos)
Anticiper
Dans les deux cas, faites le point sur l’état de votre édifice, et demandez-vous s’il est aux normes de sécurité pour pouvoir accueillir des visiteurs ! En outre, renseignez-vous sur ces normes et sur les structures d’accessibilité.
Il existe des catégories qui classifient la capacité d’accueil dans les ERP (Etablissement Recevant du Public) selon le type d’activité qui y sont déployées :
Veillez également à étudier la configuration du site, voyez s’il n’y a pas des lieux à protéger (étang, forêt classée…). A partir de cet état des lieux, vous pourrez définir quels sont ses atouts et comment les exploiter.
Si vous bénéficiez par exemple d’un espace forestier, il faudra vous renseigner sur sa protection, son capital d’arbres sur pied…
Nous vous conseillons de vous entourer d’experts qui pourront vous guider sur la gestion et l’exploitation de ce patrimoine. Vous pourrez en savoir plus sur ces modes de gestion dans notre dernier article Gestion du domaine forestier de son château – un atout économique majeur car rentable.
4. Faire une VRAIE étude de marché
Le but de cette manœuvre réside notamment dans l’étude de votre environnement, du territoire. Comment celui-ci est-il valorisé par votre commune, votre département et votre région ? Quel impact votre patrimoine aura-t-il sur le territoire ? Essayez de faire des études qualitatives et quantitatives sur le public visé, ses habitudes, ses loisirs. Demandez-vous ce qui plaît aujourd’hui, surfez sur la vague des tendances !
Etudiez vos besoins, ce qui vous manque, ce qui sera impératif pour la bonne mise en œuvre de vos projets.
Mettez en évidence vos cibles, suivez la logique de l’offre et de la demande. Utilisez tous les outils qui peuvent être mis à votre disposition. Ayez donc un autre positionnement !
Voici quelques liens fiables pour vous aider à faire une bonne étude de marché (cela vaut pour tous les projets économiques et pas seulement les projets dans les châteaux) :
– Les 4 étapes de la BPI
– L’étude de marché de la CCI : comment passer du modèle du business model au business plan
N’oubliez pas non plus l’étude territoriale ! Nous vous recommandons de lire l’article du géographe Laurent Chalard : COMMENT REALISER UNE BONNE ANALYSE DE TERRITOIRE.
5. Définir un projet d’activités simple et cohérent
L’analyse S.W.O.T.
Il est important de définir des activités cohérentes avec les forces et les faiblesses de votre patrimoine. Vous pouvez par exemple réaliser une analyse S.W.O.T. qui est un outil pour vous construire une vision stratégique.
S.W.O.T. est un acronyme en anglais qui signifie Strengths (forces), Weaknesses (faiblesses), Opportunities (opportunités) et Threats (menaces). Selon la Comission Européenne, il est définit comme « un outil d’analyse stratégique qui combine l’étude des forces et des faiblesses d’une organisation, d’un territoire, d’un secteur etc, avec celle des opportunités et des menaces de son environnement, afin d’aider à la définition d’une stratégie de développement. »
Le business plan
Aussi, pour exploiter votre patrimoine, vous devrez rendre solides vos projets pour les rendre convaincants. Commencez par établir un business plan autrement dit un plan d’affaires, de stratégies. Si vous n’êtes pas familier avec le terme, il s’agit plus clairement d’établir un programme afin de convaincre votre banquier de vous prêter des fonds. En bref, il s’agira pour vous d’étudier votre marché, quels sont les clients que vous visez, quel est votre plan d’action, quelles seront vos prévisions financières (chiffre d’affaires, autofinancement, trésorerie…). N’hésitez pas à faire appel à un professionnel qui saura vous guider !
Une fois votre plan fixé, vous pourrez vous saisir des opportunités d’investissement, des innovations en la matière, établir des scénarii et s’inspirer des modèles qui marchent.
