Foncières éthiques et gestion de monuments historiques. Nous avons rencontré Margaux Mantel, gestionnaire du Château de Nanterre.
L’important à retenir dans cet article :
ETIC est une société foncière « responsable » qui rénove des bâtiments à haute performance environnementale.
Son but est de créer de véritables sites hébergeant des activités sociales, « environnementalement » positives, et d’accueillir des « projets qui vont dans le sens d’une société épanouie ».
Il y a sept centres ETIC en France. Parmi, eux, le Château de Nanterre, inscrit Monument Historique. Depuis 2010-2011, il s’est ouvert à des entreprises qui s’y sont installées.
Le modèle développé par ETIC est novateur. Les entreprises foncières n’osent pas s’intéresser aux monuments historiques en raison de la complexité de gestion de tels immeubles d’exception.
Et pourtant, ETIC a relevé le défi, avec brio ! Nous vous invitons à découvrir leur modèle économique.
LE PROJET ETIC
Margaux Mantel nous raconte comment ETIC fait revivre le château de Nanterre.
Quel est le projet d’ETIC pour le Château de Nanterre ?
Le projet d’ETIC est de rénover des friches industrielles afin de créer un impact environnemental et sociétal positif. Le Château de Nanterre est en réalité une usine, construite en 1901. C’est un bâtiment historique inscrit et le nom de « château » a été attribué par un collectif d’artistes.
Il s’agit d’immobilier. Concrètement, nous préparons et mettons ces bâtiments à disposition des « acteurs positifs » de l’Economie Sociale et Solidaire. Nous agissons donc comme un gestionnaire de lieu commercialisé, au service d’acteurs utiles et éthiques.
Notre façon de gérer ces espaces est simple : nous accueillons des associations et des entreprises et proposons des bureaux à des loyers modérés, afin qu’elles se développent dans de bonnes conditions. Selon leurs besoins et leurs problématiques, elles peuvent échanger et partager ensemble.
Notre fonctionnement a le mérite de créer de véritables « éco-systèmes » pour ces acteurs, qui cherchent non seulement des espaces de travail, mais aussi des espaces de rencontre.
Quels acteurs de l’économie sociale et solidaire (ESS) faites-vous venir chez vous ?
Ils ont tous un ou plusieurs points communs. D’ailleurs, c’est peut-être un argument qui les attire chez nous, en plus de l’esthétique des lieux. Nous faisons venir des associations et des entreprises sociales qui ont un impact positif sur l’environnement et qui partagent la même charte de valeur (Ethical Property).
Les critères de cette charte sont assez pratiques. Ils représentent à la fois ce à quoi ETIC s’engage et ce que nous cherchons chez nos locataires. Nous souhaitons accueillir des acteurs complémentaires, afin de les aider au mieux à « aller dans le bon sens », grâce à une « bonne » influence. Tous les secteurs et tous les types de profils, tant que les entreprises et associations partagent une certaine logique propre à l’ESS (lucrativité limitée, gouvernance partagée…) sont donc visés. Nous trouvons ainsi des entreprises telles que WWF, Terre de Liens, UCPA ou bien des agences paysagères… La finalité de ces organisation est commune : l’intérêt général.
Quels sont les modèles contractuels utilisés (contrat de bail pour la location ? Convention d’occupation ? Prestation de services pour le co-working ? Autre chose… ?)
Nous sommes très flexibles pour nous adapter au mieux aux besoins de nos occupants. De ce fait, nous proposons plusieurs types de modèles contractuels :
– Des contrats de bail traditionnels pour les locations, qui supposent des loyers, des charges et l’intégration de clauses spécifiques (pour le préavis par exemple). Celles-ci peuvent différer selon les entreprises. Par exemple, nous proposons un préavis de 4 mois pour le plus grand bureau – ce qui reste court et permet à l’occupant de se retourner facilement – et parfois moins pour les plus petits bureaux.
– Des contrats de prestation de services pour les entrepreneurs, entreprises et autres personnes qui souhaitent utiliser les espaces de co-working.