L’exemple du Château de la Mazure
Prenons l’exemple du modèle d’accueil de séminaires d’entreprises, ou de séjours linguistiques proposés par le Château de la Mazure. Depuis plus de 35 ans, le château reçoit un centre de formation en continue de langues qui conçoit des stages linguistiques pour tous les publics. Avec comme devise « Libérez votre potentiel », ces initiatives bénéficient de l’accueil bienveillant et chaleureux d’un château à taille humaine ainsi que d’une équipe motivée, qualifiée et expérimentée. Du potager en permaculture aux petits plats concoctés par notre équipe, tout y est travaillé pour en faire « The best place to learn ». »
6. Se fixer des objectifs
Vous allez sans doute fourmiller d’idées quant à la mise en place de vos objectifs, de vos activités. Cependant, il faut canaliser ces actions, leur donner une ligne droite. Pour cela, il existe une méthode qui permet d’organiser vos objectifs : S.M.A.R.T.
– Spécifique: il s’agit ici d’établir les conditions de la mise en place de vos objectifs, le contexte. Demandez-vous dans quel cadre vous voulez organiser vos projets (cadre personnel, familial…) et tentez de hiérarchiser vos projets. N’allez pas tout de suite sur des projets qui vous mettront en difficulté. Allez à l’essentiel et faites simple. Vous atteindrez plus vite votre objectif.
– Mesurable: autrement dit, comprenez par mesurable les moyens que vous mettrez en place pour y arriver. Etablissez des indicateurs (qui verra mes actions, quand saurais-je si j’ai atteint mes objectifs ?…). Par exemple, vous pouvez vous aider de formulations dans la mise en place de vos objectifs :
>> « Dans le cadre de ma situation personnelle (spécifique), j’ai décidé de créer un spectacle équestre (moyens) dans le parc du château. »
– Accessible : servez-vous de ce que vous avez à disposition pour le moment. Par exemple, si dans votre château vous avez des espaces libres, servez-vous en pour créer des aires de pique-nique ou des lieux pour se ressourcer avec des bancs etc. Il est important d’aller vers l’atteignable et non vers ce que vous idéalisez.
– Réaliste : ce point rejoint le point précédent. Plus clairement, il s’agit pour vous de tenir compte de la réalité qui vous entoure, du cadre que vous vous êtes fixé au début de vos objectifs pour ne pas le dépasser. Tout ne peut pas se dérouler comme vous le souhaitez, prendre en compte les risques et aléas est nécessaire. Soyez résilient face aux imprévus.
En ce sens, le château de Carneville à quant à lui fait fi des contretemps. En 2016, la partie du vestibule de l’édifice s’était effondrée, 60% du château était rongé par la mérule. Guillaume Garbe, l’acquéreur depuis 2012 a entamé un chantier colossal en levant d’importants fonds grâce à la mission Patrimoine et continue de présenter ses projets autour de l’édifice en organisant des dîners.
–Temporel : le dernier point de cette méthode concerne le calendrier de vos objectifs. Quand les mettre en place, prévoir des délais, faire en fonction des événements, des saisons. Datez votre objectif, consacrez lui un temps précis à ne pas dépasser. In fine, il ne faut en aucun cas subir mais contrôler le temps que vous prenez à mettre en place vos objectifs et vos activités pour votre château.
Conclusion
Désormais vous connaissez les pré-requis pour rentabiliser un château. Ces étapes sont indispensables quant à la bonne mise en œuvre de vos objectifs, elles viennent cadrer votre réflexion en amont du lancement d’un projet lucratif pour votre patrimoine.
Retrouvez dans notre prochain article la suite de ces étapes !
Pour aller plus loin :
– FINANCER MES PROJETS AU SEIN D’UN PATRIMOINE HISTORIQUE – Comment rédiger un dossier de demande de financement ?
– VALORISER DES CHATEAUX ECONOMIQUEMENT – Les modèles qui ont le vent en poupe
– INNOVER DANS UN CHATEAU – Comment penser de nouvelles activités durables et rentables ?