– Des conventions de mise à disposition des espaces (pour le potager notamment). Le potager est mis à disposition d’une association qui travaille autour de la réinsertion en même temps que sur la perma-culture. Nous l’avons rendu volontairement flexible !
Pour nous, cette flexibilité contractuelle est assez simple à mettre en place. Nous sommes une jeune entreprise, encore adaptable (ETIC a moins de 20 salariés) et il est toujours possible d’innover.
Comment faites-vous pour attirer des entreprises chez vous ? Quelle est votre façon de communiquer ?
En réalité, le centre est déjà pré-rempli avant d’ouvrir, car le développement se fait en lien avec des personnes sur place, qui cherchent des locaux. Ce qui attire les entreprises, c’est notre manière de faire et notre cohérence du début à la fin.
Nous réalisons une commercialisation dite « classique ». C’est-à-dire que nous sollicitons les différents acteurs du territoire pour communiquer largement sur notre disponibilité d’espaces en plus de notre communication propre (via la presse, des portes ouvertes…).
Attention : nous proposons des services dédiés à des acteurs spécifiques, qui veulent répondre à un besoin du territoire. Pour atteindre ces acteurs, une communication bien ciblée est nécessaire ainsi qu’un bon réseau. A ce sujet, au préalable, des études de territoire peuvent être lancées, en lien avec les associations locales, les centres sociaux…
Qu’est-ce qui intéresse les entreprises dans la location d’un château ? Autrement dit, le « château » : est-ce un argument majeur?
Pour rappel, même s’il s’agit d’un bâtiment historique inscrit, ce n’est pas un château mais une usine datant de 1901, magnifique et en pierres rouges ! Il est difficile d’aller à contrecourant et de dire qu’il ne s’agit pas vraiment d’un château, nous devons alors effectuer un lourd travail de communication.
Le nom est à double tranchant : il y a ceux qui veulent louer parce que « un château c’est classe ! » et, au contraire, ceux qui pensent que « c’est snob» . In fine, les acteurs restent généralement charmés par le cadre exceptionnel, le beau bâtiment, les jardins… et, nous sommes heureux d’offrir aux associations qui n’ont pas les moyens la « vie de château ! ».
Accueillez-vous beaucoup d’organisations ? Quelle est votre gestion sur place ?
Nous accueillons actuellement environ 10 à 15 organisations, soit une cinquantaine de personnes, sachant que nos espaces peuvent compter jusqu’à 120 postes.
ETIC place un(e) référent(e) sur place pour s’occuper des aspects administratifs et de la « gestion locative ». Il ne s’agit pas d’un rôle d’accompagnement ou d’animation, mais plutôt d’un rôle de « facilitateur » qui organise la mise en relation des occupants au jour-le-jour, qui est attentif à chaque locataire afin qu’il s’approprie les espaces…
Tous les trois mois, nous réalisons un « comité de résidents », avec des discussions sur les aspects techniques, pratiques…
En tant que référente, je travaille seule sur place mais je peux obtenir de l’aide de la part du siège de la société en cas de besoins, auprès des responsables juridiques, financiers…
Avez-vous des problématiques de gestion liées au partage d’espaces ?
Ce sont des espaces dits « mutualisés » (réunions, espaces de détente…). Parfois, quelques problèmes de médiation, d’aménagement ou d’entente entre locataires peuvent jaillir, mais ces problématiques restent rares.
Comment avez-vous financé les réhabilitations ? Les futurs locataires sont-ils « parties prenantes » ?
L’actionnariat de ETIC
ETIC est une SAS solidaire. À entreprise « solidaire » actionnariat solidaire ! Le capital de la société se situe entre 3 et 4 millions d’euros, et il y a eu une levée de fonds complémentaire au niveau de la société lors du développement du centre de Nanterre.
Des personnes privées ou morales peuvent acheter des parts, mais celles-ci doivent répondre (elles aussi) à certains critères, notamment sociaux. Toutes les organisations qui souhaitent participer ne peuvent pas être acceptées…
Les associés de la Société Civile et Immobilière du Château de Nanterre
Le montant des travaux a atteint 4,7 millions d’euros.
Nous avons une vision à long terme et solidaire, différente du modèle d’immobilier classique.
D’abord parce que l’actionnariat est « solidaire ». Ensuite, parce qu’il s’engage sur une période de 50 ans minimum avec des clauses anti-spéculatives. Il est composé de personnes qui acceptent d’être rémunérées en-dessous de l’immobilier classique pour investir dans un projet « socialement fort ».
Les associés sont des fonds privés et des fonds d’investissements. La composition du capital doit être en cohérence avec les acteurs occupants les lieux. Globalement, nous restons indépendants des pouvoirs publics sauf de la Caisse des Dépôts qui est l’un des partenaires historiques de l’entreprise, mais seulement pour l’amorçage du projet.
Le modèle économique qui nous permet d’attirer les fonds pour le château est différent de l’immobilier classique
Notre modèle économique est « assez tendu » et il s’agit donc de faire « certaines économies ». Mais, cela ne l’empêche pas d’être stable. Il repose sur des loyers très bas pour des organisations qui ont peu d’argent. Les marges des loyers sont extrêmement faibles. Cela nous permet de participer à leur amorçage et leur développement. Les exigences de rentabilité sont plus faibles que traditionnellement.
Mais, nos fonds s’engagent à très long terme. Cela permet de reculer dans le temps le seuil de rentabilité à atteindre, sans l’abaisser !
Comment rémunérez-vous les espaces (loyer fixe ? % de chiffres d’affaires ?…) ?
Pour le moment, nous « gagnons » peu d’argent. La rentabilité sera atteinte dans le long terme puisqu’il s’agit d’un investissement « à long terme ».
Néanmoins, nous avons acquis une expérience autour du développement de projets similaires. Nous avons 4 à 5 sollicitations par semaine provenant de collectifs d’acteurs en phase de développement sur le même type de projets, pour apporter notre expertise sur le montage juridique, financier, les partenariats, le budget… Nous leur apportons donc notre expertise sur 2 phases importantes :
– celle de montage du projet (conseil, AMO), et
– celle de gestionnaire de centre.
Notre prestation a un coût faible, car là encore, nous demeurons dans une certaine logique éthique.
Pourquoi avez-vous choisi un tel modèle ?
Au départ, nous avons constaté que certaines personnes faisaient des choses merveilleuses pour notre société, en terme de santé, d’environnement… mais que ces personnes n’étaient pas ou très peu aidées.
Ces acteurs, à but généralement non lucratif, font avancer notre société ! Et pourtant, ils peinent à avoir accès à des locaux et à des services de qualité.
Le lieu dans lequel nous nous trouvons pour travailler a un impact important, et il ne faut pas le négliger afin d’oeuvrer dans de bonnes conditions ! C’est ce que ETIC propose.
Pour diminuer leurs frais au maximum, nous travaillons donc à mutualiser les services et une multitude de « petites choses » qui permettent un moindre entretien, un moindre gaspillage…
Ainsi, réunir des organisations ensemble permet d’avoir un impact encore plus fort… !
Foncières éthiques et gestion de monuments historiques. Vous savez désormais de quoi il retourne grâce aux explications de Margaux Mantel, gestionnaire du Château de Nanterre.
Conclusion
Pour créer un tel modèle, il faut :
– Construire une charte pour accueillir des acteurs au sein des mêmes espaces et rester centré sur un objectif commun. A chacun de l’inventer en lien avec des acteurs – si possible – locaux.
– Ne pas avoir peur de l’innovation contractuelle… mais bien se faire entourer de cabinets d’avocats spécialisés pour ne pas tomber dans de graves écueils.
– Mettre en place une gestion sur place dédiée et s’outiller correctement pour accueillir, animer et accompagner les acteurs sur place (assurances, outils partagés, espaces communs…)
– Communiquer largement !
– Se faire conseiller par ETIC en personne ?
Pour aller plus loin
Comment choisir ses outils de gestion hôtelière ?
